Arina East Residences 评测：Tanjong Rhu 13 年来首个公寓新盘，邻近 MRT 站

项目：	Arina East Residences
地区：	15
地址：	6C & 6D Tanjong Rhu Road
地契：	永久地契
单位总数：	107
占地面积：	~47,013 sqft
开发商：	ZACD & LV Development Pte Ltd
TOP：	Q4 2028

Arina East Residences 是 Tanjong Rhu 超过 13 年来的首个新盘——带来一种与社区步调相契合的熟悉叙事。

这是一处永久地契的精品项目，延续了 Tanjong Rhu 一贯的气质：更安静、更从容的生活步调，同时便捷触达绿意与滨水动线。坐落于 15 区较为宁静的一隅，其吸引力在于邻近 East Coast Beach、可通往 Marina Bay 的公园连道，以及不断扩大的 Kallang 体育片区。

Katong Park MRT 步行不久即达，通往主要高速公路也十分便捷；在保持良好连接性的同时远离喧嚣，因此长期深受想住近 CBD 但不愿身处其中的租户青睐。

作为聚光灯转向 Core Central Region (CCR) 之前 Rest of Central Region (RCR) 的少数收官项目之一——且在相对紧凑的地块上，价格起步约 $3,000 PSF——Arina East Residences 也抛出一个切题的问题：如今在这个地段，永久地契是否仍配得上相应溢价？

我们此前已做过其预览报道，这次带来更贴近现场的深入观察。

Arina East Residences 实地走访 

与周边环境相仿，Arina East Residences 为永久地契的精品开发——在原 1980 年代仅 40 户的 La Ville 旧址上重建为 107 户的住宅项目。 

ZACD Group 于 2021 年以 $152 million（约 $1,540 psf ppr）购得该地块，此前曾有三次集体出售未果。道路对面，UOL 与 SingLand 以 $392.18 million 收购原 Meyer Park（现为 Meyer Blue），折合约 $1,668 psf ppr。 

这意味着 Arina East Residences 与 Meyer Blue 的土地价格仅相差约 8%——这个数字可能会引发一些讨论。Meyer Blue 的更高价位并不意外；其位于 15 区最受追捧的海岸带之一，拥有无遮挡海景与长久以来的名望加持。

但对于位于更安静、更内敛的 Tanjong Rhu 的 Arina East Residences 来说，价格能贴近到如此程度，一些买家或许会觉得这对比不易完全服众。

话虽如此，这次重建将原址住宅数量增加近 2.7 倍，为一向供应稀缺的地段带来具有意义的新增供给。

由于收购早于 2023 年 GFA 协调指引出台，Arina East Residences 不受新框架约束。也就是说——AC ledges 计入总 Strata 面积，这在与较新的“协调后”项目比较时，会在户型感受上产生细微差异。

项目由两栋 20 层住宅塔楼组成。虽然全景视野并非其主打——邻近项目高度相近——但整体设计更注重日常宜居性而非“表演性”。

例如 19、20 层的空中露台，与顶楼单位共享。这些高处的公共空间为住户提供了静谧的放松角落。若在大型项目中，它们或许并不显眼。 

但在 Arina East Residences 这样的精品盘内，它们确实增添了一丝“呼吸感”——在这个体量下并不常见。

另一个值得一提的点是：住宅塔楼整体抬高约 5 米，首层用于车辆上下客与停车。 

这在其他项目中并不鲜见，通常能让低楼层也高于街面；在这里，它有助于提升私密性、改善通风，并对道路噪音形成天然缓冲——不过以该区原本的静谧氛围而言，噪音或许并非主要担忧。需要注意的是，二层单位仍会俯瞰部分设施与公区，因而也谈不上完全私密。

在仅逾 47,000 平方英尺的地块上，项目将约 71% 的 GFA 用于景观与共享设施，颇为可观。 

尽管无法提供大型项目那般丰富的配套规模，但用心的景观处理，让整体环境的密度与拥挤感得以缓解。

本案由 Ong & Ong 担纲建筑设计。 

该事务所或许更以新加坡（及亚洲其他地区）的公共与基建项目见长，但其住宅履历亦不乏耳熟能详的名字，如 Seastrand、Le Quest 与 Jadescape。

审美上，Arina East Residences 与较当代的项目（如 Martin Modern）有几分神似。但更吸引人的是其用地规划方式，尤其是楼栋的朝向处理。

例如，两栋塔楼均通过角度处理，避免了单位正对的情况。 

因此，每户基本可获得约 270 度的社区视野。虽然这里谈不上传统意义上的无遮挡景观，但这种朝向降低了“被围困”的压迫感——这正是许多精品盘常会面对的难题。

此外，将项目分成两栋的决策，也带来了直接的好处。 

这里每一户都是角落单位。对住户而言，这意味着更好的对流通风、更多自然采光，以及与邻居更舒适的距离感。

Arina East Residences 位于 Tanjong Rhu Road 一条袋形路的尽头——这段路长期与精品公寓相伴。此处并非繁忙通道；车流量不大，整体节奏更偏向安静从容，尤其以其临城边缘的属性而言。

由于位置稍微更内里一些，与路口更近的邻居相比，步行至 Katong Park MRT 的距离略长——但步行仅约 4 分钟，几乎称不上取舍。 

对重视私密性、并希望家门前人流更少的住户而言，这样的权衡甚至更受青睐。

项目后方还设有一处侧门，可直通 Jalan Batu Hawker Centre，为日常所需提供更便利的连接——无论是简便用餐还是临时买菜，都无需走远。

这是入口处一瞥。

项目采用单一进出点，简洁明了——同时作为车辆与行人主要通道。

值得留意的是，住宅楼体抬高的做法，释放了更多可用的地面空间。鉴于地块紧凑，这里没有传统意义的下客区——这是近期不少精品盘的共性；对于偏爱“隆重仪式感”的住户而言，或许略显遗憾。 

取而代之的是，一层设有停车位。Arina East Residences 共规划 86 个停车位与 2 个摩托车位。

撰稿时，EV 充电桩与无障碍车位的细节尚未确认——若这是您的优先考量，建议临近开盘向开发商进一步确认。

以车位对户数约 80% 的比例而言，对于精品项目——尤其步行不久便到 Katong Park MRT 的位置——已算颇为大方。

接下来看看设施配置。

如同新加坡多数精品项目，小地块难以铺陈庞大的设施清单——这是体量所限的取舍。因此，Arina East Residences 能纳入三处泳池（尽管尺度不大），算是令人愉快的惊喜。

地面层设有一条 20 米主泳道与一处按摩池，中间以紧凑的池畔平台相隔。它当然谈不上“奥运标准”，实际也没人会这么期待——但足以满足静谧泡水或短程游泳的需要。

园区内亦有一定景观绿化，行走其中的观感颇为舒适。 

地块另一端更偏向家庭导向：儿童池邻近会所——很可能会成为举办生日会或轻松聚会的首选。

旁边还设有一处小型儿童游乐区。 

虽谈不上复杂，但这一配置本身就值得一提。许多精品项目往往完全省略亲子设施，住户画像通常更偏向双人或单身。 

相比之下，Arina East Residences 在有限的占地内，仍试图营造相对友好的家庭空间。

其余配套位于 19、20 楼的空中露台。 

我们到访时未能拍摄到照片，先以总平面示意供参考。（灰色区域为顶楼单位。）

空中露台通常不会成为公寓宣传的主角——但在这样的精品项目中，它们的存在格外显眼。

高处建造的成本更高；在紧凑体量中，这部分空间往往留给顶楼单位或机电用途。因此，将上部楼层划给公共共享，体现了为提升宜居性而作出的取舍。 

这是 19 楼空中露台的会客区效果图。或许并非人人都会将其视作“设施”，但对精品项目而言，能拥有一处静谧且带遮蔽的观景空间，依旧是加分项。

20 楼汇集了其余设施：如图所示的 BBQ 亭、带有池畔平台的空中泳池，以及健身房。与下一层相同，将这些设施置于顶部固然增加成本，但也确实“把体验抬了起来”。

这里没有网球场或超大体量会所，但对于 107 户的项目而言，本就不在预期之内。 

接着，我们走进示范单位。

Arina East Residences 3 Bedroom Premium Type C2a (101 sqm / 1,087 sq ft) 评测

项目共配置 32 套 3 Bedroom，占整体户型配比的 30%，仅次于 2 Bedroom。 

目前仅有一款户型（1,087 sq ft 的 Type C2a）可实体参观，开发商同时引入 Apple Vision Pro 供预览其余户型——对精品项目而言，这样的呈现方式颇为新鲜。

尽管数量不多，3 Bedroom 的户型选择却出乎意料地丰富。 

部分配有私家电梯入户，部分以更紧凑的阳台换取更大的室内面积，示范单位则展示了更宽的开间与更阔绰的室外空间。无论您更看重私密性、实用性，或室内外的流动联通，这些差异化的安排都在照顾不同生活偏好。

虽然 Arina East Residences 属于 GFA 协调前项目，但其格局更接近近年“协调后”新盘的取向。如今开发商更强调“寸土必争”的利用效率——即便在较早收购的地块上，这套单位依然显得高效且经过深思熟虑。可拆改墙体赋予了更多灵活性，对于考虑长期使用的买家而言，这点愈发重要。

层高随楼层而异：2–17 层为 2.7m，略低于不少近期开盘常见的 2.79m；更高楼层则更为阔绰——18 层 2.85m，19 层 3.775m，顶层最高可达 4.6m。本次示范单位为 2.85m。 

用料方面，带有细腻的“轻高级”触感：公共区域铺设岩板，卧室为复合木地板。 

客餐厅大面积使用超大规格地砖，营造干净、连贯的视觉效果——区别于多数新盘常见的地板胶或瓷砖，气质更为当代简洁。

入户即见面向阳台展开的客厅。正如我们过往评测所述——较大的户型若能配备玄关，私密性会更佳。 

以这套面积而言，或许确实挤得出一个玄关。

不过，此处不设玄关更像是“有意为之”而非疏忽。此户型属 Premium 楼叠，且是该层唯一与公共电梯共用的单位（其邻居为私家电梯入户）。因此，即便没有独立玄关，仍有仅与一户共享的专属电梯前室，私密性并未打折。 

在此背景下，去掉玄关把空间让位给“可居住面积”，就是理性的设计抉择。若担心鞋履收纳，入口旁的 DB 柜可轻松兼作鞋柜。

客厅比例得当，可容纳三人沙发（甚至紧凑的四人沙发）与茶几。 

示范单位中常规电视柜被整面高镜取代，以增强空间感。不过，即便加入一组小型电视柜，通行尺度也仍可接受。

超大规格地砖带来更连贯、不被打断的观感。是否更显“高级”见仁见智，但它确实赋予了空间简洁、当代的锋芒。

客厅外接面积 7 平方米的阳台。若参照平面图，可见阳台较客厅略有外挑，面宽达 4.81 米——比客厅更宽。

有人或许会考虑把餐桌外移，但要衡量一整套六人位是否会让空间过于局促。另一种做法是将其布置为轻松的户外会客区，正如示范单位的呈现。

客厅一侧为餐区，若按原始配置，则形成 L 形公共空间。 

客餐厅合计约 28 平方米。 

我们再靠近看看餐区。 

餐区与干厨房无缝衔接，并延伸至卧室动线。 

此处轻松容纳六人位餐桌，即便换成紧凑的八人位，也不会显得突兀。

从餐区过渡至干厨房的动线流畅。对于喜欢在家招待亲友的人来说十分实用：额外的操作台可用于摆放食物与饮品，同时又足够靠近餐桌，方便边用餐边交流。

不过，将厨房置于卧室动线附近并不常见。多数新盘更习惯把厨房靠入口布置，以避免油烟靠近卧室。 

反过来看，这也减少了冗长走廊带来的“无效面积”——这点不少买家也颇为看重。终究取舍取决于您如何使用空间，以及更愿意接受哪一侧的权衡。

本户型的干厨房位于两间普通卧室与湿厨房之间，面积 5 平方米，虽不算大，但相当高效：有一段不错的台面、一个不锈钢水槽，以及足够收纳餐具、小家电甚至咖啡机的柜体。

台面与防溅板均为岩板——耐用、耐热，颇受欢迎。另配一只 Grohe 拉丝青铜色龙头，为空间增添对比与“轻奢”质感。 

电器方面，干厨房配置 2 区 Miele 电磁炉与抽油烟机，适合轻度烹饪；并提供内嵌式热风烤箱与冰箱——同样来自 Miele。 

接着看看湿厨房。

湿厨房面积 6 平方米，以 3 Bedroom Premium 的定位来说可能略显紧凑。与更“精致”的干厨房相比，这里更“收敛”，但功能完整。 

同样采用岩板台面与防溅板搭配不锈钢水槽与 Grohe 龙头。设有窗户利于自然通风，尤其适合偏爱明火烹饪的住户。

厨房可通过移门封闭，以更好地控制油烟外溢。

这里配有 2 头明火炉灶与 Miele 抽油烟机。 

以本级别户型来说，两头明火或许略显克制，不过干厨房的电磁炉能起到补充作用。另虽未入镜，但也配备 Miele 的内嵌式洗碗机与洗烘一体机。

个别买家或会在意未设“独立家务阳台”。以这类面积段，许多人会期待有用于洗衣或额外收纳的空间。

湿厨房连接家用防护室（4 平方米）与 WC（2 平方米），形成功能性的后勤区。ID 团队在 WC 对侧墙面增设了置物架，此处以“食品储藏角”示范。

家用防护室：ID 团队在此加装了壁床（Murphy bed）——若考虑聘请住家帮手，这是可行选项。

ID 呈现：湿厨房旁的储物/茶水角 

接下来看看卧室。 

先看较小的普通卧室 3。面积 8 平方米，虽然紧凑，但若按常规卧室使用，仍可放下大床与内置衣柜。 

不过，ID 团队将其演绎为“多功能休憩区”，提供了另一种使用思路。 

落地窗带来良好采光，在尺寸有限的前提下，空间感更为舒展。

顺带一提，内置衣柜做了墙体内嵌处理，观感更整洁、利落。

接着是公共浴室，采用与卧室 2 相连的“双通式（Jack-and-Jill）”布局。 

更现实的使用中，这里会被卧室 2、3 的住户与来访客人共同使用。

面积 5 平方米，尺度合适，地面为岩板。配置包括壁挂式坐便器、面盆与 Grohe 龙头，并少见地提供了手持花洒与顶喷雨淋的“双花洒”组合——后者通常仅见于主卧套卫。

同时设有通风窗——以 3 Bedroom Premium 的定位而言，这也在预期之内。 

这里是普通卧室 2。 

此房间较卧室 3 略大，为 9 平方米，因与公共浴室相连，功能上几乎可当作“次套房”。

虽可容纳大床，但 ID 团队在此演绎为儿童房。 

即便摆下两张儿童床与内置衣柜，动线仍然顺畅。同样受益于落地窗，白天自然采光充沛。 

最后来看主卧。 

主卧 17 平方米，几乎是普通卧室的两倍，尺度优势明显。即便放下特大床与两侧床头柜，空间感仍然从容。

同样配有落地窗，引入充足自然光——对主卧而言始终是加分项。

此处一大亮点是步入式衣帽间，同时兼作整面镜墙——无需另设全身镜。 

从风水角度，有人或许对“镜面对床”有所顾虑，但整体做工简洁、功能清晰且融入得体。 

衣柜共四扇门：一侧采用抽拉式机制，便于取用较深处的收纳；另一侧为更常见的移门设计。

最后看看主卫。 

面积同为 5 平方米，与公共浴室一致，这或许会让期待更大尺度的买家略感意外。但布局功能齐备：配备来自 Grohe 的壁挂式坐便器、面盆、龙头与顶喷雨淋。

相较公共浴室，这里收纳略有精简，仅保留一侧柜体——但因此得以加入窗户，对注重自然通风的人来说不失为合理取舍。

另请留意：AC ledge（同为 5 平方米）从此卫浴外接。由于本案为 GFA 协调前项目，空调机位计入整体面积。 

示范单位参观到此结束。 

Arina East Residences 地段评测 

与繁忙的 Katong–East Coast 地带相比，Tanjong Rhu 一直以其静谧魅力著称。它吸引的是一类特定买家：重视开阔空间、滨水邻近与倾向户外活动的生活方式。

无论是沿公园连道骑行至 Marina Bay，或清晨在 East Coast Beach 慢跑，这里的“生活感”很难不令人心动。而邻近的 Kallang Sports Hub 持续发展，这股“活力”只会进一步放大。

话说回来，这里的“便利性”形态略有不同。日常采买可能需要走一小段——Jalan Batu Hawker Centre 近在咫尺，但若寻找早午餐或精品粮油，East Coast Road 需视车况驾车约 5–10 分钟。这里没有 Katong 或 Marine Parade 那样的大型零售集群，不过在“零售丰富度”之外，它以“通达性”补位。

Arina East Residences 步行不久即可到达 Katong Park MRT（TEL），3 站到 Marina Bay、6 站至 Outram Park、9 站达 Orchard。驾车方面，MCE、Nicoll Highway 与 ECP 近在旁侧——无论进城还是往樟宜方向，均相当顺手。

不过，小学选择或是本地段的短板。撰稿时 OneMap 尚未正式更新距离信息，但参考周边资料，1 公里范围内大概率没有小学。 

这对有年幼孩子的家庭可能是个考量。话虽如此，周边中学与高等院校并不少见，包括 Dunman High、Chung Cheng High (Main) 与 Tanjong Katong Girls’。

Nearest MRT: Katong Park MRT Station (TEL)，300 米，步行约 4 分钟 

公共交通 

巴士站	巴士路线	距公寓距离（及预计步行时间）
AFT KATONG PK STN EXIT 2 ID: 91081	30, 30e, 158, 158A	111m, 6-min walk
OPP KATONG PK STN ID: 91089	30, 30e, 158, 158A, 401	137m, 6-min walk
OPP DUNMAN HIGH SCHID: 90069	158, 158A	257m, 4-min walk
DUNMAN HIGH SCHID: 90061	158, 158A	261m, 4-min walk
BEF FORT RDID: 91049	12, 14, 14A, 196, 196A	270m, 10-min walk
KIDDIWINKIE S/H @ MOUNTBATTEN ID: 91041	12, 14, 196	296m, 10-min walk

学校 

学校	距公寓距离
Tanjong Katong Primary School	2.7km, 8-min drive
Kong Hwa School	2.7km, 9-min drive
Geylang Methodist School (Primary)	3.7km, 12-min drive
Dunman High School	450m, 6-min walk
Broadrick Secondary School	2.1km, 7-min drive
Chung Cheng High School (Main)	2.2km, 7-min drive
Tanjong Katong Girls’ School	3.1km, 9-min drive
Tanjong Katong Secondary School	3.5km, 9-min drive

购物商场 

目的地	距公寓距离（预计车程）
Kallang Leisure Park	1.9km, 5-min drive
Kallang Wave Mall	2.8km, 7-min drive
Suntec City	4.6km, 7-min drive
Marina Square	5.1km, 10-min drive
PLQ Mall	4.3km, 14-min drive

私家车出行 

主要目的地	距公寓距离（尖峰时段 [0830] 最快车程）
Paya Lebar Quarter	4.3km, 9-min drive
Suntec City	4.6km, 7-min drive
CBD (Raffles Place)	7.2km, 12-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.1km, 12-min drive
Orchard Road	10.1km, 14-min drive
Changi Airport	13km, 10-min drive
Mapletree Business City	13.3km, 16-min drive
Mediapolis (and surroundings)	14.9km, 18-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	16.6km, 18-min drive
Jurong Cluster (JEM)	21.6km, 24-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	24.9km, 26-min drive
Woodlands Checkpoint	25.5km, 24-min drive
Tuas Checkpoint	33.6km, 30-min drive
Tuas Port (by 2040)	44km, 45-min drive

临近道路出入口：自 Tanjong Rhu Road 出口右转上 Fort Road，约 2 分钟即可接驳 Tanjong Rhu Flyover 与 MCE。  

Arina East Residences 开发商评测 

开发商备注 

ZACD Group 成立于 2005 年，是一家在香港上市、总部设于新加坡的综合资产管理集团，在房地产领域具有显著布局，投资与并购经验遍及新加坡、马来西亚、印尼与澳大利亚，亦规划拓展至英国、日本与中国等市场。

在新加坡，ZACD 多与其他开发商合资合作——代表项目包括近期推出的 Bloomsbury Residences、The Landmark、Jadescape、Le Quest、iNZ Residence EC 与 RiverParc Residence。 

集团在这些项目中多以小股东身份参与，而 Arina East Residences 则是少数由 ZACD 持有多数股权的项目之一。

建筑师备注 

Ong & Ong 在东南亚多国（如印尼、马来西亚与越南）以基础设施项目更为人熟知，但在新加坡亦拥有多元的设计作品。 

其本地项目横跨多个层级，从 HDB Hub、SMU Campus Green、CHIJ Katong Convent 等公共与机构建筑，到 Seastrand、Pollen & Bleu、Hundred Trees、The Jovell、V on Shenton、Le Quest 与 Jadescape 等住宅项目。

户型配比 

户型	面积 (sq ft)	总套数	预计每月管理费	占比
1 Bedroom	495	17	$380	15.9%
2 Bedroom Deluxe	678	17	$456	40.2%
2 Bedroom Premium	797 / 861	26
3 Bedroom Deluxe	969	9	$456	29.9%
3 Bedroom Premium	1,087 / 1,195 / 1,238	23	$456 - $532
4 Bedroom Premium	1,324 / 1,389 / 1,615	14	$532	14%
4 Bedroom Premium + Study	1,679	1	$532

仅 107 户的体量，Arina East Residences 明显定位为精品项目。提供 1–4 卧的多种户型，包括部分顶楼单位。  

整体配比更偏向小面积段，1 与 2 Bedroom 合计占 56%；3 与 4 Bedroom 占 44%。

纸面上看，这似乎是“对投资者友好”的常规配比——考虑到 Tanjong Rhu 长期受租户欢迎，这也合情合理：靠近 CBD、成熟社区氛围与滨水景致，历来是外籍客群的心头好。但细看拆分，这并非只为投资而来。

单是 2 Bedroom 就占了 40%——更强调“紧凑但可居”的导向。这或许反映了后 ABSD 市场中买家行为的转变：更多人以“更长期、一次到位”的心态购房。对年轻小家庭或缩房族而言，想以更可承受的永久地契价格进入 15 区，这个面积段在功能与预算间找到了平衡点。

我们也观察到越来越多人将 2 Bedroom 作为家庭自住选项。对部分买家来说，这是进入一个传统上以“大户型”著称社区的“入门票”。

例如，Tanjong Rhu 的老公寓普遍提供更大的单位面积：

• Emerald East (1998) – 1,195 sq ft
  
• Crystal Rhu (1999) – 1,055 sq ft
  
• Fort Gardens (1993) – 958 sq ft
  
• The Waterside (1993) – 仅提供 2,000 sq ft 以上的 3 与 4 Bedroom
  

对比之下，近年同区新盘普遍更为紧凑，但在“可居性”上未必讨喜：

• Fulcrum (2016) – 678 sq ft
  
• The Line @ Tanjong Rhu (2016) – 581 sq ft
  

因此，关注此片区的买家，长期处在两端选择之间——要么是面积更大但屋龄更高的旧盘，要么是较新但更紧凑的单位。 

Arina East Residences 则或许提供了“居中”的第三种可能：更新的项目，配上更高效（虽仍属紧凑）的户型。亦需留意，它并非 GFA 协调后项目，空调机位计入单位面积。 

以下为 2 Bedroom 面积与部分近期项目的对比：

GFA 协调后项目

• Bloomsbury Residences: 571 sq ft
  
• Meyer Blue: 667 sq ft
  
• ELTA: 614 sq ft
  
• Lentor Central Residences: 678 sq ft
  

GFA 协调前项目

• Aurea: 635 sq ft
  
• Bagnall Haus: 764 sq ft
  

虽说 Arina East Residences 并非市场上面积最大的选择，但其单位规模仍在多数买家可接受的区间内。 

另一个需要考虑的点是管理费较高——不过这在精品项目中较为常见。 

Arina East Residences 楼叠分析 

总平面图 

下午西晒 

最佳楼叠

在展开楼叠细节前，需强调 Arina East Residences 的地块并不算大。占地略超 47,000 sq ft，与周边精品项目体量相当。

如同多数紧凑项目，丰富全面的设施并非其卖点。设计重心更倾向于优化朝向与视野，因此选择了“双塔”而非“单塔”配置。 

两栋分别命名为 “Premium Block” 与 “Eco Block”。

Premium Block 每层仅两户，至少一叠配备私家电梯；Eco Block 每层四户，其中两叠亦为私家电梯入户。 

虽然电梯具体配置尚未最终确认，但以低密度布局来看，运力应能满足需求。

双塔布局的另一优势是：所有单位皆为角落单位。 

这提升了私密性，也为厨房、书房乃至浴室等空间带来更多开窗可能，享受自然采光与通风——这是不少精明买家愈发看重的要点。

设计上的另一个好处是每户拥有约 270 度的开口。虽然周边建筑高度相近，短期内难以形成辽阔的远景，但这种处理能避免“压迫感”——在低矮、紧密的社区环境尤为重要。

项目整体亦通过“绿化台地”抬高约 5 米高于街面。我们曾多次提及此类抬高式项目的好处，仍值得重复：即便低楼层也能获得更多私密性、更佳气流与更低的外部噪音暴露。话虽如此，以本案位于袋形路尽端、社区本就安静的特性，噪音并不是主要问题。

值得关注的是 19、20 层连接两栋住宅的空中露台，既扩展了共享空间，也体现了用地分配的考量——项目总 GFA 的 71% 留给了共享设施。以精品项目而言，这一占比相对较高，显示出在紧凑地块上仍尽力提升整体宜居性的意图。

至于楼叠选择，选项有限——每种户型对应固定楼叠。比如想要 Type B1，仅能在 Eco Block 的 Stack 01 找到。某种意义上，并不存在显而易见的“最佳叠”，最终取决于您对户型的偏好。

需要提示的是：所有 4 Bedroom 朝向西南，下午会有一定西晒，介意热负荷的买家需留意。

Arina East Residences 价格分析评测 

若您在考虑 Arina East Residences，很可能也在对比周边新盘——以下为简要横向观察，更详尽的价格评析会在后续补充。

撰稿时各户型尚未公布最终定价，指引价预计由约 $3,000 PSF 起步。本段以此作为比较基准。

乍看之下，$3,000 PSF 相较当下多数 99 年地契新盘显得不低；但 Arina East Residences 为永久地契，这部分溢价并不意外。以下为部分近期开盘的平均 $PSF：

• Bloomsbury Residences (99LH): $2,412 PSF
  
• The Orie (99LH): $2,704 PSF
  
• Chuan Park (99LH): $2,579 PSF
  
• Emerald of Katong (99LH): $2,621 PSF
  
• ELTA (99LH): $2,537 PSF
  
• Lentor Central Residences (99LH): $2,200 PSF
  
• Parktown Residences (Integrated, 99LH): $2,360 PSF
  
• Aurea (99LH): $3,005 PSF
  
• Meyer Blue (Freehold): $3,239 PSF
  

以 Arina East Residences 约 $3,000 PSF 的起步价来看，更接近 Aurea 与 Meyer Blue——两者皆位于更成熟或更高端的地带。考虑到地理上的接近，买家或会以 Meyer Blue 的成交作为参照。然而需要注意，Meyer Road 一直被视为 15 区的“明珠”，历史上 PSF 更高。 

其单位面积更为宽裕——常被称为“空中洋房体验”——因此整体量价不低，足以让不少买家望而却步。 

在此语境中，买家需要对 Tanjong Rhu 的特定吸引力与永久地契价值认可度足够高，方能接受 Arina East Residences 的定价。

以下为本片区周边项目的横向比较： 

项目	单位数	平均 $PSF	TOP	地契	价格差
Arina East Residences	107	Est. $3000	2028	Freehold
The Line @ Tanjong Rhu	130	$2,359	2016	Freehold	21.4%
Fulcrum	128	$2,256	2016	Freehold	24.8%
One Fort	79	$2,078	2005	Freehold	30.7%
The Waterside	502	$2,080	1993	Freehold	30.7%
Crystal Rhu	45	$1,858	1999	Freehold	38.1%
Emerald East	52	$1,832	1998	Freehold	38.9%
De Centurion	42	$1,827	2010	Freehold	39.1%
Riveredge	135	$1,686	2008	99-year Leasehold	43.8%
Palazzetto	32	$1,648	2002	Freehold	45.1%

就本区转售活跃度而言，有几点可留意：

1. 除 Riveredge 外，多数项目为永久地契。 
2. 老项目的 PSF 普遍更低，但更大的单位面积意味着总价依然不菲，仍可能超出不少买家的承受范围。
   
3. 较新的 The Line @ Tanjong Rhu 与 Fulcrum 成交多在 $2,000 中低段，反映了该地段历史上的价格“落点”。
   
4. 不论楼龄如何，成交量整体偏温和，显示此处的持有者较为“挑剔”或“紧握”。 

该区多为精品项目，也意味着任一时点可转售的单位更少，因而更难建立清晰的价格基准，或看到一致的价格趋势。

另有一种观点值得参考：部分买家把本片区视为相较 Meyer Road 更“容易入口”的选择（就价格而言）。 

但与 Meyer 路沿线高楼层不同，这一带并不具备相同的无遮挡海滨景观——在评估长期价值与生活体验时，这点需纳入考虑。

Arina East Residences 升值潜力分析 

• 未来转型：Kallang Alive! 总体规划 

Kallang Alive 总体规划旨在将该区打造为一座集体育、娱乐与生活方式于一体的优质枢纽——并以现有的 Singapore Sports Hub 为核心，逐步演变为充满活力的复合型片区。该计划强调改善社区可达性，同时融入环保理念与智慧科技。

Arina East Residences 正位于这场转型的边缘地带，虽然全面落地仍需时间，但周边生活配套与宜居性有望随之提升。 

• 未来转型：Long Island 计划 

自 1991 年首次构想起，沿 East Coast Beach 回填约 15 公里海岸线的计划近年再度升温。该提案服务两大目标：为未来住房与休闲用途创造空间，并在海平面上升背景下强化海岸防护。

拟回填走廊预计自 East Coast Parkway 延伸至 Marina Bay，潜在新增 10,000–15,000 套住房。虽仍处于早期阶段且未有官方时间表，但鉴于 Arina East Residences 靠近海岸线，对此进展值得持续关注。

• Tanjong Rhu 即将推出的 BTO 供应 

首两批 BTO 分别在 2024 与 2025 年推出，标志着这片宁静地带迎来第一波新住宅供给。未来五年，该区预计新增约 2,875 套 BTO，显示社区正处于变化的边缘。随之而来的配套与基建升级可期，但人流与活动量的上升，也可能改变当下的静谧感。

• Mountbatten Road 沿线的未来住宅用地 

根据 URA 2019 Master Plan，Mountbatten Road 一带有地块被划为未来住宅用地。尽管细节未出——也有人认为 Mountbatten 与 Tanjong Rhu 属于 15 区不同“口袋”——但两者的地理临近，对关注本区后续发展的买家仍具参考意义。

• 周边多处“后备地块” 

相关联的是，URA Master Plan 中本案周边亦有数块“Reserve Site”（亮黄色）标注，显示未来不排除进一步开发的可能。

我们的看法 

作为 Tanjong Rhu 十余年来的首个新盘，Arina East Residences 的亮相并不张扬，却值得关注。 

它并非靠噱头取胜，而是回归基本盘：永久地契、15 区的稀缺地址、靠近市区，以及难得将“静谧”与“户外连通”兼顾。

当然，权衡难免。 

较高的管理费、设施种类有限，以及附近缺乏小学，都会让其受众更为聚焦。且以约 $3,000 PSF 的指引价看，放在本片区内也属高位——尤其与周边转售盘相比。

不过，若您看重“新盘 + 永久地契”并希望步行即达 MRT，这里仍有不少可取之处。虽然当前 $PSF 为片区最高，但总价层面与部分老盘相比并不过分跳脱。

户型高效，墙体可拆改；每户皆为角落单位，享受更好的采光与通风；抬高式场地也让低楼层更具私密性。

同样值得一提的是供应的稀缺性——无论在 Tanjong Rhu，还是更广义的 RCR。 

Arina East Residences 是 2025 年城市边缘少数收官新盘之一，随后市场焦点将更多转向 CCR。若您想在更安静的城边地带卡位，这或许是为数不多的机会之一。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文