我在中峇鲁拥有一套价值百万的 HDB 组屋：现在该卖掉去买新推公寓吗？

发布于 2024年11月15日 21:30 · 阅读约 5 分钟

你好，

我目前是新加坡 PR，正在考虑从 HDB 升级到一套 3 房公寓，以期获得更好的资本增值，并在未来出售公寓时有望充实我的退休资金。我是一名 40 岁的单亲妈妈，有一名 9 岁的孩子和一位年长的母亲，是全家的唯一经济支柱。

我目前在中峇鲁一带持有一套 21 年楼龄的 4 房式 HDB，依据 SRX X-value 的价格评估为 1 mil。

想请教你，如果我打算在 D3、D10 或 D11 一带寻找公寓，二手/新推的选择有何建议？由于就学选择的便利性，这个新住处将会是我们未来 10 年的家。

我在考虑购买新推项目，因为进度付款计划能在前两年减轻每月现金支出。不过，在新推落成前，我仍需要至少租房 3 年（为方便孩子目前的就学安排，我会在中峇鲁的 HDB 回租），这又是一笔支出；我也在想，如果改为购买二手房（也在考虑这些区域里较旧的永久地契项目），这笔钱或许可以用来装修。

非常期待你宝贵的意见！

谢谢！

你好，

感谢你的来信提问。

从资本增值角度看，私人房产或许更优。不过，当你是家庭的唯一经济来源，同时又要照顾年迈的母亲和孩子时，这个问题的答案就更复杂了。

正如你所说，二手与新推公寓各有优劣，接下来我们会在文内进一步探讨。

先从你的负担能力看起。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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负担能力

出售

成交价	$1,000,000
尚欠贷款	$380,000
已动用 CPF 及其累积利息	$200,000
销售净收益	$420,000

购买

按 40 岁、每月收入 $17K、利率 4.8% 计算的最高贷款额*	$1,055,852 (25 年期)
CPF	$200,000
现金	$620,000
贷款 + CPF + 现金合计	$1,875,852
以 $1,875,852 计的 BSD	$63,392
估算可负担总价	$1,812,460

*我们也已将你的每月车贷还款与信用卡开支计入

接下来看看 D3、D10 与 D11 的公寓表现。

D3、10、11 公寓的表现

Year	D3 (resale)	D10 (resale)	D11 (resale)
2013	$1,348	$1,754	$1,573
2014	$1,360	$1,668	$1,514
2015	$1,302	$1,723	$1,481
2016	$1,259	$1,794	$1,468
2017	$1,313	$1,856	$1,643
2018	$1,633	$1,890	$1,678
2019	$1,630	$1,948	$1,567
2020	$1,606	$1,898	$1,608
2021	$1,655	$1,987	$1,703
2022	$1,873	$2,194	$1,782
2023	$1,982	$2,211	$1,926
Average	4.24%	2.42%	2.19%

在这三个分区中，D3 的公寓在过去十年录得最高的平均涨幅。同一时期，Outside Central Region (OCR) 与 Rest of Central Region (RCR) 的表现都优于 Core Central Region (CCR)。这与我们在此观察到的情况一致：D3 属于 RCR，而另外两个分区属于 CCR。OCR 与 RCR 更高的涨幅，可能与政府的去中心化布局、HDB 升级者数量增加等因素有关。此外，核心优质地段价格已处于较高水平，进一步上涨的空间相对有限。CCR 吸引了不少投资者与外国买家，近期将外国人与实体的 Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) 提高至 60% 也可能抑制了价格表现。

关于购买新推还是二手，争论由来已久，最终仍取决于具体项目，以及你的进出场时点。两者各有利弊。现在，让我们看看你偏好分区内部分较新项目，相较于同区旧项目的实际表现。

对于较新的项目，我们会从其初始推盘至今的表现出发，并与同期内较旧项目的涨幅进行比较。

中峇鲁 (D3)

项目	竣工年份	地契	单位数
Central Green Condominium	1995	99-year leasehold	412
Highline Residences	2018	99-year leasehold	500

Year	Central Green Condominium	Highline Residences
2014	$1,273	$1,856
2015	$1,246	$1,908
2016	$1,246	$1,796
2017	$1,251	$1,885
2018	$1,412	$1,968
2019	$1,413	$1,959
2020	$1,412	$1,912
2021	$1,443	$2,064
2022	$1,479	$2,192
2023	$1,542	$2,266
Average	2.15%	2.24%

女皇镇 (D03)

项目	竣工年份	地契	单位数
Queens	2002	99-year leasehold	722
Stirling Residences	2022	99-year leasehold	1259

Year	Queens	Stirling Residences
2018	$1,227	$1,760
2019	$1,269	$1,838
2020	$1,240	$1,970
2021	$1,334	$2,042
2022	$1,432	$2,156
2023	$1,563	$2,284
Average	4.96%	5.35%

武吉知马 (D10)

项目	竣工年份	地契	单位数
The Tessarina	2003	Freehold	443
RoyalGreen	2021	Freehold	285

Year	The Tessarina	Royalgreen
2019	$1,704	$2,743
2020	$1,669	$2,693
2021	$1,872	$2,711
2022	$1,958	$2,840
2023	$2,100	$2,755
Average	5.36%	0.11%

东陵 (D10)

项目	竣工年份	地契	单位数
Latitude	2010	Freehold	217
Gramercy Park	2016	Freehold	174

Year	Latitude	Gramercy Park
2016	$1,918	$2,616
2017	$1,980	$2,820
2018	$2,083	$3,208
2019	$2,114	$3,078
2020	$2,006	$3,153
2021	$2,234	$3,066
2022	$2,699	$3,289
2023	$2,875	$3,625
Average	5.95%	4.77%

诺维娜 (D11)

项目	竣工年份	地契	单位数
Thomson Euro Asia	2002	Freehold	163
6 Derbyshire	2017	Freehold	168

Year	Thomson Euro Asia	6 Derbyshire
2013	$1,694	$2,101
2014	$1,600	$2,091
2015	$1,647	$2,055
2016	$1,706	$2,133
2017	$1,637	$2,313
2018	$1,933	$2,179
2019	-	$1,817
2020	-	$1,812
2021	$2,090	$2,127
2022	$2,108	$2,131
2023	$2,174	$2,059
Average	2.53%	-0.20%

以上案例显示，新推并不总是一定优于二手（同样也不能武断地说二手更好）。决定项目表现优劣的关键，仍在于价格、位置、项目本身特性，乃至到户型等更细节的因素。

话虽如此，新推确有若干显著优势。正如你提到的，进度付款可在建造阶段带来更低的月供，有助于缓解现金流，并在时间维度上降低利息支出。不过，若在建造期间没有其他居所，租金成本会显著累积。

另一项优势在于开发商的定价策略，一般会随项目推进逐步上调。早期买家可能因推盘期间的提价而获得账面收益，在项目完工前就享有资本增值。但这并非保证，若需求弱于预期或市场环境变化，涨价未必兑现。

相较之下，二手项目也有自身优势。虽然在交易完成后就需开始全额月供，但你无需等待 3-4 年建造周期；而且二手看得到实物与环境，对所购之物的确定性与透明度更高。

现在让我们看看你所考虑两条路径的潜在成本。

潜在路径

购买新推

为便于计算，假设你动用最高预算 $1.8M。我们采用红山 4 房式 HDB 的平均租金 $3,800。鉴于你 10 年的持有周期，假设在建造期间租 3.5 年，其后在该物业自住 6.5 年。

购买价	$1,800,000
BSD	$59,600
CPF + 现金	$820,000
所需贷款	$1,039,600

进度付款计划

鉴于你有相当数量的 CPF 与现金，这些资金将在前期用于覆盖月供。以下以 4% 利率与 25 年贷款期为假设。

阶段	% of purchase price	放款金额	预计每月利息	预计每月本金	预计每月还款	时长*	利息总额
地基完工	5%	$0	$0	$0	$0	6-9 months (from launch)	$0
钢筋混凝土结构完工	10%	$0	$0	$0	$0	6-9 months	$0
砖墙完工	5%	$49,600 (3% 贷款发放)	$165	$96	$261	3-6 months	$990
天花/屋面完工	5%	$139,600	$465	$272	$737	3-6 months	$2,790
电气/给排水完工	5%	$229,600	$765	$447	$1,212	3-6 months	$4,590
道路/车库/排水完工	5%	$319,600	$1,065	$622	$1,687	3-6 months	$6,390
发出 TOP	25%	$769,600	$2,565	$1,497	$4,062	Usually a year before CSC	$15,390
法定完工证书 (CSC)	15%	$1,039,600	$3,465	$2,022	$5,487	Monthly repayment until property is sold	$228,690
						10 年累计利息支出	$258,840

*我们在每个阶段均假设最长时长

购买二手

同样假设你以 $1.8M 的预算入市，并持有 10 年。

BSD	$59,600
利息支出	$360,739
房产税	$28,800
管理费（假设 $350/月）	$42,000
装修费用*	$50,000
总成本	$541,139

*视施工范围而定

你该怎么做？

我们检视了今年 1 月至今的二手成交记录，若以 $1.8M 的预算，在 D03、10 与 11 寻找至少 1,000 sq ft 的单位，以下是一些可考虑的项目：

项目	分区	地契	竣工年份
Allsworth Park	10	999 年地契	1985
Dynasty Garden	10	Freehold	1979
Emerald Park	3	99 年地契	1993
Harvest Mansions	3	99 年地契	1996
Loft @ Nathan	10	Freehold	2014
M21	11	Freehold	2010
Mon Jervois	10	99 年地契	2016
River Place	3	99 年地契	1999
Spring Grove	10	99 年地契	1996
Stevens Loft	10	Freehold	2003
Tanglin Regency	10	99 年地契	1998
Tanglin View	3	99 年地契	2001

建议你与房产经纪详细沟通，对潜在项目做进一步分析。

鉴于你是三口之家，我们假设你至少需要 3 房，或 2 房加书房。遗憾的是，在你的预算范围内，你所偏好的分区目前没有提供这类户型的新推项目。因此，你可能需要考虑二手，或探索这些区域之外的选择。

对比 10 年期内新推与二手的相关成本，差距并不算特别显著。如前所述，若选对项目，二手同样可以实现升值，幅度不输甚至优于新推。

如果你愿意考虑偏好分区以外的位置，你也可以在其他区域购买新推，并在孩子小学毕业后再搬入，反正你无论如何都需要先租住 3 年。

考虑到你尚欠贷款较低，另一种做法是维持现状，这很可能意味着显著更低的成本。我们也快速回顾一下你现有房产的表现。由于你的单位目前楼龄为 21 年，我们聚焦于红山在 2003 年落成的 4 房式单位。

Year	红山 2003 年落成的 4 房式单位
2013	$694,733
2014	$670,556
2015	$664,295
2016	$665,505
2017	$678,792
2018	$675,995
2019	$686,274
2020	$675,265
2021	$700,725
2022	$746,746
2023	$798,990
Average	1.46%

利息支出（假设剩余贷款期 20 年、利率 4%）	$123,768
房产税	$8,800
市镇会服务与保养费（假设 $72/月）	$8,640
总成本	$141,208

可选路径	实现保本所需年化增速
购买新推	3.08%
购买二手	3.01%
维持现状	1.41%