一幅位于 Bayshore Road 的政府售地（GLS）地块已于 Monday, March 30 启动招标。该综合用途地块将与 Bedok South MRT 站、巴士转换站及零售空间一体化开发。
若这幅 618,500 平方英尺的地块成功标出，可打造成拥有 1,280 套私人住宅的新一体化综合体。商业部分约 242,100 平方英尺，体量与 Pasir Ris 的 White Sands Shopping Mall 规模相近。
鉴于该地块的优越属性及开发所需的大额资金投入，市场分析师如 Mogul 首席研究官 Nicholas Mak 估计，最高标价或介于 $1.9 billion 至 $2.1 billion，折合土地单价约为 $1,200（每地积比率每平方英尺，psf ppr）至 $1,306 psf ppr。
不过，他预计招标将于 July 15 截标时吸引少于 4 家竞标者，且几乎所有标书都可能来自开发商财团，以分散重大的开发与财务风险。
过去数年内获标的三幅综合用途“住宅与商业”GLS 地块，皆以逾 $1 billion 的价格成交，每个地块的投标数量均为三家。
- Hougang Central (Dec 2025)：CapitaLand-UOL 财团 $1.5 billion
- Chencharu Close (Sept 2025)：Evia Real Estate、Gamuda Land、Ho Lee Group 合资（JV）$1.01 billion
- Tampines Ave 11/Parktown Residences：UOL Group、Singapore Land、CapitaLand JV $1.2 billion
近期综合体新盘的强劲去化也显示此类优越地段项目的潜在需求旺盛。Pinery Residences 于 3 月 28-29 日周末开售，588 套中已有 544 套（92.5%）被抢购。
所有可售的两房户型已售罄，项目平均售价达 $2,546 psf。
这是政府在即将成形的 Bayshore 分区推出出售的第二幅 GLS 地块。该 60 公顷滨水新镇未来将容纳约 12,500 套公私住房、休闲设施与社区配套。
多项住宅开发已在推进中。首个公寓项目将是 Vela Bay，预计为 515 套，由 Singhaiyi Group 与 Haiyi Holdings 联合开发。
此次 Bayshore Road 的 GLS 地块共收到 8 份竞标。该地块已于 2025 年 3 月以 $658.89 million（$1,388 psf ppr）的最高价授予上述合资伙伴。Vela Bay 预计将于下月开放预览。
为何这幅 GLS 地块能吸引如此多竞标者？而新项目又为何可能创下 99 年地契 OCR 公寓的土地单价纪录？点击阅读我们的评论。
新的 Build-To-Order 项目也已在这一新兴滨水分区推出——710 套的 Bayshore Palms 与 734 套的 Bayshore Vista 于 2024 年 10 月 BTO 配售推出。两者均被归类为“Plus” BTO。
Bayshore Palms 由 5 栋 7 至 21 层住宅楼组成，涵盖两房 Flexi 与四房单位，其中 40 套租赁组屋分布于两栋楼内。与此同时，Bayshore Vista 由 6 栋 7 至 21 层住宅楼组成，涵盖两房 Flexi、三房与四房单位，其中一栋将设有 20 套租赁组屋。
所有这些开发将重塑东海岸这一带的面貌。本刊作者 Ryan 带你回顾这个“ulu”地带如何蜕变。
Bayshore 最新 GLS 地块的推出，将成为该滨水分区发展的又一重要步伐。其潜在供应逾 1,000 套私人住宅，可被视为大型项目，并有望成为地标性开发。
ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，这是今年迄今政府提供的最具吸引力“城市边缘”GLS 地块，兼具体量、连通性与一体化配套的优势。
他补充说，该项目将占 Bayshore 分区约 3,000 套私人住宅规划供应的三分之一以上。连同已计划推出的 515 套（来自 Vela Bay 的开发），该分区未来住房供应将有逾半已落实。
“这将使项目能够充分定位为自给自足的‘居住-工作-娱乐’环境，对广泛的购房群体具有强大吸引力，包括 HDB 升级族、年轻家庭到适配换房的乐龄人士。”他说。
此外，商业部分的体量将为新项目及周边居民提供更广泛的配套。PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示，有意扩张郊区零售版图的开发商，预计会参与此次投标。
“我们认为，Bayshore Drive 地块的商业空间，鉴于 Bedok South、Bayshore 与 Siglap 一带零售商场相对有限，可望满足这一或属服务不足的商圈对零售供给的需求。”她说。
该地块最近的商场为 Bedok Mall，约 2.6 公里之遥，乘坐公共交通约需 15 至 20 分钟。
她补充，这是 Bayshore 内依据最新总规编定的唯一综合用途地块。这意味着开发商在该社区将不再有另一处综合用途地块可竞标。
这幅新 GLs 地块的另一亮点，是其与多所学校的近距位置，既能吸引开发商，也将吸引未来买家。地块 2 公里范围内有两所小学（Temasek Primary School 与 Bedok Green Primary School）及四所中学。
与此同时，Temasek Junior College 将于 2028 年 1 月回迁至其原址 22 Bedok South Road。
Bayshore 分区周边的居住社区由有地住宅区、较旧的私人公寓及 HDB 组屋构成，为未来综合体锁定的目标客群（如升级族与适配换房者）提供了广泛客源。
“预计 2027 年将有一批 HDB 升级族入市，地块或将吸引他们的需求。以 2025 年数据计，屋龄不超过 15 年的勿洛（Bedok）转售组屋中位价为：五房 $1.03 million、四房 $860,000，为升级提供了可观的自有资产。”Chu 说。
根据 Realion (OrangeTee & ETC) Group 整理的数据，屋龄不足 20 年的 Bedok 与 Tampines 四房与五房转售组屋的中位价依然坚挺。
- Bedok 四房与五房转售组屋的中位价分别为 $860,000 与超过 $1 million
- Tampines 四房与五房转售组屋的中位价分别为 $770,000 与 $915,000
Realion (OrangeTee & ETC) Group 副集团 CEO Justin Quek 表示，2026 至 2028 年两镇将有逾 8,000 套四房与五房组屋达到 MOP，潜在升级族或会将此处未来项目纳入考虑。
他补充，部分寻求适配换房的自住业主，亦可能因未来综合体内的便利配套而带来额外需求。
与此同时，第 16 区私人住宅（含有地与非有地）价格多年来表现坚挺，按成交数据显示，2015 至 2025 年期间中位数 psf 价格上涨 44.7%。
不过，他也认同，该 GLS 地块整体体量可能导致其成为近年出价最高的 GLS 之一，开发商或将组建财团或合资以分散开发风险。“在全球与宏观经济不确定性及建造成本上升的背景下，鉴于项目复杂性与要求更高，开发商对该地块或会保持一定审慎。”
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