为何我把一套40年房龄的Jurong组屋卖掉，换购更新的Bukit Panjang单位：一位买家的案例研究

项目：Bukit Panjang 5房式HDB组屋

买家画像

• 47岁
• 与儿子同住
• 在Jurong East拥有一套5房式HDB组屋
• 从事金融行业

买家需求

• 希望卖掉房龄40年的现有住房
• 希望购买一套能传承给儿子的住房

买家挑战

• 担心现有住房的租期贬值（lease decay）
• 不希望为新家的按揭月供担忧

租期贬值是许多HDB屋主日益关注的问题，尤其是那些希望把住房作为留给子女的资产的人。若缺乏审慎规划，房屋价值未必能与家人希望传承的目标保持一致。本案例分享了我们如何协助一位屋主重组其住房状况：把Jurong East的一套较旧组屋置换为Bukit Panjang的一套更新单位，让她的居住决策既能满足当下所需，也能为儿子的未来提供更稳妥的保障。

一切如何开始

至2024年末，P在Pandan Gardens拥有一套已全款结清的5房式组屋。该单位已有40年房龄，虽多年来为其家庭提供良好居所，但她开始思考未来。她已将相当一部分CPF OA储蓄转入SA以备退休，因此用于新购房的可用资金相对有限。

P与丈夫初购该单位时，房龄接近30年，但剩余租期仍足以让人安心。随着时间推移，情况发生变化：她成为唯一业主，重点转向退休规划。儿子即将开始学业，她也在考虑未来能留给他的是什么。房屋的年龄叠加其OA余额减少，让她意识到原地不动或许并非最优之选。

P带着清晰的目标来找我们：在进一步折旧前卖出老屋，并为自己现阶段的生活方式与儿子未来的不确定性购买一套更新的HDB。

超越租期，为儿子的未来做规划

作为一名拥有逾15年经验的经纪人，我见过许多处于P类似境况的客户。历经多年每月按揭账单后，终于还清房贷的确令人如释重负。人们自然而然会以为这套房会一直发挥作用——要么作为居所，要么作为传给下一代的资产。真正的难处在于，随着房屋老化的现实到来，出售仿佛是在推翻多年来对确定性的追求，而重新成为买家又好像从头开始。

因此，我们的首次咨询至关重要。P提出了许多老屋主都会有的担忧：买家会把较短的剩余租期当作砍价筹码。我们一同拆解了这个问题。从历史上看，她的担忧并非空穴来风。2013年对CPF使用以及针对房龄超过40年的组屋的HDB贷款上限的调整出台后，2014年至2018年间此类单位的需求明显下滑。

但我们也回顾了2019年之后的市场变化。随着CPF与HDB相关规则的修订，以及COVID-19导致的新房供应延迟，老组屋的转售需求出现回升。这让P有信心在短期内，她的单位仍具市场吸引力。

即便如此，我们也一致认为当前HDB价格的攀升未必会无限持续。过往周期显示，一旦市场过热，往往会出台降温措施。最终我们得出结论：现在出售更合适，趁着强劲需求入市，而不是冒着未来更陡峭折旧的风险。

在繁忙的农历新年期间，一周内售出其单位

虽然我们首次见面在2024年11月，但最终决定于2025年农历新年后的第三周挂牌出售该物业。

讨论合适的挂牌时点时，我与P分享：一些屋主会避免在农历新年期间将单位推向市场。这通常是楼市周期里相对清淡的时段，许多买家正忙于走亲访友与节庆活动。

尽管如此，我仍有信心她的单位能脱颖而出。该房位于Pandan Gardens，那里每栋楼皆为5房式布局，而她这套129平方米的角落单位还多出一处凹入式区域，既提升了私密性，也增加了可用空间。这些特点在熟悉的社区中颇具吸引力。

事实胜于雄辩。尽管时机看似不利，我们仍在一周内达成交易，并以该片区的破纪录价格，卖给了一位来自Pandan Gardens内部的升级买家。

为确保顺利过渡，我们不仅谈妥了常规的60天宽限期，还额外争取了3个月的延长期。这让P有充足时间完成下一套房的交接，无需为临时住宿的压力或成本烦恼。

梳理她的财务方案

鉴于她已将部分储蓄从CPF OA转入SA，我们必须重新评估其新居预算。对于HDB组屋，买家可使用CPF OA支付全额25%的首付款。然而，CPF SA资金无法转回OA；若选择更昂贵的单位，她就需要拿出更多现金储蓄。考虑到她的年龄，我们也留意到她所能获得的HDB最长贷款年限（即 65 – 48 = 17 年）。

P希望将贷款上限控制在$200,000，利用出售现有单位的现金收益来支持新购。期间她甚至考虑过更小的贷款额度，但那将要求更高的前期现金投入。最终她决定预留一部分储蓄，以应付小规模装修。

财务问题理所当然排在首位。她首先想到申请Sale of Balance Flat（SBF），该计划偶尔会放出未售出的BTO单位及HDB仍持有的较旧组屋。这些有时可提供拎包入住的选择，但供应有限。更何况作为第二次申请者，P中签机会更低。尝试一个月后，她将重心转向转售市场，在那里选择更广、时间表也更可控。

推进她的购房行动

在成功售出并理清财务后，我们将重心转向为她寻找下一套住房。P的要求很明确：

• 足够新，以便将来可传承给儿子
• 更低的每月按揭
• 5房式单位
• 便于到达儿子的学校
• 便于她通勤可达DTL
• 全屋带装带配，可即刻入住

基于这些条件，我们筛选了最贴近其需求的地点与单位。由于我们在出售时争取到了时间上的缓冲，我把重点放在尽早安排尽可能多的看房，以便她无需过渡性住宿即可顺利入住。

第一周：我们看了两套约20年房龄的单位。两套都保养良好，但并非全屋配齐，且需要较大幅度装修。不过P喜欢它们的布局：公共浴室设置在卧室走廊沿线，这在当今的公寓中更为常见。相较之下，较旧的HDB组屋通常把公共浴室放在厨房尽头，致使普通卧室的住户需要走更远才能使用。

其中一套特别吸引P的注意。我们考虑出价，但卖方经纪表示还有更多看房安排。为避免我们的报价被当作筹码抬价，我建议P先观望局势；可惜最终业主还是与另一位买家成交。

事实证明，这次错过反而因祸得福。那位卖家需要延长居住；虽然P可以暂住父母家，但她并不太方便。

第二周：我们转向两套更新的选择，均为位于Bukit Panjang Segar Road、房龄约10年的5房式单位。乘巴士短程即可到达其儿子的学校，且步行可至Bukit Panjang MRT。两套单位的配备都较为简洁，便于想象立即入住的情境。

最终，P拿下了视野更佳的一套：对望另一座与其保持舒适距离的HDB楼，采光与私密性兼具。

剧透一下：她最终买下的单位价格为$755,000——正是我们的首报！

总成本（含印花税、律师费、中介费）	$778,885
来自HDB出售收益的前期现金支付	$588,888
银行贷款金额	$200,000
每月现金付款	$1,204
每月OA付款	$1,406

未来几年老屋的房产价值可能下滑更快

P选择在其单位年满40年时行动，而非再等一两个十年。对许多屋主而言，这样的决定并不容易。房龄超过50年的组屋在租期贬值、贷款资格以及在同一社区扎根多年后搬迁的难度等方面，顾虑都会愈发突出。

近期的消息更是加深了这些担忧：SERS将被Voluntary Early Redevelopment Scheme (VERS) 完全取代。

P的情况并不罕见。许多屋主认为，一旦房屋彻底还清贷款，艰难的选择就到此为止。事实上，何时出售、如何为下一次置业筹资、如何规划CPF余额等问题依旧重要。即便是把OA资金转入SA这样看似细小的举动，若日后情况有变，也可能让事情变得复杂。

关键并不是存在唯一的“正确”答案。对一些人而言，早点行动能带来清晰与安心；对另一些人来说，留在已全款结清的家中安享生活可能更合适。重要的是把握时机：了解每个选项的影响，并在清晰规划下前行。如此一来，你的决定——无论是搬还是留——都能兼顾当下的生活方式与长远目标。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。