如果说 2025 年主导 HDB 市场的一条头条，那就是百万组屋的稳步增多。曾经看似离群的现象已愈发普遍。如今，迈入 2026 年之初，市场也来到一个十字路口。可预见的未来，SERS 的项目储备基本告一段落，长期支撑老旧组屋的“希望红利”也随之消散。
值得注意的是，转售活动并未在各区均匀放缓，而是更为集中。即便价格高企，买家仍在成交——但并非在所有地方、也不是以同样的速度。
基于此，我们更细致地回看 2025 年 HDB 转售活动真正集中的去向。哪些城镇的成交量最高？其平均价格又如何比较？这些答案为我们在迈入 2026 年时理解买方行为提供了一个有用的基准。
成交最多的 HDB 城镇，以及我们的观察
| HDB 城镇 | 2025 年 1 月 - 10 月成交总套数 |
| 盛港 | 1,643 |
| 淡滨尼 | 1,642 |
| 兀兰 | 1,478 |
| 义顺 | 1,470 |
| 裕廊西 | 1,369 |
| 榜鹅 | 1,313 |
| 后港 | 1,129 |
| 武吉巴督 | 1,119 |
| 三巴旺 | 1,037 |
| 勿洛 | 1,017 |
| 大巴窑 | 891 |
| 蔡厝港 | 886 |
| 宏茂桥 | 840 |
| 红山 | 796 |
| 加冷/黄埔 | 681 |
| 武吉班让 | 679 |
| 芽笼 | 535 |
| 巴西立 | 516 |
| 女皇镇 | 499 |
| 金文泰 | 471 |
| 裕廊东 | 421 |
| 实龙岗 | 336 |
| 碧山 | 315 |
| 中央区 | 149 |
| 马林百列 | 142 |
| 武吉知马 | 42 |
盛港与淡滨尼几乎并列榜首，分别录得 1,643 与 1,642 宗转售交易。它们是 2025 年迄今最“活跃”的两个城镇；紧随其后的是兀兰与义顺。
对于盛港、兀兰、义顺、裕廊西与榜鹅而言，成交量高主要得益于价格较低，再加上许多楼栋仍处于 99 年租期的前 20 年内，这对大多数买家更具吸引力。不过，我们认为兀兰可能很快会成为例外，随着 RTS 连接及其他规划升级的推进，其“便宜”标签或将走到尽头。
至于淡滨尼，从这样总体的视角并不容易定论，因为淡滨尼范围很广。Tampines West，以及较新的 Tampines North，与设有 Tampines One、Tampines Mall 的知名枢纽区，特征差异很大。
至于中央区与马林百列，交易量最少并不意外。位于这些稀缺地段的屋主并不愿意放手；在马林百列要找到转售组屋一向不易，尤其是较大的 5 房单位。
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现在按户型来看价格与成交量
先从 3 房组屋开始：
3 房组屋
| HDB 城镇 | 2025 年 1 月 - 10 月成交总套数 | 平均价格 |
| 宏茂桥 | 458 | $454,829 |
| 勿洛 | 420 | $449,863 |
| 义顺 | 408 | $445,809 |
| 大巴窑 | 349 | $482,912 |
| 淡滨尼 | 302 | $513,796 |
| 裕廊西 | 299 | $400,010 |
| 红山 | 296 | $526,671 |
| 武吉巴督 | 287 | $435,056 |
| 后港 | 286 | $456,301 |
| 加冷/黄埔 | 275 | $501,036 |
| 芽笼 | 251 | $433,031 |
| 女皇镇 | 224 | $523,662 |
| 金文泰 | 217 | $451,116 |
| 榜鹅 | 178 | $542,907 |
| 兀兰 | 175 | $439,184 |
| 裕廊东 | 162 | $418,328 |
| 盛港 | 136 | $541,975 |
| 三巴旺 | 96 | $524,515 |
| 武吉班让 | 80 | $463,939 |
| 马林百列 | 77 | $484,921 |
| 实龙岗 | 77 | $466,644 |
| 中央区 | 62 | $523,212 |
| 蔡厝港 | 55 | $465,677 |
| 碧山 | 47 | $522,042 |
| 巴西立 | 18 | $506,938 |
| 武吉知马 | 8 | $505,347 |
宏茂桥的 3 房组屋成交量目前最高，原因不难理解：作为成熟城镇，它的价格仍处于中等区间（平均 $454,829）。有趣的是，这一水平低于部分非成熟区，如盛港、三巴旺与榜鹅——整体看来颇具性价比。
同样地，勿洛作为成熟社区，价格也相对克制（但需注意，勿洛范围很大，部分地段的便捷性明显不及其他）。
尽管如此，宏茂桥与勿洛都有可追溯至 1980 年代的老楼栋，这在便利度不变的情况下，仍会压低平均价格（约 $445,000 至 $455,000）。这类楼栋对年长买家而言，是不错的换屋选择。
另一端，裕廊西、裕廊东、芽笼与兀兰依旧是 3 房组屋中更为可负担的区域，平均价格约在 $400,000 至 $440,000 区间。这些社区为 2025 年进入转售市场提供了最低的入场门槛之一。
4 房组屋
| HDB 城镇 | 2025 年 1 月 - 10 月成交总套数 | 平均价格 |
| 盛港 | 808 | $658,628 |
| 淡滨尼 | 770 | $687,484 |
| 义顺 | 708 | $567,348 |
| 兀兰 | 692 | $565,614 |
| 榜鹅 | 658 | $684,052 |
| 裕廊西 | 531 | $554,789 |
| 后港 | 506 | $630,192 |
| 三巴旺 | 479 | $629,243 |
| 武吉巴督 | 468 | $621,559 |
| 蔡厝港 | 417 | $559,480 |
| 勿洛 | 379 | $652,242 |
| 大巴窑 | 352 | $916,664 |
| 红山 | 333 | $889,305 |
| 武吉班让 | 325 | $588,374 |
| 加冷/黄埔 | 279 | $866,261 |
| 宏茂桥 | 251 | $691,381 |
| 女皇镇 | 201 | $967,907 |
| 巴西立 | 200 | $650,005 |
| 芽笼 | 198 | $770,139 |
| 金文泰 | 178 | $828,267 |
| 碧山 | 156 | $779,777 |
| 实龙岗 | 151 | $685,502 |
| 裕廊东 | 122 | $555,897 |
| 中央区 | 61 | $1,087,314 |
| 马林百列 | 29 | $649,532 |
| 武吉知马 | 14 | $815,985 |
这一细分最为重要，4 房组屋是我国公共住房的中坚。
盛港与淡滨尼在这一细分中占据主导，分别有 808 与 770 宗交易。根据一线反馈，这些城镇拥有相当规模、相对较新的 4 房组屋簇；虽然并非最便宜，但总体位于舒适的中段价位。不过需要注意，淡滨尼许多 4 房组屋的成交，未必来自价格更高的市镇中心，而可能位于社区外围（例如靠近四美或勿洛边界的地带）。
义顺与兀兰依旧是更具预算友好的替代选择，平均价格约 $565,000 至 $567,000。基于前文原因——即即将到来的 RTS 连接与 Woodlands Northshore——对于着眼长期的买家而言，兀兰或许正是不错的切入点。
在价格更高的一端，更靠中的组屋依然维持高价，我们也看到许多地方正逐步逼近“百万”成为常态/均价。女皇镇目前最接近，4 房组屋平均价为 $968,000，大巴窑则紧随其后（$916,000）。庆幸的是，对部分买家而言，红山、金文泰与加冷/黄埔的平均价格仍低于 $900,000……至少目前如此。
5 房组屋
| HDB 城镇 | 2025 年 1 月 - 10 月成交总套数 | 平均价格 |
| 盛港 | 547 | $727,880 |
| 兀兰 | 446 | $673,802 |
| 淡滨尼 | 430 | $825,015 |
| 裕廊西 | 391 | $646,269 |
| 榜鹅 | 388 | $762,707 |
| 蔡厝港 | 318 | $660,946 |
| 三巴旺 | 282 | $701,061 |
| 武吉巴督 | 234 | $802,548 |
| 义顺 | 230 | $717,047 |
| 后港 | 199 | $773,644 |
| 武吉班让 | 182 | $728,190 |
| 巴西立 | 165 | $737,620 |
| 大巴窑 | 149 | $1,068,836 |
| 勿洛 | 146 | $779,548 |
| 红山 | 141 | $1,054,049 |
| 宏茂桥 | 104 | $943,494 |
| 加冷/黄埔 | 98 | $998,356 |
| 裕廊东 | 87 | $699,698 |
| 碧山 | 84 | $1,049,702 |
| 金文泰 | 61 | $1,010,235 |
| 芽笼 | 57 | $861,258 |
| 实龙岗 | 57 | $841,142 |
| 女皇镇 | 50 | $1,173,571 |
| 马林百列 | 35 | $963,406 |
| 中央区 | 18 | $1,368,049 |
| 武吉知马 | 13 | $1,134,214 |
可负担性似乎是这里的关键。除淡滨尼外，成交量最高的城镇在 5 房组屋上几乎都属于中低价位。盛港、兀兰、裕廊西、蔡厝港与三巴旺的 5 房单位多在 $700,000+ 以内成交或附近徘徊，对追求更佳价格—空间比的家庭而言颇为理想。
与此同时，成熟社区几乎自成一界：价格高、成交量低。大巴窑、红山、碧山与金文泰 5 房单位的平均价格如今皆在 $1 million+，而加冷/黄埔也几乎加入该行列，平均价达 $998,000。
不过，随着SERS 的终结，情况或将出现变化。例如大巴窑或红山的老旧 HDB 项目，随着“希望红利”消散，其价格未来可能停滞，甚至出现回落。
行政型与多代同堂组屋
| HDB 城镇 | 2025 年 1 月 - 10 月成交总套数 | 平均价格 |
| 兀兰 | 134 | $920,512 |
| 淡滨尼 | 129 | $975,035 |
| 裕廊西 | 123 | $791,001 |
| 巴西立 | 121 | $920,050 |
| 蔡厝港 | 84 | $815,895 |
| 后港 | 78 | $982,719 |
| 盛港 | 72 | $832,980 |
| 武吉班让 | 69 | $873,225 |
| 三巴旺 | 66 | $747,987 |
| 武吉巴督 | 63 | $874,286 |
| 义顺 | 61 | $937,075 |
| 实龙岗 | 50 | $1,069,004 |
| 勿洛 | 48 | $1,031,436 |
| 裕廊东 | 40 | $941,656 |
| 碧山 | 28 | $1,270,370 |
| 榜鹅 | 27 | $809,543 |
| 大巴窑 | 17 | $1,086,353 |
| 芽笼 | 15 | $1,051,267 |
| 宏茂桥 | 14 | $1,103,500 |
| 加冷/黄埔 | 13 | $1,044,991 |
| 金文泰 | 10 | $1,051,500 |
| 武吉知马 | 7 | $1,396,365 |
| 女皇镇 | 6 | $1,376,417 |
这类单位较为少见，因此成交量普遍偏低。尤其是 3Gen 组屋，只能售予同样为扩大家庭的买家，交易对手受限会压低成交量，并可能影响定价。因此，不宜过快将这些数据视作全面代表性。
尽管如此，从可见的数据来看，实龙岗、勿洛与义顺的平均价已在或接近百万水平。更靠中的成熟社区，如碧山、大巴窑、女皇镇与武吉知马，已然跨过该门槛。
2026 年一个重要考量是持续的去中心化。
随着更多商业枢纽、MRT 站与商场在中心区之外落地，OCR 边缘城镇的吸引力稳步上升。买家不再像十年前那样，在“中心便利”与“社区折衷”之间二选一的时刻即将到来。
越来越多的新社区在联通性与便利度上可与更靠中的组屋匹敌；叠加更新的租期与更低的成本，它们或许比更“prime”的单位更划算。
再叠加 SERS 的终结，HDB 市场或处在拐点。年轻买家可能需要重新审视“必须位于成熟城镇”（这一分类 HDB 也已弃用）的旧观念，或对部分社区过于“ulu”的成见。可以说，像榜鹅或义顺等地如今应已摆脱过往名声，而兀兰很快也会如此。
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