分拆持有是一种让家庭名下拥有第二套房产（分别登记在个人名下）而无需支付额外买方印花税（ABSD）的方法。在当前的楼市环境下，这尤其具吸引力，因为ABSD 税率为 20 per cent。不过，仍有部分人对分拆持有的理解并不充分——对 99-1 分割的后果亦然。以下是你需要了解的内容：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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首先，如果你目前的房产是 HDB 组屋，这些做法可能都帮不上忙
以下信息均与私人房产的分拆持有有关。HDB 原则上不允许分拆持有，除非在特殊情况下，例如离婚。
如果你曾听说过过去有人对其组屋进行分拆持有，那是因为在 4th May 2016 之前这是可行的，之后 HDB 便堵上了这一漏洞。
不过，如果你确信自己分拆持有的理由正当，仍可向 HDB 提出上诉（我们建议你请你的房地产经纪代为处理）。
什么是分拆持有？
分拆持有，是指一方将其所持房产份额转让给另一方，从而将自己的房产持有数量降至 zero。
例如：若夫妻双方共同持有一套房产，妻子可将其全部份额转至丈夫名下。这样她名下即不再持有任何房产，因此当她再购买一套住宅时，将支付 zero ABSD（因为对于新加坡公民，ABSD 仅从第二套房产开始适用）。
但这一过程并非免费，分拆持有会产生成本。这也是著名的 99-1 分割之所以相关的原因：
什么是 99-1 分割？
在购买房产时，你可以选择两种持有方式。常见的一种是联权共有（joint tenancy）：在这种安排下，你与共同借款人在法律上被视为同一主体。
另一种是按份共有（tenancy-in-common）。这种方式允许你们按意愿划分各自的持有比例，各方可就自己所持百分比独立作出决定。对于以分拆持有为目标者，通常会选择按份共有，由一方持有 99 per cent，另一方持有 one per cent。
原因在于，转让房产份额并非免费。转让的比例仍需缴付买方印花税（BSD）。如果你转让 50 per cent 的份额，那么 BSD 就按这 50 per cent 计算。
举个例子，假设一处房产价格为 $1 million：
若夫妻采用 50-50 分割，则转让所适用的 BSD 按房产的 50 per cent（$500,000）计算，对应 BSD 为 $9,600。若改为 99-1 分割，BSD 只按房产的 one per cent（$10,000）计算，则 BSD 仅为 $100。基于此，计划进行分拆持有的人几乎都会选择 99-1 分割。
关于 CPF 使用的重要提示
在分拆持有的案例中，买方必须归还所有 cpf 资金（包含累积利息），不论现金所得多少。这与一般转售的情形不同（假设卖方以低于其原购买价售出），若卖方因此出现负出售，通常无需由买方向卖方归还 cpf 资金。
旁注：这与 IRAS 于 April 2023 追查的‘99-1”漏洞并非同一回事
该漏洞听起来与分拆持有相似，但实则不同。其做法是将房产的 one per cent 转给已经拥有房产的人。
例如：丈夫名下已有一处房产，但妻子没有。
妻子随后在不支付 ABSD 的情况下购置一处房产，然后将该房产的 one per cent 转给丈夫——在该漏洞尚存在的时期内——丈夫即可在不支付 ABSD 的情况下取得该房产的持有权。
我们对此有更详细的说明，见这里。简而言之，分拆持有是完全合法的，而 99-1 漏洞则是规避税负的非法方式。
听起来不错，为何不是人人都这么做？
主要原因在于，分拆持有意味着要承担两笔独立房贷。鉴于当今房价与利率更为陡峭，此举通常只适合处于较高收入阶层的新加坡人。
设想若夫妻双方只是做一个简单升级（即先卖掉现有房产，再共同贷款购买更大的房子），他们将共同承担同一笔房贷的每月还款；若其中一方收入减少，另一方仍有可能顶上补足。
但若改为各自承担一整笔房贷，就截然不同了。在这种情况下，任何一方收入受损，都可能迫使其中一套房产被迫尽快出售。
在分拆持有较为常见的年代（约在 2009 至疫情前时期），房贷利率远低于今天；当时甚至可低至 under two per cent（比 HDB 贷款利率还要便宜）。
但自 2022 起，利率已逐步攀升至接近 four per cent（你可在这里查看总体影响的测算）。
此外，在 TDSR 框架下，每月房贷还款现被限定为你月收入的 55 per cent。
当贷款限制与更高的利率、房价叠加时，普通新加坡人要满足这一 TDSR 要求就更为困难。因此，与 5 年前或更早相比，如今能单独获得另一笔房贷资格的潜在买家更少了。
若你想了解采用此方法大致需要的收入水平，可参考我们的个案研究，以及我们对这则读者提问的答复。
此外，还涉及信任与处置权的问题
还需注意的是，任何一方都可以将其所持份额出售给他们想要的对象。你的配偶确实可以把自己的一份 one per cent 卖给第三方，例如其父母、朋友等，而你最终可能会与一个并不欢迎的陌生人共同持有该房产。
同样地，与联权共有不同，如果你不幸去世，房产不一定会立即由配偶继承；你所占的百分比份额也可能转给家族中的他人。
但需要说明的是，按份共有并不等同于公司的多数股权。即便你只持有 one per cent，也不意味着多数持有人就自动获得把你赶走、未经你同意出售等权利。
无论如何，建议你在推进前先与律师充分讨论其中的法律与财务影响。我们能肯定的是，除非你对自己的收入层级有足够把握，或现有房产已全款清偿，否则不宜轻率选择分拆持有。
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