Paterson Suites 评测：或许是 Orchard 最佳景观

关于本公寓

项目：	Paterson Suites	区域：	09
地址：	Paterson Road	地契：	Freehold
占地面积：	86,524 sqft	单位数量：	102
开发商：	Bukit Sembawang Estates Ltd	TOP:	2011

“奢华坐落于 Orchard 心脏地带”——这并不新鲜。但若再加上对私密性的强调、几处开阔空间，以及高于平均水准的设施配置，这座永久地契的精品住宅便立刻鲜活起来，能与之匹敌的项目出乎意料地少。

Paterson Suites 共计略逾百户，分布在两座塔楼的 22 层雅致空间中。

距离落成满 10 年还差 2 年，公寓内的奢华配套散发出一种历久弥新的气质，唯有全球的高端酒店与豪宅项目可与之比肩。再加上专业的维护，难怪至今仍能令住户与访客赞叹不已。 

然而，Paterson Suites 不仅只有出色的地段与奢华氛围，它还有一段有趣的销售历史，可追溯到几年前。  

当时，“保证租金计划”盛行——多作为对于不确定性的外国投资者的一张“安全网”。 

开发商 Bukit Sembawang（以及后来批量收购的投资者 RECAP）也不例外，于 2012 年为剩余的 19 个未售单位推出此类优惠，作为 10% 新推出折扣的替代选项（剧透：大多数买家选择了折扣）。 

接下来的几个月里，除了顶层公寓外的所有单位都被抢购一空——这既体现了项目本身的吸引力，也得益于顺畅的营销策略。

尽管这些年公寓的量价确有回落（主要受周边施工与新鲜感消退影响），但对于寻觅永久地契且中心地段、并追求清爽纯粹奢华感的买家而言，像 Paterson Suites 这样罕见的项目至今仍然存在，这无疑令人欣慰。

更值得注意的是，未来数月内，该项目的总价走势很可能迎来上行。

Paterson Suites 深度探访

Paterson Suites 设施一览

50m 冷水训练池	镜面水景池	Spa 池
带按摩座椅的休闲池	儿童戏水池	休憩亭
铁板烧亭	网球场	烧烤区
草坪	户外健身区	多功能室
健身房	推杆练习果岭

如今不少公寓的单位数量已迈入 4 位数（如 Parc Esta/Parc Clematis），因此，当看到一个单位数刚刚跨过 3 位数门槛（准确说是 102）的项目，难免令人耳目一新。坐落在相对低调的 Paterson Road 上，Paterson Suites 对我而言是个很有意思的选择。如果你想要 Orchard Road 的门牌，却又渴望私密，这里的位置几近完美。正如从入口处所见，这里相当安静——整条路上只有 3 座公寓。除去偶尔在路边等待的司机代驾车辆外，你基本不会遇到什么车流。

我一直觉得带坡度的车道更显气派（参见 Loft Condo），Paterson Suites 也不例外。事实上，对访客而言，这里更胜一筹——车道修长而富有仪式感。可惜住户享受不到这种“VIP”体验，因为地下车库的入口就在坡底。

抱歉照片中间的一点小瑕疵影响了这处迷人的迎宾/下客点。撇开这些突兀的黄色物件不谈，宽阔的空间足够高端——线条利落、极简而精致，确实让你有抵达高档住宅的感觉。

Paterson Suites 的亮点之一无疑是泳池。这里是 2 层无边泳池，对于仅 102 个单位的规模而言，尺寸可以说是夸张地“大”。事实上，即便规模更大的公寓，拥有如此大小的泳池也相当难得。

从这里可以感受到池畔散发出的高级氛围。它并非典型的热带风情，而是更趋向精致、摩登的奢华感。如果你喜欢 Alila、Park Hyatt 等酒店的现代极简奢华设计，这里应该会对你的味。

你眼前这池水更适合放松小憩。台阶旁设有 spa 按摩座椅与水上躺床，是日光浴的另一种方式，不必只局限于常见的池畔躺椅。

至于认真游泳的人，这里还有一条 50m（下层）训练池可尽情驰骋。根据一天中的时段不同，你可能会得到旁侧树阵带来的些许遮荫。它没有休闲池那么宽，但足以让几个人同时畅游而互不干扰。

这里附上一张鸟瞰图，帮助你更好理解。坦白说，泳池更具吸引力的一点在于它的私密性。泳池之外是低层学校建筑，大体上没有高楼能窥入。诚然，Paterson 另一侧的部分楼体仍可能看过来，但在土地稀缺的新加坡，我已十分满意。

训练池尽头是一处小型按摩池，长距离游完后可以舒缓肌肉。它位于转角处，私密性更佳。

在走到尽头前，多功能室旁就是浅水水景。衡量公寓养护水平的一个好方法，就是看其水景/水池/喷泉的状态。这里的水保持清澈，整体观感也很到位。

多功能室采取“少即是多”的思路，但更能凸显充裕的可用空间。

按摩池之外是户外用餐亭。它最重要的一点是有顶棚覆盖，同时玻璃顶又能引入采光，让空间显得开阔。我也喜欢它的转角位置，更显私密。

Orchard 区的不少公寓，往往缺少项目内部开敞的地面空间。这里的面积或许不算巨大，但在市中心公寓中，它能在一定程度上减轻局促感。也足够让小型犬或幼童奔跑玩耍。

尽头处设有一座休憩亭，旁边是一面立式水幕。如果你在想这里距离 Orchard Ion 有多远（照片里可见），其实步行仅约 6 分钟。

有点出人意料的是，后方的户外健身站被留出了相当大的空间。同样地，这里非常私密，你几乎可以不受打扰地锻炼。

让我们回到主楼部分。

这里的户外空间很出彩。整齐排列的棕榈树下配备了大量座位，更难得的是这些座椅带有坐垫，而非常见的硬质座面。

健身房就位于泳池旁边。

从健身房望出去的景观不错，与户外座位区也有良好的分隔。器械方面，设有常见的自由重量与多种有氧设备。

位于 50m 训练池尽头的儿童戏水池也不容忽视。绿色与黄色的装置会从顶部喷洒水柱，比一般泳池更添童趣。我也喜欢它保持了恰到好处的极简外观，与整体设计风格一致。

如今不少较小型的新公寓已取消网球场配置，因此在这一体量的项目里配备网球场，绝对称得上奢侈。

从网球场过去，就是标配的儿童游乐场。

再往前走，不止一个……

……而是两处烧烤区。两处都带有棚顶，位置也十分安静。这样的布局几乎不会有穿行人流，因为它们都位于项目转角处。

Paterson Suites 的外部大堂显得相当内敛。顺带一提，这里墙面的维护情况并不算理想。

内部则以大理石墙面与青铜吊灯增添了几分华丽。如你对这种级别的项目所预期，这里也配备空调。

车库中规中矩。照明充足，地面也较为平整。不过，这里是磨损最明显的区域，与项目整体的高标准相比，略显瑕疵。

把压轴留在最后，Paterson Suites 的主角，正是这令人屏息的景色。对我个人而言，这是全城最佳景观之一。为何？因为楼前的大尺度开阔空间，成就了绝佳的无障碍 Orchard 视野。大多数城市景观都近距离面对建筑，而如此宽阔的开场并不常见。虽然无法保证这片土地未来始终保持低层，但至少目前，你可以拥有这座城市最好的景色之一。

Paterson Suites 区位评测

毗邻（即将启用的）Finnish Supplementary School……以及一众以 Paterson 为名的住宅区，我们已经见识了 Paterson Suites 的设施与景观表现。 

既然“赢了一半”，接下来看看它在区位层面的实力是否符合我们的预期。

交通

巴士站	巴士线路	距公寓距离（及步行时间估计）
‘Aft Orchard Blvd’	5, 14, 16, 54, 65, 175, NR5,	230m，步行 3 分钟
‘Orchard Boulevard’	7, 14, 16, 36, 36A, 36B, 65, 77, 106, 111, 123, 174, 174e, 175, NR5, NR8	650m，步行 8 分钟

最近的 MRT： Orchard MRT – 650m，步行 8 分钟

居于市中心的一大好处，是能轻松换乘其他 MRT 线路。Newton MRT（Downtown Line）距 Orchard MRT 仅 1 站，Dhoby Ghaut MRT（Circle 与 North-East Line）往另一方向 2 站，City Hall MRT（East-West Line）则是 3 站。 

就此而言，CBD 也近在咫尺。 

再加上多样的巴士选择与数条夜间 Night Rider 服务，显而易见，Paterson Suites 的住户的确享有与其价格相称的公共交通便捷性。

另需注意，通往巴士站与 MRT 站的大部分步道虽无顶棚，但沿途绿植繁茂，一定程度上可遮挡日晒，也让往返的步行体验更为愉悦。 

最重要的是，随着 Orchard MRT（Thomson-East Line 延伸段）的即将开通，住户门前的通勤时间将从 8 分钟缩短至 2 分钟——而目前约 $2,445 的平均 psf 或将随之走高（详见下文价格评测）。  

高速/主干道	距公寓距离（及非高峰车程估计）
Grange Road	290m，车程 1 分钟
River Valley Road	700m，车程 2 分钟
Orchard Road	1.1km，车程 3 分钟
Newton Circus	2.3km，车程 4 分钟
Jalan Bukit Merah	2.7km，车程 4 分钟
Farrer Road	4km，车程 5 分钟
Queensway	4.2km，车程 6 分钟
Bukit Timah/Clementi Road Junction	9km，车程 10 分钟
CTE	2.3km，车程 4 分钟
AYE	3.8km，车程 5 分钟
PIE	4.6km，车程 6 分钟
ECP	5km，车程 7 分钟
KPE	6.6km，车程 8 分钟
BKE	8.8km，车程 9 分钟
SLE	13.2km，车程 10 分钟
KJE	14.2km，车程 12 分钟

私家车通达性：极佳

撇开新加坡市区“标配”的早晚高峰拥堵不谈，Paterson Suites 位于 Orchard Road 西南端的区位是个巨大优势。

就像 Nassim Road 上的 The Loft 一样，住户只需短途车程便可抵达 Alexandra Road 一带。更重要的是，紧邻 River Valley 与 Clarke Quay 区域，也为住户的日常增添了便利与活力。 

或许另一个巨大（且颇为惊喜）的优点，是其距离 ECP 不远——这也意味着能轻松触达东海岸丰盛的休闲配套。

生鲜与杂货

超市名称	距公寓距离（及非高峰车程/步行时间）
Cold Storage – Great World City	1km，车程 3 分钟 或 900m，步行 11 分钟
Cold Storage – Takashimaya	1.1km，车程 4 分钟 或 步行 12 分钟
FairPrice – Orchard Grand Court	1.6km，车程 4 分钟
FairPrice Finest – 111 Somerset	1.8km，车程 5 分钟 或 1km，步行 12 分钟

紧邻 Orchard Road 购物带，意味着你在采购日常杂货时有着充足的选择。 

虽然我们仅列出了距离公寓最近的 Cold Storage 与 FairPrice，但值得注意的是，待 renovation 完成后，或许可经由 Finnish Supplementary School 走捷径前往 Takashimaya 的 Cold Storage。 

此外，由于 Grange Road 为单行道，若驾车前往 111 Somerset 的 FairPrice，需经由 River Valley 与 Devonshire 路线——即便就步行而言它更近，但驾车反而比 Orchard Grand Court 的 FairPrice 更绕。 

购物商场

商场名称	距公寓距离（及非高峰车程估计）
Scape	850m，车程 3 分钟
Great World City	1km，车程 3 分钟
Paragon Shopping Centre	1.1km，车程 4 分钟
Ion Orchard Mall	1.2km，车程 4 分钟
Wisma Atria	1.2km，车程 4 分钟
Lucky Plaza	1.4km，车程 5 分钟
Start of South-End Orchard Road Cluster	1.2km，车程 5 分钟
UE Square (River Valley)	2.4km，车程 7 分钟
Plaza Singapura	2.6km，车程 9 分钟
Pomo/Peace Center	2.7km，车程 9 分钟
The Central (Clarke Quay)	3.2km，车程 10 分钟
United Square (Novena) Cluster	3.3km，车程 10 分钟
Ikea Alexandra	4.2km，车程 10 分钟
City Square Mall/Mustafa Centre area	4.6km，车程 16 分钟

为避免逐一罗列 Orchard Road 购物区内的每一家商场（未列入者的距离介于“南端 Orchard 购物集群起点”与 Plaza Singapura 之间），我们也加入了部分区外的邻近购物集群。 

如前所述，River Valley/Clarke Quay 一带与 Queenstown 区，为原本已极大丰富的 Orchard 购物带，进一步补充了多样化选择。

此处请自行脑补圣诞乐曲与华丽包装纸。 

学校

学校名称	教育阶段	距公寓距离（非高峰车程估计）
Little Raindrops	学前	600m，车程 2 分钟
Safari House Preschool, River Valley	学前	900m，车程 3 分钟
MapleBear One Tree Hill	学前	2.1km，车程 6 分钟
Kay Poh Road Baptist Kindergarten	学前	2.2km，车程 7 分钟
Finnish Supplementary School	小学	待定
River Valley Primary	小学	1.7km，车程 6 分钟
Alexandra Primary	小学	2.1km，车程 7 分钟
Zhangde Primary	小学	2.6km，车程 9 分钟
Queenstown Primary	小学	3.1km，车程 7 分钟
Cantonment Primary	小学	3.7km，车程 10 分钟
Anglo-Chinese School	小学	3.8km，车程 10 分钟
Singapore Chinese Girls’ School	中学	4km，车程 10 分钟
Queensway Secondary	中学	3.9km，车程 8 分钟
Bukit Merah Secondary	中学	3.7km，车程 10 分钟
Outram Secondary	中学	2.7km，车程 7 分钟
St. Margaret’s Secondary	中学	5.3km，车程 11 分钟
Gan Eng Seng Secondary	中学	2.2km，车程 7 分钟
Crescent Girls’ School	中学	2.3km，车程 6 分钟
Anglo Chinese Junior College	高等教育	6.9km，车程 14 分钟
Eunoia Junior College	高等教育	7.1km，车程 14 分钟
Catholic Junior College	高等教育	4.1km，车程 11 分钟
National Junior College	高等教育	7.7km，车程 16 分钟
Hwa Chong Institution	高等教育	5.8km，车程 13 分钟
St. Andrews’ Junior College	高等教育	8.1km，车程 16 分钟
Raffles’ Junior College	高等教育	9.7km，车程 16 分钟
Singapore Polytechnic	高等教育	7.5km，车程 15 分钟
SMU	高等教育	3.6km，车程 11 分钟
NUS Law Faculty	高等教育	4km，车程 10 分钟
Curtin Singapore	高等教育	5.6km，车程 12 分钟
University of Newcastle	高等教育	4.1km，车程 14 分钟
ISS International	国际学校	350m，步行 4 分钟
Chatsworth International	国际学校	1.5km，车程 6 分钟
Furen International	国际学校	1.9km，车程 6 分钟
Eton House International	国际学校	2.1km，车程 6 分钟
Razum  International	国际学校	2.5km，车程 6 分钟

如前所述，Paterson Suites 周边主干道车流更为繁忙，因此尽管距离较短，车程仍可能略长一些。因此，10 分钟车程圈外其实还有更多未列入的小学与中学，仍可作为孩子的潜在就读选择。 

这对位于项目西北侧的 Bukit Timah 教育带尤为适用——但需注意，该片区的早晚高峰拥堵相当严重。 

最后，你也会注意到周边国际学校的密度颇高。它们多面向外籍家庭，同时在 15 分钟车程范围内，还有一长串初级学院可供选择。

补充要点

• Orchard 改造计划

根据Master Plan 2019，Orchard Road 将进行“焕新”，以重现昔日的绿意与生态。此外，或将通过联通工程，把 Istana Park、Dhoby Ghaut Green 与 Plaza Singapura 串联成连续的绿色走廊，并进一步推动该片区的步行化。 

鉴于 Paterson Suites 距上述区域不远，住户有望在不久的将来享受更多便捷与休闲配套。  

• 医疗资源

与大多数核心区项目一样，周边不乏医疗选择。Paterson Suites 正位于两家顶级医疗机构之间——Gleneagles Hospital（车程 7 分钟）与 Mount Elizabeth Hospital（车程 6 分钟）。  

更进一步，若住户在这些医疗中心工作，几乎“门到门”的通勤时间也将是一大福利。 

• 精致生活方式

居于新加坡核心区，自然有其优势。除了购物、娱乐与高效的公共/私家交通，住户若有所偏好，也能拥抱更精致的生活方式。 

周边一系列高端酒店与俱乐部提供的精致体验（如下午茶、奢华水疗等），更为毗邻 Orchard Road 的生活增添光彩。 

Paterson Suites 开发与场地

项目即刻区位的一大优势在于其静谧。诚然，步行至巴士站可能要多花 1–2 分钟，但位于 Lengkok Angsa（Paterson 之后的道路）所带来的私密性，完全值得这点小小麻烦。 

此外，地下车库位于“山坡”的底部（而 drop-off 点在顶部）——因此对于常开车出行的住户而言，这份私密并不以便利为代价。设置地下车库也有助于在有限的用地上最大化空间使用。

drop-off 点位于两座塔楼之间，这也极大提升了住户/访客（尤其是长者）抵达电梯大堂的便捷度。 

最后可见（也值得称赞）的是，开发商有意识地将游乐场与泳池区同 drop-off 点分隔开，以保障儿童安全。或许游乐场可以考虑设在当前的 Teppanyaki Pavilion（I.）所在位置，以减少幼童吸入进出车辆的尾气，但这只是极小的挑剔，对大多数人影响不大。 

户型配比

户型类型	单位数	单位面积（sqft）
3 房	59	1,679 – 1,776
4 房	40	2,164 – 2,228
5 房顶层公寓	3	6,663

Paterson Suites 的户型配比，清晰地指向了开发商的目标客群。对寻求小户型的单身或小两口而言，这里仅提供 3 房及以上的选择。大胆推测，其主要面向外籍家庭租客/自住业主。

你也会注意到，与多数同期开发的核心区项目相比，这里的单位面积十分宽裕。更有意思的是，项目用地总面积仅 86,522 平方英尺——更凸显了开发商对奢华与私密的重视。 

是的，单位因此更昂贵。但对认真考虑核心区居住的人来说，可以笃定，这样的量价，配得上它所提供的价值。

另一个值得一提的点，是各“Stack”的私密性。每个单位的设计都尽量避免与对面楼体产生对望（相互窥视基本无从谈起）。 

最后，每个单位都配备私家电梯大堂，从此不必再在狭小的电梯空间里寒暄。 

最佳 Stacks

在讨论最佳 Stacks 之前，你需要先了解一件事：Paterson Suites 周边地块未来可能的重建动向。

如图所示，左侧两幅地块的容积率分别为 5.6 与 4.9。依据 Master Plan 2019 的分区，其规划为一层带商业的住宅用地。

为便于理解，拍摄的视角朝向两块容积率为 2.8 的地块。这两块同样规划为高层住宅用地，因此目前享有无遮挡景观的 Stacks 5 与 6，未来可能会发生变化。

从 Master Plan 2019 的图则来看，我们认为 Paterson Road 或将下移，靠近 Fraser Residence。这意味着道路很可能从 Stacks 1 与 2 旁经过。对此可以视为利好，因为这能在新开发与 Paterson Suites 之间拉开一定距离。

综合以上潜在重建情况，Paterson Suites 的最佳 Stacks 应如何选择？首先，Stacks 5 与 6 未来大概率会被新开发挡景；同时它们还会遭遇西晒，应作为最后考虑。因此，我们更推荐 Stacks 1 与 2。

Paterson Suites 价格评测

项目	地契	TOP	平均价格（PSF）	比较维度
Paterson Suites	Freehold	2010	$2,442	紧邻区域
The Paterson	Freehold	2004	$1,603	紧邻区域
Paterson Residence	Freehold	2008	$2,244	紧邻区域
OUE Twin Peaks	99-years	2014	$2,382	楼龄/地契

有趣的是，Paterson Suites 的邻居既有永久地契，也有 99 年地契。在本次价格评测中，我们将基于地契、楼龄与紧邻区位进行比较，并探讨即将开通的 Orchard Road 延伸段对其价格的潜在影响。 

首先，将 Paterson Suites 与其近邻 The Paterson 与 Paterson Residence对比，其价格与楼龄大体相称——并不意外。

若将 Paterson Suites 与片区内“相对较新”的豪宅项目（即 OUE Twin Peaks）比较，你会发现两者的量价相近。但或许有人会忽略，后者为 99 年地契。 

观察各自的升值曲线，Paterson Suites 在 2007 年 5 月的平均量价为 $3,428，而 OUE Twin Peaks 在 2010 年 7 月为 $2,866。考虑到目前两者的平均 psf 分别为 $ 2,442 与 $2,382，可以说前者的回落幅度大于 Twin Peaks。

造成这一现象的原因，或在于 Paterson Suites 相较邻近项目的首发价格过高、单位面积更大（因而总价更高），以及 OUE Twin Peaks 的设计/建筑美学更具吸引力。不论如何，随着新的 Orchard MRT 延伸段开通，两处项目的价格表现预期将同步走强。 

尽管如此，随着 OUE Twin Peaks 地契年限的递减，理所当然地，Paterson Suites 的量价支撑应更为坚挺。

我们的观点

若观察周边项目的价格，你会发现当前的平均 psf 分布在 $1,248 至 $3,916 之间。 

以 $2,442 psf 计，Paterson Suites 的潜在买家应知其定价大致处于上述区间中段。其吸引力在于，自推出以来，其平均量价已回落近 $1,000 psf，而这座永久地契项目并无重大缺陷/问题。

再叠加稳健的物业维护、少见的私密/专属感与相较体量更为丰富的设施配置/难得的开阔空间，以及即将开通的 Orchard MRT 延伸段，Paterson Suites 的价格上行动能并不令人意外。

话虽如此，这里的单位（尤其在面积偏大的前提下）价格并不低；若是短期转售的富裕型投资者，需理解这里的租金回报率仅约 2%。

而对寻求自住（或长期投资兼自住）的人而言，Paterson Suites 是紧邻新加坡最繁华购物带的一处高端且便捷的居所。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。