我实地探访新山一处滨海新盘，起价仅 S$158,000——新加坡买家需知

多年来，许多追求更高生活品质的新加坡人把目光投向长堤彼岸，把Johor Bahru（JB）的住宅市场视为应对本地私宅高房价与生活成本的出路。不过，JB项目的整体素质与转售表现长期欠佳，削弱了买家的兴趣。

如今距离JB—新加坡RTS捷运系统（Rapid Transit System，RTS）在 2027 年 1 月通车仅剩数月，马来西亚开发商正希望借势新加坡人对JB房产再度升温的关注。

目前JB体量最大的总体规划是Lido Waterfront Boulevard，这是一座占地 163-acre 的全新滨海综合区，由在马来西亚交易所（Bursa）上市的房地产集团Tropicana Corporation Berhad开发。新加坡人或许对其旗下的高端高尔夫度假村更为熟悉。

这一全新滨海综合社区将分四大阶段、历时 15 年推进，首个住宅项目已率先亮相。Skypark Kepler由Tropicana携手新加坡的Banyan Group（以酒店与度假村见长）共同打造。

Skypark Kepler是一座永久地契的品牌住宅，规划为两栋 54 层的住宅塔楼，共 1,596 套服务式公寓；一层还配有 16 个商业单位。我们已于 2026 年 5 月曾经简要介绍过，近期 Stacked 受邀前往JB的Skypark Kepler销售画廊实地参观。

这一次，我们将更具体地剖析户型设计，并审视Tropicana为Lido Waterfront制定的 15 年策略。这个滨海总体规划的落地，不仅关系到未来的退出潜力，也会为自住买家带来更多生活方式层面的启发。

Skypark Kepler 概览 

属性	信息
位置	Lot PTB 22902, Persiaran Abu Bakar Sultan, Teluk Danga, 80200 Johor Bahru
开发商	Tropicana Corporation Berhad
产权	Freehold
住宅单位总数	1,596，双塔各 54 层
商业单位	16
预计完工	2029

从目前所见，Skypark Kepler的价值主张，很大程度上系于其与Lido Waterfront Boulevard这一即将成形的综合社区的深度融合。这个新城将是品牌住宅未来涨价动力、业主退出潜力与整体生活吸引力的关键支点。

这个片区的故事从一座公园展开——几乎所有Tropicana项目都会配置体量可观的公园或绿地。Lido Waterfront 中的核心之一，便是占地 32-acre 的Harbour Park，它沿 2.5km 的滨海步道铺陈。

把它称为“公园”恐怕有点保守。据介绍，它并非只是绿化与景观花园，而是一个规划中的社交与活动场域，包含滨海长廊、浮动舞台及多元公共空间。借由这样的场所营造与空间激活，Tropicana希望吸引更广泛的公众走进这条滨海大道，为后续项目蓄势。

参观销售画廊时，我留意到一个关键信息：Harbour Park未来不会持续由私人管理。Tropicana负责建设，最终将移交JB政府运营。此外，公园可能不会在 Skypark Kepler 于 2029 年完工时同步落成。

我们已在早前文章里讨论过Lido Waterfront的分期开发。对Skypark Kepler而言，其先发优势正与未来 15 年各阶段的推进紧密相扣。

Skypark Kepler是整个片区第一阶段中率先动工的项目。该阶段的其他项目将着力聚客，借助零售、餐饮与公共空间，把这片滨海区域打造为城市活动场所。

后续阶段将引入全新的甲级写字楼，以及社区与康养相关的功能业态。总体规划的尾声，将以超豪华住宅作收官之作。

我认为，这种分期推进的策略最终将利好像Skypark Kepler这样的早期项目，因为每一个后续推出的项目都可能树立新标杆并抬高价格。（可参考这篇文章，了解新盘如何影响周边转售公寓的价格）。

对早期买家而言，这构成了一个颇具吸引力的先发命题：在片区尚未完全成形前入场，随后分享区域价值提升的红利。

但一个为期 15 年的开发计划，也意味着买家需要有足够信心：Tropicana及其合作方能否按部就班推进分期开发，并把宏大蓝图完整兑现。

Skypark Kepler 受惠于柔佛“International Zone”优惠政策

根据现行马来西亚规定，大多数外国人只能购买价格不低于 RM1 million 的分层住宅物业。不过，Skypark Kepler因被划入International Zone（国际区）而受益。

在这里，外国买家的最低购买价降至 RM400,000，入场成本大幅降低。因此，潜在的国际买家池得以扩大，预计也将对其未来转售价值形成支撑。

此外，International Zone还允许住宅项目的外籍持有比例最高可达 95%，而马来西亚其他地区通常的配额为 40%。

这对部分自住买家尤为重要，因为它会直接影响未来住户的构成。这里很有可能逐步形成一个更偏向外籍人士的社区氛围。

RTS 的影响如何？

Skypark Kepler并未把RTS当作主要卖点。若你更看重距离JB端RTS终点站——Bukit Chagar（武吉查加）——的近距离，还有不少项目离车站更近。

在我们看来，Skypark Kepler的核心吸引力在于Banyan Group提供的酒店级服务与管理、楼下即将成形的滨海步行大道，以及与Tropicana整体规划的深度一体化。

若投资者把RTS沿线项目的最高租金回报置于首位，Skypark Kepler未必是最优选——它更像是一项需要更长持有周期的资产。相反，这对自住买家或许是优势：它距RTS并不至于不便，但也足以让你避开车站周边的车流与噪音。

Skypark Kepler 的整体平面与分布

这里的高层立体式布局值得留意。与我们在新加坡的常见经验相比，Skypark Kepler的住宅单位整体“抬得更高”。 

一层为商铺，2 至 8 层为住户停车楼层。9 层设有住户设施，同时也是品牌住宅开始的楼层。

这意味着每一户都远离街面，与地面层的车流与噪音有了显著隔离。即便是最低的住宅楼层，也能越过周边树线；若朝向得当，还可一览横跨柔佛海峡、面向新加坡的景致。

9 层的设施平台将铺设景观花园、曲径步道与遮荫座椅，形成一个露天公共平台。其中包括Forest Tree Garden、Pollinator Garden、Herb Raised Planters与Scented Garden等主题区。

泳池区则包含主泳池、戏水池、泡泡池与按摩池；并设有泳池廊架、湿区与干区休闲廊。其他休闲设施包括半场篮球、户外健身、瑜伽平台与儿童游乐区。

相较 1,596 套单位的体量，我对设施的规模与丰富度有所担忧——看起来可用设施偏少，意味着住户共享密度可能较高。

不过也要看到，周边区域本身将提供多元的休闲与生活方式选择。邻近的滨海大道会引入多家商店、餐饮与休憩空间。某种程度上，这能降低社区内设施“做太满”的必要性，避免徒增成本与维护负担。

Skypark Kepler 的户型配比

户型	面积	单位数量	占比
1-Bedroom (Type A)	463 sq ft	268	16.8%
2-Bedroom (Type B)	667 sq ft	1,214	76.1%
3-Bedroom (Type C)	807 sq ft	114	7.1%
合计	-		100%

整体来看，两栋住宅塔楼的单位分布相当平均。Tower A 有 798 户，Tower B 同样 798 户。各户型的配比也趋于一致：Tower A 配置 607 户两房，Tower B 亦为 607 户两房。

两塔的区别在于：Tower A 交付为半装修（semi-furnished），Tower B 则为全装修（fully furnished）。

半装修基本等同于新公寓交付的常见状态：提供空调、智能家居功能、厨房与卫浴配件等，但不包含家具。

全装修则是“拎包即住”的状态——除固定装置与家电外，家具也已配置齐全。选择全装修或半装修，与该品牌住宅的租赁与物业管理计划相关。

Skypark Kepler是Johor首个由Banyan Group参与管理的品牌住宅。Tower B 的全装修单位将按Banyan的统一规范打造，以确保住客体验一致。

对自住买家而言，这是加分项——Banyan会把其在酒店业积累的高标准服务引入日常管理；而若个人自行采购同等水准的一整套家具，成本往往更高。 

若短期内无意把单位放入租赁计划，Tower A 的半装修可能更具性价比。即便日后想加入租赁池也不受限，但其室内软装需先达到Banyan的设计标准，方可纳入租赁组合。

两卧户型占绝大多数，这与项目的整体定位相吻合。

两卧是最“舒适又可负担”的组合，适合伴侣、年轻职场人士与跨境通勤的买家。三卧数量不多；少量一卧补齐整体配比。

总体来看，这是一个围绕特定客群画像定制的“聚焦型”户型配置。

注：文中图片所见软装为暂定方案，截稿时Banyan Group仍在与开发商敲定细节。

One-Bedroom (Type A) 463 sq ft

这次参观，最让我印象深刻的反而是一卧——在展示的多个户型中，它的设计尤为出色。463 sq ft 的面积不大，但布局高效，体感并不局促。

首先是我个人非常欢迎的一点取舍：取消阳台。这类小面积里，每一平方英尺都留给了室内功能区，因此客餐厅的进深比我在许多一卧中见到的更理想。

另一个细节是，每个房间都配有吊扇——这在新加坡公寓里已不多见。所有示范单位基本都是这样的配置。

更让我意外的是，还保留了一个“玄关”。这在新加坡更大面积的单位里都逐渐少见，更何况是一卧。

玄关带来更好的私密性：入户门不会直接对着洗碗槽或客餐厅。当然，若你极致追求每一平方英尺的实用率，或许会觉得它占了一点空间。

卧室同样可圈可点。床边留有充足的回旋空间，全高窗也带来良好采光；亮点在于更衣区——一处带全高衣柜、梳妆台、镜面与额外收纳的凹位。以不足 500 sq ft 的一卧而言，这样的配置超出我的预期。

浴室带对外通风窗，卫浴配件来自 Kohler。厨房为一侧的壁龛式小厨房，其中一段台面兼作餐桌。

整体对我而言已相当舒适，唯一的是，中岛台兼餐桌的组合在摆放座椅上可调整的空间会少一些。厨房家电选用 Samsung。

公寓也配有智能家居系统，可远程控制部分功能。总体而言，它很适合作为在柔佛的周末度假居所；对租客而言，配置也不逊于价位更高的酒店／服务式公寓。

2-Bedroom (Type B) 667 sq ft

在我看来，这就是项目的“主力户型”——占了 Skypark Kepler 总配比的 70% 以上。

平面图上标注了“玄关”，但我认为一卧的玄关处理更为到位。我欣赏入户不是直接对着厨房，不过视线仍会落向客餐厅。

客餐厅的空间感表现不错。走廊式厨房被整齐安置在一侧，不会打断主要起居空间；餐区的界定也较为清晰。

多数新加坡买家或许会偏好双排柜体的走廊式厨房，或更为封闭的厨房。但别忘了，这里的卖点是楼下的滨海大道与成排餐馆——我不认为重油烟烹饪会是大多数住户的日常。

客厅外接一个小阳台，我觉得在这个项目里未必是最高效的安排。阳台未提供水电点，使用便利性一般。

若把这部分并入客厅，我会更喜欢——当然，也有人会认为在滨海住区拥有一个小阳台，正是生活情调所在。

回到室内，约 2.9 米的层高在两卧与三卧里更为显著，对视觉开阔感帮助很大。

卧室的排布高效，床边也留有舒适的回旋空间。需要说明的是，房间之间的分隔墙可拆除，自住业主若偏好更大的起居空间，可作改造。

主卧位于最里侧，次卧更靠近玄关。总体上两间卧室尺度合理，均可放置双人床——主卧放置 king 尺寸也可行。

总体而言，这一户型并未追求花哨的创新，但相当务实，称职地完成了它的功能定位。

Three-bedroom (Type C) 807 sq ft

以 807 sq ft 而论，这个三卧略显紧凑。不过，它竟然容纳了三间浴室——以新加坡常见的同等面积来看，并不多见。

与其他户型类似，动线规划较为直接：入户即见客餐厅（让我依然惊讶的是，反倒是一卧避免了这种开门见厅的处理），卧室分布则尽量避免走廊，以提升得房率。

同样，约 2.9 米的客餐厅层高显著提升了整屋的空间感。

这里的一大亮点是：每间卧室都带独立卫浴。对合租租赁而言非常实用——互不相干的租客通常不愿共用浴室；对自住家庭来说，大家同一时间梳洗出门也会更从容。

当然，也有一些取舍需要留意。

没有家务阳台——这是一部分新加坡买家对三卧的“预期配置”。洗烘一体机被安置在厨房内。话说回来，L 型厨房比两卧的版本更宽敞，可用操作面也更充裕。

如前所述，阳台不设水电点。若能并入客厅或许更好；当然，你仍可以在此布置一处小型阅读角，享受景观。

Skypark Kepler 参考价格

以下为 2026 年 7 月的参考价格：

需要注意，Tower B 价格更高，是因为整座塔均为全装修；Tower A 则为半装修。 

结语

先坦白一下：这是我首次深入评测的 Johor 房产项目，与新加坡市场相比，我对当地的一些惯例与历史脉络相对没那么熟悉。

因此，这篇评测自然而然更聚焦于“产品本身”，而非与一众竞品做横向比较，或放入更长周期的市场趋势中加以印证。

话虽如此，Skypark Kepler 给我的感觉，确实不同于过去这些年在 Johor 陆续冒出的服务式公寓产品。

当 JB 的新盘大多忙着强调距离 RTS 的远近时，Skypark Kepler 走的是另一条路：它在“产品质量维度”上争取先发优势。

可以看出，与 Banyan 的合作在诸多层面产生了实质影响：统一的软装包、酒店化的空间布置以及专业的租赁运营方案，都使它在 JB 现有供给中显得与众不同。

更为重要的是，细节到位：智能家居配置、Kohler 与 Samsung 等知名品牌，以及整体精装质感都相当抢眼。显然，这不是另一种“靠近 RTS、价格亲民”的常规产品。

当然，我也认为它最大的优势同时亦是最大的风险：它能否成为地标级的品牌住宅，很大程度取决于 Lido Waterfront Boulevard 的分期落地，以及在 15 年开发周期结束时，是否能兑现 Tropicana 的最终愿景。

但就目前所见，Skypark Kepler 是一个完成度很高的项目，而 Tropicana 本身也有足够的口碑与履历。它无疑是当前 JB 市场的“头部话题”之一；我预计后续更高端的住宅产品（无论由 Tropicana 还是其他开发商推出）都会以 Skypark Kepler 为对标。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文