Mayfair Modern 评测：英伦上流建筑的现代演绎

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项目：	Mayfair Modern	区域：	21
地址：	Rifle Range Road	地契：	99年地契
占地面积：	92,346 平方英尺	单位数量：	171
开发商：	Citrine Holdings Pte. Ltd.	TOP:	2024

Mayfair 这个词几乎已与奢华画上等号。与其在伦敦的同名高端地段相似，Mayfair Modern 汲取了大量经典高尚社区的灵感，并以更为现代的方式呈现——这也正是其命名的由来。因此，如果你偏好英伦风格的建筑，但又觉得 Mayfair Gardens 稍显浓重，Mayfair Modern 或许更对你的胃口。

表面上我更喜欢 Mayfair Modern 的外观，但似乎我的喜好并不代表普遍观点——从两者目前的销售成绩可见一斑。撰写时，Mayfair Gardens 已经售出 77 percent，而 Mayfair Modern 则明显落后，为 38 percent。

不谈销售表现，让我们来看看 Mayfair Modern 与其“友好”竞品相比有何过人之处——以下是我们的完整评测。

Mayfair Modern 深度参观

如果你第一次参观示范单位，又不清楚其实是两个独立项目，可能会对两者模型的分隔感到意外。没错，我可以确认它们完全分开运作。所以如果你打算日后“隔壁走一走”来使用另一边的设施，很抱歉要在此泼个冷水——你基本上只能使用自己项目的设施。

我理解他们这么做的原因，但从消费者角度看，这原本会是个颇具吸引力的卖点——“买一得二”的口号总是非常抓人眼球。

Mayfair Modern 的入口出乎意料地宽敞，隐约透出更为高雅的气息。

与 Mayfair Gardens 相比，外立面的改变其实并没有太大，顶多是一些细节点不同。比如明显不见了倾斜屋顶线，取而代之的是当下更常见的方正体量设计。

不再是矮层townhouse 的氛围，这里改为两栋最高 8 层的楼块——也比 Mayfair Gardens 的 5 层要高。所用的色彩与材质完全一致——这也可以理解，Oxley 在定价方面能享受更好的规模经济。

目前没人能确定这种设计能否经得起时间考验。但在许多新盘越来越难以彼此区分的当下，任何跳脱常规的尝试都能让人觉得耳目一新。在这方面，Oxley 为市场带来不同主题的努力值得肯定。单从外立面而言，我认为整体上他们是成功的。

Mayfair Modern 所在的地块较小，为 92,346 平方英尺。相应地，单位也更少，总共 171 户。遗憾的是，两者都没有做到 1:1 的车位比例，Mayfair Modern 仅有 139 个车位。这是许多新项目（甚至一些号称豪宅的项目）近来的不受欢迎趋势。

遗憾的是，两者都没有做到 1:1 的车位比例，Mayfair Modern 仅有 139 个车位。

Reuben Dhanaraj

话虽如此，对大多数住户来说，这可能问题不大，原因有二。其一，步行约 5 分钟即可到达最近的 MRT 站（King Albert Park MRT）。其二，项目有大量 1 与 2 卧室单位——占了整个项目的 74% ——其中相当一部分预计会用于出租。

在设施方面，Mayfair Modern 也尝试与 Mayfair Gardens 区隔。那里蜿蜒如溪流的泳池，在这里换成了更为常见的长形泳道池。当然这并无不妥，反而令整体观感更显高端。

设施方面属于常规配置——健身房、会所、泳道池、烧烤炉与花园。热爱网球的人需要另觅他处，这里与 Mayfair Gardens 都没有网球场。

Mayfair Modern 2 Bedroom + Study 评测

面积 807 平方英尺，Mayfair Modern 的 2 bedroom + study 户型尺寸相当不错。它采用哑铃式布局——在我看来，这对于小户型而言始终是最理想的方案，能为住户提供更多私密性。最好的是？它的动线非常高效，是我至今见过表现最好的之一。我们细看如下。

虽然我喜欢 Mayfair Modern 的外观设计，但对其室内设计并没那么偏爱。不过示范单位看房从来不只是看设计，撇开个人喜好不谈，这套户型大多数人都会满意。没有那些常见的“浪费空间”玄关，这里一进门就是厨房——而且宽度十足。

对常下厨者而言，封闭式厨房几乎是必需品。但如今你会发现，多数 2 卧室很难做到这一点。话虽如此，这里算是退而求其次——厨房空间充裕。需要注意的是，由于内置冰箱与收纳柜的关系，台面工作区相对较短。

书房的面积分配相当不错，作为两人的办公空间也可胜任。唯一的缺点是没有窗户——因此没有自然采光。

餐区/餐桌空间尺寸也不错。毫无疑问，你仍需慎选家具，因为这一区域同时也是通往客厅与卧室的走道。

客厅的情况也类似；就这个布局而言，你可以顺势把空间延伸到阳台使用。

与室内空间相比，阳台占比不小。但如前所述，由于粗柱与结构方式的关系，配合合适的百叶/遮阳帘，你也可以把这里当作备用的用餐区。可惜空调机位占据了部分面积，使得阳台略显别扭。这是目前为止在这个思路清晰的户型里少见的一个小瑕疵。

主卧本身偏小——不要指望还能放下梳妆台或书桌。但考虑到户型里已额外配有书房，这点问题不大。这里有个不错的小亮点：阳台的尺寸刚好足以设置一扇门，从主卧可直接通往阳台。

主浴的尺寸令人愉悦。需要注意的是，这里没有窗户通风——未来要多花些心思防霉。

从照片上不太看得出（因为样板设计的加分），但普通卧室其实只比主卧略小一点。一个小缺点是外侧就是空调机位——这限制了开设整面宽的窗户。

这里的公共浴室采用 Jack-and-Jill 双门布局。这意味着既能从公共卧室进入，也可从起居空间进入。无疑是个便利的设计，没有什么可挑剔的！

Mayfair Modern 4 Bedroom 评测

面积 1,518 平方英尺，这套 4 卧单位是 Mayfair Modern 中最大的户型。听起来尺寸尚可，但相当一部分面积来自客餐厅的挑高空间（整个项目仅有 2 套）。

所以要记住一点：4 卧单位的“实际”室内面积为 1,292 平方英尺。虽然不算出色，但如果像 2 卧一样布局聪明，也不会太差。

而从我的语气你大概也能猜到——并未达到预期。

4 卧单位的入口以一条冗长且隆重的走廊开场。这种做法或许适合 5,000 平方英尺的顶层公寓，但对已然受限的 4 卧而言就不太明智了。

尽管我之前对 2 卧大加赞赏，这套 4 卧却把分差拉回了原点。我想很难有人会乐意为这样一条长走廊买单。

进门左侧（过了走廊）首先看到的是家务阳台、储物室与一间小浴室。其中储物室也可兼作佣人房。我能理解有些人会对家务阳台的大小失望——面积较小，若再放入洗衣机/干衣机，会显得十分拥挤。

厨房的表现也不算理想——以 4 卧而言偏小。好在他们尽量把小空间用到极致，安装了可收起的移门，需要时可封闭，也可像这样打开。

台面操作空间也谈不上充裕，收纳亦然。除非你家很少使用厨房，否则对许多家庭来说都会是个不小的局限。

来到客餐厅，毫无疑问是全屋最大的亮点。理所当然，毕竟 171 户中只有 2 套配有此挑高。但老练的购房者都明白，这种“奢华挑高”并非开发商的礼物——你需要为之付费。

很难给家中的这种空间量化价值。一方面，每天回到如此夸张的空间确实令人愉悦；另一方面，从实用性出发又很难自圆其说。打扫与维护必然费力，这是肯定的。

因此，如果你在看标准 4 卧，这个带挑高的示范单位会让你更难判断常规层高是否合意。若你确实需要更多空间，这里加建一个夹层或有帮助——但请注意，施工费用需自理。

不过，就实际的客餐厅可用面积而言，表现中规中矩。对于普通层高的 4 卧，你需要更讲究家具选择，避免显得局促。

整体而言，这个面积段的公寓，阳台表现基本符合预期。足够进行户外用餐与摆放座椅。另因外立面设计，阳台采用实体女儿墙，而非更常见的玻璃/栏杆设计。多数人或许不介意，但若你喜欢坐在户外观景，可能就没那么喜欢了。

考虑到要容纳 4 间卧室，长走廊在所难免。

与 Mayfair Gardens 不同，这里的阳台并不会延伸至某间公共卧室——客厅也没有挑高。可以预见，公共卧室的尺寸偏小。

两间公共卧室的尺寸大致相同。二者都有落地窗，但外侧配有格栅。

最后一间卧室是最小的。基本只适合单人床，或作为温馨的书房/办公间更为合适。

你可能已注意到，所有公共卧室都没有套卫。没错——3 间卧室需共用这间卫生间。好在在家务阳台处还有一间小浴室，可应付更紧急的情况。

主卧稍稍“扳回一城”，这个转角位几乎做到了全开窗面。虽然没有 Mayfair Gardens 那种挑高带来的气势，但依然是个不错的加分点。

就空间而言，这个主卧谈不上出众——但也鲜少会引来抱怨。

主浴尺寸中等。除了顶喷花洒外，没有太多特别之处可述。

Mayfair Modern 地段评析

Mayfair Modern 毗邻主干道 Bukit Timah Road，这取决于你的偏好，或为利或为弊。若你更喜欢宁静的居住环境，鉴于靠近主路，Mayfair Modern 在这方面或许不占优。但好处是，去往 MRT 或周边设施的步行距离更短——在便利性上是加分项。

你或许已知，Bukit Timah 是新加坡最长的道路，全长 25km，而 Mayfair Modern 坐落在其上段，临近 Upper Bukit Timah Road。

交通 

巴士站	服务巴士	距离公寓（及预估步行时间）
‘Opp King Albert Pk Stn’	66, 66B, 67, 67A, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	280m，步行 3 分钟
‘King Albert Pk’	66, 66B, 67, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 170A, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	400m，步行 5 分钟

最近的 MRT：King Albert Park MRT – 步行 5 分钟，500m

如前所述，若你经常使用 MRT，Mayfair Modern 的位置更占优势。

虽然距离并不算远，但需要注意的是，前往 ‘King Albert Pk’ 巴士站与 MRT 需跨越天桥——后者同时配有扶梯与电梯。 

此外，King Albert Park MRT 并非非常中心，去往市区需要几站，甚至要换线。话虽如此，若你在 CBD 上班，Downtown line 延伸至 Bukit Timah 对许多人而言无疑大幅节省了通勤时间。

私家交通便捷度：非常好

高速/主干道	距离公寓（及预估非高峰车程）
Dunearn Road	250m，车程 1 分钟
Upper Bukit Timah/Clementi Road	1km，车程 3 分钟
Farrer/Adam Road	4.3km，车程 6 分钟
PIE	2.3km，车程 4 分钟
BKE	3.6km，车程 5 分钟
AYE	5.3km，车程 6 分钟
KJE	8.6km，车程 8 分钟
ECP	11.1km，车程 12 分钟
CTE	11.2km，车程 10 分钟
SLE	12.3km，车程 10 分钟
KPE	13km，车程 12 分钟

周边“自成一隅”的配套极其丰富，私家交通自然能拿到高分。但 Bukit Timah 一带常见的塞车怎么办？

如果你常来 Bukit Timah，就会知道这里的道路在午后（非高峰）也可能拥堵，主要因为周边学校众多所致。 

清晨时段也会非常拥挤，通勤与送学人流叠加——若可以，最好避免在这段时间驾车出行。

杂货超市

超市名称	距离公寓（及预估非高峰车程）
Cold Storage – Sime Darby	750m，车程 2 分钟 或 步行 9 分钟
Cold Storage – Guthrie House	2.6km，车程 5 分钟
FairPrice Finest – Bukit Timah Plaza	1.3km，车程 4 分钟 或 800m，步行 11 分钟

与多数“市中心”大型项目在杂货选择上的多样性不同，边缘地带的项目在这方面差异较大。这里的选择相对一般——但坦白说，这并非许多人真正在意的点。 

另外，项目附近以 Cold Storage 为主（而非 FairPrice），也从侧面反映了此地段的“高端”定位。

购物中心

购物中心名称	距离公寓（及预估非高峰车程）
Sime Darby Center	750m，车程 2 分钟 或 步行 9 分钟
KAP Shopping Mall	950m，车程 2 分钟 或 600m，步行 8 分钟
Bukit Timah Plaza	1.2km，车程 4 分钟
Bukit Timah Shopping Centre	2.1km，车程 6 分钟
Beauty World Centre	2.2km，车程 7 分钟
The Grandstand	2.7km，车程 6 分钟

常读我们文章的读者会知道，在 3km 半径内拥有如此多商场，其实并不常见。 

当然，这些并非顶尖旗舰型商场（若需要，你可能要去 Clementi、Farrer Road 或 Jurong 区域），但在餐饮、购物与娱乐方面的选择依然相当广泛。 

另外需要注意的是，午餐时段这里常有来自邻近 Ngee Ann Polytechnic 及周边学校的学生，会略显拥挤。

学校

学校名称	教育层级	距离公寓（预估非高峰车程）
ChildFirst @ King Albert Park	Preschool	550m，车程 2 分钟 或 500m，步行 6 分钟
Preschool By-The-Park	Preschool	1km，车程 2 分钟 或 步行 12 分钟
Kidzee Pre-school	Preschool	1.3km，车程 4 分钟 或 800m，步行 11 分钟
EtonHouse Pre-school Vanda	Preschool	2.2km，车程 4 分钟
Little Paddington Preschool	Preschool	2.4km，车程 5 分钟
Cambridge Primary	Primary	1.8km，车程 6 分钟
Bukit Timah Primary	Primary	2.7km，车程 8 分钟
Pei Hwa Presbyterian School	Primary	3.2km，车程 9 分钟
Methodist Girls’ School	Primary	3.4km，车程 7 分钟
Raffles Girls’ Primary	Primary	3.5km，车程 7 分钟
Pei Tong Primary	Primary	4.4km，车程 9 分钟
Nan Hua Primary	Primary	4.7km，车程 8 分钟
Henry Park Primary	Primary	4.8km，车程 10 分钟
Nanyang Primary	Primary	5km，车程 10 分钟
Qi Fa Primary	Primary	6.4km，车程 10 分钟
Nanyang Girls’ High	Secondary	2.8km，车程 6 分钟
Yusof Ishak Secondary	Secondary	4.3km，车程 9 分钟
Hwa Chong Institution	Secondary	4.5km，车程 10 分钟
New Town Secondary	Secondary	4.6km，车程 9 分钟
St. Margaret’s Secondary	Secondary	4.9km，车程 10 分钟
Ngee Ann Polytechnic	Tertiary	1.8km，车程 5 分钟
SUSS	Tertiary	2.4km，车程 5 分钟
SIM	Tertiary	2.6km，车程 5 分钟
National Junior College	Tertiary	3.9km，车程 9 分钟
University at Buffalo	Tertiary	4.1km，车程 9 分钟
UBS Business School	Tertiary	5.1km，车程 9 分钟
Hwa Chong Institution	Tertiary	5.1km，车程 10 分钟
Singapore Polytechnic	Tertiary	5.4km，车程 11 分钟
Eunoia Junior College	Tertiary	5.4km，车程 12 分钟
NUS Law Faculty	Tertiary	5.7km，车程 11 分钟
Anglo-Chinese Junior College	Tertiary	6.1km，车程 11 分钟
SIT	Tertiary	6.5km，车程 13 分钟
Catholic Junior College	Tertiary	7.7km，车程 13 分钟
NUS	Tertiary	8.7km，车程 17 分钟

这是 Bukit Timah 地区真正的加分项——尤其对大家庭而言。

周边学校众多，能显著缩短孩子上下学的通勤时间——把时间留给更有意义的事（例如：上学前多睡一会儿！）。

此外，这些名校/教会学校的吸引力，不仅能激发孩子的学习动力，也满足了重视教育质量的家长们的期待。

同时你会注意到，清单上的初级学院数量多于平均水平；而在 10 分钟车程外，还有更多中学可选。 

补充要点

•  丰富的自然资源

住在新加坡最负盛名的自然保护区步行几分钟的距离，对热爱自然的人而言是大大的福利。Green Corridor 与拟建的 Rifle Range Nature Park 在你入住时将进一步增强这种吸引力。  

出门前别忘了贴上防蚊贴！

• 休闲活动选择丰富

距离 The Grandstand、British Club、Swiss Club Singapore 与 Singapore Island Country Club 仅数分钟车程，Mayfair Modern 的住户既可选择更亲民的室内五人制足球、彩弹等活动，也能尽情投入高端一些的高尔夫、板球等爱好。    

• 多元餐饮选择

Bukit Timah 以众多美食小天地闻名，从地道小贩美食，到高档餐厅，再到温馨咖啡馆应有尽有。其中让人印象深刻的，当属 Beauty World 一带的“美食天堂”。  

Mayfair Modern 开发与总平面评析

Mayfair Modern 配套设施

烧烤区	地下停车场	停车场
有盖停车场	落客点	健身角
多功能室	健身房	慢跑道
电梯大堂	主入口	泳池甲板
游乐场

鉴于 Mayfair Modern 的用地有限（92,346 平方英尺），这里并没有网球场。

虽然似乎没有两个独立的车行出入口（服务门除外），但值得注意的是，本项目的车道位于地下——这是很好的做法，既能降低道路噪音，也能最大化地面空间。 

与 Mayfair Gardens 不同，这里仅有两栋楼，最高 8 层。虽然不算很高，但要考虑到 Bukit Timah 多为低层区域，最高楼层仍能获得相当开阔的绿意景观。

Best Stacks

从图中可见，朝向 NE 的单位将拥有无遮挡景观，因为周边有地住宅为 2 层分区半独立屋。

来看户型配比： 

Mayfair Gardens 户型配比

户型	单位数量	单位面积 (sqft)
1 卧室	60 (35%)	506 – 635 sqft
2 卧室	34 (20%)	624 – 850 sqft
2 卧室 + 书房	32 (19%)	797 – 969 sqft
3 卧室	14 (8%)	958 – 1,141 sqft
3 卧室 Premium	15 (9%)	1,033 – 1,206 sqft
4 卧室	16 (9%)	1,281 – 1,518 sqft

可以看到，开发商 Oxley 面向的客群相当多元。 

稍显意外的是，项目更强调 1 卧（总占比 35%）与 2 卧（总占比 39%）这类小户型——尤其考虑到Fourth Avenue Residences 已有 70% 为 1 与 2 卧。 

事实上，周边不少项目（例如 RoyalGreen）甚至直接取消了 1 卧配置。

可供选择的大户型如此之少，也就不难看出 Oxley 在此项目上锁定的主要客群。

Prices for Mayfair Modern

价格构成（首套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom + Study	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom
Price	$1,048,432	$1,278,576	$1,656,963	$2,083,650	$2,204,928	$2,713,200
25% Down Payment	$262,108	$319,644	$414,241	$520,913	$551,232	$678,300
额外费用
买方印花税	$26,537	$35,743	$50,879	$67,946	$72,797	$93,128
法律费用	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300	$300
盖章费	$500	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$1,078,269	$1,317,619	$1,711,142	$2,154,896	$2,281,025	$2,809,628
初始投入金额	$291,945	$358,687	$468,419	$592,159	$627,329	$774,728
投资回报
预期租金	$2,277	$2,808	$3,587	$4,311	$4,698	$5,814
租金回报率	2.53%	2.56%	2.52%	2.40%	2.47%	2.48%

价格（第二套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom + Study	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom
不含 ABSD 的成本	$1,078,269	$1,317,619	$1,711,142	$2,154,896	$2,281,025	$2,809,628
加：ABSD (12%)	$125,812	$153,429	$198,836	$250,038	$264,591	$325,584
含 ABSD 总价	$1,204,081	$1,471,048	$1,909,977	$2,404,934	$2,545,616	$3,135,212
初始投入金额	$417,757	$512,116	$667,255	$842,197	$891,920	$1,100,312
投资回报
预期租金	$2,277	$2,808	$3,587	$4,311	$4,698	$5,814
租金回报率	2.27%	2.29%	2.25%	2.15%	2.21%	2.23%

价格分析

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
Mayfair Modern	99年	2024	$1,958
1 King Albert Park	Freehold	1997	$1,477
The Sterling	Freehold	2000	$1,327
Jardin	Freehold	2012	$1,569
KAP Residences	Freehold	2016	$1,744
Maplewoods	Freehold	1997	$1,552

如果你注意到 Mayfair Gardens 的地契实际上始于 1983 年，先别担心——Oxley 在其集体出售时已为地契续期支付了约 $52 million。

正如前文所述，从每平方英尺价格看，Mayfair Modern 明显位于较高端——尤其考虑到其 99 年地契的身份。或许其能支撑起这个价格（除了新鲜感之外）最大的原因，便是其独特的英伦风格外观。 

不过，尽管 Mayfair Gardens 的去化表现不错，Mayfair Modern 的销售却明显落后。

实话说，Mayfair Modern 所处的价位并不轻松。它是周边少有的有期地契公寓之一，而不像 Kopar at Newton 那样，周边有大量更高端项目来形成价格对比落差。

我们的看法

如果你是其英伦上流现代建筑风格的拥趸，考虑到周边缺乏可比对象，要给 Mayfair Modern 贴上一个“价值标签”并不容易。

但撇开独特外观不谈，你会发现 Mayfair Modern 周边竞争者众多——Fourth Avenue Residences、Daintree Residences、Forett at Bukit Timah 等等——更别说周边一众更早期的项目，它们多为永久地契，且单位面积更大。

若是精巧的 2 卧（乃至 1 卧），它确实有可圈可点之处。但要是更大的户型，我会更犹豫，难以把它推荐给寻求自住的大型家庭，毕竟周边替代选项太多。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。