2024 年 $1.3M 预算是否足以购买永久地契 2 卧室公寓（深入解读 Noma）

Ryan 你好，

很高兴在线上认识你！我是你的新订阅者，非常喜欢你深入浅出的房产内容，即使像我这样刚开始购房之旅的读者也能轻松理解。

我正准备首次置业，通过搜索引擎以及一篇 Medium 文章的提及认识了 Stacked。

我三十出头，今年刚结婚，希望在未来一年左右搬入新家。目前倾向于购买新盘或转售公寓，自住兼投资。想请你推荐一些即将推出且适合 2 卧室、1 或 2 卫浴的公寓项目，预算约 $1.3M？

也想听听你对 Noma 的看法——它是否适合作为转售公寓购买（永久地契、建于 2023 年、每平方英尺价格略低于 $2k psf，距离多个 MRT 站、学校、餐饮和超市/杂货店较近，未来可能转售给周边 HDB 升级客；但这是一个仅有 50 套单位的小型公寓，同时也想了解 Macly Group 是否算知名开发商）？若能分享我还应考虑的潜在利好或风险，将非常有帮助。

非常感谢，期待你的回复！

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你好， 

感谢来信，也很高兴我们的内容对你有所帮助。 

从近期新盘定价来看，要以 $1.3M 购得 2 卧室可能有难度。行政公寓（EC）或许是一个选择，前提是你的家庭合计月收入不超过 $16,000。不过，最近的 EC 多以 3 卧室和 4 卧室为主，可能超出你的预算。 

因此，如果你优先考虑在未来一年内入住，转售市场大概率更适合你，且可选择的范围也更广。

在未进一步了解你对地段、面积、持有期及其他优先事项的偏好前，我们暂不作出具体推荐。既然你对 NoMa 感兴趣，我们就更详细地看看这个项目，先从项目概览开始。

NoMa 是一个永久地契的精品项目，共 50 套，包含 1 卧、2 卧和 4 卧户型。项目于 2023 年竣工，位置优越，步行 15 分钟内可达 4 个 MRT 站：Dakota、Mountbatten、Aljunied 和 Paya Lebar。周边生活配套完善，包括购物中心、小贩中心及各类日常便利设施。对家庭而言，项目位于知名的 Kong Hwa School 1km 学校半径内。

接下来，我们看看其价格与走势。 

年份	D14 非有地私宅（转售）
2013	$1,051
2014	$991
2015	$1,077
2016	$1,064
2017	$1,083
2018	$1,172
2019	$1,199
2020	$1,190
2021	$1,274
2022	$1,386
2023	$1,518
平均增速	3.87%

与新加坡所有非有地私宅 10 年平均增速 2.9% 相比，14 区（D14）整体表现更胜全国平均。

鉴于 NoMa 尚属新盘，我们从开盘以来的表现着手观察。迄今其价格年均增速约为 1.75%。不过需注意，今年仅有一宗转售（sub-sale）成交，结论暂不具代表性：

日期	单位	成交类型	面积（Sq Ft）	$PSF	价格
2 Jan 2024	333 Guillemard Road #02-XX	转售	850	1,764	$1,500,000
18 Oct 2020	333 Guillemard Road #02-XX	新售	850	1,618	$1,375,632

由于仅有 50 套单位，成交自然会较为稀少。

为提供更多参考，我们将 NoMa 周边的永久地契精品项目与区内体量较大的项目作比较。精品项目范围限定在距 NoMa 200m 内；大众化项目则选取 The Sunny Spring 与 The Waterina。

年份	精品项目	大众化项目	所有 FH/999y 非有地私宅
2013	$1,006	$1,109	$1,427
2014	$1,348	$1,063	$1,366
2015	$1,186	$1,056	$1,365
2016	$1,322	$1,035	$1,396
2017	$1,188	$1,089	$1,466
2018	$1,249	$1,104	$1,544
2019	$1,187	$1,246	$1,575
2020	$1,184	$1,193	$1,504
2021	$1,303	$1,274	$1,592
2022	$1,334	$1,474	$1,714
2023	$1,439	$1,658	$1,790
平均增速	4.35%	4.34%	2.37%

从数据可见，过去十年 D14 的精品与大众化项目平均增速相近，且均跑赢全岛永久/999 年非有地私宅的整体增速。不过，价格走势却有所不同：大型项目的轨迹更为平稳，与大市一致；而精品项目的价格波动更为明显。

此前我们也提到，精品项目价格起伏较大的一个原因在于其单位基数小、成交量少。对于永久地契项目更是如此，买家往往长期持有。因而成交数据缺乏稳定模式，起落多受当年成交户型影响。比如，若当年以 1 卧或 2 卧成交为主，平均 psf 通常更高；反之若大户型成交占比高，平均 psf 往往下探。在有限成交量下，这类结构性差异会被放大，令评估精品项目的真实表现更为困难。

影响精品项目的另一因素是户型组合。许多精品盘以小户型为主，因入门价较低，部分更偏向投资客。相比自住业主，投资者对物业的情感依赖较低，若看到更好机会，可能更快以较低价格出货，尤其在已通过租金获利的情况下。在成交量偏低的精品盘中，哪怕仅有一宗低价成交，也可能显著拉低整体价格走势。

这种波动性凸显了选择户型结构更均衡的精品项目之重要性。含有较高比例大户型、以自住为主的项目，价格通常更稳定。自住房持有期更长，较不易出现骤降，有助于价格韧性。

我们此前在一篇关于小型精品公寓的盈利能力的文章中发现，2014–2023 年期间，至少有 5 笔成交记录的项目，平均年化增益约 3.57%，与更广泛的私宅市场相当。不过，盈亏区间相当分散，意味着“平均”并不足以反映该细分市场的离散度。与此同时，精品项目中的大户型表现更为稳定且更好，这与其他类型物业的趋势一致。

面积区间	平均利润	平均收益率	平均年化回报（%）
小于 500 sq ft	$80,619.02	12.81%	2.44%
小于 900 sq ft	$147,930.82	15.34%	2.92%
小于 1,400 sq ft	$272,479.32	20.69%	3.91%
大于 1,400 sq ft	$489,416.63	21.84%	4.27%
总体	$227,220.66	17.80%	3.39%

尤其在 14 区，符合“少于 100 套”为定义的精品项目超过 180 个，全面横向比较并不现实。为聚焦分析，我们选取了 NoMa 周边部分较新的永久地契项目进行对比。 

项目	竣工年份	单位数量	户型组合	自 2024 年 1 月起转售/转让成交笔数	成交笔数/单位数量占比	自 2024 年 1 月起平均 psf 价格	自 2024 年 1 月起 2 卧平均价格	自开盘起年化增速
NoMa	2023	50	1, 2, 4	1	2%	$1,764	$1,500,000	1.75%
Arena Residences	2023	98	2, 3	8	8%	$2,075	$1,282,500	2.54%
33 Residences	2021	27	2, 3	1	4%	$1,619	$1,220,000	0.13%
Pavilion Square	2018	42	1, 2	2	5%	$1,608	-	0.71%
Rezi 3two	2017	65	1, 2, 3	3	5%	$1,564	$690,000	0.04%

尽管这些项目彼此相距不远，且同为永久地契（因此受租约折旧影响较小），但其平均 psf 仍存在显著差异。 

在上述对比中，Arena Residences 表现突出：其成交占项目总量的比例最高、平均 psf 最高、开盘以来的年化增速也最高。这些迹象显示其需求更强，或意味着更高的流动性与市场吸引力。

我们并非建议你购买 Arena Residences；此处对比旨在帮助你了解 NoMa 在邻近项目中的相对位置。

最后一提，基于 Google Reviews 的用户提交，NoMa 收到了一些负面反馈。虽然这些评价未经核实，但未来买家也可能会通过相同检索来了解口碑，从而受其影响。当然，这未必能全面代表所有住户的真实感受。

总结

NoMa 的可达性与便捷区位，使其适合自住。然而，作为仅于一年前竣工的新项目，且迄今仅有一宗转售成交，要准确评估其长期表现仍有难度。无论如何，其（未经核实的）较差评分，意味着在做决定前，应深入实地考察，而非仅凭外观与表面信息。

在该片区精品项目高度密集的背景下，一个项目若要真正出圈，需要清晰而独特的卖点。正如我们对周边项目的对比所见，即便同样贴近各类配套，项目表现仍可能存在显著差异。 

精品项目价格的波动性亦构成风险。历史上其走势较为反复，显著增长主要发生在疫情期间的市场繁荣阶段。缺乏稳定的价格趋势，使未来估值与合理退出策略的制定更具不确定性。

这并非意味着应完全排除精品项目。归根结底，无论是精品盘还是大众化项目，成败均取决于其吸引力与对买家的号召力。差异在于成功的概率：大众化公寓面向更广阔的客群，通常更可能维持稳定需求与更一致的表现。

最终，你应选择何种取向，取决于你对“投资”与“自住”的优先级。如果其地段满足你的生活需求（例如临近工作地点、父母住处），很难说这对你会是一次糟糕的购买。 

不过，若你更偏向投资、且对自住属性要求不高，我们的总体建议会倾向于选择体量更大的项目：这类项目由于户型更为均衡、投资者与自住业主的比例更广，价格通常更为稳定；其价格走势也往往较少波动，更利于稳健投资。

以 $1.3M 预算购买 2 卧室，根据你偏好的区域，转售市场仍有不错的选择。建议与你信任的地产经纪详谈，做更细致的测算与分析，以便作出明智决定。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文