Villas @ Greenbank Park 评测：第21邮区全新永久地契有地住宅项目

多年来，位于 Greenbank Park 尽头的一块永久地契土地一直空置，周边有地住宅易主、重建，它却始终未曾动工。这块未开发用地，属于本地发展商 Tong Eng Group 庞大土地储备的一部分。

约两年半前，开发商决定启动这块 11,287 sq ft 地皮的建设。到上个月项目竣工时，昔日空地已化身为两栋五卧室的半独立式住宅，以及一栋六卧室的独立式洋房。

项目统称“Villas @ Greenbank Park”，由屡获大奖的 RT + Q Architects 设计，该事务所曾凭其有地住宅与公寓项目斩获多项建筑殊荣。

这三栋永久地契有地住宅——地址分别为 50、52 与 54 Greenbank Park——自上月完工后已正式开售。两栋三层加阁楼的半独立式住宅，均配置五间套房式卧室。位于 50 Greenbank Park 的半独立式占地 3,312 sq ft，建筑面积 5,436 sq ft；而 52 Greenbank Park 的半独立式占地 3,132 sq ft，建筑面积 5,446 sq ft。

至于三层加阁楼的独立式洋房，坐落在 4,843 sq ft 的地块上，总建筑面积达 8,342 sq ft。它也是这三栋住宅中唯一一栋由水疗池（Spa Pool）三面环绕的住宅。

三栋新房皆以空屋交付，其中两栋已布置为样板，以便展示室内空间效果。开发商表示，两栋半独立式的要价介于 $9.5 million 至 $10 million，独立式洋房起价则为 $15 million。

Greenbank Park 位处第 21 邮区，是个体量不大的有地住宅区，常被忽略——邻近的 Good Class Bungalow (GCB) 区（如 Binjai Park 与 Swiss Club Road）往往更为吸睛。

我于项目完工不久的上月前往探访。从 Dunearn Road 转入，沿 Jalan Kampong Chantek 行驶一段，再穿过泛岛高速公路（PIE）下方的隧道，便抵达了 Greenbank Park。

在这个相对静谧的有地社区里，半独立式并不多见。Villas @ Greenbank Park 位于一条袋形路的尽端，仅与两户邻居共用这段道路。

抵达现场，最先映入眼帘的是两栋半独立式极为宽阔的面宽。一般半独立式的面宽通常约为 6m，而这里明显更为夸张：右侧半独立式的面宽达 22.8m，左侧则为 18m。

乍看之下，我甚至未留意到那栋独立式洋房。几分钟后才发现 52 号旁的独立车道；从项目侧面望去，独立式洋房的身影才愈发清晰。

52 Greenbank Park - 5,446 sq ft, semi-detached

左侧这栋半独立式已做软装陈设。不过，两栋半独立式并非镜像户型——整体设计语言一致，但若干空间的形态与比例有所差异。

部分室内布局，正是对整体三角形地块的回应——两栋半独立式位于底边，独立式洋房坐落在上半部与顶点处。

空间尺度充裕：两栋半独立式的车棚均可从容停放多达两辆车；独立式洋房的车棚至少可停三辆，并配有一条约 20 米的专属车道。

每栋半独立式也配有一座开发商称为“Spa Pool”的水疗池，但尺寸不足以用于正式游泳。左侧 52 号的水疗池长约 5.3 米，右侧 50 号约 6.5 米。

踏入一层，客餐厅占据了绝大部分空间，社交气场十足。客厅旁即是水疗池与景观花园，不难想象在此举办一场大型派对。

样板屋所配家具品质不俗，旨在为潜在买家提供空间利用与陈设灵感。我们到访于午后，室内几乎所有空间都沐浴在充足的自然光中。

客餐厅与干厨采用大理石地面，连通的湿厨为瓷砖铺装。五间套房式卧室为木条地板，露天阳台同样采用瓷砖。

与客厅一体的干厨配备 Sub-Zero 对开门冰箱，以及 Eurocave 酒柜。

在我看来，湿厨及其相连空间的动线与布局颇为出色：厨房左侧通往储藏室，右侧为家务/杂物间（放置洗衣机与烘干机），并连至家用防护室与洗手间；家务间与厨房后方还外接一处服务庭院。

厨房配备 Samsung 对开门冰箱、V-Zug 三眼炉灶与抽油烟机（外接排风至室外）、V-Zug 热风烤箱、V-Zug 嵌入式蒸箱，以及 Blanco 水槽与 Hansgrohe 龙头。

总体而言，一层各空间的功能规划与布局相当周全：待客面积充裕，而厨房等后勤空间则更注重动线与效率。

上至二层，套房式主卧几乎占据半层面积。其尺度之大自有道理：卧室本身极为宽绰（我认为还足以设置一处起居休闲区），并配有步入式衣帽间。

隐私格栅可遮挡来自街道的视线及部分直射阳光。就 52 Greenbank Park 而言，与街对面两栋邻屋相距足够远，私密性有保障。

主卧套卫配置双人洗手台（jack-and-jill vanity），并预留浴缸位，另设独立淋浴间与独立马桶间。但对部分屋主来说，真正的亮点可能是衣帽间：八组柜体几乎铺满整面墙。

毗邻主卧的是一间自带储物间的书房，空间灵活：既可作书房、家庭健身房或兴趣室，也可并入主卧，扩展为更大的更衣室或衣帽间。

回到其余楼层：三层设有次主卧（套房）与第三间套房。三层的面积几乎都分配给这两间卧室，另有一角作为全屋的机电设备区。

阁楼面积为 904 sq ft——相较其他楼层要小——但规划高效，容纳了最后两间套房式卧室；每间均可设置衣柜，且比我在其他项目中见过的阁楼卧室宽裕许多。

在谈独立式洋房之前，我想先指出，本屋在二层、三层与阁楼层分布有多个阳台。

项目整体地块并非规则几何，而是我近年少见的“纯三角”地形。更具挑战的是，上半部（独立式洋房所在）还有一定高差。

这要求开发商与建筑师以更高效的方式组织室内面积，尽量减少被三角形转角“吃掉”的无效空间。他们的应对，是将多数不规则转角转化为阳台——分别附属于主卧、第五卧室与次主卧的浴室。

综合走访体验，我认为 RT + Q 与 Tong Eng 在可用室内空间的极致化上做得相当出色。各卧室尺度宽裕、气度不凡——尤其是 52 Greenbank Park——楼层与房间之间的动线流畅周到。

54 Greenbank Park - 8,342 sq ft, bungalow

这栋独立式洋房给我的第一印象，便是那条约 20 米长的车道。它藏在两栋半独立式后面，乍看之下甚至难以察觉这里还有一栋独立屋。

与面宽更大、出入口更直接的半独立式不同，这栋独立式洋房既要应对不规则地形，也要处理高差。此外，不得不提的是，这栋洋房与右侧的半独立式都更贴近 PIE。

站在半独立式前，几乎听不见高速噪音；但独立式洋房的标高更接近路面，距离也更近。不过，得益于门窗品质与平面布局的处理，屋内基本不受影响。

从车棚入内，一层依次为家庭活动室与家用防护室。楼梯下方也被巧妙利用，做成独立的储藏/鞋柜空间——将原本可能浪费的角落化为实用。

本层还设有家务/杂物间与一间带卫浴的专用帮佣房。家务间内放置了烘干机与洗衣机。家庭活动室自带卫浴，车棚旁亦有一间带卫浴的小房，适合作为司机房。

整体来看，一层功能相当多元，尤其契合配有专职司机及一名或多名驻家帮佣的高净值家庭。

登上二层，这里显然是全屋的社交核心。无论乘电梯或走楼梯，抵达后便是开阔的梯厅，一侧连接独立的大餐厅与相邻的干厨。

为直观呈现尺度，开发商摆放了一张 10 座位餐桌。独立式洋房的干厨配备 V-Zug 电磁灶、Blanco 水槽与 Hansgrohe 龙头。

相连的湿厨相较半独立式更为紧凑，主要因未设置家务间与储物间。湿厨旁亦有一处小庭院，但不及半独立式的后勤庭院宽敞。

当之无愧的“压轴”是客厅及其三面环绕的水疗池。客厅与水面的布局最大化借景北、东与西三侧的绿意。

据悉，建筑师希望在此营造“漂浮亭阁”的意象——一个建筑与周边绿境边界被有意模糊的社交静修之所。

这里也必须严肃提及本屋的一个现实考量：它与 PIE 的距离，以及来往车流带来的环境噪音。周边茂密植被对噪音有一定削弱，但当你在泳池内或其周边时，仍能感知。

当客厅的推拉门关闭后，隔音效果使高速噪音几乎不可闻。但鉴于这一层原本就希望与露台与水面无缝衔接，长期封闭未免可惜。

这并非“致命缺陷”，我相信部分屋主会找到合理的应对方式，或选择在傍晚较为宁静的时段使用户外空间。同时，这也不应掩盖 RT + Q 在充分利用场地转角与边界空间方面所做的努力。

本屋的“压轴”不止于客厅。建筑师更进一步，打造了我近年所见最为气派的主卧套房之一。

三层总面积为 1,668 sq ft，而主卧套房几乎占去三分之二：包括带起居区的卧室、两间步入式衣帽间，以及配备双人洗手台并预留浴缸位的主卫。

我们对新建有地住宅里的“大卧室”早已不陌生，但这间套房的尺度与配置依然令人屏息。初见之时，我立刻联想到部分高层 Sentosa Cove 公寓中那种铺陈开阔的顶层公寓格局。

主卧还配有一处私密阳台，可眺望周边绿意。推拉门开启时，高速噪音可闻；但室内面积足够宽裕，我想大多数住户在大部分时间里仍会选择关闭。

阁楼未作陈设，以原貌示人。本层容纳次主卧及另外两间套房卧室。

与半独立式相似，一些不规则转角被阳台“消化”，分别附属于次主卧、Bedroom 6，以及三楼的卧室。

总体而言，这栋独立式洋房是我今年迄今见过最令人印象深刻的新建有地住宅之一。穿行其间，处处可见细腻的建筑笔触——如在楼梯间以小窗引入天光、扶手的造型与比例等——足见项目在细节层面的用心。

Tong Eng 作为新加坡领先的有地住宅开发商，长期交出亮眼成绩。Stacked 也曾探访其近期完工的 Belgravia Ace，这是一组位于 Seletar 的永久地契 Strata 有地住宅。

Belgravia Ace 是 Tong Eng 在 Seletar Hills 片区开发的第三也是最后一组 Strata 住宅，前两期分别为 Belgravia Villas 与 Belgravia Green。

若两栋半独立式最终能以至少 $9.5 million，甚至 $10 million 成交，它们将跻身 Greenbank Park 小区内售价最高的半独立式之列。根据 URA caveats，迄今当地最昂贵的转售交易为 2A Greenbank Park，2021 年 9 月以 $13.1 million 成交；不过，2A Greenbank Park 亦坐拥该片区最大的地块，达 18,748 sq ft。

第二高的成交为 29 Greenbank Park，这栋占地 3,981 sq ft 的半独立式于 2024 年 4 月以 $10.18 million 易手。

最近的一宗成交则是 28 Greenbank Park，地块 4,048 sq ft，于今年 3 月 3 日以 $6.55 million 成交。在 29 Greenbank Park 成交与今年 3 月之间，当地并无其他转售记录。

不过，Villas @ Greenbank Park（两栋新近完工的半独立式与一栋独立式洋房）为有地住宅买家提供了一个“免去自建两年多工期”的现成选项。

今年以来，Stacked 已报道多组新上市的有地住宅项目：从 Bukit Sembawang 打造的 99 年地契 Pollen Collection II，到精品开发商 Brand New Land 推出的 NEOCO bungalows 全数售罄，再到近期推出的 999 年地契 Luxus Hills。

在我们对有地市场的追踪中，开发商与行业观察者普遍反馈：越来越多买家愿意为“已完工”的有地住宅支付溢价与更高均价，尤其是那些配套高品质、内装精良的项目。

这也反映出多数有地屋主并不愿亲自处理从零开发的种种复杂性、漫长工期与不断攀升的建造成本。Tong Eng 表示，$15 million 的独立式洋房已有买家洽谈中，并预期两栋半独立式也将很快找到买家。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文