位于 81 Lorong K Telok Kurau 的精品公寓 Cubik 一套顶层公寓，业主/房东与近期的企业租户之间的纠纷，最终升级为双方在法庭上相互起诉。这起案件对房东与租户都颇具借鉴意义，尤其是在沟通显然已破裂的情况下。

涉案的这套 2,033 sq ft 复式顶层公寓由一家公司 EG Development（EGD）持有。该公司以欠租与违约为由，向企业租户 Our Cocomo（Cocomo）及其董事 Won Shi Lin Yura 提起诉讼，索赔 $84,584。

案卷显示，Won 是 Cocomo 的唯一股东兼董事，并被列为该顶层公寓的实际居住者。EGD 的索赔包括 $46,296 的欠租，以及逾 $38,000 的修复费用和因违反维修保养义务所产生的费用。

该复式顶层公寓属于这一永久地契项目中面积较大的单位之一，并配有私人泳池。该项目由 EGD 于 2011 年落成，位于第15区，共 24 个单位。

不过，Cocomo 与 Won 提起反诉，指称房东未能修复严重的渗水与电力问题，致使部分空间无法居住使用，并造成约 $66,000 的奢侈品受损。同时，他们就精神压力与不便索赔 $40,000。

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水渗漏如何将纠纷推向诉讼？

起初，该顶层公寓自 31 May 2023 起租给 Cocomo，租期为 12 个月，月租 $8,888。其后自次年 31 May 起续租 12 个月，月租为 $7,800。

但 EGD 指称，Cocomo 自 31 July 2024 起未支付 $7,800 的月租，已构成第二份租约的违约。于 13 August 2024，EGD 要求其在 1 天内连同利息清付所欠租金，并要求于 19 August 2024 前交还房屋。

然而，Cocomo 并未遵从。EGD 主张其有权终止租约并收回物业；同时依据 Civil Law Act 1909 的“双倍租金”规定，自 20 August 2024 起至 Cocomo 离开之日，按每月 $15,600 计收双倍租金。

但争议不止于欠租。房东还指称租户在泳池维护的出入安排方面多次违约。在第一份租约期间，尽管事先通知，Cocomo 仍有 12 次拒绝让维护人员进入，对单位的私人泳池进行保养，导致泳池排水管堵塞并招致高额水管工费用。

上述各项累计后，总索赔额达 $84,584（按 EGD 的估算），包括欠租以及整修与维修费用。房东认为租户未妥善保养该顶层公寓，并以 Cocomo 董事兼单位居住者的身份，向 Won 追究违反谨慎义务（duty of care）的责任。

对此，Cocomo 与 Won 否认相关指控，称 EGD 曾表示泳池维护属可选服务。由于维护安排在每周三上午进行，Yura 通常在上班，他们因此选择不接受该服务。据称直至 April 2024，EGD 才开始坚持要求定期维护。

争议是如何一步步升级的

面对这些指控，Won 表示自己依法享有租约项下的各项保障；她同时主张，EGD 作为房东，对其作为居住者负有谨慎义务，应确保单位安全无虞，且不存在渗水和电力故障问题。

她称，EGD 在租期内未能处理严重且反复出现的渗水问题，已违反上述义务。案卷显示，她最早是通过 WhatsApp 向 EGD 的代表反映主卧浴厕的渗漏情况。

维修预约定于 27 November 2023。然而到 18 December 2023，Yura 发现主卧浴厕与泳池再度无法使用。翌日，楼下邻居亦投诉称该顶层公寓的一间厕所漏水渗入其单位。

当天出现大范围渗漏，首层积水成灾。其结果是，Won 的女儿无法使用卧室，首层地板亦受损。Won 最终于 9 November 2024 搬离该单位。

房屋缺陷是否足以成为拒付租金的理由？

案件进入法庭审理时，Cocomo 承认自 31 July 2024 起确有欠租，但主张有权以 EGD 违反租约所产生的赔偿额予以抵扣。

该公司亦不认可 EGD 于 13 August 2024 发出的函件已构成行使重新进入并收回占有的权利，或赋予其在 20 August 2024 终止租约的权利。其主张，如要计收双倍租金，亦应因房屋现存且未获修复的缺陷而予以减扣。

Cocomo 还主张，根据租约，作为房东的 EGD 负有以下义务：

  • 保障对该物业的安静享有
  • 将屋顶、结构、墙体、地面、电线与管道维持在良好状态
  • 确保房屋适宜居住
  • 提供适当的安保措施，包括 CCTV 与保安岗

该公司并称，任何应付款项均应以 $8,888 的押金予以抵扣；同时，Won 仍否认其有任何违反对 EGD 的谨慎义务。

本案于 District Judge Sia Aik Kor 面前审理时，其中一项争点是租户能否就个人财物主张损害赔偿。

因此，在反诉中，Cocomo 试图就 Won 存放于该顶层公寓内的奢侈品主张间接损失，认为这些损失源于 EGD 违约所致。受影响物品包括：一枚价值高达 $260,000 的 Richard Mille RM 67-01 White Gold with Diamonds，一枚约 $135,000 的 F.P. Journe Elegante with Diamonds，以及一只约 $45,000 的 Cartier Love Bangle。

据 Cocomo 与 Won 传唤出庭作证的奢侈品专家 Angela Ng 评估，因包装及鉴定证书受损所致的贬值，估计介于 $152,000 至 $178,000。

然而，在本年 September 1 作出的判决中，District Judge Sia Aik Kor 驳回了 Cocomo 就 Yura 个人财物受损所提出的主张。她认定，Cocomo 未能证明其因 Won 的个人财物受损而已产生或将产生任何实际损失。

简言之，法官指出，鉴于 Won 与 Cocomo 之间关系密切，Cocomo 无法证明其对 Won 的个人财物拥有独立的法律或财务利益；因此，法院不接受 Cocomo 就相关物品提出的赔偿请求。

那么，法院是如何裁决的？

于 Sept 1 公布的判决指出，尽管 EGD 对其租户负有谨慎义务，但合同亦规定，按时支付租金同样是租户的责任。

因此，District Judge Sia 裁定 Cocomo 向 EGD 支付 $31,703 的租金欠款，并就应付款项按年利率 10% 计息；该金额需以 EGD 所持有的 $8,888 押金予以抵扣。

总计 $31,703.22 的欠租包括：31 July 至 17 October 2024 的 $20,129.03（其中 31 July 至 29 September 为 $15,600，30 September 至 17 October 为 $4,529.03）；以及 18 October 至 9 November 2024 的双倍租金 $11,574.19（按每月 $15,600 计 23 天）。

此外，Cocomo 亦被判向 EGD 支付 $340；同时，EGD 则需分别向 Cocomo 与 Won 赔偿 $10,992.29 与 $1,000。原因在于，Cocomo 与 Won 争辩称，EGD 的合同终止与通知不足以终结租约，租约的没收仅在起始诉状提交并送达后方才发生，因而双倍租金应自 18 October 2024 起算。

总体而言，判决反映出房东与租户双方均有违反各自义务之处，法院最终裁定的金额也远低于双方各自的主张。

这也说明，在双方均负有一定责任的情形下，结果多半仍将以租约中约定的内容为依归。

从我们所掌握的案情来看，本案的裁判核心在于谁违反了租约中的合同义务。无论是关于租赁押金、签署租约，还是对标准租约内涵的理解，租户与房东都需要清楚签署租约所意味着的权利与义务，并据此行事。

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