产权分拆是一种做法，让家庭（尽管房产分别登记在个人名下）在不需缴付 Additional Buyers Stamp Duty (ABSD) 的情况下拥有第二套房。尤其在当下楼市环境中，ABSD 税率为 20 per cent，其吸引力更大。然而，仍有不少人对产权分拆及 99-1 分法的影响缺乏全面认识。以下是你需要掌握的重点：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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首先，如果你目前持有的是 HDB 组屋，这些方法可能都不适用

hdb trio

以下信息仅适用于私人 房产的产权分拆；HDB 一般不允许进行产权分拆，除非在离婚等特殊情形。

如果你听说过去有人对组屋进行分拆，是因为在 4th May 2016 之前 这是可行的；此后 HDB 封堵了这一漏洞。

若你确信分拆的理由正当，仍可向 HDB 提出上诉（建议由你的经纪代为办理）。

什么是产权分拆？

reverse mortgage

所谓产权分拆，是指一方将其在房产中的持份转让给另一方，使自己名下不再拥有任何房产。

例如，若夫妻共同持有一处房产，妻子可将其全部持份转给丈夫；这样她名下便不再有任何房产。作为新加坡公民，她此后购买住宅将无需缴付 ABSD（ABSD 仅从第二套房起适用）。

但这一过程并非零成本，分拆会产生一系列费用。此时，广为人知的 99-1 分法就派上用场：

什么是 99-1 分法？

decouple 99 1 split

购房时，常见的持有方式有两种。较常见的是联权共有：在这种安排下，你与共同借款人在法律上被视为同一主体。

另一种是按份共有，可按你们的意愿划分产权比例，各自对自有份额享有处置权。若目标是为未来分拆，通常会选择按份共有，由一方持有 99 per cent，另一方持有 one per cent。

这是因为转让房产持份并非无成本；Buyer's Stamp Duty (BSD) 仍会对所转让的比例征收。若你转让 50 per cent 的持份，BSD 就适用于这 50 per cent。

举例来说，假设某处房产价格为 $1 million：

若夫妻以 50-50 分法持有，转让时 BSD 将按 50 per cent 的持份计征（$500,000），应缴 BSD 为 $9,600；但若当初按 99-1 分法持有，转让时 BSD 只对 one per cent 的持份计征（$10,000），BSD 仅为 $100。也因此，打算未来分拆的人几乎都会选择 99-1 分法。

关于 CPF 使用的重要提醒

saving cpf

在产权分拆的情形下，买方必须把此前用于该房产的全部 CPF 资金（包含累计利息）一并归还，不论最终取得的现金对价多少。这与一般转售不同（假设卖方以低于原始买入价成交，出现“负现金”），在那种情况下，买方并不需要替卖方归还其 CPF 资金。

补充说明：这与 IRAS 于 April 2023 追查的“99-1”漏洞并不相同

该漏洞听起来与产权分拆相似，实则不同：其做法是把某处房产的 one per cent 持份转给一位已经持有房产的人。

例如：丈夫名下已有一处房产，但妻子没有。

妻子随后在无需缴付 ABSD 的情况下购入一处房产，并将该房产的 one per cent 持份转给丈夫；在该漏洞仍然存在的时期，丈夫便可在未缴纳 ABSD 的前提下取得该房产的所有权。

我们对这一问题有更详尽的说明，请见这里。简言之，产权分拆本身完全合法，而“99-1 漏洞”则是规避税负的非法手段。

听起来不错，为什么不是人人都这么做？

loan mortgage

主要原因在于，产权分拆通常意味着要同时承担两笔彼此独立的房贷。以当今的房价与利率水平，这往往只适合收入较高的新加坡人。

设想若夫妻只是进行一次“简单升级”（即先卖掉现有房产，再共同贷款购买更大的房子），两人只需分担一笔房贷月供；若其中一人短期收入受挫，另一人仍有可能顶上。

而当各自都要独自扛起一套房的整笔房贷时，情况就不同了；一方收入下滑，便可能被迫尽快出售其中一套。

从 2009 年前后到疫情前，分拆相当常见；彼时房贷利率远低于如今，甚至低至不足 two per cent（比 HDB 贷款还便宜）。

但自 2022 年起，利率逐步攀升至接近 four per cent（你可以在这里看到整体影响的测算）。

此外，在 TDSR 框架下，你的房贷月供现被限定不得超过每月收入的 55 per cent。

当收紧的贷款约束叠加更高的利率以及更高的房价，普通新加坡人要满足 TDSR 要求就困难得多。因此，与五年前或更早相比，如今能单独承担另一笔房贷的潜在买家显著减少。

如果你想了解采用此法大致需要何种收入水平，可参阅我们的个案分析，以及我们对这则读者提问的回复。

这其中也涉及信任与权利安排

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还需注意，任何一方都可以将自己的持份卖给第三人。你的配偶确实可以把手中的 one per cent 转给其父母、朋友等，结果你可能不得不与一位并不欢迎的陌生人共同持有同一处房产。

同样地，与联权共有不同，一旦你去世，你的持份并不会自动转给配偶；你所占的比例最终可能转给家族中的其他成员。

不过需要说明的是，按份共有并不像公司里的多数股权那样运作。即便你只持有 one per cent，多数持有人也并不当然拥有把你赶走、未经你同意出售等权利。

无论如何，建议在作出决定前先与律师充分讨论可能的法律与财务后果。我们能肯定的是：除非你明确属于高收入群体，或已把现有房产完全还清，否则不应轻率进行产权分拆。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文