每个人的人生境遇不同，有些人会在超过 35 岁后才开始踏上置业之路。本周我们采访了 KS，他“结婚较晚”，并在 40 多岁中段才买下第一套房。他表示，晚些买第一套房确实有一些劣势，但也有优势。对于那些比常规更晚开启置业之旅的读者，这篇或许对你有所启发：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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在买到第一套组屋前的漫长等待
KS 表示之所以拖了这么久才买房，是因为家庭的种种因素：
“我还在小学时父母就分开了，我和妹妹有一段时间跟着母亲一起住。但母亲患上抑郁症，无法工作，我在完成国民服役（NS）后立刻去打工，供养母亲和妹妹；所以我只读到 O 水准。没有文凭或学位很难找到好工作。”
KS 补充说，作为自由职业者，他的收入经常不稳定；其中很大一部分还用来支付母亲组屋的各项开支，尽管他并没有该房的产权。
在 30 多岁中段时，KS 又遭遇打击——妹妹被诊断出患有疾病，无法全职工作。这也让他进一步推迟了与女友成家的计划。等到他结婚时，KS 已经 43 岁；而在大约三年后，他买下了第一套房——位于盛港（Sengkang）的一套转售 4 房式组屋。
“我们刚迎来第一个孩子，妻子目前是全职主妇，但她用自己的 CPF 为首付款作了贡献，并计划一年后重返职场。在此期间，我必须顶上。”
挑选第一套住房
KS 说，理想情况下他会去申购 BTO 组屋；但由于孩子已在路上，他决定购买一套可以尽快入住的转售组屋。
“盛港并不是我们的第一选择，但当时房价很高，”他说，“而在盛港，价格还算合理。另外，因为我母亲的住处离我们家步行仅 12 分钟，我们可以拿到邻近津贴（proximity grant）。“
此外，KS 也喜欢 Compass One 商场（毗邻 Sengkang MRT 站）只需坐 3 站巴士即可到达，而车站就在他这座楼下。
夫妻俩也曾短暂考虑邻近的后港（Hougang）一套 4 房式组屋，那会更靠近妻子的父母。尽管价格接近，KS 最终放弃了，因为那套房子“年头更久，需要更多装修，而且楼下的咖啡店也没那么好。”
置业的财务挑战
KS 说，年龄对财务规划的影响非常明显：
“我觉得在 30 多岁买房的人确实占很大便宜。一旦超过 45 岁，贷款年限会短很多。所以每个月需要还更高的月供，而且还要满足 MSR。”
对于 HDB 贷款，年限上限以以下三者中最短者为准：
- 25 年
- 至申请人年满 65 岁
- 组屋剩余租期减去 20 年
就 KS 而言，他买房时已 46 岁。因此他的贷款年限只有 19 年，而不是较年轻借款人可能拥有的 25 年。
虽然 KS 不愿透露具体财务情况，我们可以用一个模拟计算来说明，贷款额为 $250,000。
按 HDB 的地板利率每年 3% 计算，25 年期贷款每月月供约 $1,186；但若将贷款年限缩短至 19 年，每月月供将增加至 $1,440；也就是每月多出超过 20%。
此外需注意，月供占比被限制在你月收入的 30%，这就是 MSR 上限。因此在 25 年期下，若你月入 $3,953，便可满足 MSR；但在 19 年期下，你需要月入约 $4,800 才能达标。
虽然 KS 暂无升级打算，但我们也要指出，如果你渴望拥有私宅，晚起步会更难。假设你 46 岁买房，那么等到满足转售条件时已是 51 岁——此后若贷款购买私宅，贷款年限可能只剩 14 年。
（注意：购买私宅的房贷年限可以超过 65 岁的退休年龄，但所需首付款可能为 45% 或更高）。
其他人生因素也在增添难度
KS 说：“以前我只需要照顾母亲和妹妹，现在还要再加上自己的小家。如果可以选择，我宁愿在负担更少的时候更早开始还房贷。”
随着年龄增长，他也担心收入下滑。KS 说：“我甚至不敢想在接近 60 岁时放慢脚步，因为我起步晚。这不仅仅是因为房子，但房子确实是重要原因之一。”
理想情况下，KS 希望能在 55 岁前还清房贷，他看到有朋友做到了；但如果更早开始当屋主，这会容易得多。
不过，晚起步也有一些优势
KS 认为，年长屋主对某些现实有更清醒的把握：
“我觉得年龄会让人更务实，不会常常往外跑去‘cheong’（拼命玩），也不会觉得非得在车子、手表之类的东西上浪费钱，从某种程度上这也有帮助。”
他觉得对交通的需求也会降低，因为年纪大了就没那么想“在新加坡各处招摇乱逛”，而是更专注于社区内的生活方式活动。
KS 还表示，对“99 年定时炸弹”的担忧会少一些：
“当你到了 40、50 岁或更大时，就不会那么在意 99 年租期。还能活多少年呢？所以即便买旧一些的组屋也还是安全的。唯一需要留意的是维护状况，而不是剩余年限。”
对这套房子的未来规划
KS 说，这套房子很可能会是他们的“长住之家”；但如果条件允许，他也不排斥升级。他说：“如果经济允许，我不介意买更大的房子，让母亲和妹妹能同住在一个屋檐下。但这不是当务之急，只是锦上添花。”
他给晚起步屋主的建议是：“把眼光放到 10 年之后，问问自己现在的一些生活方式在你 50、60 岁或更大时是否还那么重要。有些活动到那个年龄就没法再坚持了。正是在这些方面，你可以做出取舍，选择更低成本的方案。”
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