Union Square Residences 评测：克拉码头生活方式导向的综合用途项目，起价 $1.38m

项目：	Union Square Residences
区域：	1
地址：	28 Havelock Road
产权年限：	99 年
总户数：	366
占地面积：	约 67,146 平方英尺
开发商：	City Developments Limited
预计交付：	2028 年

Union Square 是 Central Mall 与 Central Square 的重塑之作，这两座“老牌”商住项目已走过 20 多年。尽管它们确实名副其实地“central”（并非双关），我几乎从未踏足；如果你也从未去过，我并不意外。

因此，我认为此次重建对 CDL 与 Far East Organization 而言，都是释放资产价值的积极举措。更具体地说，虽然 Union Square Residences 的综合开发由 CDL 独资推进，但其中 Central Mall 由 CDL 持有，Central Square 则归 FEO 所有。为整合成更完整的地块，CDL 以 $315 million 向 Far East Hospitality Trust (FEHT) 收购了 Central Square。Central Square 为 99 年地契的商住项目，过去设有服务式公寓与商业空间。

对 CDL 而言，这同样是一项战略性举措：Union Square 成为新加坡河规划区内首个受益于 URA 战略发展激励计划的项目，GFA 获得 67% 的增幅。这也是 CDL 在中央区继 Canninghill Piers 与 Newport Residences（尚未正式推出）之后的第三个更新项目。考虑到 CDL 亦持有 Canninghill Piers，本次重建将进一步巩固其在克拉码头片区的布局。

Canninghill Piers 于 2021 年 11 月推出，距今已 3 年，或许看似有些“久远”，但其亮眼的销售表现至今仍令人印象深刻。项目在开盘周末便以平均 $3,000 psf 售出 77%（538 套）；其 8,956 平方英尺的顶层公寓以 $48 million 成交（$5,360 psf，且据称有多方竞逐）。在这样的强势背景下，CDL 以相近价位推出 Union Square Residences 并不意外，意在延续此前的成功。

Union Square Residences 的开盘价如下：

1 卧（463 平方英尺）- 起价 $1.38 million（$2,981 psf）

2 卧（700 平方英尺）- 起价 $1.998 million（$2,854 psf）

3 卧（990 平方英尺）- 起价 $2.82 million（$2,848 psf）

4 卧 Premium（1,518 平方英尺）- 起价 $4.62 million（$3,043 psf）

Sky Suites（2,476 平方英尺）- 起价 $9.288 million（$3,751 psf）

接下来，我们一起参观示范单位吧！

Union Square Residences 深度导览

Union Square 之名源于美国纽约曼哈顿的同名地标，意在纪念城中两条主干道（Broadway 与 Fourth Avenue）的汇合。新加坡版亦希望延续其精神，定位为商业、居住与娱乐的交汇点。 

具体来说，住户与周边居民可在 Union Square 无车街道两侧的保育店屋中，享受购物与餐饮。整个综合体将囊括住宅、办公、共居及零售空间。 

当然，本文的重点是 Union Square Residences——一座 40 层的单体住宅塔，规划 366 套公寓，并于第1、2层设有商业单位。尽管如此，其它组件同样有看点，我也会一并略述。 

Union Square Central 将由一座 20 层的办公楼构成；共居空间则提供 ~130 间客房，分布在一栋 3 层建筑，以及若干保育建筑的第2与第3层。

现有保育建筑的第1至第3层将设有商业单位。Union Square 的边界为 Havelock Road、Merchant Road、Magazine Road 与 Keng Cheow Street，其中前两条道路车流更为繁忙。由于分别为 40 层与 20 层高，Union Square Residences 与 Union Square Central 将成为天际线中最醒目的两笔。 

为便于定位，Union Square Residences 位于 Havelock Road 一侧，并以 Keng Cheow Street 为界（对街为 Ministry of Manpower）；而 Union Square Central（办公）亦沿 Havelock Road 布置，但以 Magazine Road 为界（对面为 Holiday Inn Atrium）。共居与商业部分则主要分布于 Magazine Road 一带。 

周边有数个宗教场所，例如位于 Magazine Road 的 Tan Si Chong Temple。它并非普通寺庙——建于 1878 年，作为陈姓宗祠，被 National Heritage Board 列为国家古迹。与 Union Square Residences 一街之隔的 Masjid Omar Kampong Melaka 是新加坡现存最古老的清真寺，由 Aljunied 家族于 1820 年建造，同样被 NHB 指定为历史遗址。

零售空间（预计 65 个店铺）将分布在住宅、办公与共居区域的第1与第2层及其周边。各栋之间亦设置开放式广场，同时承担联通动线的功能。

Union Square 的建筑语言汲取了地段的历史与环境脉络。此处自 1850s 起为 Kampong Melaka 所在，是来自 Malacca 及周边马来港口（如 Palembang）的马来人与爪夷土生华人商贾的重要活动据点，因此在此出现新加坡第一座清真寺也并不意外。正如所述，若干现有店屋将被保留并纳入 Union Square。主建筑师 Aedas 进一步呼应历史语汇，在住宅塔体的新建部分采用双坡屋顶，与店屋相得益彰；该新建部分将容纳相当数量的商业单位。 

整体理念在于营造“村落 + 城市”的对照意境，让新旧并置，仿若我们在 CBD 所见：例如 Tanjong Pagar、Duxton Hill 的店屋，以 Guoco Tower、Capital Tower 等摩天楼为背景。就 Union Square Residences 而言，其立面以独特的 U 形轮廓，象征两个原址（Central Square 与 Central Mall）的“联合”，亦呼应两大分区（Singapore River 与 CBD）的汇合。 

若自驾，Union Square Residences 的车行出入口可经由 Keng Cheow Street 或 Magazine Road。前者因毗邻住宅区，应为住户的主要进出通道；后者则位于办公楼一侧。无论如何，双出入口的设置有助于尖峰时段分流，缓解拥堵。 

我们正处于私人拥车观念的十字路口——一方面，MRT 网络持续扩张，社会愈发“car-lite”；另一方面，EVs 的兴起又重新点燃了购车兴趣。对于 Union Square Residences 的住户而言，项目位于 Core Central Region，步行至 Clarke Quay 与 Chinatown MRT 均不超过 10 分钟。因此，CDL 仅为 51% 的单位配置车位（共 186 个），并不令人意外。此外，项目中 74% 的单位为 1 与 2 卧型，住户多为专业人士或租户，或许并不需要用车。在 186 个车位中，3 个为 EV 充电位，另有 26 个为 EV 预留位——这相当可取；我一直担心，居所缺乏 EV 充电条件会劝退潜在车主（包括我自己）。

步行回家者——无论是楼下用餐后，还是自 MRT 步行返回——可从 Havelock Road 与 Keng Cheow Street 交汇处进入。可将 Keng Cheow Street 视作 Union Square Residences 的“主入口”，网约车的上下客亦设在此处。为避免影响车流，零售的落客点将设于 Havelock Road 外侧的 Solomon Street，商业落客点则位于 Magazine Road。 

先说在前头，Union Square Residences 的用地并不算大——约 67,000 平方英尺，和 8@BT（约 50,000 平方英尺、共 156 户）相比也仅略大一些，因此别指望会有网球场、慢跑道等大型配套。

设施主要分布在第3与第43层；此外，第3（wellness pod 康养舱）、第8（fitness pod 健身舱）、第12（relaxation pod 休憩舱）、第16（serenity pod 宁静舱）、第21（cosy pod 温馨舱）、第25（leisure pod 休闲舱）与第29层（vista pod 览景舱）亦设有空中花园。须说明，这些更像是小型会客角落，而非完整意义上的“设施平台”。

先看第3层，这里汇集了大部分公共设施。主泳池为 30m 长的标准泳道，位于 Union Square Residences 的外缘。尽管朝向 Singapore River 与 Clarke Quay，但正前方有 Raffles Education Square（4 层）与 Riverside Piazza（8 层）遮挡，因此正面景观有限。不过在泳池左侧仍可望见部分 Singapore River，聊胜于无。

按常规，泳道旁设有躺椅，部分为入水式（aqua lounge），部分位于池畔（pool deck）。数量看上去并不多；考虑到此处景观一般，我想住户或更期待第34层的 Sky Pool（高度足以越过邻近建筑），稍后再详述。另外亦设有小型 aqua gym 区，适合强度较低的水中训练。 

除主泳道外，另有一处更为放松的 wellness pool，适合在炎热日子里泡水消暑。此处也配有数张躺椅，环境或将相对清静。其景观更佳，朝向近 100m 之外、仅 2 层高的 Old State Court Building，更远处则是外缘的 HDB 组屋。 

这里还设置了一个 Secret Garden，为场地增添一抹难得的绿意。

紧邻 wellness pool 设有美食亭，配备 BBQ 炉与座位，方便亲友到访时小聚。对以 1/2 卧小户型占比较高的项目而言，这类较大的会客空间尤为重要。

若偏好空调环境，第3层还设有 club social room，内有一张可坐约 8 人的长桌、带岛台的简易厨房，以及独立沙发区。空间温馨，足以容纳小型聚会。

令人意外的是，旁边还规划了儿童俱乐部，炎热或雨天也能让小朋友尽情玩耍。

儿童区隔壁为社交休闲廊，配有桌上足球与沙发座位。若家中有青少年，放学后来一局会很有趣；大人偶尔也能“找回童心”。 

若不喜喧闹、偏好静修，这里同样为你预留了空间——社交休闲廊旁即是瑜伽室。

第3层我最后要提的是联合办公空间。尽管越来越多公司恢复 100% 回办公室上班（新加坡最新加入的是 Grab），但仍有人具备弹性安排；这里将是你在家以外、享受免费空调并转换工作氛围的理想据点。 

接着来到第34层，你会看到一间面向新旧法院群的空中健身房，包括 Old State Courts、Family Justice Court，以及 125m 之外、高 35 层的全新 State Courts。以 366 户的体量而言，这间健身房的规模称得上到位，挑不出太多毛病。我也欣赏其设于高层的安排——多数公寓更倾向将健身房置于地面或低楼层。

同层的会所——Club Union——将是全盘亮点之一。其朝向与空中健身房一致，空间质感颇为奢雅；效果图显示，整面落地窗可尽揽全景。 

从效果图看，这更像一间“空中洋房”：厨房设备齐全，包含烤箱、炉灶与酒柜，超长岛台极具待客气场；设有 12 人餐桌，并与 U 形沙发区相互呼应。整体面积充裕，你款待宾朋时足以大放异彩。 

第34层的另一重头戏是空中泳池，与第3层泳道相辅相成。它采用无边际设计，更适合一边戏水一边赏景；视野将掠过邻近的 Raffles Education Square（4 层）与 Riverside Piazza（8 层），直面 Singapore River、Clarke Quay 以及 CDL 的另一力作 Canninghill Piers。这基本就是你为 $3,000+ psf 所买单的核心——新加坡河及周边的全景视野，妥妥的“million-dollar view”。

不过仍需一提的是，尽管目前景观如此，Raffles Education Square 已多次挂牌出售，最新一次在 2023，标价 $200 million。若该交易成行，再加上其相邻的 Riverside Piazza 成交，新项目或也有望获得 GFA uplift。无论如何，目前仍属推测，即便成真，距离落地也可能还有好几年。 

内部导览先告一段落，接下来我们走进示范单位！

Union Square Residences – 2卧室+书房 Type B5S (69 sqm/743 sq ft) 评测

Union Square 共规划 169 套 2卧室，占全盘 46%。户型面积介于 700 至 743 sq ft，示范单位是 5 种布局中面积最大的（且均为 2 个浴室）。不同于常见做法，这里的多数户型并非哑铃格局，而示范单位则是唯一带书房的版本。层高 2.75 米在新盘中属平均水准，但以其高端定价来看，我还是希望能再高一些。所用地材倒更讲究，公共区域为人造石，卧室为工程木地板。

一进门左侧就是 3 平方米的书房。有些项目的书房可达 5-6 平方米，还能塞下一张壁床，临时当客房或佣人房用；但这里的面积就显得偏小，较难实现。

更受限的是，这里还安放了 DB box，并配有一处内置收纳，因此并非完全可自由布置的“空白空间”，还得预留门扇开启的空间。ID 将其打造成小型会客/休闲角，摆上红酒/威士忌陈列架，观感不错，但从实用角度看，真正会这样照搬的人恐怕不多。

再往里走，是开放式厨房与餐区。住在 Union Square 主打的就是便利性，楼下即是各类餐饮，我想开发商也并不指望你在家大展厨艺。因此，便于与宾客互动的开放式厨房更契合定位。

开放式厨房的一大好处是节省空间，只占据 L 形一隅。这里台面与挡水板均为人造石，上柜采用黑色烤漆玻璃饰面，相较不少新盘更显质感。配备 Corten 的一体化电磁炉与同材质的一体水槽，台面更显连贯无缝。我很喜欢这种处理，不做重度烹饪时可最大化可用台面。

家电配置也高于一般新盘：油烟机与烤箱来自 V-Zug，洗烘一体机来自 De Dietrich，右侧为 Liebherr 的嵌入式冰箱。面向这一价格带 (>$3k psf) 的买家，多半对这些分别来自瑞士、法国与德国的高端品牌并不陌生。

餐区靠墙布置，ID 在此摆放了一套 4 人餐桌椅。这个空间具备一定弹性，若不介意压缩过道，放一张可延展至 6 人的餐桌也能胜任。何况项目与周边餐饮配套齐全，对大多数此类买家而言已足够。

客厅开间约 2.8 米，基本符合行业平均。可容纳 3 人位沙发、一张茶几与一组小型电视柜，后者很可能需要做成内置。

若想维持类似的空间尺度，选择长形沙发会更理想。

阳台面积 6.1 平方米，以本户型面积段而言算是到位。形状较为方正，ID 定制了长凳与小桌，把利用率最大化。天气凉爽时，在这里小憩或用餐都挺合适。

接着是次卧，面积 8.9 平方米。这个尺寸相当常见，你大概也能猜到我要说什么——虽可放下 Queen 尺寸床，但若还想摆书桌、梳妆台或床头柜，换成单人床会更实际。

与多数新盘相同，开发商会预置一组 2 扇推拉门衣柜。本户型的空调机位就在该房间一侧，因此这里的窗户仅为半高窗。

公共浴室面积 4.4 平方米，地面与墙面均采用人造石。整体低饱和度的配色放在 Aesop 陈列空间里也毫不违和，仿佛开发商也心知肚明——示范单位内的沐浴露与香皂用的正是这一品牌。视觉上简洁，但材质的手感通过照片不易呈现；无论如何，若你偏爱 Aesop，这套风格应当很对胃口。

配置包括一体式浴室柜，台面为人造石并配一体盆，龙头来自 Hansgrohe；手持花洒与混水阀同样为 Hansgrohe，壁挂式坐便器为 Geberit。该卫浴无对外窗，需依赖机械通风。

然后是主卧，面积 12.2 平方米，在 2 卧室户型中算是不错的水平。ID 在此摆放了 King 尺寸床，因此可以看出动线会更紧凑，床头柜已略微挡住通往衣柜的通道。若还想放下梳妆台或小边几，改用 Queen 尺寸床会更合适。

2 扇推拉门衣柜旁边还设有一组饰物柜（仅主卧提供）。

主卫面积 5.6 平方米，比公共卫浴大约 30%。两者在地面与墙面饰材，以及人造石台面与一体盆等方面保持一致。

所用品牌也一致：德国 Hansgrohe 与瑞士 Geberit 提供壁挂坐便器、面盆龙头、手持与顶喷花洒。两间浴室的主要差异在于主卫配有大尺寸顶喷花洒，接近雨淋效果。另需留意，这里同样没有对外窗，通风仍依赖机械系统。

Union Square Residences – 3 房豪华型 Type C2P（99 平方米/1,066 平方英尺）评测

Union Square 共规划 57 套 3 房型，仅占整个项目的 16%。项目显然更侧重 1 房与 2 房产品，考虑到其中心区位，家庭客群并非主打。尽管如此，这里的 3 房面积表现不错，分别为 990 和 1,066 平方英尺，两者布局大致相同，样板房展示的版本另带有 WC、工作阳台与储物间。层高为 2.75m，属常规配置；公共区域铺设工程石材，卧室为工程木地板。

入口旁设有一组内置柜，内藏 DB box，也提供一定的收纳空间。你也可沿走廊延伸加做柜体，与现有内置柜融为一体。供参考，入户玄关的宽度与 2 房样板房相同，为 1.5m。

Union Square Residences 的 3 房有个颇为独特的亮点是干厨房。这里增加了一段操作台面，并嵌入了 Corten 的一体化电磁炉。整体一体感很强，不使用时也可当作额外台面。

干厨房的精致感还体现在带灯的有色玻璃吊柜与同样采用玻璃饰面的下柜上。这样的用料更显质感，也契合其高端定位。

干厨房区还配备了来自高端瑞士-德国品牌 Liebherr 的嵌入式恒温酒柜。同时设有一扇推拉玻璃门，将干、湿厨房分隔开。

干厨房毗邻餐区，餐桌可坐 6 人。或许这也是在不算大的户型里设置干厨房的取舍之一——餐区的摆位会显得比较受限。

椅子难免会阻碍进出厨房；若把餐桌往另一侧移动，又会影响通往卧室的走道。你也可以选用可伸缩餐桌以容纳 8 人，但要注意这会占用入户玄关空间。总体而言，这个餐区算是偏紧凑。 

封闭式湿厨房为双排台面布局，一侧配置 Liebherr 冰箱、V-Zug 烤箱、3 口燃气灶与抽油烟机，另一侧则是 Blanco 水槽与 Hansgrohe 龙头。

开发商会提供上、下柜，均采用玻璃面板，手感与质感更佳。所选家电品牌也都偏高端、口碑良好，符合 Union Square 的定位。不过，我唯一的小抱怨是 Blanco 的水槽偏小，若能选择更大尺寸会更理想。 

工作阳台位于湿厨房窗边，同时也是 De Dietrich 洗烘一体机的放置位置。面积虽不大，若你偏好晾晒衣物，仍可安装一套 Steigen 晾衣架。

靠近工作阳台处设有 2.4 平方米的储物间与 WC，可作为帮佣房使用。 

回到客厅，净宽为 3m，相比样板房的 2.8m 更为阔绰，因此茶几也可选稍大尺寸。进深同样令人满意，可放置 3 至 4 人位沙发。 

阳台面积为 7.6 平方米，相当可观。虽说室内设计师这里只摆了 2 把椅子，但从地毯的尺度也能看出，若在此放一张餐桌，坐 4 人毫无压力。因此，若你希望同时拥有室内与户外用餐区，这里可以满足。或者把它打造成户外花园或健身角落，也有足够空间。

来看公用卧室，卧室 2 与卧室 3 面积相同，均为 8.9 平方米。事实上，项目中多数（若非全部）公用卧室的尺寸都与此一致，包括 2 房与 4 房样板单位内所见的公用卧室。 

面对两间同尺寸的公用卧室，开发商通常会将一间布置为 Single 床，另一间放 Queen 床。本案亦如是：卧室 2 配 Single 床并配一张小书桌；卧室 3 则为 Queen 尺寸床，旁边放置小边几。 

两间卧室均采用落地窗，因空调机位改设于厨房旁。两间房皆配有标准内置衣柜，地面为工程木地板。 

公用卧室与访客共享使用的浴室面积为 4.2 平方米。格局中规中矩，地面与墙面均为中性色调的工程石材。手持花洒与龙头来自 Hansgrohe，壁挂式座厕则为 Geberit。公用浴室不设窗与雨淋花洒；前者意味着需依赖机械通风。

主卧面积 15.9 平方米，足以放下 King 尺寸床与两张床头柜。是否改用 Queen 尺寸床取决于你的生活习惯——若希望留出一张尺寸合适的梳妆台，选择较小的 Queen 床或许更好。内置衣柜与公用卧室相仿，但这里额外设有侧向分隔，可增加饰品收纳位。

主卫为 5.6 平方米，较公卫稍大。除空间感更佳外，还有两点主要差异：其一配有窗户可自然通风（由于紧邻淋浴间，建议加装百叶或窗帘）；其二配备 Hansgrohe 顶喷，形式近似雨淋，但使用感更接近抬高的手持花洒。除此之外，配置包括标准洗手台柜、带一体式台盆的工程石台面，以及 Geberit 壁挂式座厕。 

Union Square Residences – 4 Bedroom Premium Type D1P (141 平方米/1,518 平方英尺) 评测

Union Square Residences 共有 35 套 4 卧，全部位于同一柱位。所有单位面积一致，均为 1,518 sq ft。每套 4 卧均设私家电梯直达，采用哑铃式格局：一侧为次主卧，另一侧为 3 间卧室。层高为常见的 2.75m，公共区域为人造石地面，卧室为复合木地板。

从私家电梯出来，便是 2.8 平方米的私家电梯前厅，并计入你的 strata 面积。对这种私家电梯前厅，众口难调——有人希望更大一些，也有人宁愿不要。这里的尺度偏小，但我认为足以确保私密性，同时把占用面积压到最低。

私家电梯前厅设有内置柜体，内藏 DB box，并配有可收纳数双鞋子的搁架。对于 4 卧单位，你大概率还会需要更多鞋位，另一侧也可自行加做一些鞋柜。 

在这种户型中，私家电梯前厅尤为重要，因为分隔私家电梯与餐区的，正是这扇木质移门。我也见过一些较早期项目，私家电梯在逐层下行时会直接在各户客厅开门——体验颇为尴尬。 

这里的餐区可容纳 8 人就座，我挺喜欢这个空间的灵活性。它与湿厨房相邻，后者为狭长的矩形，并设有 2 樘独立推拉门。如果你不介意保持敞开，备餐时与宾客之间的互动会更频繁。 

事实上，按平面图（请自行尽职调查），两扇门之间的那段隔板似乎也可拆除。若如此，你甚至可以增设一座中岛，把这里改成开放式厨房（尽管外侧已是开放的干厨房）。因此，你是否常下厨、偏好的菜系以及是否常招待宾客，都会影响你在购入后打算进行的装修幅度。 

我们来看湿厨房，可从这块中间隔板两侧进入。

10 平方米的湿厨房配备 V-Zug 嵌入式烤箱、5 炉头燃气灶、Blanco 水槽、Hansgrohe 龙头，以及 Liebherr 双门冰箱等电器。本 4 卧单位还配有洗碗机。 

厨房尽端是 6.7 平方米的后阳台，较为反直觉地位于厨房窗户的对侧。这里配置了 De Dietrich 的分体式洗衣机与烘干机（或许本就打算主要依赖烘干）。

后阳台面积不小，旁侧还有一间厕所，可作女佣房使用，但通风可能略逊。 

通往公共电梯厅的后门也设在后阳台一侧，收取外卖或将采买回来的杂货直接送至冰箱，动线顺畅。 

本户型除湿厨房外，还设有与餐区平行的干厨房。若打算常下厨，或只是烹调简单餐食，这里的配置都已足够。

这里配有人造石台面一体化的 Corten 电磁炉，以及同材质一体成型的水槽，搭配 Hansgrohe 水槽龙头。此外，CDL 还为你的新家配备 Liebherr 恒温酒柜。仿大理石的防溅板也为整体空间增添了更显高端的质感。

客厅方面，面宽达 3.5m，明显宽于 2 卧与 3 卧示范单位所见的 2.8m 与 3m。因此，开发商在平面图上示意为 3+2 座位组合；虽然示范单位的 ID 设计师省去了 2 人位，但若你希望最大化座位数，可参考该布局。

示范单位仅摆放一张 3 人位沙发，配以尺寸适中的茶几与体量较小的电视柜，这确实有助于放大空间感（浅色调同样加分）。

阳台面积也不小，达 9.5 平方米，且近乎方正；如用于露天用餐，椅子摆放更为从容。也可如 ID 设计师所示，布置吧台与高脚凳，更契合 Clarke Quay 的氛围。无论如何，空间足够，都有多种利用方式。 

接着来到次主卧及其套内卫浴，它们与另外 3 间卧室分开布置。次主卧面积 14.8 平方米，尺度相当舒适，但有一段过道相对浪费，实际可用面积会略小于标称。

当然，摆下一张 Queen 尺寸的床毫无问题，尺度感也明显优于公用卧室。落地窗与通顶的内置衣柜为标配。 

次主卧套卫为 4.3 平方米，墙面、台面与地面均为人造石铺装，呈现低调奢华的观感，比起以往张扬的金色线条更显典雅且不过时。Hansgrohe 的五金件——包括台盆龙头、手持与顶喷花洒——在 4-Bedroom Premium 及以上户型均为黑铬色，相较于小户型采用的标准抛光铬色更显现代。由于该卫浴无窗，完全依赖机械通风。

另外两间公用卧室均为 8.9 平方米，与 Union Square 其他户型相近。卧室 4 靠近客厅，示范单位做了若干内置展示搁架并摆放了一张 Queen 尺寸的床。

如你所见，床几乎占据了大部分空间；若家中有在学的孩子、更注重实用性，不妨参考卧室 3。 

卧室 3 采用 Single 床，并配有一张书桌。撇开日照眩光不谈（如图可用百叶加以缓解），这是我个人更偏好的布置，同时也令房间更显宽敞。 

按惯例，这两间卧室均标配双移门衣柜。

这两间卧室均无套卫，将共用 4.2 平方米的浴室 3。该浴室设有窗户，可自然通风。4 卧及以上户型所配的 Hansgrohe 五金为黑铬色，更具现代感，涵盖台盆龙头、毛巾杆与手持花洒混水阀。 

其余饰面采用较之次主卫与主卫更为明亮的色调，但同样散发低调的奢华气质。

全屋的重头戏是主卧，面积 20.5 平方米。其中包含一套来自 Rimadesio、意大利制造的独立步入式衣帽间，组件高度可灵活调节，并在上下方配有内置照明。

常见的槽点是主卧衣柜与其他卧室无甚差别；这次开发商显然希望它以恰当的方式脱颖而出。此处还设有窗户，我认为有助于保持通风并防霉。

卧室本体同样宽绰，可容纳一张 King 尺寸大床，旁侧仍可留出放置小型梳妆台的空间，如同示范单位所示。由于衣柜另成一区，卧室本身更为方正，观感上也更显宽大。

主卫面积 8 平方米，大于本户内其他卫浴，主因在于配备了 Geberit 浴缸，并配套 Hansgrohe 的浴缸龙头与手持花洒。至于浴缸，喜好见仁见智；但在拥有如此面积的户型里，它始终是不错的卖点。 

不过略显遗憾的是，未能腾出双台盆的位置。

不得不说，这间卫浴的观感同样鲜明，与次主卫相同的深色大规格瓷砖在更大的空间里效果更佳；这是一种优雅且颇为耐看的审美。

如前所述，4 Bedroom Premium 及以上户型所配的 Hansgrohe 五金为黑铬色，质感更显优雅，涵盖淋浴间内的独立顶喷与混水阀、毛巾杆与台盆龙头。此外，壁挂式坐便器在同一档次户型的主卫还将配备带电子洁身器的款式。当然，这间卫浴也设有窗户，可自然通风。 

Union Square Residences 位置评测

Union Square Residences 所在一带，长期以来颇为低调，部分原因是周边本就少有住宅。Havelock Road 这一段也因周围更具辨识度的地标——如 Chinatown、Clarke Quay，以及相对次一级的 River Valley——环绕，而较少被单独提起。

不过，从区位客观来看，Union Square Residences 的各项条件其实颇具吸引力。诚然，步行至 MRT 并非最近，尤其与其最直接的竞品 Canninghill Piers 相比；但步行 7–8 分钟到 Chinatown 或 Clarke Quay，坦白说并不算远。且别忘了，这些车站本身已位于核心地段——例如，1 站到 Dhoby Ghaut，2 站到 Downtown，2 站到 City Hall，等等。你既可享受位处新加坡心脏地带的便捷，又因片区人流相对较少而保有一分宁静。

若开车，以下通勤时间可谓在我评测过的项目中名列前茅。主因在于紧邻 CTE，驾车约 3 分钟即可上路。由此前往 Suntec City、Orchard Road 皆在 10 分钟以内，甚至到较远的 Jurong East、Changi Airport 也可控制在 20 分钟内。不论公共或私家出行，中心区强大的交通连通性带来的确是实实在在的优势。 

至于日常采买与餐饮，Union Square 自带的综合体基本能覆盖所需。这里预计将有 65 家商铺，预料多数为 F&B 业态，且至少会有一家杂货店。除此之外，距 Chinatown Point、Clarke Quay Central，甚至即将亮相的 Canninghill Square 也不远；若想寻求更亲民的小贩选择，Chinatown 一带（People’s Park Complex、Smith Street Hawker Centre 等）同样便利。

小学学区资源方面，Union Square Residences 与 Canninghill Piers 情况相近：1km 范围内仅有 River Valley Primary School，2km 范围内则还有 4 所（Alexandra Primary School、Cantonment Primary School、St. Margaret’s School (Primary)、Zhangde Primary School）。对年轻家长而言，尤其是没有任何附属关系的，这算是利好——毕竟不少人会以为身处中心区就意味着在小学划片上处于劣势。 

必须坦诚指出的一个重要不利因素，是其距离宗教场所较近，具体为 Tan Si Chong Su Temple 与 Masjid Omar Kampong Melaka。这意味着 Union Square Residences 周边不止一处，而是两处较具影响力的宗教场所：前者主祀 Tan 姓（新加坡最常见姓氏），后者则是新加坡第一座清真寺。宗教节庆期间我未到场实测，但道路更为拥堵并不令人意外。亦有部分买家基于各类考量，可能不愿居住在礼拜场所附近。 

最近的 MRT: Clarke Quay 和 Chinatown MRT（0.6km，步行 7-8 分钟）

学校

公共交通 

巴士站	途经巴士	距离公寓（及预计步行时间）
Ctrl Sq Stop ID: 06189	51, 143, 174, 174e, 186	门口
Blk 2 Stop ID: 06161	51, 64, 123, 186	290m, 25 分钟

购物商场

目的地	距离公寓
Union Square 商业店铺	门口
Chinatown Point	650m，步行 10 分钟
Clarke Quay Central	750m，步行 11 分钟
Canninghill Square	850m，步行 12 分钟

私家交通 

主要目的地	距离公寓（高峰时段 [0830] 最快驾车时间）
CBD (Raffles Place)	1.8km, 4 mins
Orchard Road	4.1km, 7 mins
Suntec City	3.1km, 6 mins
Changi Airport	19.0km, 16 mins
Tuas Port (By 2040)	37.7km, 40 mins
Paya Lebar Quarters	8.3km, 12 mins
Mediapolis (and surroundings)	8.6km, 12 mins
Mapletree Business City	8.0km, 12 mins
Tuas Checkpoint	27.3km, 24 mins
Woodlands Checkpoint	29.5km, 26 mins
Jurong Cluster (Jem)	15.3km, 16 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	26.9km, 26 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	4.7km, 7 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	21.0km, 18 mins

临近道路出入口： 共有 2 个——分别通往 Merchant Road 或 Havelock Road；经由 New Bridge Road 取道 Havelock Road 上 CTE，少于 4 分钟。 

Union Square Residences 开发商评测 

开发商简介

City Developments Limited 是新加坡规模最大的房地产开发商之一，长期在本地房地产市场扮演重要角色。他们在新盘市场极为活跃，近期项目包括 Canninghill Piers、Sengkang Grand Residences（与 Capitaland 合资）、Irwell Hill Residences、Haus on Handy、Amber Park 与 Boulevard 88 等。作为 Hong Leong Group 成员，CDL 的全球版图覆盖 29 个国家，已开发逾 47,000 套住宅，并在全球住宅、商业与酒店资产中拥有超过 23m 的可出租楼面面积。他们在新加坡交易所上市，市值约 $6.5Bn. 

建筑师简介

Aedas 由威尔士建筑师 Keith Griffiths 于 2002 年创立，总部位于香港。如今在 APAC、欧洲、中东与美国设有 12 个办公室，拥有逾 1,000 名员工，业务覆盖酒店、住宅、教育等多元领域。在新加坡，Aedas 曾担任 Marina Bay Sands 的主要顾问，并与 Moshe Safdie（首席设计建筑师）合作；亦参与了 Star Vista 与 The Sandcrawler，两者在某些方面的外形风格也有相似之处。 

户型配比

户型	面积（sq ft）	单位数量
1-卧	463 - 506	102	28%
2-卧	700 - 743	169	46%
3-卧	990 and 1,066	57	16%
4-卧	1,518	35	10%
5-卧	2,476	3	1%
合计		366

Union Square Residences 的户型配比更偏向投资客/职场专业人士，1 与 2 卧占比高达 74%。这一比例与 CDL 在附近的另一新盘 Canninghill Piers 颇为接近，后者 1 与 2 卧占比达 76%。

不过，我认为 Union Square Residences 在户型面积上更为保守——相比之下，Canninghill Piers 的 4 卧起步为 1,755 sq ft，并设有 25 套 5 卧与 Super Penthouses，面积介于 2,788 sq ft 至 8,956 sq ft；而 Union Square Residences 最大户型仅 2,476 sq ft，且仅有 3 套。在某种程度上，这反映了买家与开发商更趋理性：与其打造小众产品，不如聚焦“主食型”户型，如 2 与 3 卧。也可能是开发商判断 Canninghill Piers 已经消化了片区对超大平层豪宅的需求，或是对当下 60 per cent 外籍人士 ABSD 环境的回应。至于 1 卧，因总价更低，向来受到投资者与事业有成的单身人士青睐。 

Union Square Residences Stack 分析 

Union Square Residences 总平面图

下午西晒

Union Square Residences 最佳 Stack

朝向方面，6 至 11 号 stack 大体为南北向；5 号 stack 会有一定程度的东向晨晒；而 1 与 2 号 stack 则会有一定程度的下午西晒。 

景观方面，我认为最具溢价的是 Singapore River、Marina Bay 与 Orchard 的视野。这类景观主要由 5 至 8 号 stack 占据，涵盖 1 + Study、4 卧、Sky Suite 与 Penthouse 等户型。楼层在 8 层以上应可看到 Singapore River，而要看到 Marina Bay，则预计需要更高楼层。

另一方面，1、2 号以及 9 至 11 号 stack，在较高楼层可眺向 Pearl’s Hill 的一片葱郁景致，观感并不逊色。不过，这多半仅限高楼层住户可享；Chin Swee Road 与 People’s Park 一带的 HDB 虽相距逾 100m，但其 20 层的楼高仍会遮挡较低楼层的视线。此外，虽非正对方向，35 层高、较新的 State Courts 也会进入视野。 

更高楼层（如 34 层以上）则无此阻挡，视野甚至可越过 Pearl’s Hill，远眺近年落成的 One Pearl Bank。 

Union Square Residences 定价分析评测

如果你在考虑 Union Square Residences，大概率会把它与周边项目作比较。下面是一个快速对照：

项目	单位数	Psf	TOP	产权	价差
Union Square Residences	366	$2,848*	2028	99 Years
Canninghill Piers	696	$2,960	2025	99 Years	-
One Pearl Bank	774	$2,550	2024	99 Years	+18%
The Landmark	360	$2,826	2025	99 Years	+6%
Riviere	527	$2,836	2023	99 Years	+6%
The Avenir	376	$3,686	2024	Freehold	(19%)

需要说明的是，Union Square Residences 起步价为 $2,848 psf，与 Canninghill Piers 相差不大。后者当年起步价为 $2,836 psf，开盘周末平均 psf 约 $3,000。 

为便于参考，以下为 Union Square Residences 的首发价：

1 卧（463 sq ft）- $1.38 million 起（$2,981 psf）

2 卧（700 sq ft）- $1.998 million 起（$2,854 psf） 

3 卧（990 sq ft）- $2.82 million 起（$2,848 psf）

4 卧 Premium（1,518 sq ft）- $4.62 million 起（$3,043 psf）

Sky Suites（2,476 sq ft）- $9.288 million 起（$3,751 psf）

作为对照，我纳入了：（1）最接近的新盘对手 Canninghill Piers；（2）第 1 邮区内两项近年新盘 One Pearl Bank（已 TOP）与 The Landmark；以及（3）River Valley 区内两项竞争者，尽管与 Union Square Residences 在地理上并非最近，但作为参照仍具意义。 

Union Square Residences 预计将以与 Canninghill Piers 相近的价格入市。尽管有人会认为 Canninghill Piers 因“楼下即商场、直通 Fort Canning MRT”而更为便捷，但它毕竟是 3 年前推出、目前基本售罄。若你偏好在相似区位享受更静谧的环境，Union Square 也值得考虑。同时，两者均由 CDL 打造，其在高端市场的口碑稳健——如 South Beach Residences 与 New Futura 等项目——更令人安心。 

与 One Pearl Bank 和 The Landmark 的比较更具参考价值：两者均在数年前推出，前者已交付、后者亦将 TOP。事实上，One Pearl Bank 目前的 psf 低于 The Landmark，多少有些出乎我意料。撇开这一点，这两盘更靠近 Outram Park MRT；虽与 Union Square Residences 并非完全“对口”，但我相信部分买家仍会在价格上做交叉比较。Union Square Residences 所在区域氛围更“时髦”，而 Outram/Chinatown 一带在环境与建筑风貌上仍显老旧（如 People’s Park Complex 等），但相对而言能以较合理价格提供更多配套。现阶段，Union Square Residences 较 One Pearl Bank 与 The Landmark 分别贵 18% 与 6%。One Pearl Bank 某些户型采用更独特的扇形布局，或解释了其 psf 较低；我个人对其标志性的建筑与用料仍持好感。至于 The Landmark，考虑到过去几年的价格通胀，以及其位于 Chin Swee Road 的位置相对不那么“吸引”，6% 的差距并不算大。 

最后，我也纳入了 River Valley 区内较新的公寓 Riviere 与 The Avenir。这两者与 Outram 一带项目相比距离更远，但在我看来更具可比性——因为 River Valley 与 Robertson Quay 的生活方式，与 Union Square 的定位更为贴近。The Avenir 为永久地契，因而较邻里项目有明显溢价；Riviere 则几乎所有单位都可享河景，二者各有鲜明卖点。尽管 Riviere 同样为含服务式公寓与商业的综合体，但其体量较 Union Square 更小，业态选择也相对较少。

我会先把 The Avenir 排除在外，因为这更多取决于预算与是否偏好永久地契。至于 Riviere，其 psf 与 The Landmark 相近；而 Union Square Residences 仅贵 6%，在其为全新开发且建造成本更高的背景下，这道价差并不算大。

无论如何，上述仅为快速概览；完整的价格评析上线后，敬请留意本页更新！

Union Square Residences 升值潜力分析

1. Clarke Quay 更新改造

Union Square Residences 正对面就是 Clarke Quay 分区，近期落实了 $62 million 的焕新计划。该区已于 4 月重新开放，引入包括 Fairprice Fitness 在内的新租户，同时保留 Zouk 等原有租户。不再只是深夜热点，白天也有更多选择。这一系列举措旨在让 Clarke Quay 全天候更具活力，从而提升宜居性。待 Canninghill Piers 取得 TOP 后，配套还将进一步加强，Canninghill Square 内将新增一座商场。事实上，Union Square Residences 自身的 65 间零售店也将为该片区注入新活力，成为此轮更新的一部分。

2. URA’s Strategic Development Incentive (SDI) scheme

CDL 正是借助该 SDI 计划，实现 GFA 提升 67%，将沉寂的 Central Mall 与 Central Square 重塑为未来的 Union Square——涵盖写字楼塔楼、住宅楼、共居空间与零售单位。这或许只是开端，尤其是在像 Union Square Residences 此类项目获得市场认可之后。实际上，Knight Frank 在推介 Union Square 毗邻项目 Raffles Education Square 的拟售广告中，也特意提及了 SDI 计划。因此，SDI 计划有望在包括 Clarke Quay 在内的战略地带催生更多综合体项目，并为周边带来更完善的配套设施。

我们的看法 

尽管位于核心地段，许多人或许早已无数次驾车穿行其间，却鲜少有人将这里视为理想居所。

严格说来，这里相当被低估：生活便利度高，却与 CBD 保持着恰到好处的距离，不会有“住在办公区”的压迫感。仅在 Union Square 内部，基本所需已能满足——65 个零售单位，预期会引入潮流 F&B 餐饮与酒吧。稍微走远一些，焕新的 Clarke Quay 提供全天候的娱乐选择；待 Canninghill Piers 启用后，也将带来更多全新配套。

若偏好更接地气的体验，Chinatown 也不远，可在此找到众多小贩中心，甚至还有规模较大的湿巴刹——Chinatown Complex。

选房离不开那句老话——地段，地段，还是地段。即便 MRT 车站（Chinatown 与 Clarke Quay）不在家门口，从家出发至 Downtown、City Hall、Dhoby Ghaut 等站，门到门约 15-20 分钟。对负担得起这里的人而言，时间就是金钱，这一地段优势不容小觑。

鉴于其位于 District 1 的 RCR 地段，Union Square Residences 在定价上力求具备竞争力，以期在竞争激烈的新盘市场中吸引买家。考虑到即便是 OCR 的价格也已逼近，甚至在部分项目中更高，寻求核心地段且相对可及价位的买家，确有理由将 Union Square Residences 列为备选。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文