亲爱的 Stacked，

我和妻子目前住在 Parc Oasis 一套1,507平方英尺的四卧室，房贷已全部还清。同栋一套相似户型最近成交约$1.94 million。

我们也曾考虑过购买 Tengah Garden Residence 的一套三卧室，开发商定价约$2.2 million。

但最终作罢，因为额外买方印花税（ABSD）接近$400,000。再者，若按55% LTV贷款$1.2 million，月供约$9,000，我们的财务将被推至极限。

我今年62岁，仍在工作；妻子是家庭主妇，CPF积累不多。我们的现金储蓄主要配置在债券、定存和股票，已预留作退休之用。同时，我们的两个孩子都二十多岁，正开始各自组建家庭。

我们正考虑在 Caspian 购买一套1,238平方英尺的三卧室，叫价约$2.1 million。我们的目标是在地契贬值侵蚀转售价之前卖出Parc Oasis，同时避免承担ABSD，因为在卖出Parc Oasis后可申请退还。我估计Parc Oasis的单位未来几年可能会贬值约$200,000，而换屋的额外成本（买方印花税、律师与中介费、装修费用）约为$219,000。

我该如何避免Parc Oasis的单位受地契贬值拖累？

谢谢。

你好，谢谢来信！

在判断是否该买Caspian之前，先回到根本问题：你们为何要搬？

从你提供的信息看，你们的置业计划是基于一个前提：地契贬值已在、或即将对你在Parc Oasis的单位价值造成影响。

然而，若Parc Oasis的价格走势并不支持该假设，那么花你估算的$219,000换入一座“14年楼龄”的公寓，可能是在为并不存在的问题买单。

因此，本文将从三方面展开：其一，Parc Oasis的二手单位是否真的在与附近较新项目的竞争中落下风；其二，换到Caspian是否真能改善你的处境，抑或只是看起来更好；其三，你的退休时间表对这笔资金占用意味着什么。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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地契贬值是否真的影响了Parc Oasis的转售价？

Parc Oasis 位于District 22 的 Jurong East Avenue 1，是一座99年地契公寓。项目于1994年落成，共950户，地契尚余约64年。它已属成熟项目，但离因楼龄被二手买家明显冷落还有一段距离。

原因与CPF的使用规则有关。

购房时，若要充分享用CPF并取得全额贷款，买方年龄与剩余地契之和须至少达到95。以尚余64年地契计算，年满31岁的买家即可完全符合资格。31岁以下的买家也可购买，但可动用的CPF较少，需多付现金。

而对一套1,507平方英尺的四卧而言，这些更年轻的买家本就不是主力客群。因此，合理推断你的潜在买家池仍相对广泛。

我们也可以用数据来检验：Parc Oasis 的转售轨迹相较于同区较新的公寓表现如何。

Lakeside/Chinese Garden 一带公寓的落成年份

项目落成年份
LAKEPOINT CONDOMINIUM1983
PARC OASIS1994
PARC VISTA1997
SUMMERDALE2000
THE MAYFAIR2000
LAKEHOLMZ2005
THE LAKESHORE2007
CASPIAN2012
THE LAKEFRONT RESIDENCES2014
LAKEVILLE2017
LAKE GRANDE2019

Lakeside/Chinese Garden 一带二手 $PSF 均价

年份CASPIANLAKE GRANDELAKEHOLMZLAKEPOINT CONDOMINIUMLAKEVILLEPARC OASISPARC VISTASUMMERDALETHE LAKEFRONT RESIDENCESTHE LAKESHORETHE MAYFAIRD22 非有地私宅全岛非有地私宅
2015$1,045$857$587$856$826$730$1,291$1,085$917$898$1,197
2016$1,053$841$560$1,456$837$798$679$1,279$1,045$868$878$1,248
2017$1,059$834$641$1,421$838$810$679$1,234$1,028$901$918$1,293
2018$1,116$1,418$930$1,435$901$828$695$1,304$1,074$915$1,048$1,323
2019$1,076$885$634$1,379$914$837$681$1,314$1,061$897$1,003$1,346
2020$1,123$1,505$892$655$1,421$902$830$698$1,323$1,008$869$989$1,280
2021$1,168$1,559$921$640$1,470$947$861$694$1,315$1,073$923$1,137$1,354
2022$1,259$1,627$1,084$857$1,542$1,015$922$791$1,385$1,191$1,020$1,235$1,473
2023$1,410$1,729$1,163$794$1,636$1,114$1,074$957$1,548$1,350$1,119$1,308$1,595
2024$1,477$1,818$1,236$869$1,687$1,204$1,131$975$1,627$1,439$1,197$1,405$1,681
2025$1,538$1,848$1,287$878$1,784$1,245$1,159$984$1,692$1,498$1,240$1,476$1,756
年化（自2015年起，或自最早可得年份起）3.93%3.86%4.16%4.10%2.28%3.83%3.44%3.03%2.74%3.27%3.07%5.10%3.91%

根据 Stacked 汇整的成交数据，2015至2025年间，Parc Oasis 的转售价年均增长约为3.83%。

另一方面，Caspian 同样位于 District 22 的 Lakeside Drive，是一座99年地契、共712户的公寓，2012年落成，比Parc Oasis年轻约18年。同期其年均涨幅约3.93%。

从更宏观的角度看，2015至2025年，整体私宅二手价格年均涨幅约为3.91%。

这意味着，尽管Parc Oasis更老，其涨幅基本与Caspian持平，两者的价格轨迹也与全岛平均大致同步。

数据似乎显示District 22私宅的涨幅更高，约5.1%，但这有一定的误导性。区内均价被近年入市的新项目所抬高，包括 Lake Grande、Lakeville、The Lakefront Residences 等。

这些新项目的推出价本就更高，与上世纪90年代的公寓直接对比并不公平。更恰当的对比仍应是Parc Oasis对上Caspian。两者位于同一片区、吸引的买家群体也相近，但Caspian更为年轻。

如果地契贬值的负面影响已经显现，我们应当看到Parc Oasis的转售价涨幅明显落后于Caspian。但迄今的成交数据并未体现这一点。

需要指出的是，最近几年的涨幅很大程度上受益于后疫情时期的强劲复苏。2021至2023年间，多数区域私宅价格都经历了大幅上扬。

其中，大面积的二手单位受益尤甚，因为更多买家为了在家办公而倾向于更宽敞的户型。

因此，用过去十年的成交来推演未来的地契效应未必最准确。但这同样提醒我们：若地契贬值已是主要掣肘，Parc Oasis早就会在更偏好新盘与长地契的行情中被甩在后头。

不过，我们也承认，地契缩短带来的下行压力终将到来，只是现在还不到时候。

再过10年，Parc Oasis的地契将仅余约54年。届时，依据CPF规则，买家需至少41岁才能充分享用CPF与贷款。买家池将显著收缩，并开始影响愿意出价的人数与价格。

因此，我们判断，Parc Oasis部分业主规划退出（卖出）该物业的时间表更可能是约10年后，而非未来两三年内。

搬到Caspian真的会改善你的处境吗？

总体而言，若你决定搬到Caspian，确有一些好处。其地契自2008年起算，尚余约81年；而Parc Oasis约余64年。

Caspian也更为年轻，整体配套的状况预期会优于Parc Oasis的部分设施。再加上更“新鲜”的地契，这两点都是合理的换屋理由。

但这些好处需要与你将付出的代价权衡。以下是取舍的拆解：

Parc OasisCaspian
地契起始年份19912008
落成年份19942012
2026年楼龄35 years18 years
约剩余地契~64 years~81 years
面积1,507 sqft1,238 sqft
面积差额--269 sqft
参考估值$1.94M$2.1M
所需额外资金-~$219,000

首先要注意，Caspian并非“新盘”。这座712户的公寓于2012年落成，楼龄约14年。

这意味着，你将至少多支出$219,000，并减少269平方英尺的居住空间，换来的是一座本身也已进入自身老化曲线、但多约17年地契的公寓。

Caspian 的 $PSF 亦比 Parc Oasis 高约32%，因此同样的资本能买到的面积更少。

结合你们的人生阶段，面积的缩减需要认真评估。1,238平方英尺的三卧对夫妻二人是舒适的，但若家人偶尔长住、或孩子在换房过渡期临时搬回，空间就会更紧。若未来经常有孙辈来访，那一间“多出来的房”也会很有用。

购买新盘是否是应对地契问题的更佳方案？

在我们看来，换到 Caspian 只能部分缓解你的担忧，谈不上根本解决。

到了 2062 年，Caspian 的楼龄将达 50 年，和今天的 Parc Oasis 大致相当。若你打算在下一套房子中安度余生，你只是把地契问题顺延约 17 年，而非真正化解。

相较之下，新盘则不同，提供全新的 99 年地契，相当于“重置时钟”。以你当时几乎入手的 Tengah Garden Residences 三卧为例，其标价与眼下看中的 Caspian 单位并未高出太多。

Parc OasisCaspianTengah Garden Residences*
地契起始年份199120082025
约剩余地契~64 years~81 years~98-99 years
面积1,507 sqft1,238 sqft~1,011 - 1,033 sqft
参考价格$1.94M$2.1M~$2.2M
额外成本-~$219,000初期更高
分期付款（progressive payment）-否是
可申请ABSD退税-是，须符合条件是，须符合条件
是否解决地契贬值否部分最有效

综合上述，有两点尤其明显。

第一，Caspian 与 Tengah Garden Residences 的三卧之间，价差仅约 $100,000，但地契差距近 18 年。也就是说，相比 Caspian 多付一小截溢价，却能换来更大的“地契重置”效果。

第二，新盘通常采用施工期进度付款，你可在三至四年的建造期内分期支付，而非像二手交易那样一次性付清。这样能缓解现金流压力，对希望让退休资金持续运作的你尤为关键。

不过也要提醒，在你的个案中，新盘未必就是自然而然的最优解。以 $2.1 至 $2.2 million 的购房价，ABSD 约为 $420,000。若购入后 6 个月内卖出 Parc Oasis 可获退还；若为尚未建成的新盘，则在收钥匙后 6 个月内卖出可退。

但你必须先垫付这 $420,000，并在时限内申领退税；IRAS 不会延长这 6 个月的窗口。鉴于你的大部分储蓄配置在退休工具上，即便只是暂时把 $420,000 占用于印花税，也绝非小数。

若你的真正目标是化解地契递减，更值得比较的，是 Parc Oasis 的价格增速与未来某个新盘的价格轨迹。于我们看来，Caspian 更像是居中的“权宜之计”。

这对你的退休规划意味着什么？

我们先做一些假设：你的 CPF 普通账户余额超过 $800,000，你目前月薪约 $15,000，距离退休约 5 年。

在此情况下，你仍有一定操作空间。但一旦将大笔资本锁定在一次房产购买上，这个“窗口”会很快收窄。

拿出 $219,000 绝非小数，约相当于一个家庭一到两年的退休开销。另一方面，若为新盘而将财务拉到极限，同样是重大承诺，尤其当 ABSD 需在账上“占用”一段时间后才可退回。

无论走哪条路，这笔支出都在与未来 25 至 30 年所需倚赖的同一池储蓄“竞争”。

在我们看来，留下来的理由很直观：你在 Parc Oasis 的单位已全款持有，且其转售价近十年来基本跟上大市；这使你无需增加每月住房成本，仍可继续享有当下的居住空间。

反对“原地不动”的理由在于：等到你 70 多岁再来处理地契贬值，届时无论选择面还是借贷能力都将明显收窄。

你该怎么做？

就事论事，搬到 Caspian 并非错误。但以代价而论，你在真正想解决的问题上收效不大：你放弃了 269 平方英尺，花了 $219,000，而 15 至 20 年后，新家仍会面临同样的地契问题。

若你的主要诉求是住进较新的楼，同时拥有更长地契，那么这样做是有意义的；但若要“修复”地契贬值，它只是小步前行，并非根本之策。

数据亦未显示你需要立刻行动。过去十年，Parc Oasis 基本跟上大市，如今买家池仍然广泛。真正的“挤压期”大约在十年后，当地契降至 50 多年区间、CPF 开始限制买方资格时，那才是需对标的时间点。

若你想彻底解决地契问题，未来的新盘才是更对症的选择。分期付款机制有助于在建造期内平滑现金流，你也可把握时机出售 Parc Oasis 以取得 ABSD 退税。相较 Caspian，新盘的价差不大，但地契优势大得多。

我们的建议是：暂时继续居住在 Parc Oasis，并同步做好两件事。其一，关注未来两三年内你真心愿意居住区域的新盘动向。未来将有不少新地块推出，若遇到合适的新盘，你将有充足缓冲期，可在 Parc Oasis 的地契压力成为现实问题前完成过渡。

其二，与理财规划师讨论你的 CPF 余额、提取规划以及 CPF 全额退休金（Full Retirement Sum），这些会与房产决策相互影响，但已超出纯粹房产分析的范畴。

你需要关注的信号，并非 Parc Oasis 的楼龄本身，而是“合适新盘”的价格，与你能在 ABSD 退税窗口内卖出 Parc Oasis 所实现价格之间的差距。当这个差距小到足以不侵蚀你的退休储蓄时，行动才更有意义——而现在还未到那个点。

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