在2000年代初，在像 Punggol 或 Woodlands 这样的地区买房，被视为一种折中之举。用不那么委婉的话说，有人甚至称之为“走投无路”，因为当时这些“ulu”地区往往意味着漫长通勤与稀缺配套。房产经纪也常建议买家尽量避开这些区域，声称若打算日后升级到私人房产，这些地方的涨幅永远不足以缩小差距。
但看看如今这两个地区的房地产格局，显然多数经纪当年的判断是错误的，这些地方的改善幅度之大，以至于几乎让人认不出来了。
即便是如今口语里仍会被称作“ulu”的屋区，通常也至少拥有小型商场或 MRT 连接（最起码也有 LRT 连接）。许多地方还在城镇发展中纳入了就业节点，例如 Punggol Digital District，或是 Jurong East 正在转型为我们的“第二个CBD”。随着这些重大提升，一些早期买家因耐心而获得了多次回报。
问题在于，那些早期买家得以把握的先发优势，是否还能在当下公交通达度更高、城市功能更分散的新加坡持续存在。
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过去“先发优势”意味着什么。
我所说的先发优势，并非指投机或精心布局；并不是所有受益者当初都有这样的意图。
在本地楼市的历史语境中——尤其是在过去沿用“非成熟”HDB 城镇这一划分的年代——先发优势往往意味着在便利尚未兑现前、以更低价格买入。这种动态在 Punggol 或 Woodlands 等 HDB 城镇最为明显，人们预期通勤会很辛苦。
尽管常有消息称未来的 MRT 线路和更多区域中心配套正在规划中，许多人之所以选择在那里买房，很大程度上还是因为当地住房的相对可负担。取得先发优势，与其说是高明的房产投资，不如说只是先拥有一个栖身之所。
然而，这样的回报却巨大。
而且这一点常被忽视。媒体标题喜欢聚焦像 Bidadari 这类中心地带住户的巨额收益，却往往忽略了昔日“ulu”城镇的进步。
例如，在我们对HDB 城镇的分析中，2025 年 Punggol 的四房式 HDB 组屋平均成交价为 $684,052。作为对比，2015 年价格还处于低-$400,000 区间，我们在这篇更早期的文章中也有所涵盖。
诚然，部分涨幅与 2020 至 2023 年间疫情后复苏期有关，但即便在这一波动时期之前，价格也已持续走高。
分期开发的 Punggol Digital District (PDD) 近年也为 Punggol 屋区的成长作出了重要贡献。PDD 的首批商业租户已于去年开始进驻。PDD 的推进并非仅是类似改善交通连接的更新工程；在某些情况下，随着机构与企业落户这一新的商务与商业枢纽，甚至可能让居民无需通勤。
另一个值得注意的例子是 Woodlands。
它曾被一些新加坡人视为“ulu”的代名词，但 2025 年 Woodlands 的四房式转售组屋平均价格达到 $565,614。大约十年前，价格同样在低 $400,000 区间，与 Punggol 类似。随着该区逐步转型为新的区域枢纽，以及新山-新加坡捷运系统 (RTS) 于今年底建成通车，Woodlands 的价格增长很可能进一步加速。
你会注意到，我在这些例子中使用的是四房式组屋，因为这类户型是新加坡最普遍的家庭型 HDB 住房。关键在于，这些单位大多并非由预见到即将转型的投资型买家购入。在许多情况下，普通家庭选择这些地点，仅仅因为当时它们是对他们而言更可负担的选项之一。
但这种可能性在未来是否仍会持续？
曾经让一些人在以往 HDB 时代享受先发优势的市场条件，或许已不再以同样方式存在。
过去，城镇往往分阶段开发。住房通常先行配以少量配套，而主要的商业与零售供应多在其后到位。MRT 车站、腹地型配套与就业机会会随着城镇成熟逐步稳定与增长；有时，居民早已入住多年之后才陆续完善。
这一发展周期允许了随着社区升级而来的显著价格升值。但如今，新加坡各个 HDB 城镇之间在城市发展与屋区成熟度上的差异，已远不如过去那样明显。
新的城镇与分区从总体规划阶段起，就已将交通连通性与配套勾勒清楚。一个明显例子是即将到来的 Bayshore 屋区：在 2020 年之前，多数人可能从未听说过 Bayshore；即便听过，也大概只把它当作一个有三座大型公寓的“ulu”地带。
然而，在 Bayshore 推出 HDB 屋区的规划颇为雄心勃勃。从一开始，大多数即将推出的组屋就符合被指定为‘Plus’项目的标准。Bayshore MRT 站（TEL）已建成，当地商场也已纳入规划。这一切都在住户搬入新家之前完成。
顺带一提，我们也看到一些项目中，买家已将潜在的未来涨幅计入价格。Vela Bay——已提前创下 Outside of Central Region (OCR) 土地价格 $1,388 psf 的纪录。
如果这为未来的新城镇与屋区树立了先例——而这很可能发生——那么买家将不再是“跑在基建前面”入住；相反，他们是在基建同步落地时、甚至在其中部分已到位之后才入住。
如果你想看一个不那么“高端”的例子——并非 Plus 项目——可以看看 Tampines North 的 HDB 项目。
这里靠近 Tampines Avenue 10 一带的零售“大盒子”商圈，如 IKEA、Giant 和 Courts。诚然，这里不如 Tampines 的中心枢纽那样发达。但其“ulu”程度，是否真如 Punggol、Woodlands，或早期的 Jurong East 在建镇初期那样极端？
我对此存疑，不仅因为这里有相对快捷、直接通往 Tampines 中心的巴士连接（那里有 3 座商场、甲级写字楼，是东部的区域中心）。这里的 Park Town Residences 是一个综合项目，将于 2030 年竣工；它与即将开通的 Tampines North MRT 站（CRL）相连，引入学前教育设施，并包含由 CapitaLand 运营的商场部分。
或许更能说明问题的是，尽管该区被认为“ulu”，Parktown 在首发周末便售出其 1,193 套单位中的 87%，且作为一处边缘地段公寓，定价高达 $2,360 psf，绝非小数目。
（虽然 Parktown 是私人项目，但我想强调的是，从 $PSF 可以看出，未来的基础设施已被计入价格。）
事实是，这里的居民并不像早年买家那样，与配套“隔绝”。我并非说与更成熟的城镇相比这里没有不便，但不便的程度已显著降低。
过去“先行者”的不适，已从不确定性转变为明确的预期。
近来，大多数买家即便是在新城镇，也会在更清晰地掌握即将开通的 MRT 车站或既有线路的情况下规划购房。区域内规划中的商场通常会在区域总体规划里标注，未来的就业节点也可能已被点名，例如 PDD 与 Woodlands North Coast。
这与以往买家对未来通常并不清楚、至少不够清楚的做法不同。像 Bayshore 或 Tampines North 这样的新屋区，与早期的 Punggol 或早期的 Jurong East 可以作同类比较，因为购房者如今对区域的总体规划有更深的理解。
不利的一面在于：这可能影响价格升值的节奏。
我们仍预期 HDB 会维持公共住房价格的可负担性，政府也已表示未来 BTO 定价将以可负担为导向。但一旦项目进入转售市场，价格预期可能会显著走高。
过去，“ulu”区域的转售价格往往增长更慢，因为不便性抑制了涨幅，而且发展周期相对更长。转售市场或多或少会要求折价，直至配套与可达性真正落地。
如今，随着去中心化与城市总体规划的推进，所谓“折价窗口”更短了。即便是全新的城镇，其未来也早已清晰可见、资料齐备。因此，戏剧性的“低买高卖”更可能集中于首批 BTO 购房者。对后续买家而言，价格升值更倾向于稳步、渐进，而非由过去那样的急剧跳涨所驱动。
从利好角度看，这对不那么关注转售收益的自住型买家是件好事。
对真正的自住者而言，任何不便都应是暂时且可解决的。如今在不那么成熟的区域置业，或许不再意味着能获得过去那样的涨幅；但对一个以“先有其屋”为目标的住房体系来说，这正是应有之义。
这仅意味着未来的先发优势会更为渐进地体现。收益不太可能再“爆发式”出现，而是更分散于更长周期中，同时价格也可能更早作出调整。总体而言，这对普通新加坡屋主而言，或可谓一场胜利。
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