所谓奢华与“超奢华”，在近年的新加坡私人公寓市场已愈发常见。
项目仅有 59 套单位，分布于 84,289 sqft 的土地上，追求私密与专属性的人士大可不必再找别处。然而，这里的最便宜户型——2-bedroom + study——起步价接近 $4m，15 Holland Hill 显然并非为预算导向的买家而设。
| 项目： | 15 Holland Hill |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | Holland Hill Road |
| 地契： | 永久产权 |
| 单位数量： | 59 |
| 占地面积： | 84,289 sqft |
| 发展商： | Peak Opal |
| TOP： | 2022 |
那么，什么才算得上是“超奢华”公寓？
是单位数量？地段？抑或是诸如专属私家电梯门厅、24 小时礼宾等配置？
无论你的定义为何，单就起始价格而言，15 Holland Hill 要被归入顶级公寓行列并不为过。入门级 2 房单位标价 $3.8 million——即便在 Holland 一带这类高端地段，也是在不断抬高价格天花板。
15 Holland Hill 坐落于前 Olina Lodge 旧址——位于 Holland Hill 山上的一处静谧私宅地段。
在旧项目拆除时，原有 67 套宽敞单位，分布在 84,289 square feet 的土地上。
延续这一思路，15 Holland Hill 由 3 座 12 层楼的塔楼组成，共 59 套独特单位，面积从最小的 1,292 sqft 2 房单位，到 5,221 sqft 的花园复式/ penthouses 不等。
值得玩味的是，这个新项目的单位数甚至少于它所替代的老项目。
这与当下多数新盘形成鲜明对比，可谓一股清流。就项目内部的绿化量而言，我甚至敢保证这里的空气质量让人耳目一新。
不过，这并非你能从示范单位直接感受到——姑且先听我娓娓道来。接下来，一起进入我们的内部探访。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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15 Holland Hill 内部探访
若打算居住在 Holland 一带，如今新盘选择可谓琳琅满目：Leedon Green、Van Holland、One Holland Village Residences、Wilshire Residences 以及 Hyll on Holland。但我敢说，多数人或许未曾留意 15 Holland Hill。
项目略显“低调”并不令人意外。只要看一眼价目表，你就会明白这是一盘瞄准超高净值人群的项目。这里最小的户型是 1,292 sqft 的 2 bedroom + study。以当前要价计算，进入 15 Holland Hill 的最低门槛略高于 $3.8 million。
给你一个参考：$3.8 million 已高于其最近的“竞品”——Hyll on Holland 的任何要价。至于另一邻近新盘 Leedon Green，这个价格足以买到 3 房，甚至 4 房的 exclusive 户型。野心可见一斑。
因此可以说，15 Holland Hill 并非“人人可及”。仅从价格维度，它就把门槛抬到了一个不寻常的高度——哪怕放在新加坡本就高端的第 10 区也属凤毛麟角。
如此定价自然让人好奇：15 Holland Hill 究竟特别在哪？若你跳过了开头，这里简要回顾：84,289 sq ft 的用地，只有 59 套单位；所有单位配备私家电梯，其中花园复式与顶层公寓更设有私家电梯门厅。没错，那是只供你一家使用的专属电梯门厅。当然，这也计入你的单位面积——就如同专属车位一样（稍后详谈）。
我常常强调，在像新加坡这样土地稀缺的国家，空间的奢侈，注定要付出代价。
衡量 15 Holland Hill 空间感的最简方式：84,289 sq ft/59 套 = 每户约 1,429 sq ft 土地。与 Holland 一带“地表之王”——Leedon Residence（每户 1,371 sq ft）比较一下。
坦白说，58 sq ft 的差距并不显著。这更说明 Leedon Residence 的体量有多庞大，而非 15 Holland Hill 有多夸张。
但若对比大众型项目如 Stirling Residences（每户 180 sq ft），差距便一目了然。
另一个让我颇为欣赏之处在于，15 Holland Hill 的配套并非“超市购物清单式”地堆砌。少即是多，把少数设施做到极致，往往更显质感。
以花园为例，整个用地有三分之二为绿化——观感十分明显。中央花园被命名为“The Knolls”，不同于许多项目“名不副实”的绿地，这里更像是一座迷你版的植物园。
由 Ramboll Studio Dreiseitl 设计（其景观作品包括 Bishan Park、Jurong Eco Garden、Mandai Nature Safari Park），整体为极致修剪的英式乡间风。
我想象这里会是清晨或傍晚下班后散步的治愈之地。更妙的是，与其他易受“岁月痕迹”影响的设施不同，花园在持续养护下始终能保持“常青”。
当然，如此大面积的花园也意味着取舍——例如不设传统的网球场，这取决于你更看重哪一种生活方式。
这也是我尤其钟情 3 套 Garden Maisonette（4,542 - 5,221 sq ft）的原因——面向花园的景致必定是居家一大亮点。
泳池为 38m 的无边际泳池，以 59 套单位而言绰绰有余。
它也极具私密性，俯瞰 Holland Hill 上一大片绿地（侧旁有一栋旧洋房除外）。需注意前方两幅地块被划为住宅用途，因此当下宜人的景观并非永久不变。
这里也为儿童考虑了一方天地，在泳池一端配有小型儿童池。
儿童游乐场也颇具吸引力。以仅 59 套单位计，这里面积可观，甚至延伸至室内，并配备像样的滑梯。家长会懂——尤其有遮蔽的儿童设施，实在难得。
泳池另一端为池畔亭——一处带遮蔽的露天用餐空间。与项目其他部分一样，这里也相当私密。
此外，会所内还设有一间私宴室，可容纳 14 人。
说到外观设计，整体不错——若你喜欢 Leedon Residence 那种现代利落的风格，这里大概率也合胃口。但考虑到周边氛围与园林重心，我个人更偏爱开发商在东部的另一“超奢”项目 MeyerHouse 那种更显典雅的调性。
15 Holland Hill 的另一亮点，是延展式阳台与更多的绿化——不只局限于地面花园。更有意思的是，这些外部绿化花槽并不计入你的单位面积，它们属于公共区域。
换言之，即便你想自行摆放植物，也是不行的。反过来说，你也无需操心打理——日常维护包含在每月管理费中。
最后，抵达区气派得体，也是礼宾服务所在之处——这在任何豪宅项目中几乎是“标配”。
15 Holland Hill 4 房型评测
本 4 房户型为 2,497 square feet，起居空间极为大方。主卧与主卫的面积，足以媲美当下不少 1 房单位。
如前所述，所有卧室均配有套厕，且设有私家电梯。这些都是豪宅应有之义，谈不上“惊喜”。但也有些买家或许期待的“小心思”目前未见——稍后细谈。
私家电梯直达门厅，可设置柜体收纳鞋履。我喜欢这里配有窗户引入自然光——多数私家电梯门厅往往封闭而偏暗。
虽然只是小处（好吧，尺寸并不小），却让体验大不相同。
入户即见超大客餐厅。大到什么程度？一张照片装不下全景。
空间极为开阔，通透感令人赞叹。或许因示范单位装饰与家具布置较为简约，但即便未来增设更多收纳柜体，仍会有充裕的活动空间。
请留意，这是正儿八经的大 L 形沙发，非常契合 4 房尺度。或者，你也可选择一侧沙发配对面单椅——这是豪宅中颇受欢迎的布局。
动线宽裕，即便摆放了体量不小的茶几。我见过不少 2/3 房单位的餐桌都比这更小，可见本 4 房的空间感之夯实。
阳台同样很大，容纳一张“正经尺寸”的餐桌绰绰有余，且依然保有良好的通行空间。
我喜欢这里的推拉门，可完全叠合至两侧，几乎实现室内外无缝衔接。把阳台视作客厅的延伸，实用又合理。
阳台呈直角环绕至客厅背面，进一步提升对 Holland Hill 一带的“环景”观感。
别忘了外侧的公共绿化花槽（仍然不计入你的产权面积），它们也让空间感更显延展。
有人或许会嫌阳台“占了太多面积”，但以本户型室内空间之充裕而言，适度“纵容”阳台并无不可。
餐厅同样气度不凡。示范为 8 人位，换成 10—12 人位也不在话下。
餐厅后方有两扇狭长窗，一扇面向空调机组板，另一扇面向公共花槽。
或许唯一的“缺憾”，是未见干湿分离的开放式中岛。如今多数现代设计都会配置岛台，这里颇为醒目地缺席。
有人会觉得中岛不够实用，但从美学上它能成为空间焦点。当然，若你想增设，这里的空间完全足够。
4 间卧室（以及厨房）皆位于这条长走廊尽头。我会更偏向把其中一间靠近客厅，形成“哑铃式”布局，使用情境会更灵活。
节省你我的时间：这里没有任何“显小”的空间。除非你从有地住宅搬来，否则很难对这间厨房的尺度提出异议。
受不规则格局所赐，台面与收纳十分充足。我唯一的小挑剔是水槽——双槽对我而言更为实用。
不出所料，厨电全部来自 Gaggenau——豪宅常见的高端品牌。
厨房后方通向面积可观的工作阳台，配置洗烘设备与电动晾衣架。
这里亦是服务电梯的出入口——通常供外卖/家具配送人员使用。
以项目定位与潜在客群而言，这里几乎必然会作为佣人房。层高颇高，可利用上方空间进一步增加收纳。
后方亦配备独立 WC。
所有普通卧室位于走廊同一侧，均采用落地大窗。
如你所见，普通卧室的尺寸无可挑剔。每间都可与不少高端新盘的主卧面积相提并论。
即便每间都放置一张 king 床也不成问题，仍会保有舒适的通行距离。
每间卧室都有一段较长的入户过道，并在一侧设置收纳。平日我可能会称之为“浪费空间”，但在这里它的意义在于为住户提供更强的私密性。
不言自明，每个普通卧室都带套厕。需注意，由于普通浴室的位置关系，并无对外开窗，而是设置了一扇面向卧室的长窗。
隔壁的普通卧室同理：长入户过道，配以充足的侧向收纳，卧室本体尺寸优渥。
新盘收纳常被我“吐槽”，这里显然做了补强。当然，你也为此支付了不菲的价格。
你或许也注意到，这里的衣柜并非常见的推拉门样式。虽说与众不同，但我也不算特别偏好这种形式。
如你至今所见，整体软装与设计处理相当克制。
话虽如此，床尾处仍有空间可布置一张书桌。
普通浴室的配置与前一间完全一致，但有一个相当明显的缺憾——没有雨淋花洒！这在多数豪宅项目中几乎是常见配置，即便是普通浴室，这里也未见配备，略显意外。
走廊另一侧是访客洗手间。纵向较为纤长，但作为接待访客的专用空间，完全足够。
最后一间普通卧被展示为书房——且十分宽敞。到这里，你能更直观地感受到普通卧室的尺度。
你已经熟悉了——普通浴室的配置与前两间一致。
最后，主卧位于走廊尽头。毫不夸张地说，这是一个“巨无霸”主卧。主卧与主卫合计面积，大致相当于当下多数 1 房新盘单位。
主卧收纳位于入门左手侧，贯穿整面墙。容量惊人——基本是“每人两组标准柜体”。当然，你也可以“女士三组、男士一组”。
以这里的空间量级，其实完全可以纳入一处真正的步入式衣帽间。现在的呈现更像是在“展现房间有多大”。
空间大到即便放下 king 床也显得不占面积。自然，也容得下一处书写角，甚至“第二起居区”。
接着是主卫。就纸面面积而言，它几乎接近普通卧室大小。但因空间偏狭长，视觉上未必显得那么“铺张”。
别误会，它绝对够大，只是与纸面数据相比，体量感略显含蓄。
该有的豪华元素一应俱全：双台盆与浴缸。
不过，就我个人而言，仍缺少一点“锦上添花”的奢华感。比如 Van Holland 所示的电子洁身器？
最后是主卫“点睛之笔”——带景观的浴缸。你可以把它当作“一人奢享”的空间，但要两人同浴就稍显勉强了。
15 Holland Hill 地段评测
Holland 一带素来是优质自住地段。距离市中心不远，又不至于像 Orchard 那样人潮汹涌、空间压迫。
此外，Holland Village 正迎来更新活化，One Holland Village 将为区域带来更多改变。
在此背景下，第 10 区（Tanglin/Holland/Bukit Timah）以 4 大特色著称：
- 别致的社区型商业配套
- 昂贵的住宅（相对低密度、低层次的项目）
- 大量绿色景观
- 新加坡“心脏地带”的位置
视角不同，15 Holland Hill 的“即位”可能是优点，也可能是缺点。
它位于 Holland Hill Road 上的制高点，从 Queensway Road 转入（在 Holland Road 之前）。
因此你可远离主干道的喧嚣，但从该入口步行回家需攀爬约 300 米的坡道（读作：陡）。
大多数人会选择另一侧（朝 Lush on Holland Hill 方向步行 150m），那边有一条直通 Holland Village MRT/商业区的通道。
此路径约 800m，穿过一排有地住宅，一路通向 Raffles Holland V Mall。
周边配套
超市/生鲜
| 超市 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Cold Storage - Holland Village | 1km，步行 13 分钟；或 2km，车程 7 分钟 |
| Fair Price - Holland Village | 1.6km，步行 20 分钟；或 2.1km，车程 7 分钟 |
| Sheng Siong - Tanglin Halt Rd | 2.6km，车程 7 分钟 |
购物中心
| 商圈/商场 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Holland Village 商场群 | 1.1km，步行 12 分钟；或 1.6km，车程 5 分钟 |
| Coronation Plaza/King’s Arcade | 2.7km，车程 6 分钟 |
| Star Vista/Rochester Mall | 3km，车程 9 分钟 |
| Orchard 商场起点 | 3.6km，车程 9 分钟 |
| Queenstown Shopping Centre/Ikea | 3.7km，车程 8 分钟 |
学校
1/2KM 半径内学校依据地图针点估算。请注意，实际距离以您所在楼座为准，而非以项目中心点衡量。
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（步行 1km 内） | Global Tots Preschool - Holland |
| 小学（车程 3km 内） | Henry Park Primary，Nanyang Primary，New Town Primary，Queenstown Primary |
| 中学（车程 3km 内） | St. Margaret’s Secondary，Queensway Secondary |
| 国际学校（车程 3km 内） | ACS International |
| 初级学院（车程 5km 内） | Anglo Chinese Junior College，Hwa Chong Institution (College)，National Junior College |
| 大学（车程 5km 内） | Singapore Institute of Technology，National University of Singapore，University @ Buffalo Singapore，UBS Business University，NUS Faculty of Law (Botanic Gardens) |
| 理工学院（车程 10km 内） | Ngee Ann Polytechnic，Singapore Polytechnic |
虽然学前教育资源不算密集，但沿 Bukit Timah 教育带分布着诸多顶尖学府，如 Hwa Chong 与 Nanyang Girls High 等。
两点提示：
- 上述部分院校超出常见 3km 计算半径，故未计入表格。
- Bukit Timah 路段早高峰常有拥堵，请提前规划。
高等教育选择面广，Ngee Ann 与 Singapore Polytechnic 距离相当，周边也有多所知名大学与初级学院可供选择。
公共交通
| 巴士站 | 线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Aft Estoril Mansions’ | 5N, 7, 48, 75, 77, 106, 165, NR8 | 550m，步行 7 分钟 |
| ‘Viz Holland’ | 93, 105, 123, 153, 186, 855, 961, 961M | 400m，步行 5 分钟 |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 550m，步行 6 分钟 |
最近 MRT：Holland Village MRT——850m，步行 11 分钟
如前所述，通往地铁的路径需穿过 Lush on Holland Hill 后方的有地住宅区。该路线无遮蔽。事实上，中途需跨越一条狭窄的排水沟，或有人会觉得略“颠簸”。若与年幼孩童或年长者同行，务必留意。
至 3 个巴士站的步行路径也涉及下坡，返家则是上坡。
这一路径同样无完整遮蔽，但沿途绿荫遍布，多少能挡一挡烈日或小雨。
前往 Orchard 最便捷方式：于 ‘Fairlodge’ 乘 77 号巴士，13 分钟、10 站可达。
前往 CBD 最便捷方式：于 ‘Opp Holland Hill Lodge’（与 ‘Viz Holland’ 站相对）乘 186 号巴士，28 分钟、19 站可达。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（预计尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 7.4km，车程 25 分钟 |
| Orchard Road | 3.9km，车程 12 分钟 |
| Suntec City | 15.2km，车程 21 分钟 |
| Changi Airport | 24km，车程 25 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.6km，车程 42 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km，车程 22 分钟 |
| Mediapolis（及周边） | 3.8km，车程 8 分钟 |
| Mapletree Business City | 6.1km，车程 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 23.4km，车程 27 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 18.1km，车程 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.5km，车程 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 28.7km，车程 26 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9km，车程 18 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.9km，车程 27 分钟 |
*车程基于尖峰时段测算
临近出入口：Holland Hill 单一出入口
总结：以项目体量（合计 59 户）来看，出入 Holland Hill 本不该是问题。但别忘了这条单车道需与周边多栋公寓共享，尖峰时段或有拥堵。Holland Hill 最终接驳至 3 车道的 Queenstown Road，路口设有大型黄箱线，便于在前方数米处的红绿灯管控下通行。
转入主干道也并非轻松写意——车流速度较快，视线有时不够开阔。
最大的问题是从 PIE 或 Orchard 返家时，需要在 Queensway 尾端（基本接近 Commonwealth MRT）进行一次大回转；赶时间时颇为不便。且该路段在尖峰时段也常见拥堵。
开发商团队
发展商
项目由 Peak Opal（隶属 Kheng Leong Company）主导。
公司于 1949 年正式运营，最初为一家国际大宗商品与贸易机构。
多年发展中，逐步聚焦于房地产投资与项目业务，如今版图遍及亚太地区，从上海、香港与新加坡到悉尼与洛杉矶。
虽然亦涉及建造与零售项目，但其较为出色的作品多出自住宅领域。
其新加坡代表作包括 Avenue South Residence、Nassim Park、与 UOL 合作的 Principal Garden，以及 MeyerHouse 等。
不赘述细节，其作品质量有目共睹，多次斩获奖项。
更令我放心的是，这并非其首个“超奢、低密度住宅”项目。
过往项目包括 72 Grange Road（18 套顶层公寓）与 Sutton Place（44 套公寓），以及多个低层、群组/有地类项目如 The Woods、Trevose 12 与 Tudor Ten。
近年则有体量稍大的 Nassim Park（100 户，248,464 square feet，$3,088 psf），以及即将推出的 MeyerHouse（56 户，110,000 square feet，$2,479 psf）。
综观其履历，我对其驾驭此类项目的经验仍抱有信心。
建筑师
Kheng Leong 选择了久经考验的 P & T Consultants 担纲建筑设计——尽管我也有一丝顾虑。
对不熟悉建筑事务所的人而言，P & T Consultants 目前在全球 70 座城市开展业务，年均操盘 1,000 万平方米项目。其历史可追溯至 1868 年，是东南亚地区历史最悠久、规模最大的建筑事务所。
当然，时代更迭迅速。考虑到新加坡的技术发展与审美演进，我认为更应以其近年的本地作品作为评判依据，而非早年的全球声望。
其作品集中可见诸多熟悉项目，如 The M、Verticus Singapore、Forrett at Bukit Timah、Skysuites @ Anson 与 Bouvel 18 等。
其诸多项目在设计与建筑上亦屡获殊荣，其中不乏超奢级高层住宅。
我未在其作品集中看到太多相对低层住宅项目——或仅有 Forrett at Bukit Timah 可作参考。
严格说，并无“超奢级低层”项目可供对照。
这是否是重大短板？谈不上。基于其履历，我仍期待项目能呈现高水准的建筑完成度。
不过，若能有过往“低层超奢”案例可供比照，信心会更足。
栋距与朝向分析
总平面图
| 礼宾服务 | 健身房 | 花园 |
| 泳池 | 池畔亭 | 儿童游乐场 |
| 瑜伽亭 | 会所 |
实话说，我一直偏爱绿地空间——开发商将项目三分之二的面积留给绿化，这点在我看来是大加分。
更多绿化的益处显而易见：体感更凉爽、居住更宽松私密，也为户外活动提供更多公共空间。
此外，外立面的公共花槽也让绿意垂坠至各层。
我一贯的担忧在于后期维护——以及蚊虫问题。雨季时，偏自然取向的项目往往更易受其困扰。
以本项目的价位与不菲的管理费（稍后详述），我敢说业主对公共空间养护会有很高期待。
若担心泳池区的私密性，可放心：泳池远离道路，周边植被亦可有效遮挡窥视。
顺带一提，总平面图未呈现周边建置的位置关系。鉴于邻里有数个公寓项目，值得一并考量。
我对本项目最大的疑虑之一，是车位数量不足。坦白说，项目提供 1:1 车位配比——在其他新盘，这已属“良心之举”。
但以 15 Holland Hill 的“真·豪宅”定位，仅 1 个车位/户着实让人困惑。2 房或可理解，但标价 $7 million 起的 4 房、甚至 $15 million 的顶层公寓，要业主只用 1 辆车，恐怕并不现实。
话虽如此，正如前文所述，3 套顶层公寓已全部售罄。这或说明项目对买家极具吸引力，或意味着我对本项目买方画像的理解仍有不足。
周边景观
项目地势较周边低地块略有抬升，因此我判断即便低楼层，也能越过 Holland Hill Lodge 眺望更远方向（如 Botanic Gardens 一带）。
若你关心朝向，1、3、4、6 号堆叠的景观更具优势。
综合最佳堆叠
户型分布
| 户型 | 单位数 | 面积（sqft） |
| 2-Bedroom + Study | 8 | 1,292 sqft |
| 3-Bedroom | 27 | 1,789 - 2,045 sqft |
| 4-Bedroom | 18 | 2,303 - 2,497 sqft |
| Single Level Penthouse (4/5-Bedroom) | 3 | 4,973 - 5,425 sqft |
| Garden Maisonette (4/5-Bedroom) | 3 | 4,542 - 5,221 sqft |
未设 1 房单位并不意外——以本价位段，投资性吸引力有限。项目显然面向高净值自住买家，因此 3 房为主的“宽尺”配置合情合理。
与 MeyerHouse 一样，每户皆配私家电梯——既然便利，自然也要预期较高的管理费。其实不言自明，59 户体量的项目，管理费往往居高（别忘了花园与公共花槽的养护）。
值得一提的是，高端的顶层公寓配有独立的专属电梯（与私家车位），因此不会出现“共享私密性”的问题。这亦是项目“超奢体验”的一部分。
我也很在意 Maisonette 户型的加入。
鉴于超高净值外国人购置有地住宅更为困难，他们常把目光转向“公寓式联排”。
这类单位强调私密性，且可从家门直达花园（名副其实），带来近似“有地”的居住感。
同样值得注意的是，撰文时所有顶层公寓已售罄。这并非易事，尤其它们几乎在阻断措施期间成交，且起价均为 $13 million 以上。
单位面积
15 Holland Hill 的“卖点”之一（不妨双关一下），便是单位“够大”。
这再次印证项目面向高净值客群——更大面积意味着更高总价。
以当下本项目不菲的 psf 计，一套 2 房单位平均价格就接近 $4m。
目前最“亲民”的 2 房（1,292 sqft）要价为 $2.8m（约 $2,197 psf）。
另外，部分单位带有公共花槽。它们不计入总体价款，因此从某种意义上，你可“免费”享有更大的空间延展。
顺便一提，2 房的面积也足以容纳独立的家务阳台。
从总体布局看，3 座塔楼围合成“壳”，将花园与泳池包裹其中。各栋背面朝向 Parvis/Holland Peak/Lush on Holland Hill。
这意味着所有单位目前都可面向 Holland Hill 的绿意。前文亦提及，项目正前方地块为住宅分区——当下无遮挡景观并非永久保证。
最佳堆叠显而易见为 3 与 4，面向 Holland Hill 绿意角度最佳，且正对花园（虽则所有堆叠皆享有花园景），与 6 号堆叠不同，不会与其他项目近距离对望。
午后西晒分析
全年各堆叠或多或少都会遇到午后日晒。12—2 月间，05、06 号堆叠的厨房与浴室会受西晒影响；1、2 号堆叠的客厅与卧室会有部分间接西晒。约 3—5 月间，03、04 号堆叠卧室会有直接西晒。4—9 月间，01、02 号堆叠的客厅与卧室会受西晒，05、06 号堆叠在此期间也会有客厅与卧室的间接西晒。
西晒最少的堆叠
03 与 04 号堆叠的西晒最少，因其客厅与卧室朝东。住户可一边眺望园景与远方无遮挡景观（暂时），一边享受日出。
价格评测
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| 15 Holland Hill | 永久产权 | 2022 | $2,897 psf |
| Holland Hill Park | 永久产权 | 1992 | $1,492 psf |
| Holland Peak | 永久产权 | 1994 | $1,463 psf |
| Viz at Holland | 永久产权 | 2008 | $1,625 psf |
| Lush on Holland Hill | 永久产权 | 2012 | $1,515 psf |
| Parvis | 永久产权 | 2012 | $1,802 psf |
| Holland Residences | 永久产权 | 2012 | $1,948 psf |
| Leedon Residence | 永久产权 | 2015 | $2,276 psf |
| Leedon Green | 永久产权 | 2024 | $2,623 psf |
先看看周边公寓，以掌握对比选项。
从清单可见，周边项目均为永久产权，既有较早期项目，也有近年（2012 年）竣工的新项目。
我也将 Leedon Residence 与 Leedon Green（原 Tulip Gardens）列为参照——它们位于 15 Holland Hill 对面的 Holland Road 另一侧。
总体来看，15 Holland Hill 是区域内最昂贵的项目，加之单位面积较大（总价更高），价差进一步放大。
在所有对比中，Leedon Residence 或许是其最直接的竞争者。就小面积（2 房）而言，15 Holland Hill 更占优；但 4 房方面，Leedon Residence 甚至更大。
至于超大花园单位与顶层公寓，Leedon Residence 的部分户型同样可比拟，甚至更大。考虑到其更低的 psf，整体总价也更有优势。因此，Leedon Residence 可能是本区“真正豪宅产品”的最强对手。或许其唯一的“短板”，是 381 户的体量，相较于 15 Holland Hill 的 59 户，私密性略逊。
我的调研显示，只有 Viz at Holland 提供 1 房户型：495 sqft，约 $1m，约 $1.7k+ psf。
该项目也有本区最“亲民”的 2 房：面积 861 - 1,109 sq ft，总价 $1.4—$2m 左右（约 $1.6k+ psf）。
Parvis 与 Holland Residences 在同面积下，总价也相对可控。
Parvis 的 2 房（990 sqft）当前要价 $2m+、约 $2,000+ psf；Holland Residences 的 2 房（950—958 sq ft）当前要价 $2.1m+、约 $2,100+ psf。
注意，Holland Residences 并不位于 Holland Hill，而是在 Jalan Hitam Road 一带的有地住宅旁。因此我推测其较高 psf，部分源于更便捷的出入口（经 Taman Warna Road 而非 Holland Hill），以及与其他公寓相对隔离带来的更好私密性。
最后，虽然更老的项目如 Holland Peak 与 Holland Hill Park 的 psf 更低，但别忘了它们建造年代较早，单位更大，最终总价未必更低。
Lush on Holland Hill 同理，尽管 TOP 较近，但单位面积偏大，总价仍不低。
还有相似的新盘吗？
就近区而言，很难找到与 15 Holland Hill“同类型”的项目——准确说，并没有。
若要找一处新盘、永久产权、核心地段、超奢取向且拥有高度私密性的项目，我能想到的只有 the Nassim 一带（若你也在寻找“自然浸润”的豪宅）。
更准确地说，是 19 Nassim。
严格说，两者并非“对位比较”，地段不同（价位亦不同：$3,401 psf vs $2,897 psf），单位也更小，但已是“最接近”的对标。
19 Nassim 的有趣之处在于，它是 Nassim 区唯一提供 1 房的项目——总价略低于 $2m。
从纸面看，似乎很适合想缩小居住面积、但仍想留在 Orchard 一带的人群。
不过其去化率暂不理想，自今年早些时候推出以来，101 户仅售出 2 户——对比 15 Holland Hill 的 59 户售出 6 户。
另一个重大差异是，19 Nassim 为 99 年地契。
以其定价，以及Orchard 区过往高端豪宅的价格表现，许多人或许会认为其长期投资回报不具优势。
若你预算充裕，且完全从自住/宜居角度出发，这两者或可作为新盘对比选项。
升值分析
以 15 Holland Hill 的价位，要其未来“大幅跳涨”并不容易——尤其“新盘豪宅”的新鲜感会随时间递减。
它的 psf 几乎较周边众多永久产权项目（不少在 10 年内 TOP）高出 $1,000，因此要显著上行，周边整体价格也需同步大幅抬升。
……虽然短期内不太可能，但若未来市场更偏好“核心区隐逸住宅”，也并非完全没有可能。
就总规图而言，区域内鲜少看到新的 GLS 供地，短期内未必会出现“地价带动盘价”的连锁反应。
另一方面，周边多项目已有年纪，如 Holland Hill Park 与 Holland Peak 距今已超 25 年。
考虑到地段吸引力、永久产权与更大户型（可惜遇到重建时常被“切割”为更多小单位、以更高价格出售），我并不意外未来会有若干集体出售，从而提升区域关注度，并带动周边项目的要价。
若这些集体重建/新盘建设发生，我担心 15 Holland Hill 的“独享/隐逸”特质可能受影响——毕竟这些旧项目距离并不远。
毕竟，“宁静”是其高价位的重要组成部分。
最后，区域的租赁需求（多为外籍租客）不错，但问题在于：他们是否愿意为这些“大而新的单位”支付高昂租金，而周边更便宜的选择又比比皆是？
或许会。
考虑到全盘仅 59 户，且 2 房仅 8 套；并且 15 Holland Hill 目前是区域内唯一的“超奢、隐逸”新盘（暂时），我认为它仍有机会吸引到高净值家庭/个体租客。
无论如何，此处买家多以自住为目的，租金回报并非首要考量。
我们的结论
我们喜欢
- 超大户内空间
- 迷人的大型花园
- 隐私性极强
我们不喜欢
- -每户仅 1 个车位
- -无车出行的便利性一般
通览全盘不难发现，15 Holland Hill 是一处为“塔尖人群”量身定制的特别之作。
2 房入门价接近 $4m，你所买到的是巨大的单位尺度与位于 Holland Hill 之上的隐逸/专属性，以及“超奢”项目所带来的整体气质。
你可将 Leedon Residence 的销售表现视作本区豪宅需求的参考：即便单位大、总价高，其去化仍表现不俗。话虽如此，15 Holland Hill 在价格上更进一步，在当下环境下，需求端从何而来，仍有待观察。
问题在于，标价 $7 million+ 的 4 房，即便空间感与配置出众，对许多富裕的新加坡人而言也难言“易下手”。不少人此价位会转而考虑有地住宅，后者在可用空间上或更胜一筹。
若你是资金雄厚的外国买家，这里的 maisonette 确实颇具吸引力。
不到 $15m 的价位，便可拥抱“类有地”、亲近自然的永久产权单位——崭新、现代，即便在此等地段亦属难得。
归根结底，豪华很难量化定价。尤其在此价位段，未来潜力或与地铁远近，已不再是首要命题。选择在此安家，更大程度是情感驱动。
这对你的意义
如果你符合以下情况，可能会喜欢 15 Holland Hill：
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• 极度重视隐私：
仅 59 户与不小的地块面积，让 15 Holland Hill 在本区几乎找不到真正的对手。叠加私家电梯门厅（适用于顶层公寓/maisonettes）与全户私家电梯，让公寓在可实现的范围内，最大化隐私。
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• 需要大量居住空间：
当下新盘中，拥有如此尺度的单位并不多见；若以自住为目的，这里的空间感会让你由衷欣赏。
如果你符合以下情况，可能不太适合 15 Holland Hill：
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• 寻找更“亲民”的选择：
这是句大实话：若你只想在本区安家，周边有大量更实惠的二手替代。
-
• 追求“永久无遮挡景观”：
如前所述，我的顾虑之一是周边老旧项目或将集体出售重建。一旦发生，目前的景观优势势必受影响。
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