Verdale 公寓评测：绿意环抱 + 巧思室内收纳空间

项目：	Verdale
地区：	21
地址：	De Souza Avenue
产权：	99年租赁地契
单位数量：	258
占地面积：	153,224
发展商：	C&C (JJK) Pte. Ltd.
TOP：	Late 2023/24

“Verde”在西班牙语中意为绿色，“Dale”则指涉周边多样的自然式设施。

更明确地说，Verdale 的发展商自豪地表示，这个高端项目的灵感源自古老的日本养生方式——Shinrin-yoku（森林浴）。 

恰如其分的是，项目距离附近的 Bukit Timah 自然保护区仅咫尺之遥。对钟爱自然与健身的居民而言，这无疑是加分项。 

熟悉这个99年租赁地契项目的人或许已听闻，受疫情对建筑业的影响，其 TOP 实际被推迟至2023年末/2024年初。 

尽管如此，这里约有258个单位，户型覆盖1至5卧，Verdale 竣工后将能满足多样化住户群体的居住需求。  

再加上 Beauty World 一带将在未来数月/数年迎来多项重大发展，以及区域内众多重点学府，不难理解为何越来越多人将目光投向 District 21。    

稍后我们会比较 Verdale 与周边新推项目的异同；现在，先带大家走进 Verdale 的实地导览！

Verdale 公寓深度导览

“给人留下第一印象的机会只有一次”

这或许听起来显而易见，但我始终坚信，好的第一印象至关重要。

就此而言，Verdale 开了个好头。

在入口处，首先映入眼帘的是一处精致的水景，与四周及边缘大量的绿植相映成趣。

他们本可以选择更为普通的做法，但特意呈现未来项目建成后可预期的景观与绿化，足见其对品质的坚持。

（需注意，Verdale 实际位置位于 De Souza Avenue，距离示范单位地点约4分钟车程）。  

至于项目的实际入口，大致便是如此。

同样地，样板也展示了一个温馨而体面的门厅落客区，带着一丝静谧的庄重感。 

车库入口隐藏在其后方，既保持了空间利用效率，也兼顾了整体观感的整洁。 

“到达门廊”听起来有些玄妙，但其实就是一处点缀蓝色灯光的圆形水景。

话虽如此，我确实很喜欢这处带遮蔽的挑高落客大堂——这种设计并不常见，尤其是顶部还设有天窗，引入充足自然光。

放大到整个项目来看，共由7座5层楼的住宅围合而成——近似方盒的布局为内部设施形成一圈“保护屏障”。

在逾153,000平方英尺的土地上仅规划258个单位，按当下标准，Verdale 可谓体量不大，因此其私密与专属感相对更强。 

若要说亮点，我会将 Verdale 的“专属性”列为最吸引人的因素之一。

照例，为了让你更直观地理解其空间配比，我们与附近几个竞争项目作一比较。

Forett (360,143/633) = 每单位 567 平方英尺

Daintree Residence (201,510/327) = 每单位 616 平方英尺

Verdale (153,224/258) = 每单位 594 平方英尺

因此，在空间配比上它优于 Forett，但略逊于体量更大的 Daintree Residence（差距不大）。

无论是否热衷游泳，泳池始终是现代公寓的“视觉中心”。凝望一汪深蓝，总能令人心神宁定。

在这方面，Verdale 规划了一条50米标准泳道。尺寸不错，但在当下也算是大众预期的基本配备。

庭院式布局的潜在问题在于内部公共区域的私密性不足。可喜的是，这里能看出发展商在这方面做了明确的缓解设计。

我认为，他们在这点上是成功的。

其一，泳池四侧中有3侧留出了良好的退距（因设置了池畔平台、水庭与森林水景）；而与泳池最近的一侧则种植了成排茂密的树木。不仅提升了私密性，也契合其所营造的森林主题。

我尤其喜欢这一处水庭设计。即便仅从模型上看，也已颇具“静谧绿洲”的意境。

或许这相当主观，但此类具有美感的景观设置，确实有助于营造整体氛围。

难以言表；若你曾到访巴厘岛的悬崖度假酒店，大概就能体会我所指——大尺度的水景往往能营造恰到好处的“仪式感”。

我最喜欢 Verdale 的一大亮点，是其设置了屋顶设施（与 Daintree Residence、RoyalGreen 颇为相似）。

鉴于项目体量不大，可以看出发展商尽力在不显拥挤的前提下，最大化利用空间。 

屋顶设施设于较高的两栋（2 与 6 座）之上，住户可在专属的屋顶烧烤区私密待客，同时眺望公寓北侧的优美林海。  

另一方面，屋顶设施的常见不足，是可能对最顶层单位造成噪音影响。

除烧烤区外，还配有铁板烧与禅意花园亭。虽不若 Amber Park 般大张旗鼓，但空间利用得当、动线思考周全。

稍后在“整体规划”部分我会再谈设施配置；此处仅提示两点：其一，没有网球场；其二，儿童游乐场靠近道路，位置略显逊色。 

另一个值得一提的，是几乎没有朝内的一卧单位。 

换言之，这里的23套一卧单位几乎都面向道路，唯有12座的一套1卧+书房为朝内。 

鉴于 Verdale 属于低密度低层开发，寻求更私密的一卧买家，可能会觉得略有遗憾。

话虽如此，当前周边多为绿地——从这个角度看，道路向的视野未必就是劣势。至于何时会有新项目动工尚未可知，但至少未来几年，应能享受相对的宁静。

外立面并非大面积玻璃的极简风格——但这未必是坏事。我认为整体设计稳妥，与自然氛围浓厚的环境相契合，配色也更显温润亲切。

不过，我原本以为外侧屋顶会有更多绿化点缀。

在走进行内示范单位前，最后想强调的一点，是发展商在主题营造上坚持“简洁且统一”。 

如你所见，Verdale 明确走的是“森林+水景”的自然主题。就其体量而言，我很高兴他们没有过度堆砌、过度包装设施。 

这或许算我的一点小“职业病”，但近年来常见的发展趋势，是以纷繁主题与“花哨命名”来炒作设施，而落地后往往与宣传不甚相符。 

单凭这一点，Verdale 在我心中就已加分。 

Verdale 明确走的是森林与水景的自然主题。就其体量而言，我很欣慰他们没有过度包装设施。

Reuben

Verdale 2卧室豪华型评测

面积为753平方英尺，这个2卧室豪华单位比大多数常规2卧室单位略大。整体空间利用率较高，除去玄关与小走廊部分。

需要说明的是，2卧室单位占全部供应的57%（258个单位中有147个）。这个比例相当可观，也因此带来了多种不同的户型布局。

进入单位后首先映入眼帘的是右侧的厨房。

面积方面相对可观，2个人背靠背同时操作也不至于过于闷热与忙乱。你也可以选择将其做成封闭式，但由于没有窗户进行自然通风，如果你经常烹饪，可能会带来一些问题。

细心的人会注意到，这里的所有电器均来自De Dietrich——高端且口碑良好。

包括炉灶、油烟机、烤箱、冰箱以及洗烘一体机——都整齐地设在厨房一端（注意，其他外接电器的电源插座位于厨房最里面一端）。 

这里也能看到开发商在额外收纳上的第一处巧思——非常值得称道。本例是在吊柜下方增设了额外搁板。上方那点空间平时很少被利用，因此我认为这是明智之举。

至于材质与饰面，厨房台面采用质感不错的压制石英，两端墙面为设计感出色的瓷砖饰面。触感扎实、做工细致，令人安心。

走入厅区，地面材质保持一致——大理石铺装，点缀以木质踢脚线。 

餐厅表现中规中矩。餐桌的尺寸与形式需谨慎选择，过大的餐桌会侵占玄关与走道空间。

不过在这里，你会看到关于额外收纳设计的又一处用心。

角落里设有一个4层的储物区，巧妙地隐于显处。 

开发商将其称为‘The Alcove’，这类额外的收纳点在我过去走访的许多单位中都颇为欠缺——因此，开发商在其单位中持续配置这些细节，值得点赞。 

客厅开间不算宽，因此家具选择同样会受到限制。

如你所见，即便是一张2人座沙发也会略显局促。话说回来，以当下的市场情况，对一个2卧室公寓单位也不宜有过高的空间期待。

来到阳台，我认为其面积其实相当可观。是否喜欢，取决于你对可用室内面积与空间功能多样性的取舍。 

此处的推拉玻璃门为铝合金框，外部阳台地面采用瓷砖铺设，以抵御风雨磨损。 

普通卧室（也就是与厅相邻、相对“嘈杂”的那间）给我的感觉略显压抑。也许这里的ID处理过多，但它也展示了如果你把这一区域改成类似“书房”的效果会是什么样子。 

请注意，尽头那处“类似沙发”的结构为ID处理，不 随屋交付。换言之，你 将在这里拥有更多可腾挪的空间。  

仅供参考，地上的灰色地毯相当于一张大床（Queen）的尺寸。可以放得下，但几乎没有太多剩余空间容纳其他物件。

还有非常重要的一点 是，买家在实地参观此房时可能会忽略（尤其是百叶有时会被拉下），这里的（铝框）玻璃窗为配合外侧的AC Ledge而被对半 处理。 

如果你偏好整面窗（如我），可留意角落单位。那些单位的AC Ledge 位于厕所后方，因此不会出现被对半的窗户或受阻的视野。 

公共厕所的设计颇为雅致，地面与墙面均为质感出色的瓷砖饰面。收纳同样充足，镜柜与台盆组合来自德国品牌 Grohe。

来到主卧，过了门口你会看到一个颇有趣的设置。有人或许会把它称作一处精致的梳妆区，但按开发商的说法，它被称为‘The Armoire’。 

本质上，它由若干收纳利落的抽屉、观感良好的（开放式）置物格以及一面半身镜构成，以满足梳妆与收纳需求，这也体现了在有限空间中精心“挖潜”的用心。

这是在标准衣柜之外的配置，确实为房间带来了实用的增值。

此处为木地板，与先前的普通卧室一致（含踢脚线）。 

这里层高也达到2.97m，因此即便安装吊顶及后续照明系统，头部空间也不至于被明显压缩。   

如你所见，这里的窗户自上而下贯通，可让更多光线进入室内。

空间方面，可以放下一张King尺寸的床，仍留有少许活动空间。

主浴室面积相对可观，地面与墙面为同样的瓷砖饰面，并提供若干收纳空间以满足日常卫浴需求。 

如果你在意材质，台面与之前厨房台面相同——压制石英。

The Verdale 3卧室豪华型评测

这款3卧室豪华型面积为1,033平方英尺，比之前评测的2卧室豪华型大约多出四分之一。 

就我个人而言，当空间本已紧张时，我从来不太喜欢有玄关，但在家庭居住方面，我也理解它在隐私上的必要性。

如果你最近频繁出入示范单位，一踏进这间厨房，你一定会觉得哪里有些不同。

如果你还没注意到，那就是左上方少了吊柜——而这出于两个理由是个不错的安排。

其一，它允许采用大面积玻璃开口，引入更多采光。其二，空间感更通透开阔——经常在厨房忙碌的人一定会欣赏。

为弥补缺少的上方吊柜，另一侧主柜下方配有巧妙设置的木质搁架（也是隐藏油烟机的位置）。

此外，这里还设有名为‘The Armadio’的设计——一个与窗台相连的台面。可以把它理解为一种迷你厨房飘窗台。 

坦白说，它的进深不大，但确实能提供一些额外的台面空间以及下方的收纳隔间。

我不敢断言整体收纳会比普通厨房更多，但我确实欢迎这种让空间更明亮、更开阔的做法。

在厨房尽头你会发现一间杂物间，确实很实用，但不足之处在于没有设置服务阳台。

鉴于此处空间有限，开发商决定采用‘滑折式PVC门’，而不是其余房间所见的一般（空芯木质）平开门。 

诚然，这里仍然比较局促，不过旁边的WC确实使其在空间利用得当时（如这里展示的折叠床）可以作为帮佣房。

来到客厅与餐厅区域，当然配有大理石地面。但除此之外，你或许会觉得空间看起来很宽敞——这多半归功于ID布置。

这似乎已成为新盘普遍的设计主题：餐桌的一侧总是贴墙摆放。若你疑惑原因——其实就是为了节省空间。

也正因为如此，如果再用更大的餐桌，就会从大门到通往各房间的走廊通道中凸出，占用行走空间。

客厅的表现尚可，既不算很宽也不算很长，所以再次强调， 如何利用/改造这处空间最终还是取决于你的创意。 

至于阳台，考虑到整个单位的面积，其尺寸被控制在较小的范围内。

有趣的是，这大概是我第一次对一条走廊有话可说。

他们没有把前文提到的‘Alcove’（收纳空间）设在客厅，而是选择把它放在走廊的起始处。 

我喜欢这处Alcove的地方在于，它并非只是把8个不同的柜体堆在角落里。相反，开发商在上下柜之间加入了开放式搁架作为分隔。 

这不仅为色调单一的柜体增添了美学上的对比，也在视觉与取用上为屋主与访客都带来便利。  

两间普通卧室的面积相近，属性也基本一致。

虽然可以放下一张Queen尺寸的床，但除去衣柜，房内大概也难再容纳更多家具。

两间普通卧室也都配有近乎落地的窗户，这始终是一件好事。

与当下多数新盘一样，2扇门的衣柜对大多数人来说并不够用。不过这点也很难苛责开发商，毕竟我们并非生活在一个非常辽阔的国家。

整体面积刚刚超过1,000平方英尺，两间普通卧室都不是带卫套房，因此需要共用一间公用浴室。

公用卫生间在配置与面积上与先前的2卧室豪华型相当，配件来自知名品牌Grohe。

主卧本身面积尚可，可放下一张King尺寸的床，右侧仍留有足够的通道以使用衣柜。

当然，这里的镜面只是ID的展示处理，实际单位并不包含。

虽然能起到放大空间的作用，但我不确定有多少人会喜欢每次上床都对着自己。

The Armoire 智能收纳方案在这里也有设置，位置就在房间入口旁，取用方便。它实际上是从公用浴室“挖”出来的，但我认为为了增加收纳，这样的取舍很值得。

既然整体强调更高端的用料与一定的奢华氛围，我有些意外主卧浴室并未配备雨淋花洒。

尽管如此，我认为做工与细节表现相当出色，诸如面盆与壁挂式坐便器等常见配件均来自Grohe。

Verdale 4 卧室评测

就户型面积而言，Verdale 的这一款为 1,410 平方英尺，属于中等水平。

第一印象来看，整体户型以实用为主，仅有少许可挑剔之处。比如，我很高兴看到空调机位被恰当地安排在所有浴室之后。

入户玄关面积控制得较为克制，但依然起到保护家庭私密性与（若装潢得宜）提升空间格调的作用。

全屋用材保持一致（例如大理石地面等）。顺带一提，所有单位的空调来自 Mitsubishi Electric，入户门的电子门锁由 Samsung 提供。 

这里迎面而来的是 Alcove，配有搁架与 4 个柜体。很好地提升了此处的可用性——别小看这些柜体的进深——任何额外的收纳空间都值得欢迎。

客厅面积恰当，可容纳 3 人座沙发并配一把扶手椅。

需注意，示范中并未摆放电视；而这几乎是 99% 的家庭都会配置的。

不过，由于这一带本质上是一个长方形通间，要在餐区与起居区之间取得理想的动线与协调，设计上会有一定挑战。 

餐区可放下 6 人餐桌椅；视家庭人口而定，可能略显紧凑。若硬要放 8 人位，也可以，但会牺牲部分通往走廊的过道空间。

空间本身较为修长，因此也可考虑将餐桌与阳台平行摆放。虽然可能会侵占起居区，但不妨权衡日常使用频率，择其重者优先！

阳台面积不小，完全可以摆放一套户外餐桌椅，作为主要用餐空间——从而把宝贵的室内面积留给起居区域。视朝向而定，这一做法是切实可行的；毕竟 Verdale 的主要客群很大程度上正是看重其周边的绿意环境。

需注意，客厅与阳台之间有一小级台阶，室内外并非完全无缝衔接。

回到走廊进入厨房，会注意到中间有一个“类似中岛”的结构。作为“4 As”中的最后一项，这个小家伙被称为“The Atelier”。 

撇开营销话术，本质上它就是一个实用台面，可用于备餐、当作早餐吧台，或作为简餐的随意角。

或许我有点偏爱，但每当看到厨房中岛，总觉得它能让厨房更为完整。

也有人会更喜欢中间留出更多空地以便走动，但对于没有太多时间折腾室内设计的人来说，这样的现成配置已相当不错。 

别忘了，烤箱取出热食时，它也能作为额外的暂放区域。 

细心的人会发现，这里还额外配备了 Brandt Wine Chiller，就在烤箱下方。 

而且，这里不止这一项巧思，还配置了 Armadio，提供更多实用空间。

此处的窗更多是装饰性设置（单凭这一扇并不会带来太多采光），但好在玻璃位于湿厨房的相对一端——换言之，这里不太容易受到油渍污染。 

有了中岛后，台面长度显然更为充裕。热爱囤物的“厨房党”也会欣喜于这些额外而实用的搁架。

家务区就在后侧，但老实说面积不大。你看到的柜体为目前的 ID 定制，我会建议借鉴，因为这些额外层板确实实用。

需注意，这里并非室外空间，如需晾衣仍需在阳台进行。

本户型还配有一个杂物间（并带 WC），多数情况下可作为佣人房使用。其内设有窗户，有利于通风与采光。

最后，喜欢烹饪时保有一定私密性的住户，会受益于这扇厨房玻璃推拉门——能有效降低噪音、气味与油烟外溢至主餐区。 

两间普通卧室尺寸相同。配置较为常规，但也展示了放置单人床时的一种不错的布局示例。

我喜欢这种简洁无杂、且将单人床与衣柜呈垂直而非平行摆放的优化方式——旁侧再配一张学习桌，自然而然、十分合理。 

不过，有人或许不喜欢它会遮挡这里的落地窗。

来到另一间普通房，则展示了放置一张 Queen 尺寸床时的替代方案。 

两侧仍可留出摆放 2 盏床头灯/床头柜的空间，但余量并不多。也可如示范所示设置一个小型“窗台学习区”，但考虑到另一侧衣柜的开启与取用，整体仍然偏紧。 

共用浴室面积中规中矩，配件为常见的 Grohe。

就第 3 间普通卧室而言，我认为其与共用浴室的距离略远，位置并不理想。话说回来，这也算是“幸福烦恼”。

在我看来，较佳的做法通常是将共用浴室置于两间普通卧室之间，采用 Jack-and-Jill 布局，如此两房几乎等同于各自带卫。

当然，这也意味着次主卧的浴室需以同样方式兼作公卫，以便来访客人使用。

次主卧面积与前两间房相近，可勉强容纳一张 Queen 床及少量床侧配件。  

收纳为常见的双扇衣柜，就不多赘述了。

次主卧浴室与共用浴室同尺幅，淋浴区也同样配有压缩石英置物台，方便收纳日常洗浴用品。换言之，两者几乎没有差异。

今天的最后一间房来到 4 房单位的主卧。开门见山即可感到其尺度不错，ID 甚至在与 King 床及其床头台面平行的位置，巧妙加入了一个小型休憩区。 

我也欣赏房内仍留有不错的行走回旋空间。

主卧还带有阳台，考虑到 Verdale 目前周边的绿化环境，我认为这一配置十分契合。

面积谈不上很大，但从示范可见，摆放一到两张休闲椅与一张小茶几已足够。 

主卧布局中较为独特的是衣柜区域——几乎可以称作“步入式衣帽间”。

无论如何，额外的空间大多数人都会喜欢。也可将其视为“他与她”分区的衣柜布局，物品划分更为整洁。

虽然主卧整体表现不错，但主卧浴室略显逊色。

当然，没人会指望这里能放下浴缸，但就面积而言确实偏小；配置上也并无太多“亮点”，不足以凸显主卫应有的差异化。

Verdale 位置评测

这也正是考量 Verdale 时的最大障碍——其就近区位并不算理想。

项目位于 Jalan Jurong Kechil，距 Beauty World MRT 站及其周边配套确有一段距离。 

若你高度依赖 MRT，我会说还有更便捷的替代选择。

那么，它的区位优势何在？一方面，这里较为静谧；并且在可预见的近未来，除邻近的 Hillford 外，四周多为尚未开发的住宅地块，因而提供了其他区域不常见的开阔居住感。

从更宏观的层面看，Verdale 所在的第 21 区正处于广受期待的“改造升级”阶段——这始终是个利好。稍后的分析部分我们会更详细展开。 

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距公寓距离（及预估步行时间）
‘Aft Bt Batok East Ave 6’	61, 66, 66B, 157, 174, 970, 985	270m，步行 3 分钟
‘Ppis Bt Batok’	178, 852	600m，步行 8 分钟
‘Bt Regency’ (Along Upper Bukit Timah Road)	67, 75, 170, 170A, 73, 184, 852, 961, 961M	1km，步行 12 分钟

最近的 MRT： Beauty World MRT - 1.2km，步行 14 分钟

从整体来看，Verdale 所在的直接周边相当宁静——很适合退休人士或以私家车为主的住户。

对于需要日常通勤的人来说，这也意味着步行至 Beauty World MRT 的距离不算近。再加上此处缺少有盖人行道，更合理的做法是在‘Jln Jurong Kechil’巴士站搭乘以下 5 条巴士线路。好消息？将设有通往巴士站的有盖连廊。

这些巴士包括 157、174、66、970 和 985。 

若前往市区（如 Orchard），在同一站搭乘 174，约半小时多一点可直达。   

最后，若前往 CBD（Raffles Place），路程确实需要一些时间。目前最快的路线是在同一站搭乘 157 至 Sixth Avenue MRT（11 分钟，10 站），再转乘地铁至 Raffles Place MRT（21 分钟，11 站）。 

全程用时不到一小时。 

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预估 高峰时段 驾车时间）
CBD (Raffles Place)	17.9km，驾车 28 分钟
Orchard Road	12.2km，驾车 22 分钟
Suntec City	18.1km，驾车 25 分钟
Changi Airport	26.9km，驾车 31 分钟
Tuas Port (By 2040)	30.3km，驾车 40 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	17.1km，驾车 25 分钟
Mediapolis (and surroundings)	11km，驾车 20 分钟
Mapletree Business City	12.7km，驾车 25 分钟
Tuas Checkpoint	20km，驾车 25 分钟
Woodlands Checkpoint	14.6km，驾车 20 分钟
Jurong Cluster (JCube)	5.7km，驾车 15 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.1km，驾车 30 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	15.7km，驾车 25 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.7km，驾车 33 分钟

*注意：驾车时间以高峰时段测算

最临近出入口： 仅在 De Souza Avenue 设有单一出入口。 

总结： 如果你打开 Google Street View，会发现这里目前确实只有一条车道，因此不排除不久的将来会有拓宽道路的计划。它通向双车道的 Jln Jurong Kechil，从那里约 6 分钟即可抵达 Dunearn Road 以及沿线的一众教育机构。 

杂货/超市

杂货/超市名称	距公寓距离（及预估步行时间）
FairPrice Xpress - 213 Upper Bukit Timah Estate	1.6km，步行 5 分钟
FairPrice - Bukit Batok East	2.3km，驾车 7 分钟
Cold Storage - Sime Darby	2.8km，驾车 8 分钟

学校

教育层级	学校数量
Preschool (within 1km walk)	2
Primary (3km-drive)	6
Secondary (3km-drive)	3
International School (3km-drive)	2
Junior College (5km-drive)	0
University (5km-drive)	2
Polytechnic (10km-drive)	2

补充要点

• 绿意盎然

配备森林舱以及大量自然主题设施，Verdale 不仅内部设计注重绿色与生态。 

看看其周边，你会注意到这里的绿化覆盖之丰富。事实上，如果你打开 Google Earth，会发现公寓“后院”就是一整片连续的林地。

此外，Bukit Batok Nature Park（珍藏着二战时期的 Bukit Batok War Memorial）、Bukit Timah Nature Reserve，以及整条 rail corridor 都与 Verdale 近在咫尺！

• 休闲选择丰富

不仅有偶尔的徒步/慢跑自然线路，这一带其实还有大量的休闲活动可供参与。 

从 Dairy Farm（孩子们一定会喜欢），到逛逛 Rail Mall（距 Verdale 驾车 6 分钟），再到在 Grandstand 尽情玩乐（如掷斧、室内五人制足球等），这里可做的事情不少。 

喜欢高尔夫果岭的居民，也能在这一带发现不少 country club，得益于区域内的大片绿地与充裕土地。

• 重建潜力十足

仔细想想，这本可放在升值分析部分，但既然这是个相当重要的因素，不妨在这里先谈一谈。 

未来几年，配合 Bukit Timah Community Club/Building，ITH（综合 交通枢纽）无疑将成为 D21 Beauty World 区域的重要增量。

对于不太熟悉 ITH 这个术语的读者，它本质上是全空调的巴士转换站，并与商业配套及 MRT 线路实现一体化衔接。 

此外，你或许也注意到周边有不少储备地块。这里仍有许多区域未充分开发，就此而言，D21 的潜力尚待进一步兑现。   

Verdale 开发地块评测

Verdale 配套设施

24/7 安保	会所	放映室
户外用餐区	餐厅	临水休闲廊
开放草坪	儿童泳池	水中健身房
50M 长泳池	日光躺椅	健身房
淋浴间	蒸汽房	户外厨房
户外淋浴	游乐场	户外健身角
花园	水疗池	阅读吊床
瑜伽冥想区	户外休憩区	秋千

就我看来，总体布局规划得相当成熟周到。尽管设施清单不算特别庞大（网球场的缺席较为明显），但所提供的设施完成度与质感都不错。

屋顶用餐亭、临水户外用餐以及森林用餐舱（加上泳池）等，都是我认为会打动偏爱绿意与自然的住户的设施。

内院式布局一向各有拥趸，但它的确能在一定程度上避免外来目光的窥视。鉴于周边地块普遍低矮，只要地积比率不发生重大调整，你大概率不必担心更高的邻里对自家空间的俯视。

最后，由于这里水景与绿化类设施数量众多，后续维护工作量也会不小（包括每周灭虫），以便多年后仍能保持整洁如新。  

最佳 Stack 选择

好在这里临主干道的楼栋并不多。若你对车流噪音较为敏感，Stacks 31、30、29、38 和 37 应当尽量回避。

话虽如此，如果你打算经常使用巴士站，这些 Stacks 也不妨纳入考虑，至少能省下一点步行时间。

就当下而言，9、16、15、2、1 和 8 会是我心目中的一批最佳 Stacks，因为这些面向开阔绿景。当然，这些地块被划作住宅用地，所以你能享受开阔景观多久，仍取决于未来开发进度。

稳妥起见，更具“抗变化”的 Stacks 可能是 10、11、12、19、20、21、25、26、27，因为它们都面向有地住宅；如果楼层足够高，基本可确保朝向有地一侧的无遮挡景观。

最后，Stacks 31、32、33、41、42、43、44、49、50、51、52、5、6 与 7 会直晒西北向午后阳光，需多加留意。

对于朝内的 Stacks，36、3 和 14 自然是更显而易见的选择，因其楼与楼之间距离超过 100m。当然，这些 Stacks 更适合考虑较大 4 房型单位的买家。

午后日晒走向分析

具备 NW 朝向的 Stacks（31、32、33、41、32、43、44、49、50、51、52、05、06、07）在全年里将承受最多的午后日晒。Stacks 01、02、08、15、16、09、10、11、12、19、20、21、25 和 26 因其 NW 与 ES 朝向而基本没有午后日晒。事实上，这些 Stacks 由于前方无遮挡，早阳充足。

户型配比

户型类型	套数	面积（sqft）
1-Bedroom	18	463-474
1-Bedroom + Study	5	560-570
2-Bedroom	33	614
2-Bedroom Deluxe	114	700-753
3-Bedroom	15	947
3-Bedroom Deluxe	39	1,001 - 1,033
4-Bedroom	22	1,410
4-Bedroom + Family 复式顶层公寓	9	1,518 - 1,528
5-Bedroom + Study 复式 Penthouse	3	1,873

迄今为止，我很少见到公寓项目能覆盖从 1 卧到 5 卧的每个户型层级。尤其在 D21，这类低密度、体量不大的项目并不多见。

真正令我感兴趣的是，这里的户型组合十分多样。 

换言之，潜在住户看似选择丰富，但由于各层级的单位数量分布很稀少，购置决策需要更为果断迅速。

价格评述

鉴于Verdale所处的直接位置，以及本区内另外3个新盘正在崛起，我特地制作了两张表格。 

第一张用于与其周边转售邻居对比，第二张则与前述3个新盘对比。   

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Verdale	99年地契	2023/2024	最低 $1,627 psf
Grand Chateau	永久地契	1996	$1,050 psf
Sherwood Condominium	永久地契	1998	$1,058 psf
Charisma View	永久地契	2002	$1,081 psf
The Hillford	自2013年起60年	2016	$1,133 psf

如果你留意Verdale周边的公寓，会发现除The Hillford外，其余都相当成熟。 

有趣的是，The Hillford与Verdale同为有期限地契的项目，与周边较老的、永久地契的项目相比，户型相对不那么宽敞。  

为便于理解，我将列出这些项目近期部分2卧单位的成交：

Sherwood Condominium的一套2卧单位（926平方英尺）近期以$1,091 psf成交，折合略高于$1m。

至于Charisma View，一套1,066平方英尺的2卧单位近期也以$1,159 psf成交，折合高达$1.2m+。 

至于The Hillford，我们刚看到一套 506平方英尺的2卧单位以$1,162 psf易手，折合约$588,000。

而Verdale一套614平方英尺的2卧单位，目前开价约$998,000——换言之，$1,625psf。

（我们未纳入Grand Chateau，因为未找到任何近期2卧成交）。 

据此可见，最实惠的选择其实是The Hillford。但鉴于其地契年限较短，或许对投资者并非最理想。 

较旧项目未来确实存在en bloc的机会，这也是值得纳入考量的因素。 

总体而言，与周边较旧的永久地契邻居相比，Verdale的总价更为“亲民”——当然，这自然要以户内空间作出一定取舍为代价。 

另一个问题也随之而来。当项目的新鲜感褪去后，Verdale能否维持其价格水平？这很难断言。 

鉴于其就近位置相对逊色，后续的价格表现很大程度将取决于项目的最终建造品质、后期维护，以及周边土地的再开发，我们稍后会更详细讨论。  

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Verdale	99年地契	2023/2024	最低 $1,627 psf
Daintree	99年地契	2022	$1,684 psf
View @ Kismis	99年地契	2023	$1,700 psf
Forrett At Bukit Timah	永久地契	2024	$1,880 psf

有意思的地方从这里开始。 

对于打算进入D21且预算较为充裕的买家，你们也许会想：“这4个新盘当中，究竟哪个更值得？”

毕竟，我们也见证过顶级项目在近期出现回落。 

当然，这最终取决于你的偏好。你是否只从升值角度出发？你是否是极度看重便利性的自住买家？或者你更需要极致宁静？ 

偏好千差万别——但总有几项核心分析维度可满足大多数关切。

我们先聚焦于总价。    

Matt最近已就Forrett at Bukit Timah与Daintree和View @ Kismis之间的定价进行了深入解析。你可以点击这里查看。

因此，这里不再深入展开数据分析，但我会为你列出1卧户型的价格表：

1卧起：	面积（sqft）	价格（PSF）	总价（起）
Verdale	463 sqft	$1,708psf	$791,000
Forett at Bukit Timah	474 sqft	$1,790psf	$848,000
Daintree Residence	538 sqft	$1,704psf	$916,900

显然，Verdale定价最低；这也在预期之中，因为其距离配套与交通最远。

由于View at Kismis并无1卧户型，下面给出3卧户型的对比。

3卧起：	面积（sqft）	价格（PSF）	总价	至MRT站距离	地契
Verdale	947 sqft	$1,584psf	$1,500,000	1.2km，步行14分钟	99年地契
Daintree Residence	1,001 sqft	$1,719psf	$1,720,450	600m，步行7分钟	99年地契
Forrett at Bukit Timah	947 sqft	$1,783psf	$1,689,000	850m，步行10分钟	永久地契
View @ Kismis	893 sqft	$1,611	$1,439,000	1.1km，步行13分钟	99年地契

若你关注3卧户型，各项目之间的价差确实相当明显。View @ Kismis的总价最低，但其不足900平方英尺的面积，对3卧来说空间限制不小。

Verdale价格

价格拆分（首套房）

	1卧	2卧	2卧豪华	3卧	4卧
价格	$791,000	$998,000	$1,100,000	$1,500,000	$2,400,000
25% 首付款	$197,750	$249,500	$275,000	$375,000	$600,000
额外费用
买方印花税	$18,330	$24,540	$28,600	$44,600	$80,600
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300
盖章费	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$812,630	$1,025,840	$1,131,900	$1,547,900	$2,483,900
初始投入金额	$219,380	$277,340	$306,900	$422,900	$683,900
投资回报
预期租金	$2,133	$2,763	$3,195	$4,262	$6,345
租金回报率	3.15%	3.23%	3.39%	3.30%	3.07%

价格（第二套房）

	1卧	2卧	2卧豪华	3卧	4卧
不含ABSD成本	$812,630	$1,025,840	$1,131,900	$1,547,900	$2,483,900
加：ABSD (12%)	$94,920	$119,760	$132,000	$180,000	$288,000
含ABSD总价	$907,550	$1,145,600	$1,263,900	$1,727,900	$2,771,900
初始投入金额	$314,300	$397,100	$438,900	$602,900	$971,900
投资回报
预期租金	$2,133	$2,763	$3,195	$4,262	$6,345
租金回报率	2.82%	2.89%	3.03%	2.96%	2.75%

升值分析

遗憾的是，在这一点上，Verdale似乎（关键词：似乎）不如其对应的Forett at Bukit Timah或Daintree Residence受益。 

尽管其私密性/静谧性出众，但看起来它与正在进行约1 million sqft综合开发改造的“核心动区”（即Beauty World MRT及其周边）并不算足够接近。 

没错，随着交通枢纽及周边改造最终落地，某个时点全区价格自然会出现一定的“外溢”效应，但若说影响会非常惊人，可能有些言过其实。

话虽如此，你或许还记得我先前提到的保留地块。 

留意到该区域此类地块相当多吗？更何况，Verdale周边若干地块（如1.4容积率的地块）虽已划为住宅用地，但迄今尚未在GLS公告中推出。 

当然我们无法确定保留地最终将作何用途，但区域内已存在众多住宅用地，这或许暗示不久的将来周边将有某种形式的商业开发项目配套落地。 

尽管有人认为Verdale一开始就偏贵，未来数年存在项目贬值的可能——我认为其最大潜力恰恰来自周边所有潜在可开发地块。 

从更宏观的角度看，似乎可供开发的住宅地块很多，可能意味着本区未来供应偏多。

不过，我相信后续会有相应规划来支撑这里的住宅体量。简而言之，政府不会在缺乏节奏与逻辑的情况下盲目向区域倾倒供应。

当然，开发商亦然——在看似短期内（好吧，除交通枢纽外）没有重大利好的情况下，这些地块仍被迅速拿下，背后必然自有缘由。

当然，上述判断皆基于长期持有的前提。若你寻求短期标的，最好另作他选。

是的，这可能需要时间；是的，它毕竟是99年地契——但我诚挚地认为，待地契折价因素开始显现之际，周边地块大概率已投入开发，从而在某个时间点为业主带来退出机会。   

（当然，以上皆以短期内不出现进一步的政府/经济/政治影响及其时间线变化为前提）。 

我们的看法

我个人认为，Verdale最适合偏好远离喧嚣、追求宁静私密环境的长期自住型买家。 

如前所述，若你开车出行，并将静谧与绿意置于优先考量，Verdale具备这些特质。其周边、Bukit Batok的自然公园与自然保护区，对热爱自然者颇具吸引力。 

但我们也必须直面“房间里的大象”——它的地段。 

如果你经常乘坐MRT，我会说还有位置更优的项目可选。 

不过，其不那么理想的区位也有可取之处。就我们今天所见，开发商显然投入了额外心力，力求打造一个出众的项目。

从承建单位的经验、到周到的设施配置，再到后续的装修品质与收纳空间的提供，可以预见Verdale完工后将是一座扎实可靠的项目。  

开发商注释：

Verdale由COHL Singapore与CSC Land Group联合开发。

CSC Land Group实际上是South Pacific China Construction Co Pte Ltd的子公司——而后者则是China State Construction Engineering Corporation (CSCEC) 的区域分支。

或许你会疑惑为何分支众多：CSCEC成立逾60年，现为全球第3大建筑企业。

其以细致的规划著称，强调空间意识与对居住功能性的同理心，也助其在此前位于West Coast Vale的项目Twin Vew上取得成功。

在开盘周末，520套中有多达442套、占85%被售出，足证开发商打造亮眼项目的能力。

同理，COHL（或China Overseas Holdings Ltd）是China State Construction Engineering Corporation的子公司。迄今，该集团在《财富》世界500强中排名第18。

与其对应企业相似，COHL的使命是“Envision delightful space and create infinite value”——再次体现对居住宜居性的同理与专注。

迄今，其已投资建设超过32 million平方米的社会项目和超过1,600km的基础设施。

毫无疑问，经验丰富的母公司将采取稳妥举措，确保项目全面而扎实。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文