| Project: | Paterson Suites | District: | 09 |
|---|---|---|---|
| Address: | Paterson Road | Tenure: | 永久产权 |
| Site Area: | 86,524 sqft | No. of Units: | 102 |
| Developer: | Bukit Sembawang Estates Ltd | TOP: | 2011
|
‘Luxury in the heart of Orchard’ – 并不新鲜。再加上对私密性的强调、几处开阔空间，以及高于平均水准的配套，这座永久地契的精品住宅项目便鲜活起来，放眼市场也鲜有同级对手。
Paterson Suites 由两个塔楼组成，共 22 层，分布着略多于百户、以奢华为导向的住宅单位。
距离十年楼龄还差 2 年，公寓园区内的奢华配套所散发的永恒感，只能与全球一流酒店及豪宅项目相媲美。再辅以专业的保养维护，难怪至今仍能持续吸引住户与访客的目光。
不过，Paterson Suites 不仅仅拥有绝佳地段与豪华气质，它还有一段有趣的销售史，可回溯至数年前。
彼时，“保底租金计划”颇为盛行——多是为不确定的海外投资者提供“安全网”。
开发商 Bukit Sembawang（以及后来大宗购入的投资者 RECAP）也不例外，于 2012 年为当时剩余的 19 个未售单位推出这类激励措施，作为 10% 新盘折扣的替代选项（剧透：大多数还是选择了折扣）。
接下来的几个月内，顶层复式以外的所有单位都被抢购一空——这既证明了项目的吸引力，也离不开行之有效的行销策略。
尽管这些年公寓的总价确实有所回落（主要受附近施工与新鲜感褪去的影响），但对市场上寻求永久产权、同时又核心、不显局促的豪华产品的自住者而言，仍可庆幸像 Paterson Suites 这类稀有项目依然存在。
或许更值得关注的是，项目的量价表现在未来数月很可能迎来正面变化。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Paterson Suites 深度探访
| 50m 标准泳池 | 倒影水池 | 水疗池 |
| 设水疗座椅的休闲池 | 儿童泳池 | 休憩亭 |
| 铁板烧亭 | 网球场 | 烧烤区 |
| 草坪 | 户外健身区 | 多功能厅 |
| 健身房 | 推杆果岭 |
如今不少公寓单位数已轻松跨过四位数（如 Parc Esta/Parc Clematis），因此看到一个刚过三位数门槛的项目（准确说是 102 户）总让人眼前一亮。坐落在相对低调的 Paterson Road 上，Paterson Suites 对我而言颇具吸引力。如果你想要乌节路地址，同时又渴望一定的私密性，这里的位置几乎可谓完美。从入口即可看出，这里相当清静，因为这条路上只有三座公寓。除了偶尔停在路边等候的代驾车辆外，基本不会遇到太多车流。
我一直觉得上坡车道更显气派（参见 The Loft Condo），Paterson Suites 也不例外。事实上，这里的车道因其长度与“仪式感”对访客更为友好。可惜住户并不能享受这一“VIP”待遇，因为地下车库的出入口就在坡底。
抱歉这处漂亮的迎宾/落客区中间有点小瑕疵，略微影响美观。抛开这些随机出现的“碍眼黄物”，这里开阔的空间感十足，颇具高端气质。简洁、极简的设计，足以让你感到自己抵达了一处尊贵的住区。
Paterson Suites 最出色的配套之一无疑是泳池。它是一个两层的无边际泳池，对于仅 102 户的项目而言，尺寸可谓夸张。事实上，即便规模大得多的公寓，拥有这样大小的泳池也不会输阵。
从这里可以感受到池畔所散发的雅致氛围。它并非典型的热带风格，而是更显高级、精致且克制。如果你喜欢 Alila、Park Hyatt 这类酒店的现代极简奢华风，这里一定对你的胃口。
你眼前的这座池更适合懒洋洋地放松小憩。阶梯旁设有水疗座椅与躺床，是日光浴的另一种选择，不必局限于常见的池畔躺椅。
至于认真游泳的住户，下层还设有 50m 竞赛泳池可尽情驰骋。根据不同时间，你或许还能享受到池畔成排树木带来的遮荫。它的宽度不如上层休闲池，但足以让几位泳者互不干扰地畅游。
这是从高处拍下的俯瞰图，更便于理解整体布局。坦白说，泳池更吸引人的一点，其实是它所提供的私密感。泳池外侧是低楼层的学校建筑，因此大多时候不会被高楼直接俯视。诚然，旁边的 The Paterson 局部楼栋仍有一定视线，但在土地稀缺的新加坡，这样的私密度已相当难得。
泳道池的尽头设有一座小型按摩池（Jacuzzi），长泳之后可在此舒缓肌肉。它靠近角落位置，私密性更好。
在走到尽头之前，紧邻的是一处浅水景。判断公寓维护是否良好，一个办法就是看水景/水池/喷泉的状态。在这里可以看到水质清澈，整体观感依然利落、到位。
多功能厅采用“少即是多”的理念，更能体现这里充裕的可用空间。
按摩池之后是户外用餐亭。这里最重要的是有顶棚遮蔽，同时玻璃顶可引入自然光，空间感更为通透。我也喜欢它位于角落的位置，更显私密。
乌节一带许多公寓所欠缺的，是园区内的开阔感。此处空间不算巨大，但对位于市中心的公寓而言，能有效缓解局促之感。对小型犬或年幼孩童而言，也足够嬉戏奔跑。
最尽头是一处休憩亭，旁边配有一面竖向水幕。如果你在想从这里步行到 Orchard Ion 有多远（照片中可见），实际上仅需约 6 分钟。
颇为特别的是，后方的户外健身站占据了不小的面积。同样地，这里十分私密，几乎不会有人走动，你可以安静锻炼。
我们回到主楼栋。
户外空间很出色。整齐的棕榈树旁设置了许多座位，我尤其喜欢这些座椅配有软垫，而非常见的硬面座椅。
健身房就位于泳池旁。
从健身房望出去的景观不错，与户外座位区也有良好分隔。配备了常见的自由重量器械与多种有氧设备。
别忘了位于 50m 泳道池尽头的儿童戏水池。绿色与黄色设施会从顶部喷水，比一般设置多了一点乐趣。我也喜欢它保持了恰到好处的极简风，与整体设计相呼应。
不少体量更小的新公寓已开始取消网球场，因此在这个规模的项目里能配备一座网球场，确实是种奢侈。
从网球场往前走，就是标配的儿童游乐场。
再往前走，并非只有一个……
……而是两处烧烤区。它们都有遮蔽，且位置清静。这样的布局也很好，几乎不会有穿行的人流，因为都位于角落地带。
Paterson Suites 的大堂外观相对低调。顺带一提，你会留意到这里墙面的维护并不算出色。
内部的石材墙与古铜色吊灯则增添了几分华丽。如你对这类项目的预期，这里也配备了空调。
车库的表现中规中矩。照明充足，地面平整。但这里的磨损最为明显，是项目整体高水准中的一处瑕疵。
把最好的留在最后，Paterson Suites 的王牌就是这幅令人屏息的景观。对我个人而言，这里是全城景观最佳之一。原因何在？由于楼前是一片开阔空间，得以呈现无与伦比的乌节路无遮挡景致。多数市景都近距离被楼宇遮挡，而这样的大尺度开阔面非常罕见。虽不能保证这片土地永远保持低密度，但至少当下，你将拥有城市中最好的景观之一。
Paterson Suites 位置评述
项目一侧是即将启用的 Finnish Supplementary School……以及一众以 Paterson 为名的住宅飞地。我们已经看到 Paterson Suites 的配套与景观实力。
既然已赢下“半场”，接下来看看它在区位层面的表现是否符合我们的预期。
交通
| 巴士站 | 巴士线路 | 与公寓距离（及步行预计时间） |
| ‘Aft Orchard Blvd’ | 5, 14, 16, 54, 65, 175, NR5, | 230m，步行 3 分钟 |
| ‘Orchard Boulevard’ | 7, 14, 16, 36, 36A, 36B, 65, 77, 106, 111, 123, 174, 174e, 175, NR5, NR8 | 650m，步行 8 分钟 |
最近的 MRT： Orchard MRT – 650m，步行 8 分钟
居住在市区的一大好处，是能轻松衔接多条 MRT 线路。Newton MRT（Downtown Line）距 Orchard MRT 仅一站；Dhoby Ghaut MRT（Circle Line 与 North-East Line）往另一方向 2 站；City Hall MRT（East-West Line）3 站。
就此而言，CBD 也近在咫尺。
多样的巴士选择，加之数条“Night Rider”夜间线路，显而易见，Paterson Suites 的住户能够享受与其身价相匹配的公共交通便捷性。
同时需要注意，通往巴士站与地铁站的大多数步行路径虽无顶棚，但两侧种植了茂密的绿化，既能部分遮挡日晒，也让往返的步行体验更为舒适宜人。
最关键的是，随着 Thomson-East Line 的铺设，Orchard MRT 的延伸段即将开通，届时从家门口步行至车站的时间将从 8 分钟缩短至 2 分钟——当前约 $2,445 的平均 psf 也有上行的可能（详见下文价格评述）。
| 高速/主干道 | 与公寓距离（及离峰驾车时间） |
| Grange Road | 290m，1 分钟车程 |
| River Valley Road | 700m，2 分钟车程 |
| Orchard Road | 1.1km，3 分钟车程 |
| Newton Circus | 2.3km，4 分钟车程 |
| Jalan Bukit Merah | 2.7km，4 分钟车程 |
| Farrer Road | 4km，5 分钟车程 |
| Queensway | 4.2km，6 分钟车程 |
| Bukit Timah/Clementi Road Junction | 9km，10 分钟车程 |
| CTE | 2.3km，4 分钟车程 |
| AYE | 3.8km，5 分钟车程 |
| PIE | 4.6km，6 分钟车程 |
| ECP | 5km，7 分钟车程 |
| KPE | 6.6km，8 分钟车程 |
| BKE | 8.8km，9 分钟车程 |
| SLE | 13.2km，10 分钟车程 |
| KJE | 14.2km，12 分钟车程 |
私家车通达性：优秀
撇开已与市中心“绑定”的高峰期拥堵不谈，Paterson Suites 位于乌节路西南端的位置是一大加分项。
与 Nassim Road 上的 The Loft 相似，住户只需短程车行便可抵达 Alexandra Road 一带。更何况，River Valley 与 Clarke Quay 距离 Paterson Suites 也非常近，对住户而言是额外的利好。
另一个巨大（且略带惊喜）的优点，是公寓距离 ECP 不远——这也意味着可更便捷地抵达东海岸的丰富休闲设施。
生鲜与日用品
| 超市名称 | 与公寓距离（及离峰驾车时间） |
| Cold Storage – Great World City | 1km，3 分钟车程 或 900m，步行 11 分钟 |
| Cold Storage – Takashimaya | 1.1km，4 分钟车程 或 步行 12 分钟 |
| FairPrice – Orchard Grand Court | 1.6km，4 分钟车程 |
| FairPrice Finest – 111 Somerset | 1.8km，5 分钟车程 或 1km，步行 12 分钟 |
邻近乌节路商圈，喜爱自购食材与日用品的住户拥有多种选择。
我们这里只列出了离公寓最近的 Cold Storage 与 FairPrice，但值得注意的是，待 Finnish Supplementary School 的翻修完成后，或许可通过其内部的捷径更快抵达 Takashimaya 的 Cold Storage。
此外，由于 Grange Road 为单行道，若驾车前往 111 Somerset 的 FairPrice，需要经由 River Valley 与 Devonshire 路线进入——因此尽管步行距离更近，但从驾车路线看，它反而不如 Orchard Grand Court 的 FairPrice 便捷。
购物商场
| 商场名称 | 与公寓距离（及离峰驾车时间） |
| Scape | 850m，3 分钟车程 |
| Great World City | 1km，3 分钟车程 |
| Paragon Shopping Centre | 1.1km，4 分钟车程 |
| Ion Orchard Mall | 1.2km，4 分钟车程 |
| Wisma Atria | 1.2km，4 分钟车程 |
| Lucky Plaza | 1.4km，5 分钟车程 |
| Start of South-End Orchard Road Cluster | 1.2km，5 分钟车程 |
| UE Square (River Valley) | 2.4km，7 分钟车程 |
| Plaza Singapura | 2.6km，9 分钟车程 |
| Pomo/Peace Center | 2.7km，9 分钟车程 |
| The Central (Clarke Quay) | 3.2km，10 分钟车程 |
| United Square (Novena) Cluster | 3.3km，10 分钟车程 |
| Ikea Alexandra | 4.2km，10 分钟车程 |
| City Square Mall/Mustafa Centre area | 4.6km，16 分钟车程 |
为避免把乌节路商圈的每一家商场都逐一列出（未列者的距离大致介于“乌节路南端商场集群起点”与 Plaza Singapura 之间），我们也补充列出了一些区外的临近购物集群。
如前所述，River Valley/Clarke Quay 一带与女皇镇片区，为原本已极其丰富的乌节路商圈再添多样选择。
此处可响起圣诞主题旋律与精致礼品包装纸的沙沙声。
学校
| 学校名称 | 教育等级 | 与公寓距离（离峰驾车时间） |
| Little Raindrops | Preschool | 600m，2 分钟车程 |
| Safari House Preschool, River Valley | Preschool | 900m，3 分钟车程 |
| MapleBear One Tree Hill | Preschool | 2.1km，6 分钟车程 |
| Kay Poh Road Baptist Kindergarten | Preschool | 2.2km，7 分钟车程 |
| Finnish Supplementary School | Primary | To-Be-Announced |
| River Valley Primary | Primary | 1.7km，6 分钟车程 |
| Alexandra Primary | Primary | 2.1km，7 分钟车程 |
| Zhangde Primary | Primary | 2.6km，9 分钟车程 |
| Queenstown Primary | Primary | 3.1km，7 分钟车程 |
| Cantonment Primary | Primary | 3.7km，10 分钟车程 |
| Anglo-Chinese School | Primary | 3.8km，10 分钟车程 |
| Singapore Chinese Girls’ School | Secondary | 4km，10 分钟车程 |
| Queensway Secondary | Secondary | 3.9km，8 分钟车程 |
| Bukit Merah Secondary | Secondary | 3.7km，10 分钟车程 |
| Outram Secondary | Secondary | 2.7km，7 分钟车程 |
| St. Margaret’s Secondary | Secondary | 5.3km，11 分钟车程 |
| Gan Eng Seng Secondary | Secondary | 2.2km，7 分钟车程 |
| Crescent Girls’ School | Secondary | 2.3km，6 分钟车程 |
| Anglo Chinese Junior College | Tertiary | 6.9km，14 分钟车程 |
| Eunoia Junior College | Tertiary | 7.1km，14 分钟车程 |
| Catholic Junior College | Tertiary | 4.1km，11 分钟车程 |
| National Junior College | Tertiary | 7.7km，16 分钟车程 |
| Hwa Chong Institution | Tertiary | 5.8km，13 分钟车程 |
| St. Andrews’ Junior College | Tertiary | 8.1km，16 分钟车程 |
| Raffles’ Junior College | Tertiary | 9.7km，16 分钟车程 |
| Singapore Polytechnic | Tertiary | 7.5km，15 分钟车程 |
| SMU | Tertiary | 3.6km，11 分钟车程 |
| NUS Law Faculty | Tertiary | 4km，10 分钟车程 |
| Curtin Singapore | Tertiary | 5.6km，12 分钟车程 |
| University of Newcastle | Tertiary | 4.1km，14 分钟车程 |
| ISS International | International Schools | 350m，步行 4 分钟 |
| Chatsworth International | International Schools | 1.5km，6 分钟车程 |
| Furen International | International Schools | 1.9km，6 分钟车程 |
| Eton House International | International Schools | 2.1km，6 分钟车程 |
| Razum International | International Schools | 2.5km，6 分钟车程 |
如前所述，Paterson Suites 周边的中心道路通常更为拥堵，尽管里程较短，驾车时间却略长。因此在 10 分钟车程半径外还有一些未列出的中小学，亦可作为子女就读的备选。
这对位于项目西北方向的武吉知马教育带尤其适用——不过需提醒，那里早晚高峰的塞车状况并不好受。
最后，你或许也注意到周边有相当多的国际学校。主要面向外籍家庭，同时在 15 分钟车程范围内还有一长串初级学院可选。
其他要点
- 乌节路改造计划
根据Master Plan 2019，乌节路将迎来“焕新”，以重塑昔日的绿意风貌。此外，或将通过连通工程把 Istana Park、Dhoby Ghaut Green 与 Plaza Singapura 串联为一体的连续绿带，并进一步推动该片区步行化。
鉴于 Paterson Suites 距离上述区域不远，住户可期在不久的将来享受更高的便利性与更多邻近的休闲资源。
- 医疗资源
与多数中心区项目相同，周边不乏医疗选择以备不时之需。Paterson Suites 处在两家顶级医疗机构之间——Gleneagles Hospital（7 分钟车程）与 Mount Elizabeth Hospital（6 分钟车程）。
更进一步，若住户在这些医疗中心工作，几乎“家门到工位”的通勤时间优势不言而喻。
- 精致生活方式
居住在新加坡中心地带自有其妙处。除购物、娱乐与高效的公共/私人交通外，若你乐于选择，这里亦可尽享生活的精致与讲究。
周边不乏高端酒店与乡村俱乐部，提供诸如下午茶与精品水疗等精致体验，只会为紧邻乌节路的光环再添一抹华彩。
Paterson Suites 开发与园区
项目即刻环境的一大优点是其相对的幽静。是的，走到巴士站可能要多花 1–2 分钟，但 Lengkok Angsa（接在 Paterson 之后的那条路）所带来的私密性，足以抵消这点小小不便。
此外，地下车库位于“坡底”（与坡顶的落客区相对）——因此对经常驾车的住户来说，并不需要在幽静与便利之间取舍。地下车库的设置也有助于在这里最大化（有限的）用地效率。
落客区位于两座塔楼之间，住户/访客（尤其是年长者）通往电梯大堂的便捷性大幅提升。
最后可以看出（也值得称道），开发商刻意将游乐场与泳池区域与落客点分隔开，以确保孩童安全。或许游乐场可以放在当前的铁板烧亭（I.）所在处，进一步减少孩子吸入进入园区车辆的尾气，但这只是极小的挑剔点，对大多数人影响不大。
户型分布
| 单位类型 | 单位数量 | 单位面积（sqft） |
| 3 居室 | 59 | 1,679 – 1,776 |
| 4 居室 | 40 | 2,164 – 2,228 |
| 5 居室 顶层公寓 | 3 | 6,663 |
Paterson Suites 的户型组合清晰地表明了开发商的目标客群。对于寻求小面积单位的单身或小两口而言，较为遗憾，这里仅提供 3 居室及以上的配置。保守推测，主要面向外籍家庭型租户/自住者。
你现在也会意识到，这里的单位确实相当宽敞，尤其与同一时期建造的大多数中心区项目相比更是如此。更有意思的是，项目用地总面积仅 86,522 平方英尺——这进一步突显了开发商对奢华与私密的强调。
没错，单位因此会更昂贵，但对认真寻找中心地段居所的人而言，可以说这部分更高的总价是由相应的价值所支撑的。
另一个值得强调的点，是楼栋与堆叠在设计上充分考虑了私密性。每个单位的布局都避免了与对面相邻楼的“对望”，从此与爱偷看的“邻居”说再见。
最后，这里的每个单位都配备私家电梯前厅，从此不必再在狭小的密闭空间里进行尬聊。
最佳楼堆（Stacks）
在谈最佳 Stacks 之前，先了解一下围绕 Paterson Suites 的地块未来可能的重建动向。
如图，左侧两幅地块的地积比率（plot ratio）分别为 5.6 与 4.9。根据 Master Plan 2019 的分区（zoning），该处规划为“住宅，底层含商业”。
为更清晰说明，这张视角面向两幅地积比率为 2.8 的地块。它们也规划为高层住宅，因此当前享有无遮挡视野的 Stacks 5 与 6，未来可能会被新项目所阻挡。
从 Master Plan 2019 的绘制来看，我们认为 Paterson Road 可能需要向下移近 Fraser Residence。这意味着新路或将从 Stacks 1 与 2 的一侧经过。总体看这是好事，因为这会在新开发与 Paterson Suites 之间形成一定缓冲距离。
既然了解了周边地块的潜在重建，那么这对 Paterson Suites 的最佳 Stacks 意味着什么？首先，Stacks 5 与 6 未来大概率会被新项目遮挡景观。由于这些 Stacks 也面临西晒，应作为最后选项。因此，我们更推荐 Stacks 1 与 2。
Paterson Suites 价格评述
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Paterson Suites | 永久产权 | 2010 | $2,442 | Immediate Locale |
| The Paterson | 永久产权 | 2004 | $1,603 | Immediate Locale |
| Paterson Residence | 永久产权 | 2008 | $2,244 | Immediate Locale |
| OUE Twin Peaks | 99-years | 2014 | $2,382 | Age/Tenure |
有趣的是，Paterson Suites 周边的邻居既有永久产权，也有 99 年地契。在本次价格评述中，我们将从产权、楼龄与近距地缘对比，并探讨即将到来的乌节路地铁延伸对价格的潜在影响。
先把 Paterson Suites 与最贴近的邻居 The Paterson 与 Paterson Residence 对比。很自然，它们的单价与楼龄呈正相关——并无意外。
若将 Paterson Suites 与本区“最新”的豪宅项目（即 OUE Twin Peaks）比较，会发现两者的单价相差不大。但或许有人未注意到，后者为 99 年地契。
从各自的价格走势看，Paterson Suites 的平均单价在 2007 年 5 月起步于 $3,428，而 OUE Twin Peaks 则在 2010 年 7 月为 $2,866。考虑到目前二者的平均 psf 分别为 $ 2,442 与 $2,382，可以说前者的回撤幅度大于 Twin Peaks。
这或许与 Paterson Suites 初期定价（相较邻居）偏高、单位面积更大（因而总价更高），以及 OUE Twin Peaks 在设计/建筑上的强大吸引力有关。但随着乌节路新地铁延伸开通，预计两处项目的价格走势都将迎来上行。
尽管如此，随着 99 年项目进入后半段年限，Paterson Suites 的单价支撑预期将强于 OUE Twin Peaks。
我们的看法
若你对周边项目的价格有所了解，会发现当前平均 psf 从 $1,248 到 $3,916 不等。
以 $2,442 psf 而言，Paterson Suites 的潜在买家应知道其定价处于上述区间的中位。更具吸引力的是，自项目推出以来，其平均单价已回落近 $1,000 psf，而项目本身并无重大瑕疵/问题，且为永久产权。
再叠加其良好的维护状况、难得的私密/专属地段感、更大于平均的设施配置与罕见的开阔空间（尽管体量“精品”），以及即将开通的乌节路地铁延伸，不难理解 Paterson Suites 的价格上行动能已在路上。
当然，这里的单位价格并不“亲民”（尤其考虑到面积更大），而若是资金雄厚、意图短线转售的投资者，需要明白这里的租金回报率大约仅 2%。
但对寻求自住（或长期投资兼自住）的人而言，Paterson Suites 无疑是乌节路黄金购物带边缘、一处便利而高端的理想居所。
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