多年前，Greenbank Park 尽头有一块永久地契用地长期空置，周边有地住宅陆续易手、翻新重建，唯独这块地迟迟未动工。它当时属于本地发展商 Tong Eng Group 的庞大土地储备之一。
约2年半前，开发商决定动工，开发这块占地 11,287 sq ft 的地段。项目于上个月竣工，昔日空地如今已建成两栋5卧室半独立式住宅，以及一栋6卧室独立洋房。
这一组合项目名为 Villas @ Greenbank Park，由屡获殊荣的 RT + Q Architects 掌舵设计，这家事务所凭借有地住宅与公寓作品多次斩获建筑奖项。
这3套永久地契有地住宅——位于 50、52、54 Greenbank Park——自上月完工后即开始发售。两栋3层加阁楼的半独立式住宅均为5间套房卧室，建筑面积分别为 5,436 sq ft（50 Greenbank Park）与 5,446 sq ft（52 Greenbank Park）。
同时，3层加阁楼的独立洋房坐落于一块 4,843 sq ft 的地皮上，总建筑面积 8,342 sq ft。它也是这组房源中唯一一栋三面环绕着 Spa 池的住宅。
3套新屋均交付为空屋，但其中两栋已做软装陈设，以呈现室内尺度与氛围。开发商表示，半独立式住宅叫价介于 $9.5 million 至 $10 million，独立洋房起价至少 $15 million。
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Greenbank Park 是第21区内一个体量不大的有地住宅口袋区，常被忽视，因大众目光多聚焦于毗邻的 Good Class Bungalow (GCB) 区域——Binjai Park 与 Swiss Club Road 一带。
我于上月项目刚完工不久时前来探访。自 Dunearn Road 转入 Jalan Kampong Chantek，穿过 Pan Island Expressway (PIE) 下方的隧道，便抵达 Greenbank Park。
这个相对静谧的小型有地社区以少量半独立式住宅为主，而 Villas @ Greenbank Park 坐落在一条仅与两户邻居共享的袋形路尽头。
事实上，抵达两栋半独立式住宅，最先映入眼帘的是其宽阔的立面。一般半独立式的临街面宽约 6m，这里则明显更为开阔：右侧半独立式面宽达 22.8m，左侧为 18m。
起初我甚至未留意到那栋独立洋房。过了几分钟才发现 52 号旁那条独立私家车道；只有从侧面审视整个项目，独立洋房的布局才一目了然。
52 Greenbank Park – 5,446 平方英尺，半独立式
左侧这栋半独立式已做软装陈设。需说明的是，两栋半独立式并非镜像布局：整体设计语言一致，但部分房间的形态与尺度略有不同。
部分室内动线与空间处理呼应了整体三角形地块——两栋半独立式位于底部，独立洋房则占据上半部与尖端。
不过，尺度依然宽裕：每栋半独立式的车棚可从容停放最多2辆车；独立洋房的车棚至少可容纳3辆车，并配有一段 20m 的私家车道。
两栋半独立式亦配有泳池——开发商称其为 Spa Pool——但并非用于长距离往返游泳。左侧 52 号泳池长 5.3m，右侧 50 号为 6.5m。
步入一层，起居与餐区占据大部分面积，社交属性十足。泳池与景观花园紧邻客厅，举办大型聚会也绰绰有余。
样板家具品质不俗，旨在为潜在买家提供尺度与摆放的参考。我们到访近午后，几乎所有室内空间皆有良好采光。
客餐厅与干厨房为大理石地面，连通的湿厨房为瓷砖。5间套房卧室采用木条地板，露台同样铺设瓷砖。
与客厅相连的干厨房配备 Sub-Zero 对开门独立冰箱与 Eurocave 酒柜。
我认为，湿厨房与其连通空间的布局也相当出色：厨房左侧通往储物间，右侧的家政间（放置洗衣机与烘干机）连通家用防护室与一间公卫；家政间与厨房后方还可通向屋后的服务庭院。
湿厨房配备 Samsung 对开门冰箱、V-Zug 三眼炉与外排式烟机、V-Zug 热风炉、V-Zug 嵌入式蒸烤设备，以及 Blanco 水槽与 Hansgrohe 龙头。
整体而言，一层的空间规划颇为周全：待客空间尺度大方，厨房等服务区则强调动线与效率。
登上二层，主人套房几乎占去半层。这也合情合理：卧室格外宽绰（我认为还能布置一处小客厅），并设有步入式衣帽间。
隐私百叶既能遮挡街道视线，也能削弱直射阳光。以 52 Greenbank Park 为例，住宅与街对面两户之间距离充足，私密性有一定保障。
主人浴室配置双人洗手台（jack-and-jill）、浴缸预留位、独立淋浴间与独立坐厕。对不少业主而言，最“吸睛”的恐怕是衣帽间——一整排8组柜体几乎铺满整面墙。
主人卧旁是一间带储物间的书房，空间相当灵活：可独立作为书房、家庭健身房或兴趣室；也可并入主人区，扩充为更大的更衣室或衣帽间。
回到其余楼层，三层设有次主卧套房与第三间套房。该层面积几乎全部留给这两间卧室，另有一角划作房屋的机电设备区（M&E）。
最后，阁楼仅 904 sq ft——相较其他楼层更为小巧——但规划高效，容纳了最后两间套房卧室，各自配有衣柜位，尺度也比我在其他项目见到的阁楼卧室更为舒展。
在谈独立洋房之前，我想特别指出本屋二层、三层与阁楼上的多个阳台设计。
承载这3套有地住宅的整体地块并非规则形。事实上，这是我近年见过最“纯粹”的三角形地；更具挑战的是，上半部（独立洋房所在）为抬高地势。
这意味着开发商与建筑师必须精打细算，在不产生大量“边角料”的前提下，打造尺度得体的有地住宅。其解法是将多数不规则的三角空间化作阳台，分别附着于主人卧、5号卧室与次主卧浴室等位置。
综合来看，走完整屋后我认为，RT + Q 与 Tong Eng 在室内可用面积最大化上做得相当到位。卧室尺度大气，尤其是 52 Greenbank Park；楼层与房间之间的动线顺畅、逻辑清晰。
54 Greenbank Park – 8,342 平方英尺，独立洋房
第一眼，这栋独立洋房最打动我的是那条约 20m 的长车道。它隐于两栋半独立式住宅之后，初见并不容易察觉。
与门面更宽、出入口更直接的半独立式不同，这栋独立洋房还需“化解”抬高且不规则地块的挑战。另外也需一提，这栋独立洋房与右侧半独立式都更靠近 PIE。
站在半独立式前，几乎听不到快速路的声音；而独立洋房的地势与快速路几乎齐平，距离也更近。好在优质的门窗与合理的平面布局，足以化解这一点。
自车棚入户，一层首先是家庭厅与家用防护室。楼梯下方也被充分利用为独立储物间/鞋柜——很好地化解了本可闲置的边角空间。
这一层还设有家政间与带独立卫浴的女佣房。家政间内安置烘干机与洗衣机。家庭厅本身也很灵活，配有独立卫浴；车棚旁另设一间带卫浴的小房——可作司机房，十分实用。
整体看来，一层集中了多重功能，对配有司机与一名或多名住家帮佣的高净值家庭而言，更为契合。
一上到二层，社交“核心”立刻呈现：无论乘电梯还是走楼梯，迎面而来的是宽敞的独立餐厅与相邻的干厨房。
为更直观地呈现尺度，开发商在此摆放了一张 10 人餐桌。独立洋房的干厨房配备 V-Zug 电磁炉与 Blanco 水槽、Hansgrohe 龙头。
连通的湿厨房相较半独立式略小，主要因未设置家政间与储物间。其旁设有一处小型后院，但规模不及半独立式。
对我而言，这栋房子的最大亮点在于客厅与三面环绕的 Spa 池。客厅与泳池的布局充分拥抱北、东、西三面的绿意景观。
我们被告知，建筑师希望这里能营造一种“漂浮亭阁”的意境——一个社交庇护所，让建筑与周遭绿意之间的界限变得模糊。
此处也必须正视一个现实考量：靠近 PIE 所带来的环境噪音。周边较高的植被密度确实在一定程度上削弱了噪声，但当你在泳池内或其周边活动时，仍能察觉。
当客厅的推拉门关闭时，隔音效果相当明显，几乎听不到快速路的声音。不过，既然这一层的设计初衷就是与泳池及露台无缝衔接，若长期封闭使用未免可惜。
这并非致命短板。我相信不少屋主会找到合理的使用方式，或选择在更为宁静的傍晚时段使用户外空间。同时，这并不影响 RT + Q 在充分利用本地块转角位置上所展现的功力。
客厅并非本屋唯一的“压轴戏”。建筑师更进一步，打造出我近年见过最为奢阔的主人套房之一。
三层面积约 1,1668 sq ft，其中近三分之二都留给了主人区：设有带休闲区的卧室、两间步入式衣帽间，以及配备双人洗手台并预留浴缸位的主人浴室。
虽然在新建有地住宅中我们已习惯见到“大卧室”，但这套主人区在配置与面积上的阔绰仍令人屏息。我第一时间联想到的是 Sentosa Cove 部分高层公寓中那种大尺度的顶层公寓。
主人区还带有一处私家阳台，可眺望周边绿意。开启推拉门时仍能感到快速路的噪音，但室内空间足够宽敞，我想大多数住户日常会保持关闭状态。
阁楼未作软装，旨在让买家直观看到空间的本来面貌。此层设有次主卧套房，外加另外两间套房卧室。
与半独立式相似，那些“斜角”都被巧妙化解，转化为阳台：分别附着于次主卧、6号卧室，以及三层的卧室空间。
总体而言，这栋独立洋房是我今年遇到的最令人印象深刻的新建有地住宅之一。行走其间，我注意到许多建筑上的小巧思——比如带小窗采光的楼梯井、扶手的造型比例等——让我感受到项目在细节层面的用心。
Tong Eng 长期深耕新加坡有地市场，战绩斐然。Stacked 近期也实访了其在 Seletar 推出的自由持有分层地契项目 Belgravia Ace。
Belgravia Ace 是 Tong Eng 在 Seletar Hills 片区打造的第三个、也是最后一个分层地契项目。另两个为 Belgravia Villas 与 Belgravia Green。
若这两栋半独立式最终能以至少 $9.5 million、甚至 $10 million 售出，它们将跻身袖珍 Greenbank Park 内售价最高的半独立式之一。根据 URA 的 caveats 记录显示，该区售价最高的转售独立洋房为 2A Greenbank Park，于 September 2021 以 $13.1 million 成交；但 2A Greenbank Park 亦是邻里中占地最大的地块，达 18,748 sq ft。
第二高的成交为 29 Greenbank Park，一栋坐落于 3,981 sq ft 地皮上的半独立式，于 April 2024 易手，成交价 $10.18 million。
而最近的一笔成交是 28 Greenbank Park，地皮 4,048 sq ft，于今年 March 3 售出，价格 $6.55 million。在 29 Greenbank Park 的交易与今年 3 月这笔成交之间，并无其他转售记录。
不过，Villas @ Greenbank Park——包含两栋新近完工的半独立式与一栋独立洋房——让有地买家能够直接跳过超过 2 年的建造周期。
今年以来，Stacked 已报道多宗全新上市的有地住宅：从 Bukit Sembawang 的 99 年地契有地项目 Pollen Collection II，到精品发展商 Brand New Land 打造并售罄的 NEOCO bungalows，以及近期推出的 999 年地契 Luxus Hills 有地住宅。
我们对有地市场的追踪显示，开发商与业内观察者都指出，愈来愈多有地买家愿意为现房支付溢价、接受更高的平均成交价，尤其是那些在用料与工艺上表现上乘的项目。
这也反映出，多数有地屋主并不愿亲自管理自建/重建的繁琐流程、漫长工期与不断攀升的成本。Tong Eng 表示，$15 million 的独立洋房已获得意向买家，而两栋半独立式也有望很快找到买主。
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