鉴于转售HDB市场的现状，Executive Condos (ECs) 现在比以往任何时候都更为明智。

2025年，我们看到有些组屋的成交价，放在2010年时足以买下一套“名副其实”的私人公寓。就在我写下这些文字时，Bukit Timah 的约 39 per cent 的4房与5房已触及“百万”价位，而在 Central Area 与 Bishan，接近四分之一的4房与5房也达到了这一水平。 

诚然，这些多是更受青睐地段的单位；但即便在民生区，市场心理也在转变。Yishun、Woodlands 与 Sengkang 的5房及行政式组屋，如今常常逼近 $900,000 至 $1.1 million 区间。那可是我念小学时，别人说只要我将来当上医生才可能赚到的数目。 

这时就轮到 ECs 登场了：曾经为“夹心层”而设的半私人住宅。而在疫情之后的当下，似乎我们都成了贫困与不可负担这两片“面包”之间的夹心。 

大约十年前，我们还打趣说，总有一天转售组屋会贵到比 EC 更贵。如今这一天真的来了。约 $1.2 million，便能在 Woodsvale、Northoaks 等地买到一套 EC 单位；若再“加把劲”，甚至可以考虑 The Visionaire（比如 $1.35 million）。这仍低于如 Bishan 和 Toa Payoh 等地 5房 组屋的价格；别忘了，当前纪录保持者是在 Dawson 的一套 DBSS，成交 $1.73 million。 

像 Lilydale（TOP 2003）这类较早期的 EC，3房大户型约 1,195 sq ft，平均成交约 $1.17 million（约 $880 psf），与一套4房组屋面积相当。稍新的 EC——The Canopy（TOP 2014）——甚至有数个 1,033 sq ft 的3卧单位，以略低于 $1.3 million 的价格易手。 

这使得升级族能够维持体面的家庭型面积，同时不再受 HDB 的限制（注意，EC 的五年 MOP 仅适用于首批购房者，不适用于后续转售市场的买家）。 

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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而且，这一切不受诸如种族配额之类的限制；更不用说还有一次通过集体出售（en-bloc）退出的可能。 

EC 在满 10 年后将完全私有化。如今，关于外国人能否购买的问题已不再重要（到现在为止，很明显关注 ECs 的外国买家并不多，更别说还要承担 60 per cent 的 ABSD）。但更重要的，或许是拉长视角后的出路： 

最近一次的 SERS 已经尘埃落定，我们也不清楚下一次何时再来。这意味着 HDB 的退出路径更可能是不那么“美味”的 VERS——一个慷慨程度远逊的方案。至于 EC，则仍有通过集体出售的可能。我并不是说这对任何一座 EC 都是必然的，但至少那是“隧道尽头的一道光”；是 HDB 组屋所不具备的。 

这也正是“老旧 EC”优势真正站稳脚跟的地方。 

如果你为一套组屋支付超过“百万”的价格，你已经跨过了以可负担性为主要吸引力的心理门槛。我敢说，在这个总价区间里，你更在乎的是价值。

而在这一点上，老旧 EC 的表现一直超出其量级。 

以与“百万组屋”大致相同的总价，你可以得到完善的公寓配套、私人物业安保*，以及很可能更好的长期升值潜力。 

*我知道有人认为保安只会对我们狗在哪里便便大喊大叫。但对于可能存在认知障碍的居民，私人物业安保能提供及时协助，也能阻止骗子上门敲门。 

再者，你支付的价格往往仍低于“名副其实”的私人公寓（尽管两者之间的价差确实在收窄）。因此，实质上你可能以差不多的花费，拿到更划算的交易。 

当然——取决于你的具体需求与地点——这并非适用于所有买家的方案。但如果你正在 $1 million 至 $1.4 million 的价位区间，这值得纳入考量。我也认为，市场在不久的将来会注意到这一点，从而把更多关注与需求引向那些临近 MOP 的 ECs。 

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每周销售盘点 (15 - 21 September)

新盘成交最贵前5（按项目）

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF产权年限
GRAND DUNMAN$4,527,0001787$2,53499 yrs (2022)
TEMBUSU GRAND$4,076,0001711$2,38299 yrs (2022)
NAVA GROVE$4,051,7001550$2,61499 yrs (2024)
BAGNALL HAUS$3,678,0001528$2,406FH
THE ROBERTSON OPUS$3,509,0001044$3,361999 yrs (1841)

新盘成交最便宜前5（按项目）

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF产权年限
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES$1,336,200667$2,00299 yrs (2024)
THE ROBERTSON OPUS$1,398,000431$3,247999 yrs (1841)
UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD$1,495,000474$3,15799 yrs (2024)
GRAND DUNMAN$1,520,000549$2,76999 yrs (2022)
THE LAKEGARDEN RESIDENCES$1,590,000678$2,34599 yrs (2023)

转售最贵前5

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF产权年限
LEEDON RESIDENCE$7,500,0002669$2,810FH
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY$6,400,0003993$1,60399 yrs (2006)
ST THOMAS SUITES$5,900,0002605$2,265FH
111 EMERALD HILL$5,000,0002121$2,358FH
SILVERSEA$4,950,0002465$2,00899 yrs (2007)

转售最便宜前5

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF产权年限
HIGH PARK RESIDENCES$625,000388$1,61399 yrs (2014)
RIVERSOUND RESIDENCE$720,000474$1,52099 yrs (2011)
EUHABITAT$735,000527$1,39499 yrs (2010)
AIRSTREAM$740,000474$1,562FH
EUHABITAT$748,000527$1,41899 yrs (2010)

盈利最多前5

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF回报持有期
CLAREMONT$4,050,0002024$2,001$2,900,00021 Years
SOMMERVILLE PARK$4,628,0002508$1,845$2,738,00019 Years
LEEDON RESIDENCE$7,500,0002669$2,810$2,530,65010 Years
TREVISTA$3,268,0001733$1,886$1,825,30016 Years
MODENA$2,930,0002777$1,055$1,713,71826 Years

亏损最多前5

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF回报持有期
OUE TWIN PEAKS$1,250,000570$2,191-$535,5009 Years
111 EMERALD HILL$5,000,0002121$2,358-$122,13513 Years
THE TRE VER$890,000495$1,797-$60,0004 Years
THE LINE @ TANJONG RHU$1,400,000581$2,409-$10,0006 Years
THE ORIENT$1,310,000721$1,816-$7,4009 Years

按 ROI% 计 盈利最高前5

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF投资回报率 (%)持有期
CLAREMONT$4,050,0002024$2,001252.0%21 Years
EMERALD PARK$2,000,0001561$1,281249.0%20 Years
THE CLEARWATER$1,865,0001378$1,354206.0%27 Years
MAPLE WOODS$2,080,000915$2,273183.0%16 Years
DENG FU VILLE$1,830,0001119$1,635173.0%19 Years

按 ROI% 计 亏损最多前5

项目名称价格 S$面积 (SQFT)$PSF投资回报率 (%)持有期
OUE TWIN PEAKS$1,250,000570$2,191-30.0%9 Years
THE TRE VER$890,000495$1,797-6.0%4 Years
111 EMERALD HILL$5,000,0002121$2,358-2.0%13 Years
THE LINE @ TANJONG RHU$1,400,000581$2,409-1.0%6 Years
THE ORIENT$1,310,000721$1,816-1.0%9 Years

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