您的房产已挂牌数月：何时是下调要价的合适时机？

已经有几个月没人向您出价了，而您确实需要先卖掉现有房产，才能推进下一处置业。现在是否该硬着头皮下调要价？在替代房源昂贵的当下，我们理解许多卖家不愿意降价——但归根结底，少赚一点却能顺利换到更合适的住房，可能胜过迟迟卖不出去。以下是部分经纪人对于何时该降低预期的看法：

1. 即便目标更高，也先把价格下调至与其他挂牌相当

一位自称 M 的经纪人表示，一个常见错误是起价定得过高：

“如果您的单位定价更高，一些买家会立刻‘关机’——连沟通都懒得进行。但如果把价格定得接近其他挂牌，即便您实际希望卖更高，至少还有谈判空间，我们可以尝试往上争取；但有时卖家不理解这一点，坚持把要价维持在过高水平。”

M 举的一个近期例子，是他在 2023 年成交的一套两卧房单位。起初，卖家没有听从他的建议，将要价定在同一公寓内同类单位之上约 20 per cent。 

M 表示，最初两组看房者显然有兴趣，但再也没有回音——很可能是认为自己的出价反正会被拒。随后，卖家接受了 M 的建议，将售价下调至与其他挂牌相当。 

在一个月内，该公寓便以接近最初要价的价格成交，因为 M 能够在谈判中把价格往上拉。

2. 为匹配搜索筛选条件，略微下调价格可能更划算

如今，大多数（如果不是全部的话）买家都是通过房产门户网站而非报纸分类广告寻找房源。若您用过，就会知道平台提供各式各样的筛选条件：可按 99 年/永久地契筛选、按建成年份筛选等。其中使用最频繁的筛选条件之一，就是价格。

设想一下：如果您的单位挂牌为 $505,000，而用户将筛选上限定在 $500,000，您的房源就不会出现在他们的视野中。因此，减去这 $5,000 以更好地适配搜索系统，可能是有意义的。 

（顺带一提，若您是买家，或许可以把筛选上限定得更高一些——例如预算为 $500,000，也可将上限设为 $550,000。这是为了避免错过那些只略高于预算的优质房源。） 

3. 参考您的挂牌与相似挂牌的“挂牌时长”对比来下调价格

这点略显棘手，因为并非总能找到可轻松对比的挂牌，尤其是在交易稀少的小型项目中。比如，您项目中唯一的其他挂牌可能面积大不相同；这时就需要与附近项目中面积相近的单位作比较。理想情况下，若能找到较为接近的对标，请留意其他房源的“上架日期（listed on）”。

M 表示，如果您的挂牌是对比房源中挂得最久的之一，这可能意味着需要把价格设定得更贴近现实。他也指出，过旧的挂牌会让买家或买方经纪形成某些假设——他们可能认为您急于出售，从而导致收到的出价更倾向于压价。 

一些经纪会按物业类型与区域，跟踪房源在市场上的平均挂牌天数（例如，他们可能知道 Paya Lebar 的三卧房单位平均挂牌为 32 天）。当某个挂牌超过这一平均值后，通常就会建议下调价格。您可事先与经纪沟通好，以便在需要降价时有充足的心理准备。 

4. 按预先制定的计划降价，而非凭感觉行事

ST 是一位常与 HDB 置换升级者合作的经纪人。他表示，一个常见错误——尤其是在自行售屋者当中——是没有设定何时降价的关键节点：

“如果他们(the sellers)与我们合作，我们会查看他们可用的时间框架，并据此制定方案。两三周如果没有反应，我们就下调到某个幅度；再过两三周，我们再调整，等等。 

但如果他们在没有协助的情况下自行出售，可能就凭‘感觉’行事。没有系统的方法。这样压力更大，也可能做出情绪化的决定……因此应当先设定推进的时间表，并严格遵守。不要让情绪来做决定。”

ST 表示，时间表取决于多项因素，例如 ABSD 退税（若先买后卖）、或替代房源的竞争状况。没有固定公式，但“你的准备时间越短”，就越需要更快地接受降价。 

5. 随政策变化下调要价

这往往是个艰难的抉择，因为很难判断政策调整——例如提高 ABSD 税率——何时会真正产生影响。尤其在看房人数尚可的情况下，人们往往倾向于继续维持原价。 

然而，如果您发现政策微调后兴趣度明显下降（例如出价更少、预约看房的人更少），有时在情况恶化之前及时下调价格是值得的。ST 称，他的一位客户就在 2018 年 7 月的降温措施期间遇到过这种情况。

“ABSD 税率上调后，很多潜在买家选择观望。我们收到一份略低于预期的出价，但卖家仍然拒绝了。可等待的时间越长，形势就越不利；最终——因为他们也要推进自己的购买——只能接受下一份更低的出价。 

如果当时接受第一份出价，他们的结果会好得多。所以有时在事态恶化之前，适度降低预期是值得的。”

为您的房产定价的最佳方式，是掌握最新的一线信息。 

尽管一些普适性的理论仍然适用，但没有什么能比刚在同一项目或同一片区完成交易的经纪更具参考价值。他们往往对当下的买卖双方群体有切实洞见，这是确定定价的最佳方式。若您需要针对自身房产的具体协助，欢迎通过 Stacked 与我们联系。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。