Marina One Residences 评测：CBD 中令人惊艳的隐秘绿境

关于本公寓

项目：	Marina One Residences	地区：	01
地址：	Marina Way	产权：	99 years
占地面积：	282,400 sqft	单位数量：	1,042
开发商：	M+S Pte Ltd (A company owned by Khazanah and Temasek)	TOP：	2017

P请先停下手上的事一会儿，想象在新加坡最繁忙的地带中心藏着一处郁郁葱葱的绿意秘境。再想象其核心是一道层层跌落的3层瀑布，配以镜面水池，巧妙地镶嵌在386种植物之间，辅以木质步道与多个迷人观景点。

欢迎走进 Ingenhoven Architects 的心血之作——Marina One Residences。

一系列起伏有致的建筑结构（颇似梯田）为这个既神秘又具未来感的“Green Heart”提供庇护——这一举措也让公寓斩获权威的 Green Mark Platinum 与2018年戛纳国际 MIPIM 颁发的“Best Innovative Green Building”殊荣。

这项耗资数十亿的 Marina One Residences 在奢华之余带着一丝异域风情，同时为住户与访客提供专属零售、办公与活动空间，以及一系列其他享受。它不仅仅是一个精致的住宅飞地，从一开始你就可以预见这个项目将不负众望。

内部参观

Marina One Residences 设施

50m 标准泳道池	Jacuzzi 按摩浴池	Aqua Gym 水中健身房
桑拿	蒸汽房	康体静区
健身房	会所	礼宾服务
私宴餐厅	私享休息室	铁板烧露台
BBQ 烧烤露台	休憩凉亭

Marina One Residences 设有两个停车场入口，这是好事。通往停车场的道路很宽且宽敞，进出都十分轻松。

内部通道同样宽敞、易于操控，即便驾驶大型车辆也不成问题。

与多数现代豪华项目一样，停车场地面采用光亮涂层，而非一般低档公寓常见的粗糙水泥。停车位的尺度也十分慷慨。主要原因在于购置单位并不自带固定车位，如有车辆需按月付费停车；因此，每户的月度管理费得以维持在合理水平。无论如何，考虑到这里极其中心的地段，我认为大多数住户其实并不需要汽车。

也许是因为崭新，这里的信箱格外简洁光亮。

这里也设有洗车位，后方还有可停放自行车的区域——在市中心项目中尤为实用。

每个人对一个项目的喜好各有偏好。对我而言，我总喜欢有体面的归家大堂。Marina One Residences 的大堂设计简洁但不失高端，空调开放并辅以怡人香氛。就第一印象而言，我认为它做得相当到位。

到达主大堂层后，需要像现代写字楼那样通过安检闸机。右手边是礼宾台。你会立刻注意到挑高的空间与通体大理石地面，几乎有步入高端酒店之感。

主大堂周边也点缀着一些座位区。整体观感颇为讲究，若能增添几盏落地灯与装饰，效果或更上一层楼。

健身房就在后方，是个十分宜人的锻炼空间。面积不小，明亮通透的氛围让我很喜欢。

落地窗带来良好的视野，但同样也更易被外部看见。等到项目完全售罄后，健身房或许会略显拥挤。不过，商业楼层还有 Virgin Fitness，如果你想要更全面的健身配置，也有选择。更妙的是，它就在同一层，步行10秒即可到达！

健身房外是一条很舒适的人行连廊，可在两栋住宅楼之间穿行。夜间照明也做得很到位。

回到大堂区域，这里设有一间可供招待亲友的私宴餐厅。空间设计十分出色，也非常宽敞，并配备了全套厨房设备！需要注意的是：我很喜欢四周的玻璃让空间更显通透，但这也意味着私密性有所降低，尤其因为它与大堂位于同一层。

先来个预告：下一层有相当多的设施。

在下一层，你会见到常规的水中健身房。对我个人而言这项设施实用性一般，但周围环境太加分了！无论是景观绿化，还是四周科幻感十足的塔楼，这里大概是新加坡颜值最高的水中健身房了。

Marina One Residences 的亮点之一就是泳池。它是一条真正可认真游泳的长泳道，夜晚的视觉效果尤为震撼。虽然我也会希望泳池位于塔楼天际，但我完全理解将其设置在此处的用意：居中位置配合四周高耸的楼体，营造出非常前沿的氛围。这种感觉很难用文字描述，必须亲身体验。

池畔设有相当数量的躺椅与漂亮的凉亭。由于周围高楼林立，这里采光偏暗，尤其在阴天时某些角落会显得有些阴郁。

面向 Marina South 的一侧设有推杆练习草坪。

远眺视野开阔，但由于正在进行 MRT 线路施工，目前观感并不算养眼。

我挺喜欢这里的户外烧烤与用餐区，通风良好，也更显私密。

若能配备更多可移动座椅会更好。总体来说，这里是个不错的场地，无论招待宾客或是周末来一场户外烧烤都很合适。

景观也许不是最佳景观，但这里确实很放松、安静。尤其到夜晚施工结束后，会相当清凉宁谧。

Marina One Residences 真正耀眼之处，是中央的 Green Heart。

除了令人赞叹的建筑本身，绿化与景观与弧形层叠交织在一起，营造出新加坡其他项目少见的独特观感。内侧的百叶既为内部行人遮阳，也让整个园区呈现出一种有机的姿态。

这些曲线无疑让 Marina One Residences 脱颖而出，也难怪这里成为人们打卡拍照的热门地。

我非常非常喜欢 Marina One Residences 中央的 Green Heart。此处的景观确实是在商务区中难得一见的绿色净土。这里拥有近400 种植物与乔木，十分壮观。

献给你们当中的“理工控”。

三层瀑布是这里的主角，其主要作用是冷却空气并增强雨林氛围。熟悉 HBO 电视剧 West World 的人会知道，这里曾因其超未来的外观而被选为取景地！

花园步道与水景无论对住户还是在此工作的上班族，都是一股清新之气。

入夜时分，Marina One Residences 呈现出截然不同的风貌。灯光设计堪称典范，从另一个角度展现出它的魅力。

在新加坡，将绿化融入建筑并不新鲜，但这里的“绿色峡谷”确实出类拔萃。许多开发商都喜欢标榜项目以绿色为核心，但在这里你能真正感受到这就是重点，我对此感到欣慰。我相信当你亲自来访，也会认同我的看法——它确实与新加坡大多数地方截然不同。

连接一层与二层的连桥也十分酷，如前所述，在这里散步本身就是一种享受。

最后再放一张夜幕下的瀑布与灯光！

Marina One Residences 1 居室示范单位

Marina One Residences 的 1 居室户型面积把握得很好。753 平方英尺，较同类产品更为宽裕。

入口过道的设置能营造更强的空间感，但也有人会觉得这是“浪费空间”。

我很喜欢样板房的室内设计，暖色调既温馨又现代。厨房配有小型中岛，但若要进行重油烟烹饪（如煎炸），最好同时打开入户门与阳台以加强通风。

客厅空间不小，可同时容纳一张小餐桌与一张大而舒适的沙发。

样板房的室内设计确实执行到位，很好地呈现了空间尺度。

卧室与客厅之间设有折叠门，可在需要时分隔空间并增强私密性；完全打开时，整体通透感更佳。

卧室旁是步入式衣帽间，以 1 居室而言储物空间相当可观，并通往主浴。户型动线规划得不错，浴室既可从厨房一侧进入，也可从卧室/衣帽间进入；有客来访时，无需穿过卧室即可使用。

Marina One Residences 地段评析

Marina One Residences 坐拥全新加坡数一数二的公寓地段。与邻近的The Sail at Marina Bay、Marina Bay Suites 等一同位于高端地带，其种种优势并不令人意外。

公寓最大的加分项？便捷性。

Marina One 的住户在家门口就拥有 140,000 平方英尺的零售空间（也许只需乘电梯下楼——抱歉截至发稿仍无“瞬移装置”）。

这里集结了众多熟悉的品牌（不限于此），包括 Cold Storage、Nutrition Depot 与 Virgin Active，及一系列优质餐饮与零售商家。

走出公寓外，你会发现 Marina One Residences 的可达性同样出色。步行一两分钟即可到达 Marina Bay MRT（红线）与Downtown MRT（蓝线）两座车站。

位于上述 MRT 外的“Downtown Station”巴士站也提供多条线路，包括 97、97e、106、133、400、502、513、653、654、655、657 与 982E。
驾车人士则可享受多条快速道路的便捷，包括 Marina Coastal Expressway、East Coast Parkway，以及 Ayer Rajah Expressway 与 Kallang-Paya Lebar Expressway。

交通搞定后，或许还有个问题：若偶尔想换个“超市口味”，怎么办？

答案是步行范围内还有几家精品食杂店可选，包括 AP house 与 The Providore Downtown——后者以烘焙为主。

FairPrice 选择也不少，Chinatown Point、100am 与 Tanjong Pagar Plaza 内皆有，驾车距离与前述相若。

至于（极为重要的）休闲娱乐，住在 Marina Bay（几乎）步行可达的范围自然优势明显。Gardens by the Bay、Marina Bay Sands 与 Singapore Flyer 都是偶尔小酌怡情的去处。

公寓周边两座公园——Central Linear 与 Marina Station Square，以及三座桥梁——Helix、Anderson 与 Esplanade，无论白天或夜晚都十分适合漫步；周边商场如 One Raffles Place、Suntec City、Chinatown Square 与 100am 也让你从家门口即可轻松“微度假”。

可以确定的是，即便不在 The Heart 内，住户也不会为吃什么而发愁。Lau Pa Sat 与 Telok Ayer Market 提供价廉而多样的美食选择（想想摊位数量就知道了），从公寓驱车约 3 分钟即达。

或许最方便的选择仍在本项目内，餐饮选择丰富，且极其便捷。

熟悉新加坡军旅生活的人都知道，这里可与印象中的军营“cookhouse”完全不同。玩笑归玩笑，这里现代、整洁、空调开放——非常适合来一顿实惠快捷的餐点。

地下一层也有快餐可选！

有人会说周末夜生活不算丰富，虽然这话不无道理，但工作日下班后倒是有不少社交机会。夜晚户外也很适合小坐，凉爽多风。

若你常常寻求更高端的餐饮选择，Marina Bay Sands 及其周边一众高级餐厅足以让你尽情挑选。

尽管优势众多，这个地段也并非尽善尽美（虽然已非常接近）。

最大权衡在于周边区域的开发速度——一体两面：有人因此却步，也有人因此心动。

从数据看，公寓周边仍有大片地块尚未推出。已释放的地块，则为 One Marina 的住户带来了施工噪音与粉尘，同时也加深了人们对未来项目或将遮挡景观的担忧。

好的一面是，更多开发将进一步激活该片区，也可能在未来支撑并推动房价上行。

还有一个（有点少见的）担忧来自“超跑”。

不少人反映，清晨时分常有这些“猛兽”在高速路上疾驰——虽不常见，但对睡眠浅的读者而言，这是个需要留意的点。

如果将 Marina One Residences 作为居住选择，别忘了把这些问题纳入考量！

话虽如此，这些（现有/潜在）开发也有其积极面——主要从投资者角度而言。

即将到来的大南部滨水区（Greater Southern Waterfront）叠加周边未来的住宅推盘，或将使得价格在不远的将来稳步走高。

https://www.facebook.com/URASingapore/videos/2030478513720185/

最后谈谈对孩子的适配性。

虽然区域内丰富的娱乐机会与大量自然元素让这里非常适合养育孩子，但就近的优质教育资源略显不足。

学前教育方面选择相对更多，Genius Hive、Tots and Teddies、Kinderland 与 Da little Preschool at Cecil Street 均在距公寓车程 5 分钟范围内。

小学与中学方面，Cantonment、River Valley 与 Stamford Primary，以及 Outram、Dunman High 与 Gan Eng Seng Secondary 学校，距公寓车程均在 10 分钟以内。

步行可达的近邻多为补习中心，亦有少量高等院校，如 Nanyang Institute of Management 与 Manchester Business School。

Marina One Residences 开发与规划

Marina One Residences 目前坐落于 282,014 平方英尺的土地之上——考虑到整个综合体所涵盖的多重功能，这个占地并不算大。项目分别为零售、都市热带绿洲与活动空间划拨了 140,000、65,000 与 40,000 平方英尺（另有 4 层停车场），你或许会以为开发用地应更为庞大。

再加上 30 层的办公塔楼与 34 层的住宅楼体，考虑到公众可进入的零售与景观区域，周边在高峰时段可能会稍显拥挤。

不过，Marina One Residences 众多的步行连廊、绿化与出入口，理应在一定程度上纾解这一点——尤其在所有单位最终入住之后。

来看一下户型分布：

户型分布

单位数量	户型	面积 (sqft)
229	1 居室	657 – 775 sqft
144	2 居室	969 – 1,130 sqft
29	2 居室 + 书房	1,141 – 1,216 sqft
86	3 居室	1,507 – 1,539 sqft
29	4 居室	2,045 – 2,250 sqft
4	顶层公寓	6,491 – 8,568 sqft

公寓的户型选择覆盖面不错，尽管以 1–2 居为主。可以看到，同类型单位的面积相较邻近项目普遍更大一些。

鉴于本地多数 1/2 居单位常给人局促之感，这一点值得强调。同时，有限的室内空间也被室内设计团队合理规划（如前所示）。

价格评析

周边楼盘

项目名称	产权	TOP	平均价格 (PSF)
Marina One Residences	99 years	2017	$2,554
The Sail @ Marina Bay	99 years	2008	$1,924
Marina Bay Suites	99 years	2013	$1,972
V on Shenton	99 years	2017	$2,272
Marina Bay Residences	99 years	2010	$2,395

在邻近项目中，Marina One Residences 的定价最为昂贵（其综合体“住宅+设施”的定位功不可没）——不过若考虑 Marina Bay Residences 与其之间相差 7 年的 TOP 年份，两者实际上相当接近，这一点在比较这两座公寓时尤为明显。

早在 2014 年，Marina One Residences 的多数成交来自批量购入 1–2 居单位的投资者，意在放租。当时价格尚算合理，且伴随 10% 早鸟折扣。

考虑到 The Sail @ Marina Bay 与 Marina Bay Residences 的单位在各自早前的开盘中几乎被一扫而空，不难看出该地段的吸引力。

面对区内投资者与部分自住买家对该地段的强劲需求，再叠加 GSW 与周边地块的后续发展，Marina One Residences 未来估值或仍有上行空间。

我们的看法

我愿意住在这样的地方吗？当然愿意。我愿意为此长期掏出那笔不菲的费用吗？部分愿意。

容我解释。

与Reflections at Keppel Bay一样，Marina One Residences 也是一座令人惊艳的项目，但并不具备那种“传家宝式”的长期自住属性。与此同时，区域内的后续开发可能带来噪音与粉尘的不便；当所有单位满住后，综合体近邻的公共空间或也会显得更为热闹。

然而，若叠加其出色的生活配套、优雅的建筑、优越的地段与“都市雨林”，对我而言它更像是一处短期的理想之家。若超过一年，我可能会更明显地感受到上述权衡因素的影响。

坦白说，我会考虑 Marina One Residences 的两种情境是：其一，作为投资者购入单位；其二，作为在 CBD 工作的单身人士短期租住。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文