第二个 Dunearn Road GLS 地块吸引六家竞标者 — 最高价 $533M 超出招标前预期

由房产开发商 Wing Tai Holdings 与地产发展集团 Metro Holdings 组成的合资企业（JV）已就位于 Bukit Timah Turf City 地区 Dunearn Road 的第二个住宅政府售地（GLS）地块提交了 $533 million 的最高标价。

最高标价折合地价为 $1,625 psf per plot ratio（ppr）。该地块面积为 205,010 sq ft，最高允许总楼面面积（GFA）为 328,022 sq ft，预计可提供约 330 套私人住宅单位，并在地面层设置 5,070 sq ft 的商业空间。

该标在 4 月 28 日截标时吸引了六份竞标。该地块于 2025 年 12 月推出销售时，市场观察人士就预期它将受到激烈争夺。

例如，ERA Singapore 曾预测会有五至七家竞标，且出价预计将超过 $1,400 psf ppr。与此同时，Realion (OrangeTee & ETC) Group 则预测会有三至六家竞标，最高地价在 $1,300 至 $1,400 psf ppr。

最终，竞标家数落在两家机构的预测区间内，但最高地价明显高于他们最初的预估。

共收到六份标书，几乎全部出价高于 $500 million

六份竞标中有五份超过 $500 million。最高与最低出价的差距约为 10%，显示尽管该地块附带额外的开发义务，开发商对其价值仍有广泛共识。

“此次招标中出价强劲且十分接近，六份标价彼此间仅相差 8.9% 以内，前两名的差距仅为 3%。这表明开发商对该地块的价值判断较为一致。”ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示。

若该地块授予 Wing Tai–Metro 的 JV，这将是 Wing Tai 自 2025 年推出 River Green 以来的首个 GLS 地块。该 524 套项目位于 River Valley Green，GLs 地块于 2024 年获授。River Green 于 2025 年 8 月开售时去化率超过 88%，项目的平均售价为 $3,130 psf。

第二高出价来自 Frasers Property、CSC Land Group 与 Sekisui House 组成的财团，他们的投标为 $517 million（$1,576 psf ppr）。

这与 2025 年 7 月以 $1,410 psf ppr 拿下首个 Dunearn Road 地块的同一开发商合资体。该地块正开发为 Dunearn House，预计将包含 380 套住宅，或可在 2H2026 推出。Dunearn House 紧邻今日截标的新 Dunearn Road GLS 地块。

若非 Wing Tai 与 Metro 报出 $533 million，高于其余竞标，Frasers 领衔的财团本有机会再拿下一个相邻地块，并在 Turf City 片区合计掌握超过 700 套的库存。

进一步观察此次 Dunearn Road GLS 的结果，最高 $1,625 psf ppr 的地价较相邻首地块取得的 $1,410 psf ppr 高出 15.2%。这显示尽管本次地块的开发条件更为规范性、具指引性（包括必须设立超市、幼儿托育中心，并减少车位配比），仍有开发商愿意支付溢价。

首个 Dunearn Road 地块在 2025 年 6 月截标时吸引了九家竞标，而此次的六家参与，显示参与度有所回落。

“尽管兴趣仍然健康，但参与变得更为选择性。即将于 5 月 7 日截标的 Holland Plain GLS 地块，也可能促使开发商在资本投入上更为审慎。”SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示。

不过，位于 Core Central Region（CCR）的两块 Dunearn Road GLS 地块所在区域，对新私宅的需求依旧强劲。2025 年，开发商在 CCR 售出 1,916 套新私宅，创四年来最高成交量。

PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示，今年迄今 CCR 的需求仍然健康。她指出，位于 Anson Road 的 Newport Residences 在 1 月开盘时去化了 57% 的单位，以及位于 River Valley 的 River Modern，在开盘时去化了 90% 的单位，表现同样强劲。

Bukit Timah Turf City 所在地原为 Bukit Timah Turf Club 的用地。根据市区重建局（URA）2025 年草案总体规划，对该片区的规划概念为：整体提供 15,000 至 20,000 套住房，涵盖公私住宅，相关转型预计将在未来数十年逐步展开。

该片区拟延续其马术历史传统，保留并活化旧 Turf Club 的部分文物与建筑元素，作为区域风貌的一部分。位于看台（Grandstands）前方、约为 Padang 两倍大小的中央开放空间将被打造成片区的市民核心，周边配套社区设施与便利设施。

需要注意的是，规划中的市民核心与 Bukit Timah–Rochor Green Corridor（BTRGC，一条沿 Bukit Timah Canal 规划中的高架线性公园）尚未有明确完工日期。Cross Island Line（CRL）的 Turf City MRT 站预计在 2032 年左右开通，但该时间表尚未获得正式确认。

因此，这里前两个位于片区内的私人住宅项目的买家，基本是在多数将来定义片区面貌的基础设施落成之前入市。该地块亦位于 Central Catchment Nature Reserve 的南侧与 Bukit Timah Nature Reserve 的东侧。

地块西侧与位于 Swiss Club Road 的 Good Class Bungalow（GCB）用地相邻，直接影响到建筑高度管制：地块西部最高不超过 5 层，而临 Dunearn Road 与新建出入口道路的一侧可达 10 层。西端楼栋的 5 层限高，将限制该侧的户数与户型配置。

该地块的技术条件较一般 GLS 招标更具规定性与指引性。

部分条件包括：须设置至少 10,764 sq ft GFA 的超市，且自项目取得临时占用许可证起至少连续营运 10 年；在 15,070 sq ft 的商业上限中，其余 4,305 sq ft 可用于商店、餐饮、健身中心、医疗诊所或商业学校；不得用于酒吧、酒馆、按摩院、办公或现场娱乐等用途。

开发商亦需在项目内提供至少 6,458 sq ft GFA 的幼儿早教中心（ECDC），且同样需至少营运 10 年。

超市与 ECDC 属于服务社区的配套，可为住户带来实用便利；但其运营义务亦会增加开发成本，这通常会反映在土地竞价中，并进而体现在日后单位售价上。

该地块距 Downtown Line（DTL）的 Sixth Avenue MRT 站步行约 7 分钟，位于 Sixth Avenue 与 King Albert Park 两座 MRT 站之间。预计 King Albert Park 将在 2032 年前后成为 DTL–CRL 的换乘站，届时 Turf City MRT 站亦计划同步开通。项目也可通过 Dunearn Road 连接 Pan Island Expressway（PIE）。

Bukit Timah 走廊汇聚多所热门学校。Methodist Girls’ School 小学部位于地块 1km 范围内；Henry Park Primary School、Raffles Girls’ Primary School 与 Pei Hwa Presbyterian Primary School 位于 1 至 2km 范围内；Nanyang Girls’ High School、Hwa Chong Institution 与 National Junior College 亦在邻近区域。

最近一期位于近邻的私人住宅新盘为 Fourth Avenue Residences，2019 年推出，2022 年竣工。“该项目在转售与租赁市场均有良好活跃度，或反映此处对新盘存在一定的延迟性需求。”Realion (OrangeTee & ETC) Group 副集团首席执行官 Justin Quek 表示。

此处的买方群体已从首个地块的营销中逐步成形：希望留在 Bukit Timah 走廊、来自 Namly、Duchess Road、Watten 与 Greenwood 一带有地住宅区、进行“尺寸优化”换房的业主，寻求靠近名校带的家庭，以及看重优质第 10 邮区敞口的 CCR 投资者。值得注意的是，本次第二个项目的买家是在缺乏片区内可比基准的情况下，对片区的长期发展叙事进行定价。

在地价较 Dunearn House 高出 15% 的情况下，分析师普遍预期最终开盘均价将超过 $3,000 psf。PropNex Realty 预计平均售价将高于 $3,000 psf；SRI 则判断区间为 $3,150 至 $3,250 psf，大致与 1Q 2026 录得的 CCR 中位数 $3,172 psf 相符。Newmark 预估该项目或在 2H 2027 推出，平均价自 $3,300 psf 起。

Dunearn House 的上市将成为检验片区在此价位水平上买方胃纳的首个真正测试；与此同时，一个相邻的第二项目（预期价格高出 15%，且尚未有开盘日期）也已在筹备管道中。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。