至少可以说，2025 年上半年颇为不同寻常；在我写下这些文字之时，我们刚经历了迄今规模最大的开盘周末之一：尽管经济被认为不稳，周末仍然售出 900 套单位。更有意思的是开发商开始改变项目设计的方式——每平方英尺价格（psf）基本上不再是重点，如今更强调可负担的总价。以下是我们在下半年将看到的一些新盘，你会注意到，其中还有位于核心中央区（CCR）的项目，就像近期的 River Green 和 Promenade Peak：
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2025 年下半年即将推出的新盘
1. Skye At Holland
Skye at Holland 是一个 99 年地契、共 666 套的项目，紧邻 One Holland Village。项目步行即可到达 Holland V MRT 站（CCL），这里基本上是 Holland V 区域的配套核心，因此位置非常便利。
近来 Holland V 的节奏略显放缓，一些餐馆关门，夜生活也减少了；但目前它仍是配套汇集之处，且具备复苏潜力——退一步说，Holland V 距 Buona Vista 也仅一站之隔，可衔接 EWL 和 Star Vista 商场。One Holland Village 也提供了大量日常便利，多数所需无需跑太远。
Skye 的一个有趣之处在于地价：GLS 招标于 14 May 2024 结束，中标价为 $805.39 million。折合每地积比率为 $1,285 psf，这是自 Kopar at Newton（$1,192 psf，早在 January 2019）以来，第 10 区 GLS 住宅地块的最低水平。
因此，尽管地处第 10 区，市场对更亲民定价的预期颇高；若总价带来惊喜，它或将延续 River Green 与 Promenade Peak 的成功经验。
2. The SEN
The SEN 是位于 De Souza Avenue、靠近 Beauty World 的 99 年地契公寓，共 347 套。它与知名的 Hillford 相邻，后者为 2016 年落成的 60 年地契项目；因此提醒新买家：若与之比较，价格差距可能相当具有误导性！相较于另外两处近邻 Sherwood Towers（有期限地契，1980 年建成）与 Grand Chateau（永久产权，但 1996 年建成），The SEN 在楼龄上将更具优势。
此外，据悉该地块出让招标条件之一，URA 要求兴建建筑面积不少于 5,382 sq ft 的幼儿发展中心；因此项目确定会配备此类设施。
The SEN 距离任何 MRT 站都不算近，但附近有公交可直达 Beauty World MRT（DTL）。临近的 Beauty World Plaza 与 Beauty World Centre 提供了本区大部分日常所需，旁边也可见已显老态的 Bukit Timah Shopping Centre。学校方面，Bukit Timah Primary 在一公里范围内。
根据 URA 2019 年总纲规划，未来将建设一座综合交通枢纽，把 Beauty World MRT 与巴士转换站及一座三层零售商场相连；这将是可期待的后续发展。
在此之前，The SEN 对希望亲近 Bukit Timah 绿意的家庭而言依然是不错的选择；Bukit Timah Nature Reserve 与 Bukit Batok Nature Park 开车片刻即到。它也因属于 OCR 项目而受关注——今年此类供应较少（不少新盘位于 CCR）。
3. Zyon Grand
这是一处 99 年地契、共 740 套的项目，与 Promenade Peak 比邻而居；鉴于两者距离极近，建议先参考 Promenade Peak 的地段评测。Zyon Grand 紧邻 Havelock MRT（TEL）以及 Great World City，这意味着大多数配套触手可及，正如 RCR（第 3 区）位置所应具备的便捷度。
Zyon Grand 亦在 River Valley Primary 的入学范围内，Alexandra Primary 可能也在一公里以内；惟需待邮区编码公布后方可最终确定。
与 Promenade Peak 的一大差异在于，Zyon Grand 将设有零售裙楼；也就是说，楼下会有商店、餐饮（F&B），很可能还包括超市与幼托中心。有些买家会觉得更便利，但也有人不喜欢如此繁忙的归家环境。无论如何，Great World 的零售与餐饮已极为丰富，商业元素究竟能为项目再增多少吸引力仍未可知。
另需注意的是，Zyon Grand 将设长期服务式公寓——这是招标的必要条件。多数买家不以为意，但也有人会介意租户比例较高的观感。
总体而言，本项目很可能被视为 Promenade Peak 的更“接地气”版本：据称楼高与 Promenade Peak 相当，且下楼即达商业。与 Promenade Peak 的竞争将归结于价格与户型，不少买家也确实在观望 Zyon Grand 的推出再作决定。
同样地，这或将成为今年城边项目中较易去化的一员：原因在于 Great World 所在片区是最适合家庭居住的 RCR 社区之一，且步行片刻即抵真正的 CCR。
4. Faber Residence
这是位于 Faber Walk 的 99 年地契项目，共 403 套。项目所处地带相对原生态：距各 MRT 站较远，周边为静谧的低密度有地住宅区。这里没有大型商场、热闹食肆或张扬的外立面，但这恰恰是其卖点。Faber Residence 面向重视私密性、希望毗邻 Nan Hua Primary（一公里内），并向往有地社区氛围的家庭。
尽管如此，片区仍在持续发展中。即将开通的 Pandan Reservoir MRT（JRL）预计于 2027 或 2028 年启用，且很可能步行可达。届时至 Jurong East MRT 仅一站之遥；后者作为新加坡“第二个 CBD”，汇聚大量商场与办公楼。这也可衔接 NSL 与 EWL，并通达 Jurong Lake District 与 Jurong Innovation District；两者皆为西部重要的就业与教育枢纽。
据悉，项目大概率由低层楼栋组成，以呼应周边尺度。其亦靠近自然步道如 Rail Corridor 与 Old Jurong Line Greenway，适合偏好户外生活的自住者。
当前出行主要依赖道路，但紧邻 AYE，非高峰时段驾车前往 One-North 或 CBD 皆在 20 分钟以内。
总体而言，这是更为务实、适合长期持有的选择。门口没有商场或 MRT（暂时），但对家庭而言，这里空间开阔、宜居度不俗。
5. Penrith
这是一处位于 Queenstown 的 Margaret Drive 上的 99 年地契公寓，共 460 套；自 Stirling Residences 于 2017 年推出以来，这个成熟社区鲜有新增供应。据闻本项目大概率为 2 座 40 层住宅塔楼的形式。
Penrith 步行可达 Queenstown MRT（EWL），周边正是该区享誉已久的配套：IKEA Alexandra、Queensway Shopping Centre、Anchorpoint、Mei Ling Market 等。它们并非花哨的生活方式目的地，却长期构成了本区实用的基底。
项目紧邻 Queenstown Primary School，近旁多为较年长的 HDB 组屋与机构建筑。好处是成熟的 HDB 社区提供了丰富的社区民生配套；不足之处在于，除非住至可越过周边楼高的楼层，否则部分景观可能受遮挡。
按 $1,154 psf 的地价测算，单位预计开盘约 $2,470 至 $2,550 psf。尤其是，CBRE 曾提到约 $2,500 至 $2,600 psf 的预测区间。
我们认为，本项目将同时吸引投资者与自住买家。自住者看重的是成熟的 Queenstown 区位；而投资者大概会将周边 HDB 组屋屋主视为潜在的未来接盘者——Queenstown 向来盛产百万组屋，因此本区升级族未来较有能力承担此类升级购置。
6. Newport Residences
Newport Residences 是位于 80 Anson Road 的永久产权公寓，共 246 套。它是原 Fuji Xerox Towers 综合重建计划的一部分。就目前所知，整体规划为一座 47 层综合体；除住宅外，还配有 198 套服务式公寓，以及名为 Newport Tower 的 9 层商业裙楼。
项目位于 CBD，步行可达 Tanjong Pagar MRT（EWL）与即将开通的 Prince Edward Road MRT（CCL）。同时临近 AYE 与 MCE，驾车前往 Raffles Place 与 Orchard Road 不到 10 分钟。
未经证实的一线消息称，住宅多为紧凑型单位，疑似户型分布如下：
- 一卧室：431–495 sq ft
- 一卧室 + 书房：581 sq ft
- 二卧室：646–753 sq ft
- 二卧室 + 书房：818–926 sq ft
- 三卧室：980–1,206 sq ft
- 三卧室 + 书房：1,227 sq ft
- 四卧室：2,067 sq ft
- 超级顶层公寓：12,960 sq ft
该项目并非典型的家庭向公寓；地段更适合职场专业人士，因此投资者或将成为主要买家。一公里内仅有 Cantonment Primary School，周边配套包括 100AM mall、Guoco Tower，以及 Maxwell、Amoy Street 等小贩中心。
与大多数 CBD 公寓相似，这里的车流与噪音难以回避；因此朝向与楼层将至关重要。尽管如此，这仍将是今年面向 CBD 上班族位置最为中心的项目之一。
这并非 2025 年下半年所有新盘的完整清单，但这是目前可预见的部分
仍有其他项目信息暂不充分，尚不便详述；其中包括 Pasir Ris 与 Tampines 两个即将推出的 Executive Condominiums（ECs）。关注 Stacked，我们将在更多项目发布时持续为你更新，并进一步解读上述盘源。
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