2025年购买新盘公寓已不同以往——大多数买家容易忽略的关键细节

从开盘周末即售罄到抽签方式的改变，如今新盘的销售方式已与过去不同。当前新盘的销售节奏明显加快，即便是体量更大的项目，也不再像以前那样拖到多个销售阶段。同样，经纪的佣金与动因也有所变化；因此，如果你有一段时间没有关注楼市，以下是你需要了解的一些关键更新： 

而且由于涉及的环节众多——从抽签制度、激励结构到放盘节奏——如果不密切关注市场，很容易感觉慢半拍。若你希望在出手前做好充分准备，点击此处联系我们，我们会为你对接值得信赖的合作经纪，全程为你把关。

当下新盘操作方式的一些显著变化

• 更快售罄、更短的开盘窗口
• 经纪佣金未必总是显著更高
• 两房型更常被定位为自住
• 经纪优先挑选“好货”的情况更少见
• 抽签系统可能有所不同 
• 对$PSF的强调减少 

1. 更快售罄与更短的开盘窗口

今年我们一次又一次地见到这种情况，诸如 Springleaf Residence、Skye at Holland、Promenade Peak 和 River Green 等项目。新盘往往在一个周末几乎被抢购一空，剩下的少数单位通常是户型最大、最难负担的那些。 

鉴于单位成交速度之快，买家能反应的时间确实更短。需要强调的是，这并不意味着你应该仓促行事、忽视可负担性与地段等基本面；但一旦锁定合适的项目，最好不要犹豫拖延，也不要寄望“更好的还在后头”。

我们已不常见到价格在数周或数月里逐步上调的过程；有时一个周末就全数去化。 

有趣的是，即便销售火爆，我们也见过开发商选择不提价的情况。我们在Skye at Holland 的开盘期间就指出：通过不加价，开发商得以持续销售动能，直到项目几近售罄。

这与2021年 Pasir Ris 8 的首发形成对比：当天开发商对某一特定户型在同一天内上调价格 six times。 

当然，这并不意味着开发商今后都不会提价；接近或刚过 TOP 的单位仍会更贵。只是提价的意愿可能降低，转而让项目更快完成去化。 

2. 经纪佣金未必总是显著更高

在2019至2023年间，新盘的经纪佣金往往明显高于转售；我们在2022年的一篇文章中就谈到过。当时新盘的佣金率可能高达 five per cent 或更高。这也促使部分经纪在买家不介意延后收款的情况下，更倾向于推荐新盘而非转售。 

然而截至2025年，这种情况基本告一段落。根据市场反馈，多数新盘佣金与转售的标准 two per cent 相差不大。鉴于目前私宅价格居高不下，开发商认为 EC 几乎“自带销量”并非没有道理。 

话虽如此，你可能仍会注意到一些经纪更偏向主推新盘。在2025年，这并非因为他们拿到更高佣金，而更多是由于库存稀缺。更高的房价推高了置换成本，使得卖家不太愿意尝试升级；因此若经纪看似在“推”新盘，更可能是他们可供你选择的转售房源并不多。 

3. 两房型更常被定位为自住

至少，面积更大的两房或 2+Study 单位是如此。对于时隔一段时间才回归市场的买家而言，这可能会颠覆以往认知；两房型不再与一房型一并被视为纯粹的出租资产。 

主因当然是成本。到2025年，一套两房，尤其是面积较大的两房，总价可能在 $1.8 million 左右。这大致落在当下 HDB 升级者的承受“甜蜜点”；而三房约在 $2.2 million，往往超出能力范围。因此，将两房作为自住正在成为一种现实选择。 

此外，如今两房的户型设计往往更为高效。哑铃型布局、Jack and Jill 双入口卫浴，以及诸如加大空调机位等做法的减少，都提升了可居性。需要注意的是，今天的 600 sq ft 实际上比 GFA 统一前的 600 sq ft 更“大”，因为现已不计入 Strata 挑空空间或空调机位。 

尽管如此，我们理解这对部分买家而言仍不易接受；这也确实是转售市场挂牌减少的一个原因——他们的置换房很可能无法达到（例如）自己习惯的 4房式组屋 的面积。 

4.  经纪对一切“先挑先选”的情况更少见

这几乎是“公开的秘密”：业内人士会告诉你，经纪常能获得优先认购权。虽不总是如此，但经纪优先挑到最佳户线、最佳朝向等情况过去相当常见。 

这确实会令部分买家感到挫败，觉得自己被不公平地留给了“剩货”。在极端情况下，我们甚至听说有买家考虑去考经纪执照，只为拿到这种优先名额。 

这种状况在2024年末至2025年初开始转变。随着公众审视力度加大，开发商面临压力而调整做法。其中一个触发点是 Emerald of Katong 的开盘，据传*在公众获得机会前，近一半单位已被拿下。

有些开发商已完全取消经纪的提前配售；也有开发商改为仅向经纪释出有限数量的单位（例如某一户线仅少量名额，或仅限较低楼层的单位）。截至目前，开发商的优先阶段更倾向于照顾既有项目的回头客，或重建前旧项目的原业主。这样在一定程度上让竞争环境更为公平。也有人认为，这有助于避免开盘当天的销量被“人为放大”。 

*我们并无确切数据说明经纪购买了多少单位，也没有可供出示的证据；仅为坊间传闻。亦不排除所谓单位并非全由地产经纪购入。

5. 抽签系统可能有所不同 

对于许久未经历开盘周末的买家而言，最大的意外可能在于抽签流程已与以往不同。

过去的流程几乎千篇一律：提交支票、领取排队号，轮到你时选房。那套方式如今仍在使用，但你可能会见到一些改动。 

首先，多数项目已采用数字抽签或远程排队分配。你无需前往人潮拥挤的示范单位，而是通过电子邮件、短信或其他电子方式收到排队号码与到访时段。此举最初源于 COVID 期间的人流管控；但因其能让流程更平稳有序，遂被保留下来。 

基于优先级的配售也更常见。如前所述，开发商有时会为回头客，或来自周边屋苑的升级者设置优先时段。这些群体可能在公众队列开启前，进行不同轮次的抽签。

最后，部分开发商可能采用“配售”而非抽签。这意味着买家先选定心仪单位，所有有意者共同抽签争取该特定单位。中签者得之，未中者则一无所获。与传统抽签（轮到你时从当下可选单位中挑选）相比，这种方式更容易理解与管理，但“容错度”更低。 

此外，开发商未必在首日释出所有户线与楼层，早期阶段可能仅开放部分户线；较高楼层或优质户线则留待后续轮次。这种分批释放有时能给落空的买家第二次机会；同时也有助于开发商维持销售节奏（以及——如果他们认为可行——调整价格）。

据称这样做的一个好处，是避免开盘周末的强劲销量让后续媒体关注“戛然而止”。但这只是理论上的——以我们的经验来看，在达到 80 to 90+ per cent 的去化后，媒体往往仍会忽略项目后续的销售进展。 

6. 对$PSF的强调减少 

在近期的新盘中，我们注意到有些销售团队会迅速回避关于每平方英尺价格的问题。这是因为到2025年，开发商更多以总价（quantum）而非 $PSF 来定价与沟通。 

事实上，我们走访 River Green（一个以总价策略积极定价的项目）时就留意到，即便被问到 $PSF，销售也会直接以总价作答；客观而言，其总价确实不高，尽管位于 Great World 一带，有时仍可做到 $1.2 million。 

这并非全然新鲜，我们在2020年 The M 的首发也见过类似做法：销售当时反复强调总价可低于 $1 million，同时回避当时被视为偏高的 $2,400 psf。 

另一原因在于 GFA 统一：由于新盘在纸面面积上更小，即便总价不变，其 $PSF 也会被“推高”。为免引起误解，大多数销售团队更愿意直接围绕总价（quantum）来沟通。 

因此，当你询问 $PSF 时更常被“带过”，或被告知这已不是当下比价的最相关指标，也不足为奇——这一说法并非全无道理。

总体而言，如果你有一段时间未入市，可能会觉得新盘销售的节奏快了许多

这些变化本身并无绝对的好坏之分，但确实需要采用不同的应对方式；感觉时间紧迫、信息量过载并不罕见。关键是在预览日之前就制定好方案，并准备几套可快速切换的备选。若你需要协助，通过 Stacked 联系我们。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。