为何这些“Ulu”社区或成新加坡下一批房产投资热点（至2035年）

如果你是‘00后’或更早出生，大概会记得当年 Jurong 与 Woodlands 常年角逐“最偏远社区”的名号。像 Woodlands、Sembawang 和 Kranji 这类地方，被视为不便、无聊，但房价便宜。或许 Kranji 境况最差，许多人只因那里的著名 Kranji 拘留营而知其名。不过情况正在改变：在2025 National Day Rally公布的最新规划，加上在建项目，预示着北部将全面焕新。未来10年，这一带有望成为连接性更强、居住更便利的区域；或许会成为继 Jurong 之后的下一次重大转型。 

Woodlands、Kranji 与 Yishun 的规划转型

Woodlands 将新增名为“Housing by the Woods”的住区，提供 4,000 套组屋；而 Kranji 将升级为新镇（新增 14,000 套住房）。这也意味着交通必须同步加强，因此 Sungei Kadut 新建的 MRT 站将把 North-South Line (NSL) 与 Downtown Line (DTL) 接驳起来——相当实用，毕竟 DTL 走廊从 Stevens 直通 CBD。路程仍不算短，但整体是显著的提升。

当局也尝试为这一带营造类似 Bukit Timah 的调性。位于 Kranji 南侧的 Mandai Wildlife Parks 与北侧的 Mandai mangrove park，正是一南一北的自然休闲资源。 

没错，就是那个 Mandai，几乎每位 NSF 都把它与越野行军、在泥坡上“chionging”联系在一起。但政府正努力改变这幅印象。Mandai 不再只是军营与蓄水池的代名词，而被重新定位为自然与生活方式枢纽。我们已经看到 Mandai Wildlife Reserve 搭配 Bird Paradise、River Wonders、Night Safari，并最终将有 Rainforest Park 逐步成形。由此，Kranji／Mandai 的新住宅会紧邻红树林与绿色走廊。与野生动物园相连的 Mandai Rainforest Resort 酒店也已落地——这是把整个片区打造成休闲带的一环。

如果推进得当——因为这里有像 Night Safari 这样的重量级景点——这很可能成为一个有朝一日可与 Bukit Timah 分庭抗礼、甚至后来居上的区域。别忘了，与 Bukit Timah 不同，这里是刻意编排出强烈“亲自然”取向的。 

至于 Woodlands，全新的“Housing by the Woods”就靠近 Admiralty Park，同样主打绿意（况且 Woodlands 本来就以绿化与清新空气闻名）。值得一提的是，Woodlands 已经出现过百万组屋，正是我们曾在这篇指出的那一带。

北部现有组屋镇如 Yishun 也将迎来大规模更新。根据 URA Draft Master Plan 2025，Yishun 可能新增约38,600 套新组屋。位于 Lower Seletar Reservoir 旁、占地 107 公顷的 Orchid Country Club 将改建为住宅用地，而旧 Khatib Camp（约 10.8 公顷）也正清场以兴建住房。按此推算，Yishun 人口或将膨胀近 50 per cent。 

以我们多年的观察，HDB 从不会只盖房、不配套。每当新屋动工，支撑性的基础设施都会随之而来（例如看看 Bayshore，MRT 站与规划中的商铺会与组屋同步推进）。因此，一旦扩大 Yishun 的人口规模，我们也可预期更多设施随之进驻——从商场到托儿中心、诊所等。 

Sembawang 将从船坞走向真正的滨水居住

Sembawang 的变化已现端倪；例如综合体育与社区枢纽 Bukit Canberra 的启用，以及诸如近期Canberra Crescent Residences等公寓项目的到来。 

这可以视为一项风向标：开发商为该地块支付了 $793 psf，较 2020 年 Canberra 其他地块的 $644 至 $650 psf（见文内评测链接）大幅跃升。鉴于 Canberra Crescent Residences 目前已售出约 56 per cent，且成交单价达 $1,880 至 $2,150 psf，我们清楚看到这一带的热度在上行；部分买家愿意提早进场，因为他们嗅到了即将到来的变化。 

这里最大的转型将来自 Sembawang Shipyard。这个占地 86 公顷（约为Ang Mo Kio 城镇面积的三倍）的地块，1930 年代曾是英军海军船坞，此后转作商业船厂。随着其在 2028 年逐步停产，政府得以把该区重新规划为真正的滨水居住。 

之所以说“真正”，是因为我知道此处已有项目以此为卖点——但目前你看到的还是船坞，并非滨水步道。 

现阶段的设想，是保留这座历史悠久、曾一度为全球最大规模的干船坞，作为文物保育或再利用空间。总理 Lawrence Wong表示：

“Sembawang Shipyard 在我国早期工业化进程中扮演关键角色，并推动了海事业的发展……把这一切串联起来，北部就能形成一个全新的充满活力的滨水目的地，既富含历史底蕴，又以面向未来的方式重新演绎。”

这通常意味着会有滨水公园、商业步道与社区空间；或许会类似 Punggol 的 Waterway Point。甚至有望打造成“标志性节点”或历史重要区位，而这几乎总会带来升级与更完善的配套。 

史无前例的 RTS Link 即将开通

备受期待的Johor Bahru–Singapore RTS Link 已进入收尾阶段。到 2026 年底，这条跨境快速交通线将投入运营，直接把新加坡的 Woodlands 与马来西亚的 Johor Bahru 连接起来。

在新加坡一侧，RTS 终点与 Woodlands North MRT 站（Thomson-East Coast Line）相连。细想一下：周末下班后，你只需到最近的 MRT 站，就能从那里一路坐到 JB，甚至无需下车转乘巴士。现在就算忘带护照，心里可能也没有那么“肉痛”了。 

RTS 是个游戏规则改变者：它实际上让Woodlands 成为通往马来西亚 Special Economic Zone (SEZ)的门户。事实上，Woodlands Checkpoint 本身在未来十年将扩建至现有通行能力的 5 倍。所有这些都使 Woodlands 成为新加坡的“Northern Gateway”，并有可能对当地房价产生影响。 

最直接的受益者将是跨越长堤通勤的人群，北部的租赁需求有望随之提升。但这也带来前所未见的“交叉”：未来当买家考虑 Woodlands 物业时，或许也会把更实惠的 JB 公寓一并纳入候选清单。这可能在两地市场之间形成一个不寻常的重叠带，并引发新加坡其他区域未曾出现的价格联动。时间会给出答案，而这个时点很可能就在眼前。 

无论如何，TEL 已经显著缩短了北部至市中心的通勤时间。Woodlands South 至 Orchard 目前约 30 分钟；而我记得过去可能要 50 分钟到 1 小时。再往前看，当局也在研究一条全新的 MRT 线——Seletar Line (SLL)——专门服务北部城镇。

一旦获批，SLL 将把 Woodlands、Sembawang 与 Yishun 直接连通至东北部与新加坡中部（例如 Sengkang、Serangoon North、Kallang，甚至未来的 Greater Southern Waterfront）。叠加既有升级，曾经的“ulu”地带，正被从相对孤立中“拉出来”。 

当下北部，买卖双方该关注什么

对买家而言，未来数年或许是以当下价格在此置业的最后窗口。随着Canberra Crescent Residences已以 $1,880 至 $2,150 psf 的水平成交，我们已看到价格重心正向北移动的早期迹象。一旦 Sembawang 的滨水蓝图与 Kranji 的新镇成形，想在 Woodlands、Sembawang 与 Yishun 找到“便宜”的单位将愈发困难。

别忘了，Woodlands 早在2022年便出现了首套百万组屋；随着其成为衔接 Johor SEZ 的第一道关口，类似交易很可能会越来越多。 

对卖家而言，时机至关重要。北部较旧的转售组屋或公寓，可能因新项目带来关注度与配套而出现需求上升。但卖家也要务实：随之而来的供应浪潮（例如 Yishun 的 38,600 套新组屋）意味着竞争会加剧。最有利的，或许是那些靠近未来 MRT 枢纽（如 Sungei Kadut 或 Woodlands North）的单位。

最后，对投资者来说，北部的租赁前景大概率会受到强力提振。RTS Link 将显著增加高频通勤者的数量，这将支撑 Woodlands 及周边的出租去化（即便未必立刻转化为更高的租金回报率）。但别忘了，JB 公寓成为更强竞品的可能性前所未见；要为意外情况做好心理准备。

总体而言，有前瞻性的买家，或可在转型完全计入价格前先行锁定价值。而卖家会更考验拿捏：幸运者将卡在甜蜜点——新配套推高价值，恰好赶在新增供应把涨幅对冲之前。 

可以预见，北部很快就不会再是新加坡的“低价区”，它正是下一块亟待开拓的“新前沿”。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文