| Project: | Paterson Suites | District: | 09 |
|---|---|---|---|
| Address: | Paterson Road | Tenure: | 永久地契 |
| Site Area: | 86,524 sqft | No. of Units: | 102 |
| Developer: | Bukit Sembawang Estates Ltd | TOP: | 2011
|
'Luxury in the heart of Orchard’ —— “乌节核心区的奢华”早已不稀奇。但若再叠加对私密性的讲究、几处开阔空间、较同类更丰盛的设施配套，以及永久地契的精品规模，这座住宅便立刻鲜明起来；放眼市场，能与之比肩者寥寥无几。
整个 Paterson Suites 仅百余户，分布于双塔式、共 22 层的奢华楼体之中。
距落成 10 年仅差 2 年，园区的铺陈与质感依旧呈现出放诸全球也不过时的典雅与从容，堪比许多顶级酒店与奢华住宅项目。再加上专业细致的维护，如今依然能令住户与访客眼前一亮。
除了优越的地段与奢华氛围，Paterson Suites 还有一段颇为有趣的销售史，可追溯至数年前。
当时，“保底租金计划”盛行——多用于为把握不定的海外投资者提供“安全网”。
开发商 Bukit Sembawang（及其后续入场的批量买家 RECAP）也不例外，于 2012 年针对剩余的 19 套未售单位推出此类激励，作为与 10% 新盘折扣并行的备选方案（剧透：多数买家选择了折扣）。
在随后几个月内，除顶层公寓外的单位悉数售罄——既体现了项目本身的吸引力，也归功于行之有效的营销策略。
尽管这些年价格水平确实有所回落（主要受周边施工与新鲜感消退所致），但若你在寻找一处永久地契、位置核心且风格纯粹的高端住宅，Paterson Suites 的稀缺性足以令人心安。
更值得一提的是，未来数月其价格上行的“剧本”并非没有上演的可能。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Paterson Suites 内部探访
| 50m 标准泳道池 | 镜面水景 | 水疗池 |
| 带水疗座椅的躺池 | 儿童泳池 | 休憩亭 |
| 铁板烧亭 | 网球场 | 烧烤区 |
| 草坪 | 户外健身区 | 多功能室 |
| 健身房 | 推杆练习草坪 |
如今不少公寓的户数动辄迈入 4 位数（如 Parc Esta/Parc Clematis），因此遇到一个仅刚过 3 位数门槛（准确说是 102 户）的项目，确实让人眼前一亮。Paterson Suites 位于低调的 Paterson Road 上，如果你既想拥有乌节路的门牌，又渴望一些私密与宁静，这里的位置几近完美。正如你从入口处所见，这里相当安静，整条路上只有三座公寓。除了偶尔有礼车在路旁等候，几乎见不到车流。
我一直觉得下坡式的车道更显气派（参见 Loft Condo），Paterson Suites 的车道也不例外。对访客而言，长度充裕，气势十足。可惜住户并不能享受这番“礼遇”，因为地库车场的入口就在坡底。
这处漂亮的到达/上下客区域中间略显突兀的小瑕疵，还请见谅。撇开那些不太美观的黄色设施不谈，宽阔的尺度足以烘托高端气场。整体线条利落、极简大气，会让你有“抵达名门”的仪式感。
Paterson Suites 最出色的设施之一无疑是泳池。这里是双层无边际泳池，以 102 户的体量而言，尺寸可谓夸张。事实上，不少更大体量的项目配上这么大的泳池也不为过。
从这里能感受到池畔散发出的尊贵气息。它并非典型“热带风”，而是更为精致、讲究的高端质感。如果你喜欢 Alila、Park Hyatt 等酒店的现代极简奢华风，这里会很合你口味。
眼前这一部分更适合躺卧放松。台阶旁设有水疗座椅与躺床，相比常见的池畔躺椅，是另一种不错的日光浴方式。
对于认真游泳的人，下层有一条 50m 的标准泳道可供畅游。随时段变化，旁边那排树还能为泳道提供些许遮荫。它不如上层躺池那么宽，但两三人并行也绰绰有余，互不干扰。
这是一张俯瞰图，更直观地呈现全貌。坦白说，泳池更吸引人的一点在于其私密性。泳池外侧是低矮的学校建筑，因此大多数时候不会被高楼“窥探”。诚然，The Paterson 的部分楼栋仍可能望向这里，但在寸土寸金的新加坡，这样的私密度已相当难得。
泳道尽头设有一处小型按摩池，长泳之后可以在此舒缓肌肉。它位于角落里，更显私密。
还未到尽头，多功能室旁就是一处浅水景。判断公寓维护是否到位，有个简单法则：看水景/景观池/喷泉。在这里，你可以看到水质清澈、整体保养良好。
多功能室走的是“少即是多”的极简路线，更衬托出其宽敞尺度。
按摩池外就是户外用餐亭。既有遮蔽，玻璃顶又能引入采光，因而通透明亮。我也喜欢它位于角落，更显私密。
乌节一带的许多公寓往往欠缺足够开阔的地面空间。这里虽称不上巨大，但在市区公寓中，这样的开阔感已能有效缓解局促。对小型犬或年幼的孩子来说，也足以跑跳玩耍。
最里面是一处休憩亭，旁边配有一面竖向水幕。如果你在好奇从这里步行到 Orchard Ion 有多远（照片中就能看到它），其实只需大约 6 分钟。
出乎意料的是，后段留给户外健身站的空间相当充裕。同样，这里也颇为私密，鲜少有人经过，你可以安静锻炼。
我们回到主楼。
户外空间布置得当。整齐的棕榈树旁设置了不少座位，更难得的是都配有软垫，而非常见的硬椅。
健身房就位于泳池旁。
从健身房望出去的景观不错，与户外座位区也有良好分隔。配置方面，常见的自由重量与多种有氧器械一应俱全。
别忘了 50m 泳道尽头的儿童戏水池。绿色与黄色的装置会从顶部喷洒水柱，比一般的儿童池更添几分乐趣。我也喜欢它延续了整体的极简风格，与园区设计协调一致。
不少近年的小型公寓已不再配置网球场，因此在这个体量里还能配备网球场，的确算是奢侈。
沿着网球场再往前，就是“标配”的儿童游乐场。
再往上走，不止一处……
……而是两处烧烤区。两处都有遮蔽，且位置清静。更妙的是，因都位于角落，几乎不会有穿行人流。
Paterson Suites 的外部大堂显得较为内敛。顺带一提，这里的墙面维护略显不足。
进入室内后，大理石墙面与青铜吊灯立刻提升了质感。如你所料，这里也配备了空调。
车库表现算合格：采光充足，地面平整。但这里也是磨损最明显的区域，与园区整体的高标准相比略显不足。
压轴登场的是 Paterson Suites 的最大卖点——这一眼叹为观止的景观。就我个人而言，这是全城最佳景观之一。原因在于：楼前拥有极为开阔的空间，得以形成对乌节路的超大无遮挡视野。多数市景往往直面近距离的建筑群，如此大尺度的开阔感并不常见。虽然无法保证眼前这片土地永远保持低密，但至少当下，你将坐拥城中少有的景致。
Paterson Suites 地段解析
项目一侧为（即将启用的）Finnish Supplementary School，以及一排以 Paterson 命名的住宅。前文我们已看过 Paterson Suites 的配套与景观表现。
前半程已占上风，接下来看看它在交通与生活配套方面是否同样不负所望。
交通
| Bus Station | Bus Services | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Aft Orchard Blvd’ | 5, 14, 16, 54, 65, 175, NR5, | 230m, 3-min walk |
| ‘Orchard Boulevard’ | 7, 14, 16, 36, 36A, 36B, 65, 77, 106, 111, 123, 174, 174e, 175, NR5, NR8 | 650m, 8-min walk |
Closest MRT: Orchard MRT - 650m, 8-min walk
住在市中心的一大好处，是能轻松换乘不同的 MRT 线路。Newton MRT（Downtown Line）距离 Orchard MRT 仅 1 站；反方向 2 站到达 Dhoby Ghaut MRT（Circle Line 与 North-East Line）；3 站即可抵达 City Hall MRT（East-West Line）。
因此，CBD 也近在咫尺。
再叠加多条公交线路和数条夜间巴士 Night Rider，Paterson Suites 住户的公共交通便利性可谓配得上这一区位的溢价。
需要注意的是，前往公交站与地铁站的大多数步行路径并无遮蔽，但沿途绿化良好，既能部分遮阴，也使往返步行体验更为舒适。
更关键的是，Orchard MRT 未来将随着 Thomson-East Line 的铺设而把出入口延伸至家门口，8 分钟的步行距离有望缩短至 2 分钟——而目前约 $2,445 的平均 psf 也可能随之走高（详见价格分析）。
| Highway/Major Road | Distance From Condo (& Est. Off-Peak Drive Time) |
| Grange Road | 290m, 1-min drive |
| River Valley Road | 700m, 2-min drive |
| Orchard Road | 1.1km, 3-min drive |
| Newton Circus | 2.3km, 4-min drive |
| Jalan Bukit Merah | 2.7km, 4-min drive |
| Farrer Road | 4km, 5-min drive |
| Queensway | 4.2km, 6-min drive |
| Bukit Timah/Clementi Road Junction | 9km, 10-min drive |
| CTE | 2.3km, 4-min drive |
| AYE | 3.8km, 5-min drive |
| PIE | 4.6km, 6-min drive |
| ECP | 5km, 7-min drive |
| KPE | 6.6km, 8-min drive |
| BKE | 8.8km, 9-min drive |
| SLE | 13.2km, 10-min drive |
| KJE | 14.2km, 12-min drive |
驾车通达性：极佳
撇开市中心高峰时段的拥堵不谈，Paterson Suites 所处乌节路西南端的位置本身就是一大优势。
与 Nassim Road 上的 The Loft 类似，住户驱车不久便可抵达 Alexandra Road 一带。同时，靠近 River Valley 与 Clarke Quay 的区位，也为这里的生活增色不少。
另一项令人惊喜的优点，是项目距离 ECP 并不远，因此可轻松享受东海岸丰富的休闲资源。
日常采买
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Off-Peak Drive Time) |
| Cold Storage - Great World City | 1km, 3-min drive OR 900m, 11-min walk |
| Cold Storage - Takashimaya | 1.1km, 4-min drive OR 12-min walk |
| FairPrice - Orchard Grand Court | 1.6km, 4-min drive |
| FairPrice Finest - 111 Somerset | 1.8km, 5-min drive OR 1km, 12-min walk |
坐拥乌节路购物带，日常买菜买粮的选择自然不在话下。
虽只列出了离公寓最近的 Cold Storage 与 FairPrice，但值得一提的是，待 Finnish Supplementary School 的装修完成后，或许可穿行校区“抄近路”步行至 Takashimaya 的 Cold Storage。
此外，由于 Grange Road 为单行道，若驾车前往 111 Somerset 的 FairPrice，须经由 River Valley 与 Devonshire 路线绕行——尽管步行距离更近，开车反而比去 Orchard Grand Court 的 FairPrice 更远一些。
购物商场
| Name of Shopping Mall | Distance From Condo (& Est. Off-Peak Drive Time) |
| Scape | 850m, 3-min drive |
| Great World City | 1km, 3-min drive |
| Paragon Shopping Centre | 1.1km, 4-min drive |
| Ion Orchard Mall | 1.2km, 4-min drive |
| Wisma Atria | 1.2km, 4-min drive |
| Lucky Plaza | 1.4km, 5-min drive |
| Start of South-End Orchard Road Cluster | 1.2km, 5-min drive |
| UE Square (River Valley) | 2.4km, 7-min drive |
| Plaza Singapura | 2.6km, 9-min drive |
| Pomo/Peace Center | 2.7km, 9-min drive |
| The Central (Clarke Quay) | 3.2km, 10-min drive |
| United Square (Novena) Cluster | 3.3km, 10-min drive |
| Ikea Alexandra | 4.2km, 10-min drive |
| City Square Mall/Mustafa Centre area | 4.6km, 16-min drive |
为避免逐一罗列乌节路商圈内的所有购物中心（未列出的商场大致分布在“乌节路南端商圈起点”与 Plaza Singapura 之间），文中亦补充了若干圈外的购物聚集地供参考。
如前所述，River Valley/Clarke Quay 与 Queenstown 一带，也为本已极其丰富的乌节路购物带再添多样选择。
此处不妨自行脑补圣诞旋律与精美礼品包装。
学校
| Name of School | Education Level | Distance From Condo (Est. Off-Peak Drive Time) |
| Little Raindrops | Preschool | 600m, 2-min drive |
| Safari House Preschool, River Valley | Preschool | 900m, 3-min drive |
| MapleBear One Tree Hill | Preschool | 2.1km, 6-min drive |
| Kay Poh Road Baptist Kindergarten | Preschool | 2.2km, 7-min drive |
| Finnish Supplementary School | Primary | To-Be-Announced |
| River Valley Primary | Primary | 1.7km, 6-min drive |
| Alexandra Primary | Primary | 2.1km, 7-min drive |
| Zhangde Primary | Primary | 2.6km, 9-min drive |
| Queenstown Primary | Primary | 3.1km, 7-min drive |
| Cantonment Primary | Primary | 3.7km, 10-min drive |
| Anglo-Chinese School | Primary | 3.8km, 10-min drive |
| Singapore Chinese Girls’ School | Secondary | 4km, 10-min drive |
| Queensway Secondary | Secondary | 3.9km, 8-min drive |
| Bukit Merah Secondary | Secondary | 3.7km, 10-min drive |
| Outram Secondary | Secondary | 2.7km, 7-min drive |
| St. Margaret’s Secondary | Secondary | 5.3km, 11-min drive |
| Gan Eng Seng Secondary | Secondary | 2.2km, 7-min drive |
| Crescent Girls’ School | Secondary | 2.3km, 6-min drive |
| Anglo Chinese Junior College | Tertiary | 6.9km, 14-min drive |
| Eunoia Junior College | Tertiary | 7.1km, 14-min drive |
| Catholic Junior College | Tertiary | 4.1km, 11-min drive |
| National Junior College | Tertiary | 7.7km, 16-min drive |
| Hwa Chong Institution | Tertiary | 5.8km, 13-min drive |
| St. Andrews’ Junior College | Tertiary | 8.1km, 16-min drive |
| Raffles’ Junior College | Tertiary | 9.7km, 16-min drive |
| Singapore Polytechnic | Tertiary | 7.5km, 15-min drive |
| SMU | Tertiary | 3.6km, 11-min drive |
| NUS Law Faculty | Tertiary | 4km, 10-min drive |
| Curtin Singapore | Tertiary | 5.6km, 12-min drive |
| University of Newcastle | Tertiary | 4.1km, 14-min drive |
| ISS International | International Schools | 350m, 4-min walk |
| Chatsworth International | International Schools | 1.5km, 6-min drive |
| Furen International | International Schools | 1.9km, 6-min drive |
| Eton House International | International Schools | 2.1km, 6-min drive |
| Razum International | International Schools | 2.5km, 6-min drive |
如前所述，Paterson Suites 周边的主干道车流较大，故虽距离不远，驾车时间略长。在 10 分钟车程圈外，其实还有更多小学与中学可供选择，亦值得纳入考量。
这对位于项目西北侧的武吉知马教育带尤为适用——不过也要提醒，那里早晚高峰的车流相当拥挤。
最后你也会注意到，项目周边分布着众多国际学校，服务于大量外籍家庭；而 15 分钟车程范围内的初级学院名单同样相当可观。
更多看点
- 乌节路更新计划
根据Master Plan 2019，乌节路将迎来“焕新”，重现昔日的绿意风貌。并可能通过连通工程，将 Istana Park、Dhoby Ghaut Green 与 Plaza Singapura 串联成连续的绿色开放空间，并进一步推进这一区域的步行化。
鉴于 Paterson Suites 靠近上述区域，住户未来将享有更高的便利性与更丰富的周边休闲资源。
- 医疗资源
与多数中心区项目相同，周边医疗选择亦不匮乏：Gleneagles Hospital（7 分钟车程）与 Mount Elizabeth Hospital（6 分钟车程）均在不远处。
此外，若住户在这些医疗机构任职，几乎“秒达”的居家—工作通勤时间亦将是一大福利。
- 精致生活方式
居于新加坡中心地带，自带诸多优势。不仅有购物、娱乐与高效的公共/私人交通，住户也更易触达生活中的“精致选项”（若你所愿）：
周边高端酒店与私人会所林立，高茶、Spa 等精致体验触手可及，为乌节生活平添光彩与魅力。
Paterson Suites 总体规划
项目一上来就能感受到的优势之一，是其“闹中取静”的氛围。诚然，步行到巴士站或许要多花 1–2 分钟，但位处 Lengkok Angsa 一带（Paterson Road 的后段），所带来的私密与静谧相当值得。
此外，地下车库设在坡底（而非顶部的上下客区），对经常驾车的住户而言，既保有私密性又不牺牲便捷。将车位下沉至地下车库，也让地面有限的空间得到最大化利用。
上下客区设于两座塔楼之间，年长住户与访客前往电梯大堂的便捷性也因此大幅提升。
最后一个可见且值得称道的细节是，开发商有意将游乐场/泳池区与车道动线分开，以保障儿童安全。若能把游乐场设在现有的铁板烧亭（I.）位置，或可进一步减少入场车辆尾气的影响，但这只是些许吹毛求疵，对大多数人影响不大。
户型分布
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| 3 房 | 59 | 1,679 - 1,776 |
| 4 房 | 40 | 2,164 - 2,228 |
| 5 房 Penthouse | 3 | 6,663 |
Paterson Suites 的户型配置清晰地反映了开发商的客群定位。对单身或小两口而言并不友好，这里起步就是 3 房。大胆推测，项目主要面向外籍家庭的自住与租赁需求。
你或许已经注意到，与同期多数核心区项目相比，这里的单位面积相当可观。更耐人寻味的是，项目用地仅 86,522 square feet——更凸显了开发商对“奢华与独享”的取向。
没错，单位因此更为昂贵；但若你认真物色核心区居所，这样的“总价提升”是有其价值支撑的。
另一个值得一提之处，是楼栈在设计上对私密性的强调。两栋之间的视线经过巧妙处理，几乎杜绝了彼此对望。
最后，每个单位均设私家电梯前厅，从此不必在狭小密闭的电梯里与陌生人寒暄。
最佳楼栈
在讨论最佳楼栈之前，不妨先了解一下 Paterson Suites 周边地块未来可能的重建动向。
如图所示，左侧两幅地块的容积率分别为 5.6 与 4.9。按照 Master Plan 2019 的分区，规划为“底层带商业的住宅”。
为更清晰地呈现，此处的视角对准容积率为 2.8 的两幅地块。它们同样规划为高层住宅，因此目前享有开阔景观的 Stacks 5 和 6，未来视野将发生变化。
从 Master Plan 2019 的标注来看，我们认为 Paterson Road 可能会下移，靠近 Fraser Residence。这意味着道路可能会从 Stacks 1 与 2 旁经过。对 Paterson Suites 而言，这反而是好事，因为可在新开发与本项目之间形成一定缓冲距离。
既然对周边地块的潜在动向已有所了解，那么 Paterson Suites 的最佳楼栈该如何选择？首先，Stacks 5 和 6 未来大概率会被新开发挡景；再加上这两栈还面临西晒，应作为最后的备选。因此，我们更推荐 Stacks 1 和 2。
Paterson Suites 价格分析
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Paterson Suites | 永久地契 | 2010 | $2,442 | Immediate Locale |
| The Paterson | 永久地契 | 2004 | $1,603 | Immediate Locale |
| Paterson Residence | 永久地契 | 2008 | $2,244 | Immediate Locale |
| OUE Twin Peaks | 99-years | 2014 | $2,382 | Age/Tenure |
颇有意思的是，Paterson Suites 的邻居既有永久地契，也有 99 年地契。本段价格分析将从地契、楼龄与周边近距对比切入，并讨论即将开通的乌节路地铁延伸对价格的潜在影响。
先将 Paterson Suites 与最近的两位邻居 The Paterson 与 Paterson Residence对比，不难看出价格水平与楼龄基本对应——并不意外。
若与本区“较新”的豪宅开发（即 OUE Twin Peaks）相比，两者单价相近。但别忽略，后者为 99 年地契。
从各自的价格走势看，Paterson Suites 的平均单价在 2007 年 5 月约为 $3,428，而 OUE Twin Peaks 则在 2010 年 7 月约 $2,866 psf。考虑到两者当前平均单价分别为 $ 2,442 与 $2,382，可以说前者的回调幅度更大。
这或与 Paterson Suites 推出初期定价较高（相较周边）、单位面积更大（总价更高），以及 OUE Twin Peaks 在设计/建筑美学上的号召力有关。无论如何，待 Orchard MRT 延伸段开通，两座项目的价格表现均有望受益。
尽管如此，随着 OUE Twin Peaks 的地契逐渐走向尾声，Paterson Suites 的价格支撑理应更胜一筹。
我们的看法
若纵览周边项目价格，会发现当前平均 psf 的区间大致在 $1,248 至 $3,916 之间。
以 $2,442 psf 计，Paterson Suites 的定价位于中段。更具吸引力的是，自推出以来平均单价已回落近 $1,000 psf，而项目本身并无明显的硬伤（且为永久地契）。
叠加园区维护到位、地段难得的私密/独享感、以精品体量却配备了超出同侪的设施与罕见的开阔空间，以及即将开通的乌节路地铁延伸，不难看出 Paterson Suites 具备再度走强的潜力。
当然，这里的单位面积普遍较大，总价不菲；若以短期转售为目标，需接受其租金回报率仅约 2%。
但若以自住（或“住投结合”的长期持有）为考量，Paterson Suites 依然是不折不扣、位处新加坡最强购物带边缘且生活便利的高端居所之选。
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