15 Holland Hill 评测：户型超大、花园优美，但车位配置不足

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奢华有分层次——在新加坡私宅公寓圈里，“超豪华”这个词近年被更频繁地提及。

项目：	15 Holland Hill
地区：	10
地址：	Holland Hill Road
地契：	Freehold
单位数：	59
占地面积：	84,289 sqft
开发商：	Peak Opal
TOP:	2022

那么，究竟什么才称得上“超豪华”公寓？

是单位数量？地段？还是诸如私人电梯厅、24 小时礼宾等配置？

不论你的定义为何，就其起步价格而言，要不把 15 Holland Hill 归入高端公寓的上游梯队也很难。以 $3.8 million 购得入门级 2 bedroom 单位——即便在 Holland 一带这样已属高端的区域，这也确实把价格边界进一步推高了。

15 Holland Hill 的地块前身是 Olina Lodge——位于 Holland Hill 高地的一个私密社区。

当年拆除时，整幅 84,289 square feet 的土地上共有 67 个宽敞单位。

延续同一路线，15 Holland Hill 在 3 座 12 层高的楼栋中，仅规划了 59 套独特单位，面积从最小的 1,292 sqft 2-bedroom，到规模宏大的 5,221 sq ft garden maisonette/penthouses 不等。

新项目的单位数甚至比它所取代的旧项目还要少——这本身就说明了很多。 

在当下新盘市场里，这无疑是一股清流。考虑到项目本身覆盖的大量绿化，我甚至可以更进一步地“保证”这里的空气质量。

不过，这点你从示范单位未必感受得到——你只能先听我叙述。现在，让我们开始内部参观。

15 Holland Hill 内部参观

若你打算居住在 Holland 一带，如今的新盘选择可谓不少：Leedon Green、Van Holland、One Holland Village Residences、Wilshire Residences、以及 Hyll on Holland。但我敢说，多数人可能并未听过 15 Holland Hill。

这个项目更为低调，其实也不奇怪。看一眼价目表你就会明白，目标客群非常明确——超级富裕阶层。这里最小的单位为 1,292 sq ft 的 2 bedroom + study。以现时要价计算，15 Holland Hill 的最低入场价也在 $3.8 million 之上。

给你一个参照。$3.8 million 已经高于其最近的新盘“竞争对手”——Hyll on Holland 的任何要价。在另一边的 Leedon Green，这笔金额可以买到 3 bedroom，甚至是 4 bedroom exclusive 单位。可见其目标之高。

因此可以公平地说，15 Holland Hill 并非普罗大众之选——单凭价格定位，它就已处于稀缺梯队，即便在新加坡一向被视为高端的这个区段。

面对这样的价格，自然会让人好奇：15 Holland Hill 有何独到之处？若你跳过了前言，我来快速梳理：84,289 sq ft 的土地仅供 59 户。所有单位均配私人电梯，garden maisonette 与 penthouse 另设专属私人电梯大堂。没错，那是只供你一家使用的电梯厅。当然，这部分也是计入你单位面积中需支付的——私人车位亦然（稍后详述）。

我常挂在嘴边的一点是：在像新加坡这样弹丸之地，空间的奢侈，必然要付出代价。

判断 15 Holland Hill 空间水准的最简单方式：84,289 sq ft/59 户 = 每户 1,429 sq ft 的土地占有率。将之与 Holland 一带“王者”Leedon Residence（每户 1,371 sq ft）比较。

坦白说，58 sq ft 的差距并不算什么。与其说这说明 15 Holland Hill，倒不如说更凸显了 Leedon Residence 的体量之大。

但若与大众型项目如 Stirling Residences（每户 180 sq ft）相比，差距就显而易见了。

我很喜欢的一点是，15 Holland Hill 的配套清单并非像一年没逛超市的人写的购物清单那样冗长。有时“少即是多”，把少数设施做到极致，反而更好。

以花园为例，场地有三分之二为绿化——而且观感非常明显。中部的花园名为 “The Knolls”，不同于多数项目的“绿化带”，这里更像一座“迷你植物园”，是名副其实的花园。

由 Ramboll Studio Dreiseitl 设计（其作品包括 Bishan Park、Jurong Eco Garden、Mandai Nature Safari Park），整体呈现为精心修剪的“英式乡村”风格。

我可以想象，清晨或傍晚下班后在此漫步，会是极其静谧的体验。更棒的是，与其他设施不同，花园不太会因岁月磨损而显得陈旧——当然，前提是园丁持续悉心维护。

不过，如此大尺度的花园也牺牲了更传统的配套，比如网球场——取舍就看你更看重哪一个。

这也是我格外看好 3 套 Garden Maisonettes（4,542 – 5,221 sq ft）的原因——面向花园的景观必定是一大亮点。

这里的泳池为 38m 的无边际泳池，对于仅 59 个单位而言，自然绰绰有余。

你也可以称之为“极私密”的泳池，因为它俯瞰 Holland Hill 大片绿意（侧旁除了一座老洋房）。需留意，前方两幅地块被划为住宅用途，因此目前宜人的景观并非永久不变。

项目也兼顾了孩子的一隅，在泳池一端设有儿童浅水池。

儿童游乐场看起来也很有吸引力。面积可观（再强调一次：只服务 59 户），甚至还延伸出室内部分，并设有一座像样的滑梯。父母会懂——有个能让孩子尽情玩耍、且带有遮蔽的空间，非常难得。

泳池另一端是 pool pavilion——一处带顶的露天用餐空间。与项目其他空间一样，这里也相当私密。

此外，俱乐部内还设有可容纳 14 人的私宴厅。

谈谈外观设计。整体不错——如果你喜欢 Leedon Residence 那种现代利落的风格，这里大概也合胃口。但考虑到周边环境与花园主轴，我更偏爱开发商在东部另一“超豪华”项目 MeyerHouse 的典雅风格。

15 Holland Hill 的另一大亮点是延展的阳台与垂挂绿植——绿意不只在地面花园。更有趣的是，这些花槽并不计入你的单位面积，它们属于公共区域。

换言之，即便你想，也不能在其中自行种植。但另一方面，你也无需为其养护烦心——日常保养包含在管理费里。

最后，抵达区的尺度足够大气，亦设有礼宾服务——这是任何豪宅项目的基本配置。

15 Holland Hill 4 房型评测

本户型面积为 2,497 square feet，居住空间可谓非常慷慨。主卧及主卫的面积，已能与不少当今 1 bedroom 公寓相媲美。

如前所述，配有私人电梯，且每间卧室都带有独立浴室。这些都是豪宅单元的“入门标准”，谈不上惊喜。但也有些细节，或许是部分买家期待却未出现的——稍后再详述。

私人电梯直达电梯厅，你可以在此设置鞋柜。我喜欢这里设有窗户引入自然采光——多数私人电梯厅往往是封闭且较暗的。

虽说不大（好吧，其实也不算小），但作用明显。

踏入室内，映入眼帘的是极为开阔的客餐厅。一眼望不尽，镜头甚至无法囊括全长。

空间感十足，开阔程度令人印象深刻。或许由于软装陈设较少而更显通透，但即便你未来加装更多柜体做收纳，仍会有大量余裕。

留意这是一张尺寸正经的 L 型沙发——对 4 bedroom 而言尺寸合适。或者，你也可以在一侧放沙发、对面两张单椅——这是不少豪宅里颇受欢迎的布局。

动线充裕。尽管摆着相当大的茶几，我在不少 2/3 bedroom 单位里都见过更小的餐桌——可见这套 4 bedroom 的尺度之大。

阳台同样很大，完全足以再放一张“正经”的餐桌，且仍可从容走动。

我喜欢这里的推拉门，可完全折叠至两侧，几近无缝地打造出开敞的起居环境。将其视作客厅的延伸，非常合理。

同时，这是个直角阳台，转绕客厅背面，能更进一步放大你对 Holland Hill 周遭的“环绕式”视野。

别忘了外侧的公共花槽（再次强调，并不归你所有），但它确实让空间看起来更为延展。

有些人可能会对阳台占比颇大而皱眉，但考虑到室内起居面积已非常可观，你大可在阳台上尽情“奢侈”。

来看餐区。展示的餐桌可坐 8 人，若换成 10 – 12 人位也不成问题。

餐区背后有两扇较长的窗——一扇面向空调机位，另一扇则是另一处公共花槽。

或许这里的一个小遗憾是没有设置干区厨房。如今许多现代设计会配置中岛，这里却明显缺席。

尽管有人认为中岛不太实用，但从空间与视觉中心的角度看，它很有存在意义。当然，若你想加装，这里的空间绝对足够。

所有 4 间卧室（以及厨房）都位于这条长走廊尽头。我会更偏好有一间卧室靠近客厅——类似常见的“哑铃”布局。我认为那样在不同使用场景下更灵活。

简单省时地说（也是替大家省时间），这套房里几乎没有“小”的地方。除非你原本就住有地，否则我很难想象有人会嫌这里的厨房不够大。

由于平面较为不规则，你能获得充足的台面与收纳。小小挑剔一下：我更偏好双槽水盆，实用性更强。

如你所料，厨房电器均来自 Gaggenau，这是一家常见于豪宅中的高端品牌。

厨房后方连接一处尺寸不错的杂物庭，设有洗衣机、烘干机，以及电动晾衣架。

这里也是服务电梯的出入口——通常供外卖/家具配送人员使用。

考虑到地段与客群，这里几乎肯定会被用作女佣房。层高颇高，可利用上部空间增加收纳。

后方亦配有独立 WC。

所有普通卧室位于走廊同一侧，均配落地窗，采光充足。

如你所见，这里的普通卧室尺寸不容挑剔。放在如今不少高端新盘里，也能与主卧大小相媲美。

即便每间卧室放一张 king 床，也不会有问题——仍有足够的活动空间。

每间卧室都有一段较长的入户走道，侧边可做整排收纳。通常我会把这类走道称为“浪费空间”，但在这种产品里却很合理——为住户带来更多私密性。

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不言自明，每间普通卧室都配有独立浴室。需要注意的是，这些浴室的位置决定了它们没有对外窗；取而代之的是面向卧室的一道长窗。

隔壁的普通卧室也是相同的故事：长走道、侧边充裕的收纳、以及一间尺度出色的卧室。

我对新盘最常吐槽的一点就是收纳——这里显然给足了。但话说回来，你也为此付出了不菲的价格。

你或许也注意到，这里的衣柜并非惯常的移门款。虽说是种耳目一新的变化，但我也不能说我更偏爱这种做法。

如你至今所见，卧室几乎未施加太多装饰或软装处理。

话虽如此，床尾仍有足够空间摆下一张书桌。

普通浴室的配置与前者一致，但少了一个显眼的“标配”——顶喷花洒！在大多数豪宅里这几乎成为常见配置，因此这里的普通浴室没有它，略显意外。

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走廊另一侧是化妆间。它的进深较窄，但无碍使用，毕竟更多是接待访客所用。

第三间普通卧室被示范为书房——而且是非常宽敞的书房。这里能更直接地感受到普通卧室的面积有多大。

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流程你已熟悉——第三间普通浴室与前两间相同。

最后是走廊尽头的主卧。毫不夸张地说，这是一个“巨无霸”主卧。给你一个参照：主卧连同主卫的面积，加起来与当今多数 1 bedroom新盘相当。

主卧的收纳位于入门左侧整面墙。容量惊人——堪称每人两组标准衣柜。或者“她三他一”。

以这般面积，他们或许也能做一个“真正的步入式衣帽间”。目前的做法更像是在“展示”房间有多大。

大到即便放一张 king 床也显得“不够撑场”。自然也能轻松设置书写角，甚至“第二起居室”。

接着是主卫。纸面上看，它的面积几乎与普通卧室相当。但由于狭长的形态，视觉上并不显得“特别宽绰”。

别误会，空间确实很大，只是未必如“纸面数据”那般“磅礴”。

常见的高端主卫配置一应俱全：双台盆与浴缸。

不过，对我而言，还差一点“极致”的细节。比如 Van Holland 展示的电子坐便？

最后，是主卫的“点睛之笔”——带景观的浴缸。更适合一人静享，若两人同泡就显得不够从容了。

15 Holland Hill 地段评析

Holland 一带一直被公认为很适合自住。离市中心近，却不至于像 Orchard 那样拥挤压迫。

此外，Holland Village 也将因即将到来的改造而焕新，One Holland Village 将为此再添一把火。

在这个脉络下，D10（Tanglin/Holland/Bukit Timah 一带）以 4 大特点著称。

1. 小而美的社区型商业配套
2. 高价住宅（且相对低密度、低层次）  
3. 大量绿化 
4. 位处新加坡“心脏”地带 

取决于你的视角，15 Holland Hill 的“即境地段”可能是优点，也可能是缺点。

它位于 Holland Hill Road 的高地里，从 Queensway Road 驶入，未到 Holland Road 便转入。 

因此，你能远离主干道，享有更佳的私密与静谧；但若从该入口步行回家，将需攀上一段约 300 米的陡坡（读作：steep）。 

大多数人会走另一头（朝 Lush on Holland Hill 方向步行 150m），那里有条直通 Holland Village MRT/商业区的人行路径。 

这条路径约 800m，穿过一串有地住宅，通往 Raffles Holland V 商场。

周边配套

杂货/超市

超市	距公寓距离（及预估步行时间）
Cold Storage – Holland Village	1km, 13-min walk OR 2km, 7-min drive
Fair Price – Holland Village	1.6km, 20-min walk OR 2.1km, 7-min drive
Sheng Siong – Tanglin Halt Rd	2.6km, 7-min drive

购物商场

商场集群	距公寓距离（及预估步行时间）
Holland Village Malls	1.1km, 12-min walk OR 1.6km, 5-min drive
Coronation Plaza/King’s Arcade	2.7km, 6-min drive
Star Vista/Rochester Mall	3km, 9-min drive
(Start of) Orchard Malls	3.6km, 9-min drive
Queenstown Shopping Centre/Ikea	3.7km, 8-min drive

学校

1km 与 2KM 半径内的学校距离是以地图定位点估算。请注意，实际计算以你所居住的楼栋为准，而非以整个项目的中心点计算。

教育层级	院校名称
Preschool (within 1km walk)	Global Tots Preschool – Holland
Primary (within 3km-drive)	Henry Park Primary, Nanyang Primary, New Town Primary, Queenstown Primary
Secondary (within 3km-drive)	St. Margaret’s Secondary, Queensway Secondary
International School (within 3km-drive)	ACS International
Junior College (within 5km-drive)	Anglo Chinese Junior College, Hwa Chong Institution (College), National Junior College
University (within 5km-drive)	Singapore Institute of Technology, National University of Singapore, University @ Buffalo Singapore, UBS Business University, NUS Faculty of Law (Botanic Gardens)
Polytechnic (within 10km-drive)	Ngee Ann Polytechnic, Singapore Polytechnic

虽然附近的“早教机构”不算多，但 Bukit Timah 教育带上分布着不少顶尖学校，如 Hwa Chong 与 Nanyang Girls High 等。

两点提示：

1. 这些院校超出常见的 3-km 列表半径，因此未纳入上表。
2. Bukit Timah 一带的早高峰常有拥堵，请预留通勤时间。

高等教育方面的选择相当广泛，Ngee Ann 与 Singapore polytechnics 与项目距离相近，此外还有多所排名不错的大学与初级学院可供选择。   

公共交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预估步行时间）
‘Aft Estoril Mansions’	5N, 7, 48, 75, 77, 106, 165, NR8	550m, 7-min walk
‘Viz Holland’	93, 105, 123, 153, 186, 855, 961, 961M	400m, 5-min walk
‘Fairlodge’	7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165	550m, 6-min walk

最近的 MRT: Holland Village MRT – 850m, 11-min walk

如前所述，通往 MRT 的路径需从 Lush on Holland Hill 旁的有地住宅区穿过。该路径不设有遮蔽。事实上，你还需跨过一条狭窄的沟渠，路况略显“粗犷”。携幼儿或年长父母同行时需多加留意。

至于通往 3 个巴士站的步行路径，需下坡步行，回家时则相反为上坡。 

这条路径同样并非全程有遮蔽，但沿途有茂盛树荫，可提供一定程度的遮挡。

前往 Orchard 的最佳方式是从 ‘Fairlodge’ 搭乘 77 号巴士。全程 10 站，约 13 分钟。

前往 CBD 则可在 ‘Opp Holland Hill Lodge’（与 ‘Viz Holland’ 站相对）搭乘 186 号巴士。全程 19 站，约 28 分钟。

驾车

主要目的地	距公寓距离（及预估高峰期车程）
CBD (Raffles Place)	7.4km, 25-min drive
Orchard Road	3.9km, 12-min drive
Suntec City	15.2km, 21-min drive
Changi Airport	24km, 25-min drive
Tuas Port (By 2040)	33.6km, 42-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	13.9km, 22-min drive
Mediapolis (and surroundings)	3.8km, 8-min drive
Mapletree Business City	6.1km, 18-min drive
Tuas Checkpoint	23.4km, 27-min drive
Woodlands Checkpoint	18.1km, 22-min drive
Jurong Cluster (JCube)	11.5km, 22-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	28.7km, 26-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	9km, 18-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	20.9km, 27-min drive

*车程以高峰时段估算

临近车行出入口：沿 Holland Hill 的单一出入口 

总结：考虑到项目体量（合计 59 户），你或许会觉得出入 Holland Hill 并不成问题。但别忘了，Holland Hill 是单车道，且需与多处住宅共用，尖峰时可能拥挤。供参考，Holland Hill 接驳 3 车道的 Queenstown Road。交汇处设有醒目的黄框，考虑到下方数米处有交通灯，这里非常必要。

并且，转入主干道并非完全“无忧”——车流速度较快，视线有时也不够开阔。

最大的问题其实在于你从 PIE 或 Orchard 驶回家时。你需要在 Queensway 尽头（基本靠近 Commonwealth MRT）掉头，这在赶时间时会很恼人。且该路段在高峰时也常见拥堵。

开发团队

开发商

本项目由 Peak Opal（Kheng Leong Company 旗下公司）负责。

公司可追溯至 1949 年，初为一家国际商品与贸易机构。 

多年来，其投资与业务逐步聚焦至房地产领域。如今其版图横跨亚太，从上海、香港、新加坡到悉尼与洛杉矶。 

虽然也涉足建造与零售项目，但其最为出色的作品，多出现在住宅领域。 

其在新加坡的代表作包括 Avenue South Residence、Nassim Park、与 UOL 合作的 Principal Garden、以及 MeyerHouse 等。  

不赘述细节，我认为其作品质量有目共睹，多项项目屡获殊荣。 

更令我安心的是，这并非其首次打造“超豪华、低密度住宅”。 

过去他们曾开发 72 Grange Road（18 套顶层公寓）与 Sutton Place（44 套公寓），以及多项低层、连排/有地类项目，如 The Woods、Trevose 12 与 Tudor Ten。    

近年他们也主导了体量稍大的 Nassim Park（100 户，248,464 square feet，@ $3,088 psf），以及即将入伙的 Meyerhouse（56 户，110,000 square feet，@ $2,479 psf）。

鉴于这些过往项目，我对其驾驭此类作品的经验，抱有相当信心。 

建筑师

Kheng Leong 选择了久经考验的 P & T Consultants 担任建筑师——但我也有一点小小的顾虑。 

对建筑事务所不熟悉的读者，P & T Consultants 目前在 70 座城市开展业务，年均项目面积达 10 million square meters。它是东南亚历史最悠久且规模最大的事务所之一，源自 1868 年。

当然，时代不同了。随着科技与审美在新加坡不断演进，我认为更应以其近期的本地作品来评判，而非过往的全球履历。 

从其作品集中，我们能看到不少熟悉的名字，如 The M、Verticus Singapore、Forrett at Bukit Timah、Skysuites @ Anson 与 Bouvel 18 等。 

其诸多项目都曾获奖，涵盖不少超豪华、高层建筑。 

但我在其作品库中未能看到多少相对“低层”的住宅项目——或许除去即将入伙的 Forrett at Bukit Timah。 

且并无“超豪华”定位的低层项目。 

这是硬伤吗？也未必。以其过往记录，我仍然预期本项目会呈现顶尖的建筑完成度。 

只是，若能有一项过去的“低层超豪华”项目作为参照，会更有底气。  

堆栈分析

项目总平面

15 Holland Hill 配套设施

礼宾	健身房	花园
泳池	泳池亭	儿童游乐场
瑜伽亭	会所

公道地说，我一直偏爱绿色空间——而开发商将项目三分之二的面积用于绿化，这在我看来是极大的加分项。  

更多绿化的优点包括：更凉爽的小气候、更宽敞/更具私密的居住感、以及更多可供户外活动的公共空间。 

你还会看到从各单元垂坠下来的公共花槽，层层叠叠增添绿意。 

我一如既往的顾虑在于：这些区域的后期维护，以及蚊虫问题——在以自然为核心的社区里，雨季时常见。

鉴于项目价位与不菲的管理费（稍后提及），我敢说大家对这些空间的养护会有很高期待。 

担心泳池区私密性的读者可放心——泳池远离道路，周边绿植也能有效遮挡窥视。 

顺带一提，平面图上并未显示周边基础设施的相对位置。考虑到周边有多处邻近公寓，值得一提。

我对本项目最大的不满之一，是车位配置不足。说清楚：车位比为 1:1——放在其他项目里，这在今天已相当“厚道”。

但以 15 Holland Hill 对“真正豪宅”的定位，仅配每户一个车位，着实令人费解。2 bedroom 尚可理解，但对于要价 $7 million 以上的 4 bedder、更遑论 $15 million 的 penthouse，如何只满足于“一车位”？

话虽如此，上述情况下，3 套 penthouse 已悉数售出。这要么显示项目对买家的吸引力，要么是我对其买家画像有所误判。

周边景观

考虑到本地块相较山脚项目有一定高差，我认为 15 Holland Hill 的低楼层也能越过 Holland Hill Lodge，看向更远处的 Botanic Gardens 一带。

供参考，stacks 1、3、4、6 大概率能享有该方向景致。  

综合最佳堆栈

户型组合

户型	单位数	面积（sqft）
2-Bedroom + Study	8	1,292 sqft
3-Bedroom	27	1,789 – 2,045 sqft
4-Bedroom	18	2,303 – 2,497 sqft
Single Level Penthouse (4/5-Bedroom)	3	4,973 – 5,425 sqft
Garden Maisonette (4/5-Bedroom)	3	4,542 – 5,221 sqft

无 1-bedroom 单位并不意外——在这样的价位，投资客的吸引力有限。项目主要面向富裕自住族群，因此可以看到 3-bedroom 占多数，且面积可观。  

与 MeyerHouse 一样，所有单位配私人电梯——虽然很方便，但你也得预期相匹配的高管理费。话说回来，仅 59 户的项目，管理费注定不低（别忘了还要养护那座花园和公共花槽）。

需要补充的是，高端的 penthouse 带有独立专属私人电梯（与私家车位），这些单位的私密性不会受影响。这也是这里“超豪华生活体验”的另一体现。  

我也特别留意到了 Maisonette 单位。 

鉴于超高净值的外国人在新加坡购买有地住宅并不容易，许多人会转向“公寓式排屋”（condo townhouse）作为替代。 

这些单位强调的私密性，加上可以“从家门口走进花园”的特质（如其名），确实能带来“类有地”的体验。 

另外值得一提的是，撰文时全部 penthouse 已售罄。这并非易事——它们几乎在“阻断措施”期间售出，且起价均在 $13 million 以上。

单位面积

或许 15 Holland Hill 最大的卖点之一（请原谅这双关），就是单位面积之大。  

再次说明，这也证明项目面向富裕自住族群——因为更大的面积，意味着更高的总价。 

在已然高昂的 psf 背景下，一套 2-bedroom 的平均总价就接近 $4m。 

目前，最“亲民”的 2-bedroom（1,292 sqft）要价为 $2.8m（约 $2,197 psf）。 

此外，部分单位带有公共花槽。它们并不计入总价，从这个意义上说，你等于“免费”获得了更大的视觉与使用延展。 

对于 2-bedroom 而言，额外的面积也意味着自带杂物庭。   

从整体总平面来看，3 座楼精心排布，像一层“外壳”包裹着花园与泳池。因此，单元背面朝向 Parvis/Holland Peak/Lush on Holland Hill。

这意味着所有单位目前都朝向 Holland Hill 的绿意。如前文所述，需留意 15 Holland Hill 前方地块被划为 Residential——因此目前的无遮挡景观并非永久保证。

这里的最佳堆栈显然是 3 与 4——可欣赏 Holland Hill 最完整的景观。它们也直面花园（虽说所有堆栈都能看到花园），且不同于 Stack 6，不会与其他开发的单位“正对正”。

西晒分析

全年不同时间，所有堆栈都会在某个时段受下午日晒影响。12 月至 2 月，stacks 05 与 06 的浴室与厨房会受晒；stacks 1 与 2 的客厅与卧室也会在此时段受到一些间接日晒。约 3 月至 5 月，stacks 03 与 04 的卧室将受直接日晒。4 月至 9 月，stacks 01 与 02 的客厅与卧室会受下午日晒；stacks 05 与 06 在此段时间内也会在客厅与卧室受到间接日晒。

西晒最少的堆栈

stacks 03 与 04 的西晒最少，因为其客厅与卧室朝东。住户可在眺望花园与（目前）无遮挡远景的同时，享受日出景致。

价格评析

Project Name	Tenure	TOP	Average Price (PSF)
15 Holland Hill	Freehold	2022	$2,897 psf
Holland Hill Park	Freehold	1992	$1,492 psf
Holland Peak	Freehold	1994	$1,463 psf
Viz at Holland	Freehold	2008	$1,625 psf
Lush on Holland Hill	Freehold	2012	$1,515 psf
Parvis	Freehold	2012	$1,802 psf
Holland Residences	Freehold	2012	$1,948 psf
Leedon Residence	Freehold	2015	$2,276 psf
Leedon Green	Freehold	2024	$2,623 psf

首先，来看下周边的公寓，以评估可选项。

从清单上可见，周边项目均为永久地契，年代从较早到较新不等（近者在 2012 年竣工）。

我也将 Leedon Residence 与 Leedon Green（原 Tulip Gardens）纳入参照。两者位于 Holland Road 另一侧，与 15 Holland Hill 相对。

显而易见，15 Holland Hill 是该区迄今最昂贵的项目；加之单位面积大（因此总价更高），差距更为显著。

在所有对手中，Leedon Residence 可能是最接近的竞争者。小面积（2 bedroom）方面，15 Holland Hill 占优；但在 4 bedroom 上，Leedon Residence 其实更大。

就 Leedon Residence 的大花园单位与顶层单位而言，部分户型甚至更胜一筹。由于 psf 较低，其单位的总价也普遍较 15 Holland Hill 更具优势。因此，Leedon Residence 很可能是本区“真正豪宅产品”的最大对手。或许唯一的劣势在于其 381 户的体量对比 15 Holland Hill 的 59 户。

从我的调研看，Viz at Holland 是你能找到 1-bedroom 的地方。495 sqft 的单位，约 $1m 以下，psf 约 $1.7k+。

那里也有本区最“实惠”的 2-bedroom，价格在 $1.4 – $2m 间（861 – 1,109 sq ft，psf 约 $1.6k+）。

Parvis 与 Holland Residences 则是在相似面积下，总价相对更可负担的两个项目。

Parvis 的 2-bedroom 报价 $2m 起（990 sqft，$2,000+ psf）；Holland Residences 的 2-bedroom 则为 $2.1m 起（950-958 sq ft，$2,100+ psf）。    

需注意，Holland Residences 不在 Holland Hill 上，而是位于 Jalan Hitam Road 有地住宅附近。因此我推测其较高的 psf，或归因于更便利的出入口（经由 Taman Warna Road，而非 Holland Hill），以及与其他公寓的相对隔离所带来的更高私密性。  

最后，尽管更早年份的项目如 Holland Peak 与 Holland Hill Park 的 psf 更低，但别忘了这些单位由于年代关系面积更大，最终总价未必更低。

Lush on Holland Hill 亦然，尽管 TOP 较新，但提供的单位面积也偏大。 

还有哪些相似的新盘？ 

就近区而言，我很难找到与 15 Holland Hill“足够相似”的项目——实在没有。

若要找一处新盘、永久地契、位处核心区、且极为私密的“超豪华”公寓，我只能想到 the Nassim 一带（若你在寻找“自然环抱”的豪宅，也可着重那里）。

更具体地说，是 19 Nassim。 

当然，这并非完全“苹果对苹果”——地段不同（因此价格不同：$3,401 psf 对 $2,897 psf），且单位面积更小，但已相对接近。 

19 Nassim 的一个有趣之处在于，它是 Nassim 区唯一提供 1-bedroom 的项目——价格略低于 $2m。

纸面上看，这对想在 Orchard 一带“以小换小”的买家颇具吸引力。

但话说回来，去化率迄今并不理想——自今年早些时开盘以来，仅 101 套中的 2 套售出；而 15 Holland Hill 则已售出 59 套中的 6 套。

另一个重要差异是，19 Nassim 为 99-year leasehold。 

以其价位、以及Orchard 高端豪宅的历史价格表现来看，许多人或许同意其投资表现未必理想。      

然而，若你手头宽裕，且完全从自住/宜居角度出发，这两者或许是可相互对照的新盘。 

升值分析

就 15 Holland Hill 的价位而言，我很难预见其会有“跃升式”的涨幅——尤其当其最大卖点之一（“新盘豪宅”的稀缺性）会在数年后趋于平常。  

它的 psf 几乎较多处永久邻居高出 $1,000，而这些项目也不过是十年内入伙——因此任何显著的资本增值，都需要周边价格的“整体抬升”。

……这在短期内或许不太可能，但若未来市场更偏好“核心区的隐逸住宅”，这种情况也可能会出现。    

从总体规划看，附近难以出现新的 GLS 供地来“带动”周边价格上涨。  

不过，许多邻近项目正逐步“显老”，如 Holland Hill Park 与 Holland Peak 距今已超 25 年。

鉴于地段吸引力、永久地契、与较大的单位面积（遗憾的是，重建时往往会被拆分为更多小单位、以更高 psf 售卖），我并不意外未来会看到数起集体出售，从而提升本区关注度，并带动周边项目的要价。

但若这些集体出售/ 新盘开发真的发生，我担心 15 Holland Hill 的“私密/隐逸”标签会受影响——邻近这些旧项目的距离并不远。

毕竟，“静谧”是其高价的重要组成部分。  

最后，这一带的出租表现一向不错（多由外籍租户支撑）。但问题在于：他们是否愿意为这些“面积大、全新”的单位支付更高租金，而周边已有许多更便宜的选择？  

或许会。  

考虑到全盘仅 59 户、其中仅 8 套 2-bedroom，且 15 Holland Hill 目前是本区唯一“超豪华、隐逸”的新项目，我认为它仍会吸引部分高净值家庭/个人租客。

无论如何，打算在此置业的买家大多以自住为主，租金回报并非其首要考量。

我们的看法

通览全盘后，很明显 15 Holland Hill 是一个只为顶层客群而设的特别项目。 

2-bedroom 的入场价接近 $4m，你所支付的是极大的单位面积，以及栖居于 Holland Hill 高地所带来的隐逸/独享。 

Leedon Residence 可作为本区豪华项目需求的参照——尽管面积大、总价高，其去化仍很不错。不过，15 Holland Hill 在价格层面又更进一步，在当下环境下，需求从何而来，仍有待观察。

问题在于：一套 4 bedroom 要价 $7 million 以上，即便配得上空间与配置，对多数富裕的新加坡买家来说仍难以论证其性价比——许多人会转而考虑有地住宅，论起居空间或更胜一筹。

但若你是财力雄厚的外国买家，我完全能理解这里 maisonette 的吸引力。 

在 $15m 以内，你有机会拥有一套“类有地”、自然环抱的永久地契单位——它崭新、现代，即便在此区也属罕见。

归根结底，奢华难以量化定价。尤其在这个价位区间，问题不再是未来潜力或距离 MRT 多近——住在这里更多是一种情感上的认同。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。