6月BTO结果折射出新加坡人如何选房

我认识一位朋友，为了省下50分钱的面，愿意多走两条街；要去市区，也得有朋友顺路载他才肯去。 

然而就在几年前，这个人却以当区四房的最高价买下自己的家。到明年，他还打算换一套更靠近办公室的五房。通勤时间其实差不了多少——搭火车大概只近了 three 站而已。

这和刚出炉的2026年6月BTO申请结果以及HDB转售价有什么关系？

我认为，从这位熟人的心态，以及本期新推BTO的申购情况，都能看出一些端倪。我们曾报道，本期共推出6,952套单位，却吸引了超过22,3份申请，详见这篇文章。 

我们注意到，两个位于黄金地段的 Prime 项目——Berlayar Rise 与 Lakeview Cascadia——就占了约65%的申请。与此同时，Sembawang 的两个 Standard 项目在首次申请的家庭组别中则出现认购不足。

而且这两者并非典型的 Standard BTO——工期更短，不到3年即可建成；但申请比率却只有：三房0.7、四房0.6、五房0.4。

不管怎样，本轮BTO申请者的兴趣主要集中在 Plus 和 Prime 单位。它们更贵、工期更长，还附带远不止10年MOP的各类限制；但高申请率显示，多数BTO买家愿意接受这些限制以及更高的价格。

以本期的四房为例。买家本可以申请 Sembawang Brook 的四房，起价$302,000；或是 Woodgrove Acres，起价$353,000。

但我们看到，相当大一部分需求却流向了 Lakeview Cascadia（四房起价$534,000）、Kebun Baru Ridge（四房起价$543,000），以及 Berlayar Rise（四房起价$592,000）。

（想全面了解本期所有项目，请参阅我们的6月BTO推盘指南）。

在补贴前，这相当于约$180,000到将近$300,000的溢价。尽管等待更久、转售限制也显著更严，这些项目依然收获了最多申请。

这与我多年来接触到的一些新加坡人形成鲜明对比。多数人务实至上，肯为省钱多走几步；但一到住房——似乎也如对子女教育般——许多束缚就松了。

看起来，我这位熟人的行为背后也是同样的逻辑。谈到住房，负担能力当然重要。但这并不意味着只选最便宜的，而是在自己现实可负担的范围内，尽量争取最大的生活品质改善。

但这仅仅是为了转售增值、再升级到公寓吗？ 

我也不敢说完全不是。我承认，有些新加坡人或许低估了 Prime 和 Plus 限制的影响。

正如我先前指出的那样，许多买家似乎只把焦点放在10年MOP和补贴回收（Subsidy Recovery）上。我留意到，关注转售时的收入上限与 Mortgage Servicing Ratio（MSR）的人反而较少，而这些同样会适用于未来买家。再加上补贴回收与接近13年的总等待期，Plus 和 Prime 项目内建了让「追求意外之财」的业主却步的机制。

话虽如此，我更倾向认为，大多数买家至少明白这些大方向的取舍。或许有人低估了影响的程度，但总体上他们知道自己在承担不小的代价。即便如此，很多人仍清楚地认为这些取舍值得。

住在更便利的地段所带来的日常生活品质，可能比转售收益或资产进阶更重要。 

如果是这样，也能解释为何转售组屋价格迟迟不肯回落 

若新加坡人把地段、便利与生活品质置于价格上涨空间、升级潜力之上，那也就解释了为何即便市场供应更高，转售价仍难以下调。 

过去一年，HDB转售市场出现了更多供应。今年预计有约13,480套组屋到达MOP，几乎是去年的6,973套的两倍。

自新冠疫情结束以来，公共住房市场也已改善。我们从新房供应远远追不上需求的局面，转为整体供应与长期需求趋势大致匹配。

尽管如此，今年第一季度，约三分之一的转售买家仍以至少$800,000成交，「百万组屋」成交也持续攀升。整体转售市场或许在降温，但对最理想地段的需求依旧坚挺不摇。 

对 Plus 和 Prime 的强劲需求，很可能与我们在转售市场上观察到的同一种心态相呼应：当有选择时，许多新加坡人愿意为更适合自己的家支付可观溢价。若未来能卖到「百万价」，当然更好；但或许对越来越多的买家而言，那只是次要收益。 

也能解释为何「租约折旧」的负面影响屡屡被淡化。

在我们去年的分析中，许多位于成熟区、屋龄达50年的单位仍维持高价。2025年，大巴窑的老五房平均价格仍高于$1 million；而同龄单位在马林百列约$938,000，在加冷/黄埔约$765,000。即便是女皇镇、马林百列与武吉知马的四房，成交价也都轻松在$600,000之上。

如果相当一部分新加坡人连「租约折旧」都不怕，哪怕SERS已不再，那么10年MOP、补贴回收与收入上限对他们的「威慑」就更小了。

不论这是否是政府当初的本意，Plus 与 Prime 的推出在我看来，已不止是为了防止不公平的暴利。它更塑造了一套机制，折射出新加坡屋主对「家」的深层心理。

这些规则有意让此类单位对「逐利型」买家吸引力降低，但我们依然看到许多新加坡人蜂拥而上。与此同时，在另一端，市中心老单位——哪怕只剩最后50年——价格依旧坚挺，持续吸引买家。

把这两点放在一起，就勾勒出一个常见的网上抱怨：新加坡人总把HDB当投资资产。可事实上，到目前为止的一切行为都指向相反的方向。 

转售价之所以昂贵，恰恰因为多数新加坡人更看重「拥有一个家」，甚于收益率、资本增值或试算表里的算计。持续走高的转售价未必意味着大家把公共住房当成投资品；它也可能反映了更朴素的事实：为了住在自己真正想住的地方，我们愿意付出溢价——不论有无 Plus 与 Prime 的限制，也不论租约折旧。

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每周成交盘点（6月15日至21日）

新盘最高成交价Top 5（按项目）

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	地契
RIVER MODERN	$6,180,000	1830	$3,377	99 yrs (2025)
ONE MARINA GARDENS	$5,418,000	1647	$3,290	99 yrs (2023)
THE CONTINUUM	$5,330,000	1905	$2,798	FH
J'DEN	$3,751,000	1485	$2,525	99 yrs
CANNINGHILL PIERS	$3,613,000	1130	$3,197	99 yrs (2021)

新盘最低成交价Top 5（按项目）

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	地契
NARRA RESIDENCES	$1,542,000	700	$2,204	99 yrs (2025)
COASTAL CABANA	$1,670,000	915	$1,825	99 yrs (2024)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$1,720,000	678	$2,536	99 yrs (2024)
HUDSON PLACE RESIDENCES	$1,765,000	689	$2,562	99 yrs (2025)
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	$1,995,861	990	$2,015	99 yrs (2024)

二手最高成交价Top 5

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	地契
HILLTOPS	$8,088,600	2379	$3,400	FH
DRAYCOTT EIGHT	$7,500,000	2906	$2,581	99 yrs (1997)
THE DRAYCOTT	$5,650,000	2637	$2,142	FH
PALM SPRING	$4,360,000	1862	$2,341	FH
LEONIE GARDENS	$4,200,000	2540	$1,653	99 yrs (1990)

二手最低成交价Top 5

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	地契
RIVER ISLES	$720,000	441	$1,631	99 yrs (2012)
SKYSUITES17	$735,000	377	$1,951	FH
EUHABITAT	$755,000	538	$1,403	99 yrs (2010)
SPACE @ KOVAN	$783,666	549	$1,428	FH
TREESCAPE	$793,000	431	$1,842	FH

涨幅最大Top 5

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	回报	持有期
LEONIE GARDENS	$4,200,000	2540	$1,653	$2,930,000	28 年
THE ESTA	$3,388,888	1346	$2,519	$2,464,278	20 年
MIRAGE TOWER	$3,700,188	1496	$2,473	$2,370,188	20 年
BLOSSOMS @ WOODLEIGH	$2,768,000	1206	$2,296	$1,993,000	19 年
GOLD COAST CONDOMINIUM	$3,200,000	1894	$1,689	$1,800,000	17 年

跌幅最大Top 5

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	回报	持有期
MARINA COLLECTION	$2,780,000	1873	$1,484	-$2,167,760	18 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$4,050,000	2336	$1,734	-$782,100	19 年
ROBINSON SUITES	$1,155,000	506	$2,283	-$565,000	16 年
OUE TWIN PEAKS	$1,175,000	570	$2,060	-$394,100	10 年
MARINA ONE RESIDENCES	$1,270,000	753	$1,686	-$347,145	6 年

ROI%最高Top 5

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	ROI（%）	持有期
BRADDELL VIEW	$1,541,688	1453	$1,061	267%	20 年
THE ESTA	$3,388,888	1346	$2,519	267%	20 年
BLOSSOMS @ WOODLEIGH	$2,768,000	1206	$2,296	257%	19 年
LEONIE GARDENS	$4,200,000	2540	$1,653	231%	28 年
THE TESSARINA	$2,400,000	1033	$2,323	216%	22 年

ROI%最低Top 5

项目名称	成交价（S$）	面积（SQFT）	$PSF	ROI（%）	持有期
MARINA COLLECTION	$2,780,000	1873	$1,484	-44%	18 年
ROBINSON SUITES	$1,155,000	506	$2,283	-33%	16 年
OUE TWIN PEAKS	$1,175,000	570	$2,060	-25%	10 年
MARINA ONE RESIDENCES	$1,270,000	753	$1,686	-22%	6 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$4,050,000	2336	$1,734	-16%	19 年

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文