我们拥有一套Bidadari BTO：该保留并再买一套投资房，还是出售后购买中央区公寓？

团队好，

我一直很欣赏你们团队分析咨询的方式。希望你们能就以下问题提供一些见解。 

我和妻子正考虑将手头的现金/现金等价物用于投资，想请问在我们目前的情况下，哪种选择最为优化。 

相关信息如下：

• 丈夫每月收入：$12.7K（不含CPF供款）。36岁
• 妻子每月收入：$14K（不含CPF供款）。35岁
• 年终奖金：~$50K
• 目前住房：Bidadari 4房 BTO（尚余贷款$302K）购买价$522K，MOP 1Q25
• 现金等价物：$510K
• 股票：$690K
• 各自CPF OA：~$50K
• 每月支出（含车贷/房贷/保险）：~$7K

我们考虑仅用现金等价物/CPF购买一套额外的投资房产，基于以下考量，想请教对我们来说最优方案为何，先行致谢！

妻子倾向于在可行的情况下保留我们的BTO。 

希望拥有第二套房产用于投资。 

希望该房产（含租金收入与资本增值）的表现可与典型股票增值大致相当——作为从单一持股分散风险的手段。

若无法在保留BTO的同时购买私宅，自住公寓优选位于中央区域，面积>1,200 平方英尺，且至少3间房。 

希望各自贷款<$500K

更多信息：

就分析而言，我们也不排斥出售部分股票以促成购买2套私宅，尽管我们希望尽量保留股票。最后，如若无法保留BTO，待BTO达到MOP时，我们大概还会有额外约$200K可用于置业。 

再次感谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好， 

感谢来信。 

容我自我介绍一下，我是Grady，从业房地产行业逾十年。职业生涯中，我有幸协助过各类客户，从首次置业者到升级、缩小居住面积，或进行房产投资的客户。

我理解许多屋主都有保留现有组屋的想法，尤其当单位位处优质地段时。毕竟很难再以相近价格购得类似单位，特别是当初以Build-To-Order（BTO）购入的房子。 

最终还是要看你们的目标，但通常保留组屋并为第二套房承担高额Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD）并不划算。在深入讨论之前，我们先来评估你们的可负担能力。

可负担能力

在不出售现有组屋的情况下的综合可负担能力

以每月合计收入$26,700、年龄36与37岁（假设你们只能明年购买）、利率4.8%计，最高贷款可达$2,711,216。但由于你们现有HDB仍有未清房贷，第二套房的Loan To Value（LTV）比率将降至45%。同时现金首付款提高至25%，其余30%可用CPF或现金支付。 

因此，你们对第二套房的可负担力会大幅降低。

基于你们的现金与CPF合计$610,000（不变现股票），第二套房的估算可负担价介于$780,000 – $790,000。

出售现有组屋

鉴于Bidadari一带的HDB组团尚未达到MOP，我们将以$800,000的潜在售价作试算。 

同时需要指出的是，由于你们单位的MOP要到明年才到期，届时贷款余额会更低，因此销售所得会更高。 

出售现有组屋后的综合可负担能力

丈夫的可负担能力

* 假设$1.108K的CPF+现金平均分配

妻子的可负担能力

* 假设$1.108K的CPF+现金平均分配

有了对你们财务状况的更清晰了解后，我们来看看可能的路径。 

潜在方案

情景1：保留现有组屋并购买第二套投资房产

这通常不是我会建议买家的路线，因为Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD）相当可观，而且你们没有将贷款杠杆最优化。购入BTO的一大优势，是在达到Minimum Occupation Period（MOP）后转售，往往能获得不错利润，可作为迈向更高价值物业的踏板。若选择持有，你们等于把潜在利润留在账上，而非将其变现利用。

尽管如此，若你们坚持走这条路，我们还是把数字过一遍。

假设买入价$780,000。以此预算，你们大概率在看1卧单位。 

产生的成本

我将假设持有期10年，投资房的租金回报率为3%。 

我们也来看看持有HDB的成本。

若保留现有组屋并购买第二套投资房产的总成本：$127,527 + $115,910 = $243,437

我们再根据过去十年的平均增速，估算潜在资本增值。 

若保留现有组屋并购买第二套投资房产的总收益：$462,382（收益） –  $243,437（成本） = $218,945（利润）

情景2：出售现有组屋并购买一套3卧公寓

在出售组屋后，你们的综合可负担价接近$3.7M，足以在中央区购买面积>1,200 平方英尺的3卧单位。 

为便于计算，假设你们以$3.2M购入一套单位。 

考虑到出售组屋后你们将有$1,108,000的CPF与现金，扣除购买这套3卧所需的$931,600，尚余$176,400。该余额可作预备金、装修，或进一步还贷以降低贷款额。

如果将全部余额投入到购买3卧，你们的贷款额将降至$2,223,600。以28年期、4%利率计，每月房贷约为$11,012。

鉴于你们的每月合计收入$26,700，扣除$5,000的日常开支（我已把之前约$2K/月的房贷调整在内），$11,012的月供将占去你们余下月收入的50%。相较于家庭房贷月供占收入比例的平均水平（据UOB 2022年调查约为28%），这个比例偏高。

既然你们提到希望将贷款控制在$1M以下（每人$500,000），这意味着所需的CPF与现金将增加至$2,331,600，超出你们现有CPF与现金总额$1,223,600。

若将贷款控制在$1M，你们的可负担价将调整如下。

*不变现你们的股票

以$2M预算，你们仍可在中央区找到3卧单位，但需注意选择将受限，多数为小型项目或较早期的99-year地契项目。 

为更周全起见，我也会分别测算若购买$3.2M与$2M房产的相关成本。 

$3.2M房产的成本

假设年增速2.9%，10年后潜在售价为$4,258,962，即潜在增值$1,058,962。 

若出售现有组屋并购入$3.2M 3卧公寓的总亏损：$1,058,962（收益） –  $1,143,132（成本） = -$84,170（亏损）

$2M房产的成本

假设年增速2.9%，10年后潜在售价为$2,661,851，即潜在增值$661,851。 

若出售现有组屋并购入$2M 3卧公寓的总收益：$661,851（收益） – $504,288（成本） = $157,563

在这个情景下，除非你们把多余卧室出租，否则利润将完全取决于项目本身的升值表现，因此项目选择尤为关键。此外，由于没有租金收入来抵消支出，回报会被摊薄。

情景3：出售现有组屋并购买2套公寓

从出售组屋后的个人可负担力来看，你们各自都能购买一套私宅。鉴于持有充足现金储备，你们的预算可通过现金的再分配灵活调整。不过，如同前一情景所述，要在中央区购入3卧单位，选择会较有限。若转而考虑Rest of Central Region（RCR），可选面更广。

这一做法既符合你们“持有2套房”的目标，又可将自住房与投资房分开，灵活性更高。

鉴于妻子可获更高贷款，我们假设自住物业由她名下购买，买入价$2M。

产生的成本

至于投资房，我将假设买入价$1.5M，租金回报率3%。

产生的成本

同样以2.9%增速假设，以下为两套房10年的潜在增值。

若出售现有组屋并购买2套公寓的总收益：$1,158,239（收益） –  $754,797（成本） = $403,442

在此情景中，两套房的合计月供为$12,227。考虑到$3,750租金收入（按3%租金回报率），净月供降至$8,477。若预留$5,000作为其他支出，该比重约为你们月收入的39%，明显低于情景2。

该如何选择？

我们快速总结3种情景。

如果“拥有2套物业”是首要目标，则只有情景1与情景3能达成。但鉴于情景1需支付沉重的ABSD，我并不建议走这条路。 

考虑到你们仍然年轻、收入稳健且财务基础扎实，更明智的做法是利用BTO的增值潜力，升级至资本增值空间更佳的私宅。若日后需要，你们也可变现这些资产，再“对尺”回到HDB。

如果只持有一套物业能满足你们需求，那么购买3卧公寓是可行的。不过如上表所示，除非所选项目具备更高的升值表现，否则由于缺乏租金收入抵消支出，潜在收益会较低。此外，若购买$3.2M物业，你们的月供将占去月收入的50%，并不算审慎。 

在三种情景中，我更推荐最后一种：卖掉HDB并购买两套物业。此策略可把组屋中的权益盘活，将自住与投资分开，且无需支付ABSD。虽然自住房未必能位于中央区，但在城市边缘（city fringe）以内，你们完全可以在预算内找到合适选择。同时，租金收入可分散风险，使月供占收入的比例降至39%。

须注意的是，若采用此路线，未必能把每人的贷款都控制在$500K以下，否则预算会被大幅压缩。若同时背负两笔高于$500K的贷款会给你们带来较大压力，也可考虑先以单方名义购入一套，保留另一方名下无房，以便日后有合适机会再购入第二套。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。