我们分析新加坡“较安全”的转售公寓，看看它们是否真的值得购买：全新系列

当 Stacked 编辑团队为 2026 年首个全新 PRO 系列构思点子时，我可以坦诚地说，我们当中没有人意识到如今在社交媒体上掀起热潮的“2026 Is The New 2016”趋势。

如果你还没听说过这一趋势，对 2016 的一波怀旧情绪正席卷 TikTok 和 Instagram。那只是十年前的年代，但我们中的一些人如今会透过一层带有玫瑰色滤镜的 Snapchat 回看那段时光。

对新加坡人而言，距 Joseph Schooling 夺得奥运金牌已过去十年，我们许多人手机里都装着 Pokémon Go。在房地产市场上，Punggol 的 Waterway Point 开业，Funan DigitaLife Mall 关闭，新的 Tengah HDB 城镇规划也首次公布。

我想，那段时期的怀旧情绪，同样也萦绕在当年关注新加坡房地产市场的我们心中。

这是在 2018 年 7 月一系列房地产降温措施首次出台之前，它们曾撼动住宅市场。彼时利率更低、整体住房可负担上限更高，且市场还面临供应过剩。

帮助你看懂市场

在接下来的几周里，我们的 PRO 文章将以分析与“法证式”审视为重点，聚焦一组在 2016 至 2018 年间推出、于 2020 至 2021 年间竣工、并且如今正式进入转售市场的公寓。

它们既不是刚刚推出的新项目，也不是逐渐老化的旧有盘。

我们认为，这一篮子公寓能提供一个有洞见的视角，帮助你更好理解过去几年私人住宅市场的演变，以及这对当下找房者意味着什么。

我们筛选出的这些项目，位于一个略显尴尬的中间地带，一些买家可能会想当然地把它们视为“安全”的资产。这意味着它们相对较新，足以让人感觉现代；又已足够“年长”，其定价也较开盘时趋于温和；且常被宣传为拥有 MRT 可达性与公寓全套设施的“经验证”项目。

但随着转售数据逐步积累，我们开始看到这些项目的“老化”表现并不尽相同。本次 PRO 系列，正是我们尝试理解为什么会这样。

在和你一同跳入数据海之前，我们也想带你一览我们数据团队用于撰写每篇 PRO 文章的分析框架。

买方假设的转变：2016 至 2026

在 2016 至 2018 年间进入私人住宅市场的公寓买家，所面对的环境与当下市况截然不同。

2016 年，因新元兑美元升值，在很大程度上帮助新加坡的利率维持在相对低位。

像新加坡同业拆借利率（SIBOR）这样的浮动利率走低，一个月期 SIBOR 约降至 0.62%。三个月平均值也在当年 8 月从年初略高于 1% 回落至 0.87%。

这转化为购屋者更低的综合借贷成本，提振了住宅市场的信心与情绪。

有利的利率环境恰逢私宅价格回落：2013 至 2017 年 15 个季度累计下跌 12%。再叠加同期住户收入近 15% 的增长，购买私人住宅对大多数本地人而言相当可负担。

这种乐观情绪在 2018 年 7 月戛然而止，当时政府上调了额外买方印花税（ABSD）。本地买第二套私宅者从 7% 提高到 12%；永久居民（PRs）从 10% 提到 15%；外国买家则从 15% 上调至 20%。

此后，政府又两度全面上调 ABSD——一次在 2021 年 12 月，另一次在 2023 年 4 月。

对于我们将在本系列中审视的公寓而言，其买家如今所处的转售市场，远比他们入市时的环境更不宽容。总体来看，买家对价格更为敏感，融资成本更高，而来自新盘及其他转售公寓的竞争也更为激烈。

因此，我们将深入探讨我们这篮子公寓在最初的定价与定位，和当下转售表现之间日益扩大的背离。

理解这一差距与潜在的定价预期错位，正是精明买家能据以做出更明智决策，或避免将来高昂错误的关键。

我们将审视什么？

你或许对我们将在接下来几周讨论的一些公寓并不陌生：如 720 套单位的 Grandeur Park Residences（99 年地契，位于 Bedok South Ave 3）；400 套单位的 ARTRA（99 年地契，位于 Alexandra View）；以及 Uptown @ Farrer（Farrer Park 综合用途开发的一部分）。

表面上看，我们清单上的大多数公寓似乎都不难理解与评估。

它们设计相对现代、项目已竣工，我们也对其配套与户型有所洞见；同时还有转售数据来支撑我们的分析。

但这些项目也很容易被误读。我们的意思是，一些买家可能带着不同的前设去看它们——例如把“新公寓”等同于“具备前瞻性、经得起时间考验的项目”；或假设靠近 MRT 就一定保证良好的转售机会；又或者把开盘后的即时热销，直接等同于未来转售价的韧性。

在 Stacked，我们的目标始终是为买卖双方提供独立且以数据为导向的视角。我们的 PRO 系列，是我们最深入的方式，用以拨开品牌与宣传册叙事的迷雾，专注于对你最重要的层面——产品配比、买方客群、stack 朝向，以及实现可观退出回报的条件。

这些因素往往不会出现在营销资料里，但当我们深挖数据时便会显露出来。

本系列的每篇文章都会套用同一套分析框架，让读者能够进行有意义的横向比较，而不是将这些洞见当作彼此孤立的项目点评来消化。

我们依赖的一些关键数据点包括：

• 来自 URA 的已备案转售交易数据，包括租赁交易
• Stacked 内部数据库，我们的参考与数据集合，使我们能够按户型与布局来剖析表现
• 对开发项目总平面图、stack 朝向及周边项目的细致审阅
• 基于实地且不带偏见的考虑，如噪音、热度、私密性，以及周边的竞品项目

就本系列而言，我们将特别审视以下方面： 

• 各项目当初对买家的卖点，与如今转售数据呈现的情况之间的对比
• 哪些户型更经受住了考验，哪些没有
• 利润与亏损主要集中在哪里
• stack 与布局选择如何影响转售价结果
• 该区域的转售流动性是在增强还是在收窄
• 每个公寓与其真正的竞争者相比如何，而不只是与附近项目相比
• 如今每个项目最适合哪一类买家

我们的 PRO 文章与系列并非要对具体项目作出评判，你也应自行做功课，以评估你可能考虑的任何项目。

相反，我们希望把与决策直接相关的洞见提炼出来，助你做出更有依据的购买决定。我们得出的结论会因项目而异，也希望我们提出的问题能帮助你逐步建立同等程度的直觉。

换言之，本系列的重点不在于看懂我们将介绍的公寓，而在于学会如何更清晰地思考任何一处转售公寓。

我们已观察到的一些早期模式

我们的数据团队已开始分析，我们想在不过度超前的前提下，分享一些初步发现。

1. 相较更紧凑、偏投资型的户型，面积较大的家庭型单位往往展现出更强的价格韧性
2. 同一项目内，stack 朝向与周边环境差异，可能带来显著的价格分化
3. 流动性（也就是谁在买、买卖频率与成交价格）往往比表面的 psf 价格更重要

我们再强调一次：这不是排行，也不是买卖建议，更不是价格预测。我们希望这能帮助读者理解为何同一项目内的结果会不同，并识别那些容易被忽略的风险。

总体而言，我们希望打破那些在当今房地产市场已不再成立的假设。这一点很重要，因为买家如今是在一个远比这些项目推出时更不宽容的市场里，投入辛苦积攒的资金。

我们也希望你能在接下来的数周里，与我们一起探索本系列。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。