新加坡最高的新公寓配备最高无边际泳池：这座63层高的 Promenade Peak 值得关注吗？

Promenade Peak 是 2025 年备受期待的头条级项目。早在 2024 年 4 月，URA 将本地块（Zion Road Parcel B）从储备名单中释出时，它就已成为市场关注与讨论的焦点。随后，当开发商 Allgreen Properties 宣布 Promenade Peak 将以 63 层成为该片区最高住宅塔楼时，热度进一步升温。再叠加紧邻 Havelock MRT（TEL）的区位，这无疑是年度重量级新盘之一。以下为关键信息： 

Promenade Peak 概览

位置/地址	1 Zion Promenade (District 03)
开发商	Allgreen Properties (Valerian Residential)
地契	99年地契，自 2024 年起
占地面积	约 99,955 平方英尺
单位数量	596 个单位
TOP（预计）	Q4 2029

开盘前的热度

即便在招标尚未拍定之前，Zion Road 地块已备受瞩目。该地块因紧邻 Havelock MRT 站（TEL）、靠近 Great World City，且坐落于 Zion Road 相对静谧的河畔一段而显得尤为突出。

Zion Road（Parcel B）于 2024 年 4 月从储备名单被触发招标，最低可接受标价为 $604.57 million。这也是一年多来首次有开发商在储备名单制度下承诺购地，被视为市场信心回升的信号。Allgreen Properties 通过其子公司 Valerian Residential Pte. Ltd. 最终以 $730.1 million 报价夺标，折合 $1,304 psf per plot ratio，较触发价高出 20.8 per cent。

这一高价也使其成为近年来 District 03 较为昂贵的地块收购之一，这在当时市况相对平淡的背景下，令部分观察者感到意外。

其与相邻的 Parcel A（由 CDL 与 Mitsui 中标）比邻而立，也引发了对潜在“微型住区”转型的想象。两幅地块将为新加坡河沿线带来再开发契机，两座旗舰住宅塔楼有望重塑 Zion Road 一带的天际线。不同的是，Parcel A 将涵盖零售与服务式公寓，而 Promenade Peak 纯住宅定位，相对更显私密与专属。

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地段与交通

以我们近期的经验看，Promenade Peak 的地段堪称近市中心边缘板块中的优选。它与 Havelock MRT 站（TEL）隔街相望，距 Outram Park 仅 1 站，亦意味着可便捷衔接 EWL 与 NEL。

Great World City 为一座 6 层购物中心，连同两栋 18 层办公楼与一栋 35 层服务式公寓，距此仅约 200 米。除此之外，周边商业选择十分丰富：Orchard Road 一带车程约 5 分钟，Clarke Quay Central 与 UE Square Mall 亦相距不远。

学校资源同样不错，多所小学有望在 1 公里范围内

在一些更中心的地段，常见的取舍是学校资源不足；但在 Promenade Peak 这里似乎并非如此。Alexandra Primary、River Valley Primary 很可能处于 1 公里入学半径内（待日后可用实际邮编在 OneMap.sg 上核实时最终确认），而 Zhangde Primary 或许仅略超出范围。

话虽如此，此类枢纽区域也有常见的代价。Zion Road 在高峰时段的拥堵状况，与其他主干道类似；这也可能进一步推高高楼层的关注度。尽管开发商通常会做一定的降噪与缓冲处理，但我们更常在面向高速公路的项目上见到此类配置，而非普通道路。

此外，尽管大多数买家更关注小学资源，但也有人更在意中学或大专后教育；遗憾的是，在本区此类选择相对有限。

最大的卖点在于：尽管贴近市中心，高楼层仍可享无遮挡景观

作为片区内最高的建筑，本项目可俯瞰新加坡河与周边城市景致。我们仍在等待更具体的楼层信息，以确定哪些楼层能够完全越过周边建筑物的高度；但鉴于邻近公寓如 Rivière 已达 36 层，理论上高于该高度的楼层应能获得较为开阔、无遮挡的景观。

Promenade Peak 已知户型分布 

户型	面积	单位数量	楼层
1 卧+书房	527 平方英尺	80	2 - 42
2 卧	646 - 798 平方英尺	320	2 - 42
3 卧	1,023 - 1,195 平方英尺	118	2 - 62
4 卧	1,420 - 1,582 平方英尺	57	44 - 62
5 卧	1,884 平方英尺	19	44 - 62
顶层公寓	4,128 平方英尺	2	63

请注意，Promenade Peak 属于面积计算“统一口径”实施后的公寓，这意味着标示面积不包含空调板与其他不可使用空间。因此，纸面上它或许看起来比一些旧式公寓更小，但实际可居住面积可能相当。

本项目以一卧与两卧为主，其中两卧户型占比过半。不过，面积为 798 平方英尺的较大两卧，仍可能吸引寻求兼顾预算与空间的小家庭。

仅 3 卧及以上户型可上至第 62 层（另有 2 套顶层公寓位于第 63 层）。预计这些高楼层户型将拥有最佳景观；不过有经纪提到，即便是中高楼层（如约第 30 层）也有望越过邻近项目形成开阔视野；待完整立面与堆栈视图公布后，我们会再行确认。

配套与总平面

尽管完整的总平面图尚未发布，已知的早期信息包括：

• 无边际泳池、标准泳道池、儿童戏水池
• 健身房、多功能室、体能角
• 休闲平台、景观花园
• 游乐场与烧烤区

最引人注目的亮点之一，是位于顶层的泳池，可享无遮挡视野。虽未明文提及，但以此类高端项目的常见配置推测，我们也会期待礼宾服务与私家电梯。鉴于项目的垂直属性，亦可预期设置空中花园或观景平台。 

更多细节一经公布，我们将第一时间补充。 

Promenade Peak 周边可选替代项目 

考虑 Promenade Peak 的买家，也会关注临近公寓如 Rivière、Irwell Hill Residences、The Avenir 与 Rivergate。结合地价 $1,304 psf，市传估价区间约为 $2,800 至 $3,000 psf。后续一旦有更清晰的定价信息，我们将及时更新。 

永久地契选项包括 The Avenir 与 Rivergate，或更契合注重传世价值的买家。The Avenir 已于 2024 年取得 TOP，属于配套齐全的豪华项目，含网球场与景观花园，目前均价约 $3,427 psf。Rivergate 于 2009 年落成，拥有开阔场地与 2 座全尺码网球场，成交均价约 $2,918 psf，但在设计与装修上相对更为老旧。

较新的有期地契项目如 Rivière（TOP 2023）与 Irwell Hill Residences（TOP 2025）则提供更现代的设计与丰富配套。Irwell Hill 设有网球场与空中会所，均价约 $2,900 psf；Rivière 均价相近约 $2,902 psf，但缺少如网球等运动设施。

或许最强的对手来自邻地，即上文所述由 CDL And Mitsui-Fudosan 打造的综合体。尽管细节尚未完全披露，关键差异在于 Promenade Peak 为纯住宅——买家或会更偏好、也更视其为私密性更强的定位，而非与商场共处。同样需要指出的是，邻地未来的零售、餐饮等设施亦将惠及 Promenade Peak 居民，且无需承受楼下购物人潮。 

另一个竞争者为附近的新盘：Wing Tai Holdings 的 River Green。该项目紧邻 Great World MRT 站（TEL）。该项目楼高仅 36 层，但也有人认为其地段同样强势。我们亦将很快发布 River Green 的前瞻，提供更详尽的信息。 

相较之下，Promenade Peak 以其高度脱颖而出——63 层塔楼提供本区最佳制高点视野——且与 Havelock MRT（TEL）及 Great World City 呈对街区位。我们不认为其 99 年地契会构成显著劣势，毕竟周边亦有多处有期地契项目（Rivergate 虽为知名公寓，但年代更早，2009 年已落成）。 

适合哪些买家？

Promenade Peak 的定位面向广泛客群。大量一卧与两卧户型，适合喜欢住近市中心、又不愿牺牲学区便利的单身人士与小家庭。对投资者而言，这也可作为面向专业租户的租赁资产，满足其希望住近 CBD、同时回避核心区密度的需求。

项目亦提供 3 至 5 卧户型——且不少位于高楼层——同样可作为家庭自住或“犒赏型”置业之选。

若买家对永久地契坚持度较高，或仍会转向如 The Avenir 或 Rivergate 等邻近替代。 

我们的看法

Promenade Peak 属于少见的“多重命中”型新盘——近 MRT、紧邻大型商场，且高楼层具备无遮挡景观。 

它兼具“两全其美”的优势：距离 CCR 仅一街之隔，同时保有良好的学校近距，并与城市核心区更喧闹的人潮与车流保持一定隔离。

尽管它绝不会是最便宜的选择，但仍能维持高端定位而不至于进入离谱的超豪定价。以我们掌握的预估（$3,000 psf）来看，面积 798 平方英尺的两卧，对小家庭而言尚可掌控，总价约 $2.39 million。并非便宜，但或不至遥不可及。亦有经纪提到，低楼层或更具亲和力，起步价或约 $2,400 psf，并随楼层逐步上行至第 63 层。 

对部分买家而言，99 年地契或是心结，尤其在周边存在永久地契项目的对比下；但我们认为，其稀缺性（片区最高项目）与强势地段，足以在很大程度上淡化这一顾虑。 

总体来看，尽管市场已寄予厚望，Promenade Peak 仍有望成为 2025 年的亮眼竞争者。若希望基于您的预算与需求获得更具针对性的分析，欢迎与我们联系获取一对一咨询。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文