我们在2024年观察到的4个耐人寻味的新加坡楼市趋势

买房很难像买单位信托或一桶原油那样做到完全理性、抽离。毕竟其中承载了太多憧憬与情感，再加上负债规模之大（多数人几乎要用一辈子的工作来偿还），买家的行为往往会出人意料。不过，Covid 之后确实出现了一些格外耐人寻味的现象，例如：

1. 豪宅市场出人意料的韧性

豪宅市场，尤其是位于核心中央区（CCR）的物业，在2023年4月的降温措施推出之初遭受不小冲击。当时，外国人的 ABSD 税率直接翻倍至 60 per cent，创下新加坡历史新高。 

富裕的外国买家一直是豪宅与优质地段物业的重要客群，因此初期冲击确实明显。然而，截至 Q1 2024，就转售豪宅公寓而言，有报告称其成交量较上一季度上升了 17.6 per cent。 

进一步来看，就 CCR 的新推出豪宅而言，成交量虽有下滑，但价格反而走高：

在 Q3 2023（新一轮降温措施后的那个季度），价格为 $2,999 psf。到了 Q2 2024，尽管新盘成交明显减少，价格却进一步升至 $3,254 psf。 

转售市场方面，价格与成交量都展现出惊人的韧性：

可见，在 Q3 2023 新措施出台后，转售豪宅价格曾短暂回落至平均 $2,110 psf 的低点；此后又回升至 $2,219 psf，成交量亦同步增长。 

那么问题来了：当下究竟是谁在买豪宅？对大多数外国人而言，60 per cent 的税负足以让房产相较传统股债市场失去吸引力。对于本地买家，一种可能是看到 CCR 与 RCR 的价差缩小后，嗅到机会而入场。 

另一种可能是资金雄厚的业主看中租赁潜力：在 ABSD 如此之高的背景下，更多富裕外国人可能会选择租而非买。 

一些经纪也指出，另一重因素是宏观环境更显动荡：欧洲的战争以及下一届美国大选等不确定性，可能促使资金“避险”，而新加坡的永久地契物业历来是热门的避风港。

我们也不禁猜想——鉴于政府对此心知肚明——这次 ABSD 上调的时点，是否部分是在预先应对这种涌入。 

2. 即便开发商兴致不高，核心地段仍在大量推地 

我们此前提到过Marina Crescent 白地，最终因出价过低而未能授标。几年前这几乎难以想象：如此黄金地段的任何地块，对开发商而言通常都是“必抢”。 

不过，开发商的犹豫也反映了对利率上升的担忧（这不仅影响销售前景，也推高开发成本）、更高的土地增值费（Land Betterment Charges），以及更广泛的经济不确定性。因此，外界多半以为政府会放缓此类优质地块的释放。

当然，我们确实知道政府打算在‘23 与 ‘24 年加大推地力度，以缓解 Covid 之后出现的住房短缺。不过，请留意目前确认名单上优质地段的数量：

住宅用地：

Location	Site Area (Ha)	Gross Plot Ratio	Status
Media Circle	1.06	2.9	已授标
Orchard Boulevard	0.68	3.5	已授标
Upper Thomson Road (Parcel A)	2.44	2.2	招标中
Upper Thomson Road (Parcel B)	3.2	2.5	已授标
Zion Road (Parcel A)	1.51	5.6	已授标
Holland Drive	1.23	4.7	已授标
River Valley Green (Parcel A)	0.93	3.5	招标中
Canberra Crescent	2.05	1.6	招标中
De Souza Avenue	1,92	1.6	招标中
Margaret Drive	0.95	4.2	招标中
Media Circle	0,57	4.2	招标中
Dairy Farm Walk	2.16	2.1	招标中
Tengah Garden Avenue	2.55	3	招标中

白地：

Location	Site Area (Ha)	Gross Plot Ratio	Status
Jurong Lake District	6.5		招标截止

尽管从市场信号来看，开发商对这些地段的态度趋于谨慎，但推地却明显倾向于核心地段。或许这是有意影响 CCR 以及部分高总价 RCR 区域的成本（原因我们稍后会谈）；也可能是基于一种信心预期：不论利率与印花税如何，开发商的兴趣很快会回归。 

我们并不清楚背后意图，但颇为讽刺的是：一些最令人垂涎的地块在此时推出，而恰恰许多开发商并未准备好出手。 

3. 为了地段而刻意忽略租约年限递减

这来自我们在一线的观察与交流。年轻新加坡人渴望拥有自住房并不意外：这一趋势自 Covid 期间开启后便未曾停歇。更引人注目的是，大家愈发愿意忽略诸如高额 Cash Over Valuation（COV）和租约年限递减（lease decay）等因素。 

我们看到更多年轻买家可以接受以下情况：

• 因 COV 以及组屋租约无法覆盖至最年轻买家 95 岁（这会限制 CPF 的最高可用额度）而需支付更高额的现金
• 即便当前持有的老房转售价值有限，也愿意在临近退休或退休后再换房
• 对楼梯等问题的关注减少，例如会选择 maisonettes（复式）或 walk-up apartments（无电梯公寓），即便这是心目中的“forever home”。对无电梯公寓，有人甚至认为，如今外卖与杂货配送的便利，使其不再是大问题。 

并非他们不了解这些缺点，而是相较之下，为了住在更便利的区域（例如更近的地铁线，或 Orchard、Bishan、Tanjong Pagar 等热门区域），这些劣势被视为次要，或是未来才会显现的问题。

我们也在思考，这是否部分源于代际财富转移，即父母的支持让这些决定更为可行。至于私宅，则可能与历史上许多项目在租约到期前就成功集体出售（en-bloc）有关，从而提升了大家对老旧项目的信心。 

这似乎也与另一类物业的兴趣点有所重叠

我们注意到，年轻买家对老旧的混合用途项目不再那么排斥，而早一代新加坡人通常会避开这类项目。例如 People’s Park Complex，或其他楼上为住宅、楼下为较为杂糅的商业组合的项目（此前的 Peace Centre 与 Golden Mile Complex 亦是范例，但两者均已在 2024 年完成 en-bloc）。

购入并翻新这些老单位，会带来一种自豪感，有些类似几年前我们在 Tiong Bahru 绅士化过程中看到的态度。考虑到其中一些项目坐落在极具吸引力的中心地段（尽管维护可能较差，或楼下有可疑的按摩院），对其未来 en-bloc 的预期也更为合理。

Peace Centre/Golden Mile 的重建成败，很可能会成为这些老项目的风向标。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文