2017 年以 $650k 购入 The Vales EC 2 房单位。尚欠 $400k 贷款，利率 1.5%，5 年固定，至 2025 年 9 月到期。 

我们现在有个 4 岁的女儿，因此在权衡各种选择，看看哪种最适合我们。 

  1. 卖掉 The Vales，购买 Foresque Residences 2 房。继续保留汽车，折旧 $20k（每年），现有汽车贷款 $110k 未清。 
  2. 卖掉 The Vales，购买 Hillion Residences，价格 $1.27m，2 房。把车卖掉，不再背负 $110k 的汽车未清贷款。 
  3. 卖掉 The Vales，购买 Jelebu 的 4 房 HDB，价格 $750k。（需 HDB 免除等待期）把车卖掉，不再背负 $110k 的汽车未清贷款。
  4. 将 The Vales 租出，期望年涨幅高于 3%。自己去租住 Hillion Residences 或 Jelebu 的 HDB。 

我希望在以下几方面取得平衡： 

  • 住在父母（Bukit Panjang）附近
  • 靠近 MRT，尽量不必开车
  • 资本增值 > 支付的利息

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信，你的情况确实很有意思。 

虽非不可能，但要找到一套完全满足你所有条件的房子并不容易。你的要求并不遥远，不过当前利率环境可能成为阻力。非有地私人住宅过去 10 年的平均涨幅为 2.9%，而部分银行的房贷 2 年固定利率至少为 2.9%。这意味着你需要找到一套涨幅优于平均水平的物业。

我们先做些横向对比，看看Executive Condominiums（EC）相较于公寓与共管公寓的表现。请注意，这里是跨全岛、不同楼龄的总体分析，个别项目的实际表现可能有所差异。

所有 99 年 EC VS 所有 99 年公寓与共管公寓 

All EC resale prices against all apartment and condo resale prices, per square foot, 2013 to 2023

年份所有 EC（转售）同比所有公寓与共管（转售）同比
2013$800-$1,113-
2014$777-2.88%$1,064-4.40%
2015$728-6.31%$1,0730.85%
2016$709-2.61%$1,1688.85%
2017$7100.14%$1,146-1.88%
2018$81214.37%$1,1944.19%
2019$8474.31%$1,2424.02%
2020$8601.53%$1,2480.48%
2021$9419.42%$1,2711.84%
2022$1,09716.58%$1,40310.39%
2023$1,23212.31%$1,5339.27%
平均-4.69%-3.36%

所有 99 年 EC 2 房 VS 所有 99 年公寓与共管公寓 2 房

*此处将 2 房界定为面积小于 850 sqft 的户型

EC 2-bedroom resale prices against apartment and condo 2-bedroom resale prices, 2015 to 2023
年份所有 EC 2 房（转售）同比所有公寓与共管 2 房（转售）同比
2015$785-$1,383-
2016$8255.10%$1,67220.90%
2017$8745.94%$1,503-10.11%
2018$98312.47%$1,404-6.59%
2019$1,0062.34%$1,4231.35%
2020$984-2.19%$1,4411.26%
2021$1,0395.59%$1,432-0.62%
2022$1,17713.28%$1,5347.12%
2023$1,34013.85%$1,69310.37%
平均-7.05%-2.96%

*由于较早期的 EC 没有 2 房户型，首笔 2 房转售交易出现在 2015 年。

所有 99 年 EC 3 房 VS 所有 99 年公寓与共管公寓 3 房

*此处将 3 房界定为面积小于 1,250 sqft 的户型

EC 3-bedroom resale prices against apartment and condo 3-bedroom resale prices, 2013 to 2023

年份所有 EC 3 房（转售）同比所有公寓与共管 3 房（转售）同比
2013$818-$1,127-
2014$793-3.06%$1,073-4.79%
2015$748-5.67%$1,0810.75%
2016$733-2.01%$1,22813.60%
2017$7451.64%$1,197-2.52%
2018$86015.44%$1,2020.42%
2019$9004.65%$1,2453.58%
2020$898-0.22%$1,2833.05%
2021$9728.24%$1,2920.70%
2022$1,12615.84%$1,4119.21%
2023$1,26712.52%$1,56210.70%
平均-4.74%-3.47%

从以上三组对比来看，EC 的整体表现一直优于公寓与共管公寓。一个可能的原因是楼龄：新加坡共 76 个 EC 项目中，有 63 个在 2000 年之后起租，其中 24 个楼龄不到 10 年。

在讨论你关注的具体项目之前，先看看 The Vales 自身的表现。

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The Vales 的表现

The Vales resale price per square foot against District 19 and all 99-year non-landed resale, 2019 to 2023

年份The Vales（转售）同比D19 99y 非有地（转售）同比所有 99y 非有地（转售）同比
2019$912-$1,025-$1,178-
2020$9483.95%$1,0270.20%$1,173-0.42%
2021$1,0409.70%$1,1077.79%$1,2072.90%
2022$1,22417.69%$1,25813.64%$1,33710.77%
2023$1,36111.19%$1,3739.14%$1,4639.42%
平均-10.63%-7.69%-5.67%

由于项目 2017 年才竣工，可供参考的历史数据有限。不过它在 2022 年刚满 MOP，因此涨幅高于 99 年非有地私人住宅的平均水平并不意外。

项目附近还有 3 个 EC：OLA、Treasure Crest 和 Bellewaters。其中仅 OLA 设有 30 套 2 房，但尚未达到 MOP。靠近 Sengkang MRT 的两个项目，La Fiesta 与 The Luxurie，则各自有 200 多套 2 房。我们把它们与 The Vales 作对比。

The ValesLa FiestaThe Luxurie
起始租期年201420122011
单位总数517810622
2023 年 2 房平均价格$1,076,439$1,107,236$1,142,432
2023 年 2 房平均 PSF$1,389$1,448$1,381
2 房平均面积（sqft）775765835

可以看到，三者的每平方英尺价格（PSF）相当接近，尽管 La Fiesta 与 The Luxurie 被归类为共管公寓。因此，The Vales 的 2 房需求大概率会延续，尤其是在 OLA 达到 MOP 之前，它仍是片区内最“年轻”的转售项目。

以下是部分近期 2 房成交：

日期面积（sqft）PSF成交价楼层
2024 年 4 月753$1,497$1,128,000#08
2024 年 3 月764$1,492$1,140,000#12
2024 年 3 月764$1,335$1,020,000#01

若按 $1,096,000 的平均售价估算：

出售价格$1,096,000
尚欠贷款$400,000
预计售后所得（CPF + 现金）$696,000

现在来逐一看看你正在考虑的各个选项。 

可行路径

选项 1：卖掉 The Vales，购买 Foresque Residences

我们先来看看 Foresque Residences 的过往表现。 

Foresque Residences resale price per square foot against District 23 and all 99-year non-landed resale, 2015 to 2023

年份Foresque Residences（转售）同比D23 99y 非有地（转售）同比所有 99y 非有地（转售）同比
2015$1,181-$809-$1,033-
2016$1,095-7.28%$785-2.97%$1,1299.29%
2017$1,1101.37%$8153.82%$1,115-1.24%
2018$1,1604.50%$8767.48%$1,1533.41%
2019$1,1771.47%$8982.51%$1,1782.17%
2020$1,1780.08%$9364.23%$1,173-0.42%
2021$1,1971.61%$1,0016.94%$1,2072.90%
2022$1,33911.86%$1,10810.69%$1,33710.77%
2023$1,4437.77%$1,26714.35%$1,4639.42%
平均-2.67%-5.88%-4.54%

*由于 Foresque Residences 的首笔转售交易在 2015 年进行，本文将以近 8 年的数据作比较，而非 10 年

从上表可见，Foresque Residences 过去 8 年的平均涨幅低于 D23 及全岛 99 年租赁项目的平均水平。接下来再与周边几处同为 99 年租赁的项目作比较。

Foresque ResidencesTree HouseEco SanctuaryThe Skywoods
起始租期年2011200920122012
2023 年 2 房平均价格$1,115,600$1,237,250$1,094,657$1,000,000 (only 1 transaction)
2023 年 2 房平均 PSF$1,520$1,444$1,546$1,602
2 房平均面积（sqft）734861708624

年份Foresque Residences（转售）同比Tree House（转售）同比Eco Sanctuary（转售）同比The Skywoods（转售）同比
2018$1,160-$1,039-$1,231-$1,317-
2019$1,1771.47%$1,0733.27%$1,2693.09%$1,290-2.05%
2020$1,1780.08%$1,0740.09%$1,2841.18%$1,276-1.09%
2021$1,1971.61%$1,1587.82%$1,3212.88%$1,3475.56%
2022$1,33911.86%$1,2548.29%$1,3885.07%$1,4467.35%
2023$1,4437.77%$1,45816.27%$1,54311.17%$1,5184.98%
平均-4.56%-7.15%-4.68%-2.95%

*由于 The Skywoods 的转售交易仅自 2018 年开始，以上比较以最近 6 年为准

从表格可见，尽管 Tree House 是片区楼龄最老的项目，却表现领先。同为 2 房，其平均 PSF 为四者中最低，但因面积更大，总价反而更高。相较其他三个项目，买家或许愿意多付 $100K - $200K，换取明显更大的居住空间。

在同一时期（2019 - 2023）的对比中，The Vales 的年均涨幅为 10.63%，明显高于 Foresque Residences 的 5.33%。

以下为 Foresque Residences 部分近期 2 房成交记录：

日期面积（sqft）PSF成交价楼层
2024 年 1 月743$1,525$1,132,500#15
2023 年 9 月743$1,519$1,128,000#09
2023 年 9 月732$1,571$1,150,000#16

若你决定购入一套 Foresque Residences 的 2 房，以下以平均成交价 $1,136,833、持有 10 年为假设。由于我没有你的具体数据，这里假设你采用 75% 的最高贷款额度，且汽车折旧按 $20K/年计入成本。  

购买价$1,136,833
BSD$30,073
25% 首付款$284,208
75% 贷款$852,625

项目金额
BSD$30,073
利息支出（假设贷款年限 30 年、利率 4%）$307,574
物业税$11,260
管理费（假设 $250/月）$30,000
汽车折旧（7 年，因贷款年限最多为 7 年）$140,000
总成本$518,907

选项 2：卖掉 The Vales，购买 Hillion Residences

同样先来看一下 Hillion Residences 的过往表现。

Hillion Residences resale price per square foot against District 23 and all 99-year non-landed resale, 2019 to 2023

年份Hillion Residences（转售）同比D23 99y 非有地（转售）同比所有 99y 非有地（转售）同比
2019$1,517-$898-$1,178-
2020$1,443-4.88%$9364.23%$1,173-0.42%
2021$1,5014.02%$1,0016.94%$1,2072.90%
2022$1,5976.40%$1,10810.69%$1,33710.77%
2023$1,7207.70%$1,26714.35%$1,4639.42%
平均-3.31%-9.05%-5.67%

与 The Vales 类似，Hillion Residences 也在 2017 年竣工，2019 年才出现首笔转售交易，可供参考的数据有限。与 D23 及全岛其他 99 年非有地项目相比，Hillion Residences 过去 4 年的表现并不算突出。

不过，它具备综合体这一独特属性，也是 Bukit Panjang MRT 周边最新的项目。我们再来看同区其他 99 年租赁项目。

Hillion ResidencesThe TenneryMaysprings
起始租期年201320101994
2023 年 2 房平均价格$1,270,833$1,066,500$947,063
2023 年 2 房平均 PSF$1,789$1,229$1,121
2 房平均面积（sqft）710868846

年份Hillion Residences（转售）同比The Tennery（转售）同比Maysprings（转售）同比
2019$1,517-$1,135-$865-
2020$1,443-4.88%$1,073-5.46%$864-0.12%
2021$1,5014.02%$1,1386.06%$8852.43%
2022$1,5976.40%$1,2197.12%$97710.40%
2023$1,7207.70%$1,2815.09%$1,08410.95%
平均-3.31%-3.20%-5.92%

鉴于 Hillion Residences 为综合体开发、The Tennery 仅有 1 与 2 房型、Maysprings 楼龄更高，三者属性差异较大，难以进行完全对等的比较。

有意思的是，Maysprings 在过去 4 年的涨幅最高。可能的原因之一是其位置可与 Hillion Residences 相媲美。尽管不是综合体，住户依然能享受街对面的 Hillion Mall 所带来的便利。对比 2 房的平均 PSF，Hillion Residences 几乎比 Maysprings 高出约 59%。买家或许会认为，以更低价格选择更老但更大的单位，同时享有相近的便利，是个值得的取舍。

由于 The Vales 与 Hillion Residences 都在 2019 年才出现首笔转售交易，若比较过去 4 年的涨幅，The Vales 的年均增幅 10.63% 远高于 Hillion Residences 的 3.31%。

以下为 Hillion Residences 部分近期 2 房成交记录：

日期面积（sqft）PSF成交价楼层
2024 年 3 月710$1,788$1,270,000#08
2024 年 1 月710$1,830$1,300,000#15
2023 年 8 月710$1,774$1,260,000#13

若以 $1,276,667 的平均价格购入，并持有 10 年，我们也来估算一下相关成本。

购买价$1,276,667
BSD$35,666
25% 首付款$319,167
75% 贷款$957,500

项目金额
BSD$35,666
利息支出（假设贷款年限 30 年、利率 4%）$345,407
物业税$13,780
管理费（假设 $250/月）$30,000
总成本$424,853

选项 3：卖掉 The Vales，在 Jelebu 购买 4 房 HDB

正如你所说，此选项的隐忧在于卖掉私人房产后需等待 15 个月。HDB 是否会批准豁免并无把握。因此，若未获豁免且你又没有其他过渡住处，就得租房，额外成本可能不小。

我们先看看 HDB 与私人房产的价格走势对比。 

HDB Resale Price Index against the non-landed private Property Price Index, 2013 to 2022

年份HDB 转售价指数（RPI）同比非有地私人住宅价格指数（PPI）同比
2013-Q4145.8-147.6-
2014-Q4137-6.04%142.5-3.46%
2015-Q4134.8-1.61%137.4-3.58%
2016-Q4134.6-0.15%133.8-2.62%
2017-Q4132.6-1.49%135.61.35%
2018-Q4131.4-0.90%146.88.26%
2019-Q4131.50.08%149.61.91%
2020-Q4138.15.02%153.32.47%
2021-Q4155.712.74%168.49.85%
2022-Q4171.910.40%182.18.14%
2023-Q4180.44.94%194.26.64%
平均-2.30%-2.90%

当然，持有 HDB 的成本更低。但若你看重资本增值，私宅的上行潜力或许更强。过去十年，疫情前多数年份的 HDB 年增速为负。随着市场回归常态，未来三年要再现此前那般涨幅并不太可能。另外，政府正通过增加 HDB 供应来提升可负担性，这也可能进一步压低（尤其是转售组屋的）升值机会。

以下是 Jelebu Road 一带近期 4 房的成交记录：

日期座号楼层面积（sqm）/户型成交价
2024 年 4 月18213 to 1594Premium Apartment$780,000
2024 年 2 月18528 to 3091Premium Apartment$758,000
2024 年 1 月18107 to 0993Premium Apartment$705,888

按平均购入价 $747,963 估算，我们来看持有 HDB 10 年的成本。

购买价$747,963
BSD$17,038
25% 首付款$186,991
75% 贷款$560,972

项目金额
BSD$17,038
利息支出（假设贷款年限 25 年、利率 4%）$194,656
物业税$5,780
镇理事会服务与保养费（假设 $76/月）$9,120
总成本$226,594

选项 4：把 The Vales 租出去，自住则另租一处

将 The Vales 与 Foresque Residences、Hillion Residences 的表现对比，前者似乎更胜一筹。考虑到它仅在两年前才满 MOP，再结合与周边项目的价差，仍有进一步上行的空间，继续持有几年或许可行。

不过，还得看数据是否支撑这一判断。

项目2 房平均租金（2024 年 1–3 月）
The Vales$3,600（此为 2023 年 12 月的最后一笔成交，过去 3 个月无 2 房出租）
Foresque Residences$3,356
Hillion Residences$3,883
Jelebu 的 4 房 HDB$2,725

由于我没有你的具体数据，这里作以下假设： 

The Vales 尚欠贷款：$400,000

剩余贷款年限：23 年（假设你在 2017 年购入时采用了 30 年贷款）

利率：2025 年为 1.5%，其后余下年限按 4%

同样以 10 年持有期计算。鉴于 HDB 与 Hillion Residences 在便利性上相近但更实惠，计算时假设你租住 HDB。 

项目金额
利息支出（假设贷款年限 25 年、利率 4%）$124,774
物业税$62,400
管理费（假设 $250/月）$30,000
租金收入（假设 $3,600/月）$432,000
租房开支（假设 $2,725/月）$327,000
总成本$112,174

你该怎么做？

我们快速汇总一下这 4 个选项在 10 年内的成本：

选项10 年期成本
1. 卖掉 The Vales，购买 Foresque Residences$518,907
2. 卖掉 The Vales，购买 Hillion Residences$424,853
3. 卖掉 The Vales，购买 Jelebu 的 4 房 HDB$226,594
4. 把 The Vales 租出去，自住另租一处$112,174

从费用角度看，选项 4 以整体成本最低最为有利。主要原因在于你当初购入 The Vales 的价格较低，相应月供也更低。换言之，在不扩大面积的前提下，如今的“替换成本”很高，而你现有贷款成本却很低。此外，你已缴付的 BSD 也是一笔不小的节省。

但这建立在你自住房租低于 The Vales 的租金收入之上。比如，若改为租住 Hillion Residences，总成本将上升至 $251,134。

此外，综合考虑另三个选项的潜在涨幅，与 The Vales 目前的亮眼表现相比，贸然置换未必划算。尤其放在周边同类、且更老一些的 2 房对比之下，它的价格并不吃亏，因此这一势头很可能在未来一两年继续维持。 

综合以上因素，选项 4 看起来最为稳妥：既能让你住在武吉班让（Bukit Panjang）父母附近、靠近 MRT 无需开车，成本最低，同时还能继续享受 The Vales 的后续增值。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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