本期 Stacked Pro 深度解析：
- 我们揭示为何大多数 CCR 袖珍单位在资本增值方面表现不佳——即便持有超过 8 年。
- 了解在未做好投资架构的情况下，ABSD 如何几乎抹去所有有意义的回报。
- 找出少数让投资者实现 2.5% 年化增幅的 CCR 项目——以及为何它们属于少见的例外。
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袖珍公寓热早已在多年前结束，但其影响仍然存在。那段时期的一句常见说法——“CCR 的 shoebox 是不错的投资” ——至今仍在流传。
然而，我们对数据的检视显示并非如此：多项迹象表明，CCR 袖珍单位的涨幅乏力，且可能受到较高入场价的拖累。以下是在购买或投资前需知的信息：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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从租金与转售增值角度审视袖珍单位
以下分析将考察自 2011 年 1 月 4 日至 2024 年年底的袖珍单位交易。
原因在于 Sellers Stamp Duty（SSD）于 2011 年 1 月 4 日推出。SSD 实施前的交易往往能在更短时间内更为赚钱；考虑到当下的监管环境，纳入这些数据会产生误导。
先看整体转售增值的表现：
| 交易类型 | 平均涨幅（%） | 年化回报（平均） | 平均持有期 | 成交量 |
| 新售→转售 | -0.7% | -0.1% | 8.4 | 299 |
| 转售→转售 | 1.5% | 0.4% | 6.2 | 194 |
整体表现并不理想。平均而言，“新售→转售”类别出现小幅资本亏损，即便该类别的成交量更高（299 对 194）。同时注意较长的持有期（8.4 年），说明即使拉长时间，涨幅也难以兑现。
这部分是因为袖珍单位错失了相当大一部分潜在转售买家：HDB 升级族占公寓买家的相当比例，但升级族多为家庭，对袖珍单位用处不大，这也导致了“新售→转售”表现较弱。
一位资深经纪也给出了另一个合理解释：
CCR 袖珍单位由开发商推出时，往往拥有更高的单位面积价格（这一点在 COVID 之前就已如此）。二级市场不愿接受这样的定价，因而许多首批买家会承受小幅资本亏损。
但在之后的“转售→转售”交易中，卖方往往能取得略好一些的结果。这解释了“转售→转售”中 1.5% 的小幅涨幅。
接下来看看不同区域的表现：
CCR 的涨幅在三大区域中最弱。为什么？
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