Hi Stacked Homes，我是 Lim 太太。我关注 Stacked 多年了，你们对楼盘项目的资讯非常详尽，谢谢你们。我想就 Parkway Parade 旁的一处公寓征求你们的意见。该项目楼龄已 25 年，为 99 年租赁公寓。我喜欢其地段，因为很方便而且通风。不过我担心租约递减的影响。你们是否遇过接近或超过 50 年楼龄的公寓；是否有人一直住到租约期满？我在想，买那里的单位自住是否可以？请给我坦率的意见，谢谢。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
您好，Lim 女士，非常感谢来信。
先回答您问题的一部分：是的，新加坡确实有少数非有地私宅为 99 年租赁权且楼龄超过 50 年，虽然并不常见。在 Marine Parade 一带的例子有 Mandarin Gardens 与 Laguna Park，我们会在下文探讨。
不过，我们尚未遇到有人一直居住至项目租约完全用尽的个案。
要回答您问题的下一部分，我们需要更深入一些。
您提到 Parkway Parade 旁的公寓，我们推测您指的是 Cote D’Azur。为判断是否适合买入，我们从以下几个方面着手：
- 按楼龄分组，观察 99 年租赁公寓的价格表现
- 更具体地审视相关的老项目，看看它们实际表现如何
- Cote D’Azur 的详细个案研究
- 将 Cote D’Azur 与附近项目对比，把结果放在合适的背景中解读
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
先按不同楼龄，看看各类 99 年租赁公寓的价格表现：
| 租约起始年份 | 租约起始于 2015 年及之后 | 租约起始于 2005 至 2014 年 | 租约起始于 1995 至 2004 年 | 租约起始于 1985 至 1994 年 | 租约起始于 1975 至 1984 年 | 租约起始于 1974 年及之前 |
| 当前房龄 | 房龄 10 年及以下 | 房龄 11 至 20 年 | 房龄 21 – 30 年 | 房龄 31 至 40 年 | 房龄 41 – 50 年 | 房龄 51 年以上 |
| 年份 | 租约起始于 2015 年及之后 | 租约起始于 2005 至 2014 年 | 租约起始于 1995 至 2004 年 | 租约起始于 1985 至 1994 年 | 租约起始于 1975 至 1984 年 | 租约起始于 1974 年及之前 |
| 2015 | $1,252 | $966 | $957 | $827 | $889 | |
| 2016 | $1,396 | $960 | $920 | $758 | $785 | |
| 2017 | $1,649 | $1,330 | $959 | $917 | $803 | $856 |
| 2018 | $1,636 | $1,304 | $989 | $970 | $953 | $1,008 |
| 2019 | $1,538 | $1,330 | $988 | $1,011 | $964 | $1,030 |
| 2020 | $1,540 | $1,262 | $967 | $963 | $928 | $890 |
| 2021 | $1,627 | $1,287 | $1,034 | $1,044 | $989 | $1,006 |
| 2022 | $1,761 | $1,393 | $1,146 | $1,148 | $1,083 | $1,148 |
| 2023 | $1,834 | $1,503 | $1,274 | $1,246 | $1,205 | $1,205 |
| 2024 | $1,950 | $1,560 | $1,338 | $1,314 | $1,180 | $1,219 |
| 2025 (Up to Q3) | $2,011 | $1,619 | $1,395 | $1,337 | $1,159 | $1,210 |
| Annualised | 2.51% (2017 to 2025) | 2.60% | 3.75% | 3.40% | 3.44% | 3.13% |
注：较新的公寓（楼龄 20 年以内）增长率较低，原因在于新盘定价通常高于转售盘。因此，新公寓以更高的平均每平方英尺价格（$PSF）入市，导致表面百分比增长率较低。这并不意味着它们是“表现更差”。
从上表可见，随着公寓楼龄增加，价格增长确实会放缓。尽管平均 $PSF 仍可能上升，但其上升速度倾向于减慢。
我们也能看到，附近新盘的推出并不会如大众所想，自动把周边老项目的价格一并抬升。可能出现的情况是，新盘较高的 $PSF 提高了片区价格预期，从而对周边老盘产生带动效应。但这建立在老盘转售需求依然坚挺的前提之上。
同样，数据也显示，项目持续变老时价格增长会趋缓。也就是说，老公寓的平均 $PSF 即使在 20 或 30 年后仍能上升，但其升值速度开始放慢。
接下来看看这是否适用于 Cote D’Azur 所在的第 15 区
| 年份 | 租约起始于 2015 年及之后 | 租约起始于 2005 至 2014 年 | 租约起始于 1995 至 2004 年 | 租约起始于 1985 至 1994 年 | 租约起始于 1975 至 1984 年 |
| 2015 | $1,687 | $1,152 | $1,223 | $859 | |
| 2016 | $1,539 | $1,105 | $1,138 | $797 | |
| 2017 | $1,576 | $1,090 | $1,200 | $836 | |
| 2018 | $1,665 | $1,170 | $1,259 | $950 | |
| 2019 | $1,656 | $1,601 | $1,159 | $1,365 | $958 |
| 2020 | $1,950 | $1,630 | $1,172 | $1,307 | $932 |
| 2021 | $2,046 | $1,709 | $1,294 | $1,371 | $1,031 |
| 2022 | $2,112 | $1,895 | $1,422 | $1,491 | $1,125 |
| 2023 | $2,218 | $1,888 | $1,540 | $1,593 | $1,166 |
| 2024 | $2,254 | $1,964 | $1,624 | $1,642 | $1,169 |
| 2025 (Up to Q3) | $2,413 | $1,903 | $1,694 | $1,716 | $1,160 |
| Annualised | 6.48% (2019 to 2025) | 1.21% | 3.94% | 3.44% | 3.05% |
在这里，第 15 区的表现与我们的预期略有不同。楼龄 10 年及以下的项目在 2019 至 2025 年间录得 6.48 per cent 的最高年化增长。
这并不寻常，因为新项目入市价通常更高，往往会带来相对较低的百分比涨幅。
但进一步观察 2019 至 2024 年，我们注意到这一年龄组几乎所有转售交易都来自位于 Siglap Road 一侧、拥有 841 户的 Seaside Residences。因此，这一个项目大幅拉高了平均值。
随后在 2025 年，LIV @ MB（位于 Mountbatten Road 一侧、2022 年推出、298 户）的少量转售交易（即在公寓正式竣工前转手）进一步推高了本区 10 年及以下项目的整体平均 $PSF。
撇开这个离群值，楼龄更长的项目呈现更可预期的模式——平均 $PSF 随时间持续上升，但上升的速度在几十年间逐步放缓。
既然我们已大致了解 D15 老公寓的升值轨迹，让我们来审视 41 至 50 年房龄组。
这里仅统计转售与转手（subsale）交易。我们从 1995 年开始统计，因为更早的数据不可得。
一个观察是，这些老公寓的价格走势相对更为波动。与整体租赁市场相比，这类老项目在市场回调时的跌幅更深，复苏也更不均衡。可见于 1990 年代末与 2000 年代初，其价格下跌更深且更持久，弱于更广泛的市场表现。
但在强劲上行周期中，尤其是 2006 至 2007 年，以及 2018 至 2022 年四个项目都录得明显反弹，有些年份甚至超越全岛租赁盘平均。我们访谈的经纪指出，维护保养与设施状况*对老公寓的宜居性与价格影响更大。这会使它们之间的表现差异更为明显；而在较新项目中，这些因素更趋标准化，因此差异不如老盘显著。
总体结论是，D15 的 40+ 年楼龄公寓仍可升值，但速度更慢。您也应预期其价格波动更大，且与同龄其他项目之间可能出现更明显的分化。
*例如，壁球场如今使用率不高；有些买家也不喜欢只有不规则泳池形状的公寓。购前应将这些定性因素一并纳入考量。
接着，我们检视了 Cote D’Azur 自推出至 2025 年 Q3 的表现
| 年份 | Cote D’Azur | D15 的 99 年租赁项目 | 全岛 99 年租赁项目 |
| 2002 | $600 | $568 | $483 |
| 2003 | $613 | $469 | $479 |
| 2004 | $608 | $484 | $514 |
| 2005 | $621 | $491 | $542 |
| 2006 | $648 | $563 | $646 |
| 2007 | $885 | $793 | $885 |
| 2008 | $942 | $879 | $765 |
| 2009 | $920 | $888 | $788 |
| 2010 | $1,069 | $1,090 | $977 |
| 2011 | $1,206 | $1,166 | $985 |
| 2012 | $1,245 | $1,115 | $1,040 |
| 2013 | $1,267 | $1,167 | $1,164 |
| 2014 | $1,272 | $1,180 | $1,196 |
| 2015 | $1,292 | $1,128 | $1,104 |
| 2016 | $1,221 | $1,051 | $1,166 |
| 2017 | $1,235 | $1,469 | $1,230 |
| 2018 | $1,253 | $1,422 | $1,359 |
| 2019 | $1,207 | $1,332 | $1,474 |
| 2020 | $1,385 | $1,331 | $1,453 |
| 2021 | $1,445 | $1,399 | $1,517 |
| 2022 | $1,595 | $1,899 | $1,595 |
| 2023 | $1,761 | $2,329 | $1,783 |
| 2024 | $1,838 | $2,393 | $1,854 |
| 2025 (Up to Q3) | $1,876 | $2,039 | $2,114 |
| Annualised | 5.08% | 5.71% | 6.62% |
其 5.08 per cent 的年化增幅落后于更广泛的租赁市场与第 15 区——正如我们所述，这对于老项目并不意外。不过，横跨如此长时间段的结果略显抽象，我们也希望以更贴近当下的方式评估它的表现。
以下仅比较 Cote D’Azur 最近 10 年的表现：
| 年份 | Cote D’Azur | D15 的 99 年租赁项目 | 全岛 99 年租赁项目 |
| 2015 | $1,292 | $1,127 | $1,051 |
| 2016 | $1,221 | $1,051 | $1,140 |
| 2017 | $1,235 | $1,062 | $1,123 |
| 2018 | $1,253 | $1,177 | $1,164 |
| 2019 | $1,207 | $1,168 | $1,189 |
| 2020 | $1,385 | $1,184 | $1,159 |
| 2021 | $1,445 | $1,381 | $1,227 |
| 2022 | $1,595 | $1,469 | $1,370 |
| 2023 | $1,761 | $1,534 | $1,516 |
| 2024 | $1,838 | $1,646 | $1,616 |
| 2025 (Up to Q3) | $1,876 | $1,675 | $1,679 |
| Annualised | 3.80% | 4.05% | 4.79% |
这已相当不错——尽管楼龄不小，Cote D’Azur 的价格表现仍接近我们比较的两个更广泛市场，差距仅约在 1 个百分点左右，甚至更小。
进一步把范围缩小，比较 Cote D’Azur 与其周边公寓（附近项目相当多）：
以下为邻近公寓，包含永久产权与租赁产权的组合：
| 项目 | KING’S MANSION | AMBER POINT | Cote D’Azur | THE ESTA | THE SEA VIEW | ONE AMBER | AMBER RESIDENCES | SILVERSEA | THE SHORE RESIDENCES | AMBER SKYE | AMBER 45 | NYON | AMBER PARK | COASTLINE RESIDENCES |
| 产权年限 | 永久产权 | 永久产权 | 99-year | 永久产权 | 永久产权 | 永久产权 | 永久产权 | 99-year | 103-year | 永久产权 | 永久产权 | 永久产权 | 永久产权 | 永久产权 |
| 落成年份 | 1982 | 1991 | 2004 | 2008 | 2008 | 2010 | 2011 | 2014 | 2014 | 2017 | 2020 | 2022 | 2023 | 2023 |
| 单位数量 | 196 | 100 | 612 | 400 | 546 | 562 | 114 | 383 | 408 | 109 | 139 | 92 | 592 | 144 |
同样为贴近当下，我们仅比较 2015 年至 2025 年 Q3 的表现，不回溯整个历史周期：
| 年份 | KING’S MANSION | AMBER POINT | Cote D’Azur | THE ESTA | THE SEA VIEW | ONE AMBER | AMBER RESIDENCES | SILVERSEA | THE SHORE RESIDENCES | AMBER SKYE | AMBER 45 | NYON | AMBER PARK | COASTLINE RESIDENCES |
| 2015 | $1,153 | $1,257 | $1,292 | $1,475 | $1,655 | $1,394 | $1,380 | $1,687 | $1,531 | |||||
| 2016 | $1,118 | $1,158 | $1,221 | $1,416 | $1,589 | $1,357 | $1,223 | $1,539 | $1,514 | |||||
| 2017 | $1,153 | $1,304 | $1,235 | $1,483 | $1,607 | $1,438 | $1,481 | $1,575 | $1,504 | $2,071 | ||||
| 2018 | $1,253 | $1,704 | $1,766 | $1,797 | $1,695 | $1,665 | $1,589 | $2,183 | ||||||
| 2019 | $1,657 | $1,207 | $1,808 | $1,743 | $1,658 | $1,558 | $1,626 | $1,541 | $2,024 | |||||
| 2020 | $1,372 | $1,385 | $1,745 | $1,803 | $1,636 | $1,583 | $1,642 | $1,580 | $1,671 | |||||
| 2021 | $1,554 | $1,606 | $1,445 | $1,814 | $1,979 | $1,761 | $1,689 | $1,724 | $1,682 | $1,803 | $2,533 | |||
| 2022 | $1,713 | $1,696 | $1,595 | $2,012 | $2,195 | $1,929 | $1,757 | $1,935 | $1,750 | $2,061 | $2,461 | $2,720 | ||
| 2023 | $1,877 | $2,144 | $1,761 | $2,156 | $2,316 | $2,169 | $2,042 | $1,915 | $1,923 | $1,933 | $2,674 | $2,441 | $2,832 | $2,745 |
| 2024 | $1,926 | $2,036 | $1,838 | $2,247 | $2,516 | $2,196 | $2,204 | $2,099 | $2,057 | $2,235 | $2,665 | $2,422 | $2,852 | $2,834 |
| 2025 (Up to Q3) | $1,917 | $2,260 | $1,876 | $2,402 | $2,702 | $2,281 | $2,048 | $2,076 | $2,071 | $2,197 | $2,620 | $2,446 | $2,911 | $2,872 |
| Annualised | 5.21% | 6.04% | 3.80% | 4.99% | 5.02% | 5.05% | 4.03% | 2.09% | 3.07% | 0.74% (2017 to 2025) | 0.84% (2021 to 2025) | 0.11% (2023 to 2025) | 2.28% (2022 to 2025) | 2.29% (2023 to 2025) |
Cote D’Azur 周边大多为永久产权项目。但在该片区的 99 年租赁公寓当中，过去十年 Cote D’Azur 的年化增长最强。
现在把具体户型与价格拉出来，对比 Cote D’Azur 与周边公寓：
一居室平均价格
| 年份 | AMBER PARK | AMBER SKYE | COASTLINE RESIDENCES | Cote D’Azur | NYON | ONE AMBER | THE SEA VIEW | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | $970,000 | $930,000 | $929,667 | |||||
| 2016 | $930,000 | $990,563 | $890,000 | |||||
| 2017 | $966,900 | $953,056 | $966,500 | $871,333 | ||||
| 2018 | $1,303,000 | $1,089,722 | $1,074,000 | $1,084,600 | $978,200 | |||
| 2019 | $1,055,000 | $1,040,000 | $953,333 | |||||
| 2020 | $1,160,000 | $964,222 | ||||||
| 2021 | $1,250,000 | $842,089 | $1,275,000 | $998,350 | ||||
| 2022 | $1,305,000 | $1,210,000 | $1,270,000 | $1,005,799 | ||||
| 2023 | $1,334,000 | $1,240,000 | $1,066,667 | |||||
| 2024 | $1,318,200 | $1,230,000 | $1,288,000 | $1,260,000 | $1,250,000 | $1,360,000 | $1,122,500 | |
| 2025 (Up to Q3) | $1,300,000 | $1,200,000 | $1,200,000 | $1,374,000 | $1,070,000 |
一居室平均面积（基于已成交）
| 年份 | AMBER PARK | AMBER SKYE | COASTLINE RESIDENCES | Cote D’Azur | NYON | ONE AMBER | THE SEA VIEW | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | 570 | 560 | 592 | |||||
| 2016 | 570 | 560 | 592 | |||||
| 2017 | 840 | 570 | 560 | 592 | ||||
| 2018 | 527 | 856 | 570 | 560 | 592 | |||
| 2019 | 933 | 570 | 628 | |||||
| 2020 | 840 | 592 | ||||||
| 2021 | 861 | 570 | 560 | 610 | ||||
| 2022 | 861 | 570 | 560 | 592 | ||||
| 2023 | 463 | 570 | 592 | |||||
| 2024 | 463 | 452 | 904 | 484 | 570 | 560 | 592 | |
| 2025 (Up to Q3) | 463 | 484 | 570 | 560 | 592 |
与邻居相比，Cote D’Azur 的一居室平均面积最大。其总价与周边永久产权项目相近，但单位面积明显更大。
同样值得留意的是，位于 Amber Road 的 408 户公寓 The Shore Residences，尽管是较新的 103 年租赁项目，其一居室平均价格仍低于 Cote D’Azur。
话虽如此，Cote D’Azur 的一居室达到 800 至 900+ 平方英尺，与当下三居室相若，因此部分买家或不把它视为“真正”的一居室。其优点在于比典型小户型更灵活，或更能满足家庭的空间与生活需求。
两居室平均价格
| 年份 | AMBER 45 | AMBER PARK | AMBER RESIDENCES | AMBER SKYE | COASTLINE RESIDENCES | Cote D’Azur | NYON | ONE AMBER | SILVERSEA | THE ESTA | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | $1,650,000 | $1,413,600 | $1,572,500 | $1,620,000 | $1,362,917 | ||||||
| 2016 | $1,680,000 | $1,442,857 | $1,424,000 | $1,400,000 | $1,516,667 | $1,386,000 | |||||
| 2017 | $1,766,929 | $2,318,131 | $1,394,099 | $1,495,000 | $1,403,750 | $1,665,000 | $1,396,333 | ||||
| 2018 | $1,944,444 | $2,415,855 | $1,374,167 | $1,687,296 | $1,589,375 | $1,798,000 | $1,554,000 | ||||
| 2019 | $2,154,000 | $2,450,714 | $1,386,667 | $1,732,000 | $1,969,000 | $1,420,978 | |||||
| 2020 | $2,038,000 | $2,200,000 | $1,513,600 | $1,800,000 | $1,648,127 | $1,892,500 | $1,456,288 | ||||
| 2021 | $1,580,000 | $2,064,250 | $2,204,300 | $1,580,429 | $1,776,000 | $1,737,500 | $2,006,198 | $1,555,813 | |||
| 2022 | $2,020,000 | $2,313,472 | $2,550,000 | $1,722,099 | $1,915,000 | $1,830,000 | $1,610,000 | ||||
| 2023 | $1,831,667 | $2,071,000 | $2,423,333 | $2,580,000 | $1,980,000 | $1,886,667 | $1,760,000 | $2,251,669 | $1,925,714 | $2,269,333 | $1,591,940 |
| 2024 | $1,751,250 | $2,040,401 | $2,520,000 | $2,377,600 | $2,195,000 | $2,027,000 | $1,852,667 | $2,182,250 | $2,076,074 | $2,250,000 | $1,791,111 |
| 2025 (Up to Q3) | $2,287,500 | $2,055,000 | $2,590,000 | $2,555,000 | $2,054,444 | $2,066,543 | $2,020,000 | $2,178,600 | $2,636,000 | $1,862,597 |
两居室平均面积（基于已成交）
| 年份 | AMBER 45 | AMBER PARK | AMBER RESIDENCES | AMBER SKYE | COASTLINE RESIDENCES | Cote D’Azur | NYON | ONE AMBER | SILVERSEA | THE ESTA | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | 1163 | 1115 | 980 | 1173 | 884 | ||||||
| 2016 | 1163 | 1120 | 958 | 980 | 1001 | 886 | |||||
| 2017 | 1188 | 1119 | 1124 | 958 | 977 | 1044 | 929 | ||||
| 2018 | 1206 | 1178 | 1122 | 958 | 973 | 1061 | 954 | ||||
| 2019 | 1249 | 1211 | 1120 | 1042 | 1066 | 930 | |||||
| 2020 | 1163 | 1216 | 1124 | 958 | 1040 | 1033 | 918 | ||||
| 2021 | 614 | 1195 | 1216 | 1128 | 958 | 1042 | 1073 | 901 | |||
| 2022 | 743 | 1228 | 1119 | 1128 | 958 | 1000 | 899 | ||||
| 2023 | 671 | 743 | 1163 | 1119 | 721 | 1109 | 721 | 958 | 1040 | 1044 | 883 |
| 2024 | 681 | 718 | 1163 | 1016 | 721 | 1179 | 786 | 958 | 1019 | 1071 | 897 |
| 2025 (Up to Q3) | 872 | 717 | 1192 | 1135 | 727 | 1133 | 818 | 958 | 1096 | 885 |
这里的结论一致：由于 Cote D’Azur 的两居室平均面积非常大，其总价几乎与周边永久产权两居室相当（但面积更大）。
若把与 Cote D’Azur 两居室同等面积的永久产权单位拿来直接对比，价格差距可超过 $500,000。
与片区内其他租赁公寓相比，位于 Marine Parade Road 的 383 户项目 Silversea 是较接近的对照。尽管其两居室平均总价与 Cote D’Azur 大致相近，但 Silversea 的平均单位面积仍较小。
三居室平均价格
| 年份 | AMBER 45 | AMBER PARK | AMBER POINT | AMBER RESIDENCES | AMBER SKYE | COASTLINE RESIDENCES | Cote D’Azur | KING’S MANSION | NYON | ONE AMBER | SILVERSEA | THE ESTA | THE SEA VIEW | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | $2,125,000 | $2,290,000 | $1,776,625 | $2,010,200 | $1,828,125 | $2,511,876 | $2,083,500 | $2,166,600 | $1,950,000 | |||||
| 2016 | $1,940,000 | $1,850,000 | $1,651,429 | $1,942,000 | $1,831,600 | $2,225,972 | $1,971,250 | $1,967,208 | $1,810,000 | |||||
| 2017 | $2,193,333 | $2,405,000 | $1,705,714 | $2,027,500 | $1,903,333 | $2,450,200 | $2,035,638 | $2,152,500 | $1,843,333 | |||||
| 2018 | $3,025,000 | $3,200,000 | $1,842,500 | $2,533,250 | $2,580,000 | $2,342,200 | $2,010,000 | $1,858,714 | ||||||
| 2019 | $2,800,000 | $1,657,000 | $2,516,667 | $2,490,000 | $2,465,333 | $2,459,296 | $1,780,000 | |||||||
| 2020 | $2,901,500 | $1,851,143 | $2,340,000 | $2,216,667 | $2,538,333 | $2,365,000 | $2,505,378 | $1,886,200 | ||||||
| 2021 | $2,950,000 | $2,680,000 | $2,650,000 | $3,570,350 | $1,948,182 | $2,650,000 | $2,388,185 | $2,588,333 | $2,543,889 | $2,712,857 | $1,960,000 | |||
| 2022 | $2,830,000 | $2,800,000 | $2,915,000 | $2,288,571 | $3,000,000 | $2,622,409 | $3,269,857 | $2,811,270 | $2,946,000 | $2,173,000 | ||||
| 2023 | $3,025,000 | $2,995,775 | $3,600,000 | $3,130,000 | $2,969,000 | $2,387,500 | $3,166,000 | $2,872,550 | $3,026,667 | $2,857,500 | $3,240,000 | $2,450,000 | ||
| 2024 | $3,350,000 | $2,915,000 | $3,440,000 | $3,680,000 | $3,150,000 | $3,092,667 | $2,643,111 | $3,259,167 | $2,868,000 | $3,034,955 | $3,482,154 | $3,109,500 | $3,410,500 | $2,629,333 |
| 2025 (Up to Q3) | $3,242,815 | $3,820,000 | $3,625,000 | $2,950,000 | $3,350,000 | $2,627,500 | $3,319,722 | $2,880,000 | $3,105,384 | $3,232,778 | $3,246,115 | $3,556,463 | $2,680,000 |
三居室平均面积（基于已成交）
| 年份 | AMBER 45 | AMBER PARK | AMBER POINT | AMBER RESIDENCES | AMBER SKYE | COASTLINE RESIDENCES | Cote D’Azur | KING’S MANSION | NYON | ONE AMBER | SILVERSEA | THE ESTA | THE SEA VIEW | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | 1690 | 1611 | 1328 | 1726 | 1347 | 1539 | 1391 | 1294 | 1507 | |||||
| 2016 | 1675 | 1518 | 1332 | 1726 | 1345 | 1507 | 1414 | 1281 | 1227 | |||||
| 2017 | 1683 | 1658 | 1301 | 1757 | 1354 | 1557 | 1377 | 1362 | 1191 | |||||
| 2018 | 1658 | 1335 | 1313 | 1346 | 1543 | 1339 | 1216 | 1227 | ||||||
| 2019 | 1690 | 1311 | 1607 | 1534 | 1342 | 1345 | 1141 | |||||||
| 2020 | 1658 | 1301 | 1706 | 1517 | 1563 | 1378 | 1332 | 1232 | ||||||
| 2021 | 1184 | 1668 | 1518 | 1833 | 1338 | 1706 | 1364 | 1539 | 1408 | 1355 | 1217 | |||
| 2022 | 1668 | 1518 | 1335 | 1333 | 1604 | 1366 | 1605 | 1405 | 1345 | 1262 | ||||
| 2023 | 1157 | 1028 | 1679 | 1518 | 1335 | 1328 | 1686 | 1339 | 1507 | 1330 | 1362 | 1201 | ||
| 2024 | 1184 | 1001 | 1690 | 1658 | 1335 | 1116 | 1332 | 1672 | 1216 | 1406 | 1588 | 1359 | 1345 | 1191 |
| 2025 (Up to Q3) | 1082 | 1690 | 1658 | 1528 | 1130 | 1357 | 1655 | 1216 | 1348 | 1546 | 1346 | 1289 | 1292 |
Cote D’Azur 的三居室平均价格是社区内最便宜的选项。唯一接近的是 The Shore Residences，但那主要是因为其三居室面积略小。
不过，大户型也有代价。巨大的面积与更高的总价会把多数当今买家挡在门外；若您未来转售，潜在买家池可能更窄（并且多半也能轻松负担新盘）。
四居室平均价格
| 年份 | AMBER 45 | AMBER PARK | AMBER RESIDENCES | AMBER SKYE | Cote D’Azur | KING’S MANSION | ONE AMBER | SILVERSEA | THE ESTA | THE SEA VIEW | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | $2,850,000 | $1,600,000 | $3,000,000 | $2,252,500 | $4,722,667 | $2,341,115 | $2,638,595 | $2,200,000 | |||
| 2016 | $4,070,000 | $2,092,220 | $3,000,000 | $2,547,500 | $4,326,667 | $2,188,333 | $2,513,333 | $4,700,000 | |||
| 2017 | $1,965,760 | $2,286,667 | $5,825,333 | $2,576,667 | $2,650,500 | $2,105,000 | |||||
| 2018 | $3,500,000 | $1,950,000 | $2,907,233 | $4,700,000 | $2,662,500 | $2,966,857 | $2,180,200 | ||||
| 2019 | $4,560,000 | $1,875,000 | $2,650,000 | $3,750,000 | $2,771,250 | $3,146,250 | $2,220,000 | ||||
| 2020 | $4,380,000 | $5,079,453 | $2,225,000 | $2,800,000 | $4,660,000 | $2,641,200 | $2,709,600 | ||||
| 2021 | $3,955,984 | $5,661,748 | $2,375,556 | $2,989,000 | $4,714,286 | $2,810,000 | $3,280,778 | $2,255,000 | |||
| 2022 | $3,920,000 | $6,780,000 | $4,250,000 | $2,430,000 | $4,250,000 | $3,396,000 | $5,380,000 | $3,205,000 | $3,281,850 | $2,475,000 | |
| 2023 | $3,569,000 | $4,200,000 | $2,810,200 | $3,476,667 | $5,034,000 | $3,327,500 | $3,623,000 | $2,715,000 | |||
| 2024 | $4,022,500 | $4,618,000 | $4,780,000 | $3,377,500 | $5,864,000 | $3,636,000 | $4,035,944 | $3,070,000 | |||
| 2025 (Up to Q3) | $3,970,694 | $9,305,000 | $3,073,333 | $4,760,000 | $3,638,888 | $5,015,000 | $3,618,888 | $4,359,333 |
四居室平均面积（基于已成交）
| 年份 | AMBER 45 | AMBER PARK | AMBER RESIDENCES | AMBER SKYE | Cote D’Azur | KING’S MANSION | ONE AMBER | SILVERSEA | THE ESTA | THE SEA VIEW | THE SHORE RESIDENCES |
| 2015 | 2217 | 1539 | 2734 | 1666 | 2465 | 1636 | 1610 | 1432 | |||
| 2016 | 4047 | 1905 | 2734 | 2054 | 2598 | 1593 | 1604 | 2906 | |||
| 2017 | 1539 | 1687 | 3200 | 1841 | 1658 | 1378 | |||||
| 2018 | 2217 | 1539 | 1680 | 2530 | 1561 | 1745 | 1378 | ||||
| 2019 | 3665 | 1550 | 1658 | 2508 | 1569 | 1916 | 1378 | ||||
| 2020 | 4080 | 3315 | 1632 | 1672 | 2492 | 1567 | 1570 | ||||
| 2021 | 2505 | 3572 | 1586 | 1675 | 2554 | 1622 | 1724 | 1405 | |||
| 2022 | 1593 | 5845 | 2659 | 1539 | 2734 | 1946 | 2753 | 1572 | 1518 | 1378 | |
| 2023 | 1346 | 2217 | 1539 | 1672 | 2530 | 1561 | 1595 | 1405 | |||
| 2024 | 1470 | 1625 | 2734 | 1637 | 2928 | 1593 | 1583 | 1378 | |||
| 2025 (Up to Q3) | 1372 | 6717 | 1586 | 2734 | 1658 | 2498 | 1561 | 1604 |
Cote D’Azur 的四居室平均价格同样最低，但需注意周边公寓的四居室普遍稍大。The Shore Residences 的平均价格与 Cote D’Azur 最接近。
该怎么做？
数据表明，即使楼龄较高，老项目的平均价格仍可随大市上涨；只是随着楼龄增加，涨幅速度会放慢。这点在第 15 区的老项目同样成立。
另外，尽管 Cote D’Azur 楼龄为二十四年，通常尚不被视为“非常老”的物业，但您对长期持有下的租约递减有所顾虑，是可以理解的。
在第 15 区这一带，永久产权与 99 年租赁项目之间的价差尤其明显，特别是在大面积的三居与四居产品上。这对租赁项目反而有利：被永久产权价格挡在门外的买家，往往会转向 99 年项目；也有一些买家单纯更重视空间。
无论是哪种客群，都有助于维持本社区老 99 年租赁公寓的购买需求。
归根结底，是否合适取决于优先顺序。若您在寻找一套宽敞、且大概率能守住价值的自住房，Cote D’Azur 是合理之选。但若首要目标是放大利润与上行空间，Cote D’Azur 可能在“投资尺度”上有点过大——例如，一个因面积超过 1,100 平方英尺而总价跨过 $2 million 的两居室，从投资角度更难自圆其说。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments