我拥有一套55年楼龄的HDB组屋，但可能不得不出售——用$700K现实中能买到永久产权公寓吗？

我现在处于不知下一步该怎么办的状态。我的丈夫（新加坡公民）最近刚去世。我是新加坡PR，和他结婚已超过30年；今年我将年满60岁。我们住在一套两房的HDB组屋，楼龄已55年，房产登记在我们两人名下；但款项完全由我的CPF支付。我很爱这套房子，因为这是我们的家，承载着许多回忆，我原本没想过自己会需要搬走。不过，身边的朋友告诉我：

(1) 这套老房子已不值得继续居住，因为租约在递减——只剩40+年
(2) 作为一名已故新加坡公民的配偶PR（没有子女，他们已在海外结婚并且现在不是新加坡公民）；我可能会被迫出售这套房子。

所以如果最终被要求出售，我开始在寻找替代方案。考虑到我的年龄并且没有收入，我想我只能负担一间一房单位。我确实更偏好永久产权，但也知道可能高不可及。我可用的预算为$700,000。我很迷惘，特此来寻求一些建议。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，

首先，我们对您正在经历的一切深感抱歉。失去丈夫的同时又要面对对住处的不确定性，确实非常不容易。我们希望以下的建议，能在您权衡下一步时带来一些清晰度。

当前的首要任务，是向HDB厘清您的具体情况。按照一般规定，当共同业主之一去世时，生存的共同业主通常会通过生存者继承权继承该组屋。不过，继承组屋与被允许保留组屋，可能是两件事。根据HDB公开的资格条件，单独的PR业主通常无法以个人名义持有HDB组屋；但鉴于您的情况，仍值得致电HDB热线再次核实。

众所周知，HDB在有特殊情况时会有一定弹性，申诉会按个案处理。如果您认为保留现住房才是最佳选择，我们建议先书面向HDB申诉；如有需要，也可寻求所在选区的国会议员（MP）协助。

但如果您决定出售，或无法保留该组屋，以下是可考虑的行动路径：

我们先看看2025年前三个季度、楼龄介于54至56年的3房式组屋的平均成交价。这能让我们大致了解，如果您真的必须出售，可能会获得的价格范围：

接着，我们看看不同楼龄组屋的价格随时间的变化，以便预判若继续持有，日后的可能结果：

以下是图示：

您会注意到，自2020年起，各类组屋价格都在上升。这是全市住房市场的共性现象，因COVID之后的几年里出现了住房短缺。

尽管疫情期间平均价格上扬，但较老龄的3房式组屋涨幅明显放缓。在COVID-19之前，老组屋的价格回落也往往比新组屋更为陡峭，反映出市场对租约递减的日益担忧。

最年轻组别的3房式组屋之所以出现价格的骤降，主要与交易分布有关。2017年仅有Queenstown的6个单位成交——把当年的平均价推高。到了2018年，交易显著增多，且包含更多郊区的销售，因而把总体均价拉低。

就我们所见，目前价格似乎已接近高位，尤其对于老龄组屋而言；如果您已有出售意向，现在或许是一个相对合适的窗口期。

但需提醒的是，老龄的3房式组屋并非易售的房型。 剩余租约将缩小潜在买家的范围。对于较年轻的买家而言，若“剩余租约 + 买家年龄”不足95年，他们在贷款额度、CPF使用上限以及CPF补助方面都会被按比例下调。

这意味着他们若要购买您的老组屋，可能需要更高的现金或CPF支出，从而产生顾虑。鉴于单位面积，最有可能的买家将是单身人士，或在退休阶段进行“缩屋”的年长夫妻。相较于以家庭为主的买家群，这样的买方池更为小众。

因此，若最终您获准保留这套组屋（也祝一切顺利），这反而可能更契合您的实际情况。毕竟房屋已全款付清，月度开支很低（组屋的服务与杂费远低于公寓的管理费），您也能把余下资金用于更舒适的退休生活，而不是承担更高价房产的成本。

但假设您确定要出售组屋；那么接下来我们看几个关键点：

若出售组屋，需要理解的要点

根据CPF的规定：
“如果您年满55岁并出售现有组屋，CPF退款将优先用于补足您的退休账户（Retirement Account，RA）至全额退休金（Full Retirement Sum，FRS）。其余退款将保留在您的普通账户（Ordinary Account，OA）。”

以您目前60岁的年龄计算，当前的全额退休金为$181,000。这意味着，当您出售现有组屋时，您当初用于购房的所有CPF款项——连同累积利息——会先退回您的CPF账户。其中将首先划入您的RA，直至达到$181,000的FRS。

超过该金额的部分会进入您的OA，而OA里的资金即可用于下一套房产的购买。

（如果您不确定当初用了多少CPF购房，可通过SingPass登录CPF账户查询。）

鉴于我们目前不了解您当初使用的CPF金额，因此也无法准确预估完成CPF退款后您手头可动用的现金。但您提到可用于房产的预算为$700,000，我们可以先探讨当下这一价位通常有哪些选择。

潜在选项

您提到偏好永久产权，以下是一些999年/永久产权项目，其开间或一房单位在2025年前三季度的成交价低于$700,000：

需注意的是，其中不少为规模较小的精品项目，户数少于100套。这类项目可能存在以下潜在不足：

• 管理费可能更高。原因很简单：参与分摊的住户更少（例如仅50户分摊，哪怕配套较少，人均成本也可能显著高于500户共同分摊）。
• 精品项目通常占地更小，设施可能不够齐全或不如大型项目丰富。
• 由于成交量较低、市场知名度相对有限，其价格升值表现未必能媲美大体量项目。
• 同样因为成交量低，价格也更易波动。若前一宗成交价异常偏低或偏高，可能对您的单位估值产生相应影响（这可能是好事，也可能是坏事）。

好处是，精品公寓的私密性与专属感更强。关于居住在精品公寓的更多真实体会，可参考这里。

接下来，我们看看过去10年999年/永久产权一房型公寓的价格表现。这能帮助您预期未来若转售时的大致情况。这里仅统计转售与转手（subsale）交易，不包含一手新盘销售（开发商折扣可能会扭曲数据）：

为便于比较，以下为99年地契一房型的表现，以供对照：

因此，尽管您偏好永久产权，但请留意，平均来看，99年地契的一房型表现优于永久产权。这部分是因为99年项目定价更低，因而有更大的上升空间。

当然，一个项目的表现还取决于地契之外的诸多因素，如项目体量、户型配比、周边供给等。因此，一个地段更优的99年项目，完全可能跑赢一处永久产权的精品项目；在为“永久产权”支付溢价前，不妨将此纳入考量。

若您愿意考虑有限年期，这里是一些带有一房型、成交价低于$700,000的99年公寓

*我们将People’s Park Complex纳入主要是出于完整性考虑，因为其价格在预算范围内。但除非您非常喜欢Chinatown或靠近CBD的生活方式，否则这更像是一座商业楼，而非纯住宅；与列表中的其他项目相比，它的楼龄也要老得多。

假设买入价为$700,000（全款支付），费用构成大致如下：

鉴于您目前是PR，需要缴付ABSD。对于PR的首套住宅，ABSD税率为购房价的5%。

但若您的总预算（含所有费用）上限为$700,000，那么可接受的买入价就必须下调。更可行的基准约为$650,000。

除上述一次性费用外，鉴于您提到目前没有收入，月度经常性开支也很关键。以下对比一下：若保留组屋与购买公寓，月度大致支出分别为何：

HDB组屋：

公寓：

你该怎么做？

坦率地说，单就管理费这一项，若您被允许保留组屋，那就已足够成为“留”的理由。无论从哪个角度看，保留HDB组屋都是更稳妥的路径。

您的组屋已全款付清，月度开支极低。选择保留，也能让您将可用资金保留下来，用于其他需要，例如充实退休资产、维持舒适的生活水准，或是在退休阶段拥有更踏实的安全感。

我们会优先为此努力；若首次申诉未获成功，也别气馁——许多处于类似状况的屋主，是在后续追加申诉或与MP沟通后才获批的。请务必多尝试几次。

若确实无法保留，那么以约$700,000（或$650,000 + ABSD）的预算，如上所示，您仍可购买一套公寓一房单位。

至于具体该看哪些项目，建议与熟悉您预算的房产中介合作。把您的偏好地点与需求告知对方，他们可为您筛选合适项目并全程协助。

另外，请务必向CPF确认可用于下一次置业的退款CPF可用额度；尤其当您已将这部分纳入$700,000预算时。做到这一点，才能准确掌握您的真实预算，从而做出稳妥的购房决定。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。