所谓“脱钩”，是指在不需支付额外买方印花税（ABSD）的情况下，让家庭拥有第二套房产（虽以个人名义登记）的方法。这在当前的房市尤为诱人，ABSD 税率为 20 per cent。不过，许多人对脱钩及 99-1 分拆的后果并不十分了解。以下是你需要知道的要点：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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首先，如果你目前的房产是 HDB 组屋，这些内容可能对你无效

hdb trio

以下信息均与私人房产的脱钩有关。HDB 除非在特殊情况下（例如离婚），不允许进行脱钩。

如果你听说过去有人对其组屋进行脱钩，那是因为在 4th May 2016 之前尚可行；其后 HDB 关闭了这一漏洞。

不过，如果你确信脱钩理由正当，仍可向 HDB 递交申诉（建议请你的经纪代为处理）。

What is decoupling?

reverse mortgage

所谓脱钩，是指一方将其在房产中的持份转让给另一方，从而使自己的名下房产数量降为零。

例如：夫妻双方共同拥有一处房产，妻子将其全部持份转让给丈夫。这样她名下即为零房产；当她再购买一套住宅时，将无需支付 ABSD（对于新加坡公民，ABSD 仅从第二套房起征）。

但这一过程并非零成本，脱钩会产生相应费用。此时广为人知的 99-1 分拆就显得尤为关键：

What is the 99-1 split?

decouple 99 1 split

购买房产时，通常有两种持有方式。较常见的是联权共有：在这种安排下，你与共同借款人在法律上被视为同一主体。

另一种是按份共有。它按你们约定将房产份额划分，各方可就自己所占比例自行处置。对于打算未来脱钩的人，通常会选择按份共有，由一方持有 99 per cent，另一方持有 one per cent。

原因在于，转让房产持份并非免费。转让部分仍需缴付买方印花税（BSD）。若你转让 50 per cent 的房产份额，BSD 便适用于这 50 per cent。

举个例子，假设一处房产价格为 $1 million：

若夫妻按 50-50 分拆，转让所适用的 BSD 将以房产的 50 per cent（$500,000）计算，对应的 BSD 为 $9,600。若按 99-1 分拆，BSD 仅适用于 one per cent 的房产份额（$10,000），则 BSD 仅为 $100。基于此，打算未来脱钩的人几乎都会选择 99-1 分拆。

Important note about CPF usage

saving cpf

在脱钩个案中，买方必须偿还卖方使用的全部 CPF 资金（包括累积利息），无论现金结余如何。这与一般转售情形不同（假设卖方的成交价低于其原始买价），当卖方出现“负资产交易”时，买方并不需要为卖方补回其 CPF 资金。

补充说明：这与 IRAS 于 April 2023 追查的‘99-1”漏洞并非同一回事

该漏洞听起来与脱钩相似，但本质不同。其做法是将房产的 one per cent 转给一名已拥有房产的人。

例如：丈夫名下有一处房产，而妻子名下没有。

妻子随后在不缴付 ABSD 的情况下购入一套房产，再把该房产的 one per cent 转让给丈夫；在当时漏洞仍然存在的情况下，丈夫即可在不缴付 ABSD 的前提下取得该房产的持有权。

关于此事我们有更详尽的说明，详解在此。简单来说，脱钩是完全合法的，而所谓 99-1 漏洞则是规避税负的非法手段。

听起来不错，为何不是人人都这样做？

loan mortgage

主要原因在于，脱钩通常意味着要同时承担两笔独立房贷。鉴于当下房价与利率显著走高，这仅适合收入较高的新加坡人考虑。

设想若夫妻选择简单换房（即先卖掉原有房，再共同贷款购买更大的房子），两人只需共同承担一笔房贷的月供；即便其中一方收入受挫，另一方也有可能加大承担以维持供款。

而当两人各自背负一整笔房贷时，任何一方收入下滑都可能迫使其中一套房被迫尽快出售。

在 2009 至疫情前的一段时期，脱钩较为常见，当时房贷利率远低于今日；最低甚至低于 two per cent（甚至比 HDB 贷款更便宜）。

但自 2022 年起，利率逐步攀升至接近 four per cent（详见此处的总体影响测算）。

此外，在 TDSR 框架下，月供总额现被限制在你月收入的 55 per cent。

当贷款限制叠加更高的利率与更高的房价，普通购房者更难满足 TDSR 要求。因此，与五年前或更早相比，能够单独承担另一笔房贷的人明显减少。

若想了解采用此策略所需的大致收入水平，可参考我们的个案研究及我们对这则咨询的回复。

还涉及信任与控制问题

property negotiations

此外，按份共有下，各方可将自己持份转让给任意对象。你的配偶确实可以把 one per cent 的份额卖给第三方——例如其姻亲、朋友等——结果你可能会与一个并不欢迎的陌生人共同持有该房产。

同样地，与联权共有不同，若你过世，房产并不必然立即转给配偶；你所占的持份可能最终由家族中的他人继承。

需要注意的是，按份共有并不像公司的多数持股那样运作。即便你只持有 one per cent，也并不会自动赋予大股东将你“扫地出门”、未经你同意出售等权利。

无论如何，建议在行动前与律师详细讨论其法律后果。总体而言，除非你明确属于高收入人群，或已将现有房产完全供清，否则不应轻易选择脱钩。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文