为什么附近有新盘推出，反而可能是出售你房子的最佳时机——以及还要留意的另外 2 个信号

出售你的二手公寓，何时才是最佳时机？

 难在把握市场时机，因为从来不存在唯一的“正确”选择。多数情况下，你得连续做出一连串决定：买什么、如何分配预算，当然还有何时将你的房子挂牌出售。

在整个过程中，选对上市时点往往是最让人焦虑的一环。买房是大事，但卖房更牵动情感，更容易影响判断。

比如，有些屋主对多年居住的家有深厚感情；也有人执着于邻居创下的成交纪录价。

也许令卖方最头疼的，是自 Covid-19 疫情结束以来私宅价格的大幅上涨。对不少现有屋主而言，此时的换房成本可能高得难以承受，尤其当你对自家能否卖个好价没有十足把握时。

那么，卖方该如何更好地理解市场中的这些细微变化，抓住对出售房产更有利的时机与条件？

Situation 1: 当附近有大型新盘推出时

作者按：这里所说的“大型新盘”并非指精品小型私宅项目。在我们看来，户数较少、占地较小的精品项目，未必能带来与常规规模新盘相同的市场影响。

这听起来或许有些违背直觉，但一旦某片区有新盘入市，往往会搅动当地住房市场的竞争。通常，新项目的定价会高于周边二手项目。买家将新盘的单价与附近的替代选择对比时，你的二手单位就可能显得更具性价比。

我们近期在一篇关于Hougang Central 未来综合发展项目的文章中也提到过这一点。正如 Hailey 文中所说，被未来新盘价格“挤出”的买家，可能会转而关注更可负担的周边项目。

以即将登场的 Hougang Central 综合发展为例，附近如 Riverfront Residences 与 The Florence Residences 等公寓，由于转售价低于这类新综合项目，可能因此更具吸引力。

因此，当新项目为社区树立新的价格标杆，并进而影响市场对周边转售价值的认知时，区域内的卖方往往能从中受益。

我们的 Stacked Pro 作者 Joey，研究了数个在 2021 与 2022 年取得 Temporary Occupation Permit (TOP) 或落成的大型项目，对周边市场所产生的影响。

通过追踪 2015 至 2025 年间新项目与周边转售项目的平均 $PSF，我们得以观察新盘开售前、施工期间，以及完工后数年的整体价格走向。

Daintree Residences - TOP 2022

年份	DAINTREE RESIDENCE	HIGH OAK CONDOMINIUM	HIGHGATE	NOTTINGHILL SUITES	SIGNATURE PARK	TERRENE AT BUKIT TIMAH	THE BEVERLY
2015		$849	$928	$1,346	$1,010	$1,381	$1,179
2016		$829	$960	$1,477	$1,053	$1,350	$997
2017		$857	$959	$1,538	$1,080	$1,256	$1,116
2018	$1,702	$914	$1,132	$1,579	$1,195	$1,265	$1,202
2019	$1,652	$982	$1,207	$1,610	$1,276	$1,397	$1,180
2020	$1,687	$1,029	$1,164	$1,485	$1,324	$1,498	$1,110
2021	$1,699	$1,071	$1,313	$1,444	$1,388	$1,613	$1,114
2022	$1,881	$1,165	$1,403	$1,646	$1,570	$1,721	$1,075
2023	$2,035	$1,276	$1,423	$1,665	$1,575	$1,822	$1,010
2024	$2,076	$1,371	$1,526	$1,601	$1,670	$1,829	$1,201
2025	$2,040	$1,397	$1,559	$1,856	$1,722	$1,966	$1,789
% increase from 2015 to 2018*		7.65%	21.95%	17.34%	18.27%	-8.35%	2.02%
% increase from 2018 to 2022**	10.50%	27.53%	23.96%	4.20%	31.35%	36.03%	-10.59%
% increase from 2022 to 2025***	8.48%	19.89%	11.12%	12.77%	9.73%	14.19%	66.37%

Jadescape - TOP 2022

年份	JADESCAPE	BOONVIEW	MARYMOUNT VIEW	SEASONS VIEW	TRESALVEO
2015				$952	$1,205
2016		$1,170	$1,012	$977	$1,368
2017		$1,145	$1,142	$989	$1,445
2018	$1,669		$1,325	$1,097
2019	$1,693	$1,304	$1,329	$1,081	$1,510
2020	$1,740	$1,355	$1,314	$1,080	$1,454
2021	$1,778	$1,468	$1,445	$1,138	$1,520
2022	$1,915	$1,636	$1,481	$1,173	$1,701
2023	$2,130	$1,610	$1,522	$1,301	$1,802
2024	$2,172	$1,648	$1,707	$1,434	$1,912
2025	$2,286	$1,721	$1,668	$1,394	$2,038
% increase from 2015 to 2018/2019*	-	11.41%	-	15.19%	25.31%
% increase from 2018/2019 to 2022**	14.71%	25.51%	11.77%	6.92%	12.65%
% increase from 2022 to 2025***	19.40%	5.20%	12.63%	18.87%	19.78%

Stirling Residences - TOP 2022

年份	STIRLING RESIDENCES	ALEXIS	COMMONWEALTH TOWERS	QUEENS	QUEENS PEAK	THE ANCHORAGE
2015		$1,706		$1,256		$1,224
2016		$1,574		$1,246		$1,186
2017		$1,620		$1,172	$1,858	$1,223
2018	$1,760	$1,632	$1,917	$1,227		$1,407
2019	$1,838	$1,532	$1,852	$1,269		$1,509
2020	$1,970	$1,441	$1,836	$1,240	$1,878	$1,462
2021	$2,042	$1,493	$1,895	$1,334	$1,866	$1,471
2022	$2,156	$1,621	$1,970	$1,432	$2,004	$1,685
2023	$2,284	$1,681	$2,091	$1,563	$2,126	$1,767
2024	$2,322	$1,779	$2,200	$1,703	$2,198	$1,889
2025	$2,381	$1,752	$2,225	$1,818	$2,217	$2,010
% increase from 2015 to 2018*		-4.36%	-	-2.35%	-	14.90%
% increase from 2018 to 2022**	22.50%	-0.68%	2.79%	16.72%	-	19.79%
% increase from 2022 to 2025***	10.42%	8.09%	12.94%	26.95%	10.62%	19.25%

The Tapestry - TOP 2021

年份	THE TAPESTRY	ARC AT TAMPINES	Q BAY RESIDENCES	THE ALPS RESIDENCES	THE SANTORINI	THE TROPICA	WATERVIEW
2015		$743				$803	$978
2016			$1,142			$782	$945
2017		$856	$1,130		$1,041	$796	$965
2018	$1,384	$921	$1,118		$1,212	$853	$999
2019	$1,336	$934	$1,110	$1,239	$1,135	$867	$1,037
2020	$1,376	$907	$1,100	$1,243	$1,151	$863	$1,017
2021	$1,490	$947	$1,151	$1,273	$1,171	$911	$1,042
2022	$1,578	$1,097	$1,239	$1,344	$1,253	$1,024	$1,130
2023	$1,646	$1,227	$1,366	$1,414	$1,373	$1,137	$1,271
2024	$1,680	$1,338	$1,424	$1,488	$1,397	$1,246	$1,431
2025	$1,702	$1,380	$1,490	$1,520	$1,466	$1,315	$1,480
% increase from 2015 to 2018*	-	24.00%	-	-	-	6.13%	2.16%
% increase from 2018/2019 to 2021**	7.64%	2.82%	2.94%	2.77%	-3.42%	6.89%	4.32%
% increase from 2021 to 2025***	14.24%	45.70%	29.46%	19.45%	25.26%	44.25%	42.02%

从我们汇总的数据来看，Daintree Residences（第 21 区的 99 年地契公寓）是这一趋势最为明显的例证。

自 2018 年开售至 2022 年 TOP，周边项目如 High Oak Condominium、Highgate、Signature Park 与 Terrene at Bukit Timah 的转售均价分别上涨了 27.5%、24%、31.4% 与 36%。

同样地，就第 3 区的 99 年地契项目 Stirling Residences 而言，我们看到 Queens 与 The Anchorage 在其开售至 TOP 期间，转售均价分别上涨了 16.7% 与 19.8%。

这个例子之所以值得注意，是因为在 Stirling Residences 入市之前，Queens 与 The Anchorage 的转售表现并不突出。2015 至 2018 年间，Queens 的转售价其实略有下滑；而 The Anchorage 的涨幅也较为温和，仅 14.9%。

这表明，Stirling Residences 建造期间更强的转售涨幅，很可能源自项目开售后，女皇镇（Queenstown）买方兴趣被重新激发。

另一个例子是第 18 区、861 个单位的 The Tapestry，其价格表现同样耐人寻味——显示价格带动效应并非总是立竿见影。

迄今为止，我们观察到多数邻近项目在新盘施工期间录得温和涨幅。但在淡滨尼（Tampines）一带，Arc at Tampines、The Tropica 与 Waterview 等项目却是在 The Tapestry 于 2021 年完工之后，分别录得 45.7%、44.3% 与 42% 的涨幅。

对卖方而言，难点在于把握这一趋势的时机并无定式。

你的二手单位价格，可能会在附近新盘施工期或落成后上升。因此，尽管新项目通常会抬高片区的价格标杆，但要精确把握最佳出售窗口并不容易。

很多时候，与一位深耕该片区、熟悉周边挂牌与成交节奏的经纪合作，更能把握价格变化的节奏。

Situation 2: 当房龄在买方决策中成为更重要的考量。

一些卖方常见的误区，是以为对自家二手单位的买需会全年都稳定。然而，我们在多篇文章中已指出，房价往往受活跃买家池的规模与购买力所左右。

当买家数量开始减少，价格涨势也会随之放缓并趋于平台期。我们在多个读者个案与问答中都遇过类似情形。在这篇分析里，一对夫妇在考虑继续留在他们较旧的 Holland Close 公寓，还是换购共管公寓，其中一个顾虑正是买家画像的变化。

尽管该组屋地段仍具优势，Hailey 指出，买家会越来越多地将它与周边更新的选择作比较。时间一长，愿意为老旧物业支付溢价的买家可能会越来越少。

文中数据显示，2015 至 2025 年间，较旧的 Holland Close 楼栋（1973/74 年落成）与较新楼栋（1997/98 年落成）之间的价格差距，从约 $104,000 扩大到近 $390,000。同一时期，较新楼栋上涨 49.2%，而较旧楼栋仅涨 9.3%。

这说明，一旦房龄跨过某个门槛，诸如地段等优势，未必足以抵消年龄上的劣势。随着剩余租期与维护状况等因素更受重视，买家愿意为更新的住房支付更高的价格。

这并不意味着对老物业的需求会完全消失，或买家不愿为老房子出价；而是说，买家更愿意为新房子付出显著更高的价码——于是即便在同一地段，新旧之间的价差，可能会比你预期更快拉大。

理想情况下，你最好在局势触及这个“临界点”前出手。

还涉及融资与资格的问题。若仅剩约 47 年租期，潜在买家群体会愈发集中在年龄较大的买家；因年轻买家在CPF 使用与贷款资格上受限。这意味着潜在买家的池子在不断缩小，也更为挑剔。

这并非房子一到 20 或 30 年你就该急着出售；而是要调整预期。等得越久，不仅可能意味着涨幅受限或停滞，也会影响市场接受度，使单位更难成交。

Situation 3: 当你的单位在片区公寓中拥有相对优势时。

我指的并不只是“泳池最大”或“单位最宽敞”等硬件，而是当下的价格比较优势。

一个很好的例子是这篇对 Summerdale 的分析。该项目的一大优势，是能以片区内较低的总价，提供面积宽裕的三卧室单位。

在 2025 年，Summerdale 的三卧单位平均成交约 $1.39 million；而 Lake Life EC 的相似户型，均价约 $1.58 million。同样，The Lakeshore 的三卧均价约 $1.74 million，而 Lakefront Residences 与 The Centris 等项目的三卧，均价接近 $1.9 million。

这使得 Summerdale 成为少数无需进入 $1.5 million 至 $2 million 的预算档，就能在 Lakeside MRT 附近买到“全尺寸”家庭住房的替代选择之一。这种稀缺性，有利于业主在 Summerdale 出售单位，并让这个较老项目的价格保持相对韧性。

不过，挑战在于 Summerdale 的吸引力很大程度来自这个“性价比定位”。虽然它的单位面积普遍大于邻居，但设施并不算新、格局也未必更高效。其最大卖点仍在于，它是少数能以低于 $1.5 million 买到大户型家庭房的选择。

但这种优势并非永久。随着周边项目日渐老化，更多业主可能愿意出售。与此同时，新盘对更老项目而言也可能是一把双刃剑：虽然它能抬高标杆（见要点 1），但当房龄差距过大（例如 20 多年），你的二手单位吸引力可能反而下降。此时，多数买家会期待你的单位与最新选择之间拉开更大的价差。

因此，有时最好在你的单位仍占据片区内的相对优势时出售。

最后，还有一种好时机：当更高楼层或更佳朝向/堆叠的单位，标价或估值竟然低于你的时候。

一位优秀的经纪，应该熟悉所耕耘片区的最新成交与报价。我曾遇过（为保护当事人匿名，不便点名）一个差点被一宗“高楼层成交”所波及的卖方案例。

该卖方在考虑一份出价，但因是最初几份报价之一而犹豫。恰好，他的经纪从另一名中介处听说：同栋更高几层的一套单位已出估价，而这套高楼层单位的估值，竟然低于他这套低楼层的买方出价。

如果 10 层的单位估值为 $1.7 million，多数买家会对 5 层以 $1.8 million 出售感到犹豫。因此，经纪必须提醒卖方，赶在高楼层那套以更低价格成交之前，尽快接受现有出价。

简而言之，附近挂牌的时机很重要。比如，刚满 MOP 的 Executive Condominium (EC) 往往会出现大量挂牌；大型项目一过 Sellers Stamp Duty (SSD) 期也会如此。值得抢先一步，在其他挂牌蜂拥而至、为你“设定天花板”之前先行出手。

这是房市里一个仅靠数据难以取代经纪价值的场景。有时，最有效的仍是一线的专业人士（例如最近在你片区有成交的经纪），他们往往更能准确把握当下是否适合出售。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文