与一些中介、卖家交谈，他们多半会告诉你风向已变：住房供应紧张期已过，如今买方在议价时的话语权更大。今年（2024年）7月至9月间，私宅价格也回落约 1.1％；这是自 2023 年 Q2 以来的首次下跌。
但我们接触到的买家却普遍无感。最近的例子如位于 Woodlands 的Norwood Grand，以 $2,067 psf（每平方英尺）售出 84％ 的单位；或Meyer Blue 半数单位以 $3,206 psf 售出，似乎都在佐证相反的局面。那么我们真的处于买方市场了吗？答案一如既往地微妙，很大程度取决于你所关注的细分市场（尽管此刻下定论仍嫌过早）：
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房价速览
如果只看单价，很难看出这是买方市场。即便住房供应紧张在缓解，价格迄今仍持续走高：
全岛新盘公寓均价从 2023 年 9 月的 $2,177 psf，升至 2024 年 9 月的 $2,390 psf，涨约 9.78％。转售公寓价格也几乎同步：
非有地转售公寓在 2023 年 9 月的均价为 $1,529 psf，今年同期同比上涨 9.58％ 至 $1,675 psf。
若快速看一下 HDB 转售价（涵盖各户型与城镇），整体趋势依然向上：
转售组屋在 2023 年 9 月的均价为 $571 psf，2024 年同期上升 8.2％ 至 $618 psf。对买家而言，更令人担心的是总价：2024 年 Q3 超过一半的转售交易价格在 $600,000 以上，且市场普遍预期今年破百万的组屋成交量可能超过 1,000 宗（有关转售价如何演变，可参考这篇文章。）
因此，多数期盼价格回落的买家恐怕会失望——当初中介所说“未来会更贵”并非空穴来风。不过，也出现了一些变化的信号：疫情之后，市场的确在丧失动能。HDB 在 2022、2023 年已加快了建屋步伐；项目完工通常需要 4 至 5 年（再过约 5 年后才会进入二手市场）。周期虽长，但这也意味着涨势难以长期维持。
私宅成交量或许讲述另一面
从上图也能看出，尽管价格攀升，成交量却在回落。近几个月（今年 7 月至 8 月），无论公寓还是组屋的成交都在放缓。
确实，私宅开发商销售走弱就是一大信号。今年 1 月至 8 月，开发商仅售出约 2,700 个单位，这使得 2024 年的总成交量几乎不可能追平去年的 6,421 宗。这已是自 ‘08 全球金融危机以来的低位之一。
但这只是问题的一面。今年新盘推出更少，且整体体量偏小，因而成交走低也在情理之中。
再看 2025 年预期完工的供应管线（预计会是未来数年中最低的一年），买家明年可选择的项目可能更为有限：
不过从一线反馈看，是否进入买方市场，仍取决于所处板块。对于在 OCR、乃至 RCR 看房的买家，需求并未明显减弱。像Pinetree Hill这类最初去化较慢的新盘，如今也已售出逾 70％。尽管东部被视为“供应充裕”，The Continuum也接近 50％ 售出，而Grand Dunman（71％）、Tembusu Grand（81％）均已大部分售罄。至于在 CCR 选房的买家，情况可能不同，因为该区更受面向外国人的 ABSD 降温措施影响。
至于 HDB 市场，则与私宅形成对照。截至2024 年 Q3，转售组屋成交量同比上升约 20％。不过，也有中介指出，转售量飙升很可能反映出私宅价格偏高：部分“升级族”在被公寓市场价格挤出后，转而选择较“高端”的组屋，如 DBSS，或市中心地段的高价单位。即便价位在 $1 million 左右，这些选择目前整体仍比不少边缘区公寓便宜。
总的来说，尽管核心区私宅市场看似正朝买方倾斜，但这种影响或尚未传导至转售组屋或外围私宅市场。
开发商的动向是否预示着什么？
近期，Jurong Lake Megasite 流标，原因是两份投标中唯一有效报价过低。该综合用途地块原本可提供约 1,700 个住宅单位、146,000 平方米办公空间，并配套零售、餐饮、娱乐等设施。
作为新加坡的“第二个 CBD”，这块地理应不愁买家；但包括重量级的 CDL 与 Frasers Property 在内的财团，似乎也信心不足。就在不久前，政府也以报价过低为由，驳回了 Frasers 对Media Circle地块的投标。
今年 2 月，Marina Crescent 地块也发生了类似情况：同样因为唯一投标价过低而被拒。该地位于核心的 Marina South 区，本应也不难出手。
若把时间拨回 5 年前，我们很难想象会接连看到这么多流标；尤其是在开发商土地储备捉襟见肘的当下。要知道，2022、2023 年市场原本预期集体出售（en-bloc）潮会回归，但始终未现。
眼下部分开发商犹疑，原因不少：从利润空间日益收窄，到对近期降温措施的顾虑，不一而足。
但遗憾的是，这未必会立刻转化为买家更低的购房成本。开发商利润被压缩，难以给出可观折扣；因此即便拿地成本更低，买家在一段时间内仍可能面对 $2,100+ psf 的价位。
还有两个可能改变市场的因素，但更可能在来年显现
其一是 2023/24 年的完工量上升，更多公寓与组屋交付。随着更多租户退租回到自住房，房东已感受到影响。租赁市场正在转弱，叠加近期的降温措施，部分投资者或将把目光转向其他资产。这会减少与自住买家的竞争，许多升级族或首次置业者大概都会乐见其成。
其二是美国经济的不确定性，以及其对住房贷款利率的影响（可在这里了解两者关系）。此前，按揭利率因美国致力抑制通胀而走高——随着银行贷款利率上升，这对新加坡房价形成了一定压力。然在近几周，美国实施了大幅降息，且如若经济需要刺激，或仍有后续行动的传闻。
回到 2008/9 年，美国为应对金融危机而降息，曾引发新加坡房价大幅飙升。当按揭利率走低（尤其低于 CPF 利率时），一些投资者会把这视为“近乎零成本借贷”，从而再次推高房价。若利率再度探底，今日的降温措施能否防止历史重演，仍属未知数。
在此期间，虽较 2020/21 年而言，私宅买家的处境有所改善，但价格仍在上行。更糟的是，开发商让利空间有限，而转售组屋总价又居高不下——买家短期内恐怕难言轻松。
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