2025年新加坡房地产市场年终回顾：数据揭示了什么

2025年新加坡房地产市场依旧韧性十足，私人住宅与HDB转售价格齐升。本文梳理关键数据与趋势，并解读其对2026年买家的潜在影响。

2025年对于新加坡的核心中央区（CCR）而言是不同寻常的一年。今年近四分之一的新盘位于这一核心区域，涵盖多个优质住宅分区与面向本地高净值买家和实力雄厚的海外投资者的项目。

除了在市中心及周边推出多个新项目外，尽管$PSF 相对更高，但这些项目的强劲销售也令开发商重拾信心。与此同时，转售组屋市场的价格继续攀升至高位。以下为本年度回顾：

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非有地私宅（不含Executive Condominiums）成交量

2025 Year End Review Of The Singapore Property Market 2

销售类型	2024	2025	% Change
新盘	6,240	10,611	70.05%
转售	12,368	12,152	-1.75%
转手（Sub Sale）	1,282	894	-30.27%
总计	19,890	23,657	18.94%

与去年相比，新盘成交笔数显著增加。今年有多个启动周末表现亮眼，例如 Skye at Holland 的98.8 per cent 去化率——对于通常需要更长时间去化的大核心中央区公寓而言，这是相当出色的成绩。

至于转售成交，我们看到去年的趋势仍在延续。代理普遍反馈转售库存偏少，部分卖家顾虑换购成本而迟疑出手。

按市场分段的成交量（非有地住宅，不含EC）

2025 Year End Review Of The Singapore Property Market 3

市场分段	2024	2025	% Change
CCR	2,718	4,246	56.22%
OCR	10,164	10,728	5.55%
RCR	7,008	8,629	23.13%
总计	19,890	23,603	18.67%

CCR 成交量的激增主要因为2025年该区新盘供应多。2025年的新盘中，接近四分之一（23 per cent）位于此区域。更多原因可阅读这里。这是少数几年中，作为大众市场主力的 OCR 反而让位于价格最高的区域。

同时，RCR 也有强势项目，如 Penrith（92 per cent 的销售接近售罄），以及 Promenade Peak（88 per cent 的单位已售）。OCR 的选择相对有限，但 Springleaf Residences 在相对不受关注、尚未成熟的地段，依然达到92 per cent 的去化率，令不少人惊喜。

最大结论是：尽管许多项目位于全岛最昂贵的区域，我们仍迎来「新盘大年」。这主要归功于开发商缩小户型以控制总价，但只要能换来更强的地段，许多买家似乎愿意为此掏腰包。

非有地私宅（不含EC）的整体价格走势

2025 Year End Review Of The Singapore Property Market 4

2024	$1,968
2025	$2,165
% Change	10.04%

非有地私宅整体价格在2025年继续上涨，平均值按年计上升了10.5 per cent。需要指出的是，这里指$PSF 而非绝对价格（总价）。

由于开发商正兴建更小户型——通常对应更高的$PSF——这一数字上行并不意外，今天即便在 OCR，$2,100+ psf 也已相当常见。

以下是按区域划分的价格变化：

各区域价格变动

2025 Year End Review Of The Singapore Property Market 5

区域	成交量 (2024)	平均price psf (2024)	成交量 (2025)	平均price psf (2025)	平均price psf 变化%
新加坡	19,890	$1,968	23,559	$2,165	10.04%
CCR	2,718	$2,332	4,246	$2,683	15.07%
OCR	10,164	$1,738	10,728	$1,858	6.92%
RCR	7,008	$2,160	8,629	$2,428	12.42%

CCR 自2024年的下滑中反弹。2023至2024年间，CCR 的平均$PSF 实际下跌了11.8 per cent。主因是外国人 ABSD 加倍至60 per cent。但从2025年全年的表现可见，CCR 的涨幅跑赢其他区域——部分缘于2024年的基数较低，部分因为本地买家入场。再叠加强劲的新盘供应，推动了 CCR 的价格增速领先于大盘。

你也会注意到，相较于2023/24期间（见上文链接），RCR、OCR 以至全岛市场的涨势更强。这同样源于开发商倾向更小的户型配置，以压低总体总价，但也推高了平均$PSF。

2025年新盘一览

项目名称	项目总单位数	累计已售单位	2025年最高$PSF	2025年最低$PSF	2025年中位数$PSF	去化率
21 ANDERSON	18	13	$5,347	$2,950	$4,999	72.22%
AMBER HOUSE	105	65	$3,170	$2,890	$3,019	61.90%
ARINA EAST RESIDENCES	107	24	$3,241	$2,561	$2,941	22.43%
ARTISAN 8	34	19	$2,657	$2,105	$2,394	55.88%
AUREA	168	39	$3,691	$2,725	$2,885	23.21%
BAGNALL HAUS	113	101	$2,769	$2,325	$2,500	89.38%
BLOOMSBURY RESIDENCES	358	237	$2,716	$2,348	$2,498	66.20%
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	376	292	$2,151	$1,851	$1,994	77.66%
ELTA	501	356	$2,881	$2,200	$2,546	71.06%
FABER RESIDENCE	399	361	$2,298	$1,976	$2,149	90.48%
LENTOR CENTRAL RESIDENCES	477	477	$2,586	$1,914	$2,214	100.00%
LYNDENWOODS	343	341	$2,700	$2,192	$2,464	99.42%
ONE MARINA GARDENS	937	554	$3,310	$2,770	$2,952	59.12%
PARKTOWN RESIDENCE	1,193	1,115	$2,605	$2,146	$2,363	93.46%
PENRITH	462	448	$3,087	$2,347	$2,793	96.97%
PROMENADE PEAK	516	383	$3,535	$2,679	$2,926	74.22%
RIVER GREEN	524	481	$3,591	$2,759	$3,125	91.79%
SKYE AT HOLLAND	666	662	$3,308	$2,598	$2,949	99.40%
SPRINGLEAF RESIDENCE	941	904	$2,400	$2,004	$2,168	96.07%
THE ORIE	777	734	$3,064	$2,395	$2,723	94.47%
THE ROBERTSON OPUS	348	194	$3,633	$3,132	$3,360	55.75%
THE SEN	347	77	$2,586	$2,198	$2,339	22.19%
UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD	301	217	$3,833	$2,945	$3,286	72.09%
W RESIDENCES MARINA VIEW - SINGAPORE	683	5	$4,256	$3,302	$3,352	0.73%
ZYON GRAND	706	608	$3,907	$2,678	$3,039	86.12%

2025年的一个普遍趋势是：能把总价控制得更合理的项目——通常借助更小但更高效的户型——往往去化更快。

尽管不少单位更小，Skye at Holland 与 River Green 等项目却为许多新加坡人提供了长久以来难以触及的机会：以相对可承受的门槛进入如 Holland Village、Great World 一带等核心地段。因此，即便牺牲了空间，它们的销售速度仍异常迅速。

据代理表示，2025年的关键顾虑在于将总价控制在 $1.8 million 至 $2 million 区间。超过此区间，对占最大买家群体的 HDB 升级客而言就显得吃力。

这一点也体现在最畅销项目的拆解中：

2025年最畅销项目

项目名称	2025年售出	2025年中位数$PSF	2023年中位数价格
PARKTOWN RESIDENCE	1,115	$2,363	$1,825,000
SPRINGLEAF RESIDENCE	904	$2,168	$1,760,500
THE ORIE	734	$2,723	$2,190,000
SKYE AT HOLLAND	662	$2,949	$2,277,500
ZYON GRAND	608	$3,039	$2,499,000

CCR 最畅销项目

项目名称	2025年售出	2025年中位数$PSF	2023年中位数价格
SKYE AT HOLLAND	662	$2,949	$2,277,500
RIVER GREEN	481	$3,125	$1,857,000
UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD	217	$3,286	$2,411,000
THE ROBERTSON OPUS	194	$3,360	$2,605,000
ONE BERNAM	102	$2,523	$1,998,500

RCR 最畅销项目

项目名称	2025年售出	2025年中位数$PSF	2023年中位数价格
THE ORIE	734	$2,723	$2,190,000
ZYON GRAND	608	$3,039	$2,499,000
ONE MARINA GARDENS	554	$2,952	$1,939,363
PENRITH	448	$2,793	$2,316,000
PROMENADE PEAK	383	$2,926	$2,048,000

OCR 最畅销项目

项目名称	2025年售出	2025年中位数$PSF	2023年中位数价格
PARKTOWN RESIDENCE	1,115	$2,363	$1,825,000
SPRINGLEAF RESIDENCE	904	$2,168	$1,760,500
LENTOR CENTRAL RESIDENCES	477	$2,214	$1,835,000
FABER RESIDENCE	361	$2,149	$1,821,000
ELTA	356	$2,546	$1,946,000

转售项目表现

代理持续关注的课题之一是转售库存有限。卖家仍担心若要升级，置换房产的成本压力。

尤以 CCR 的老旧永久地契单位更为显著——这些房子多建于对价格不太敏感的年代。然而，如今买家画像已转变。随着更多买家是从 RCR 升级而来的本地人（并非富裕的外国投资者），高额总价令这些单位的去化更具挑战。

转售涨幅前5

项目	成交日期	成交价	总价增益	涨幅%	持有期（年）
BOTANIC GARDENS MANSION	08/01/2025	$3,700,000	$2,970,000	407%	26
MIMOSA PARK	17/07/2025	$2,500,000	$1,980,000	381%	20
LAKEPOINT CONDOMINIUM	07/07/2025	$1,650,000	$1,300,000	371%	19.2
MANDARIN GARDENS	11/02/2025	$4,880,000	$3,830,000	365%	21.6
HORIZON TOWERS	15/08/2025	$6,600,000	$5,100,000	340%	21.5

转售表现后5

项目	成交日期	成交价	总价亏损	跌幅%	持有期（年）
TURQUOISE	26/06/2025	$3,500,000	-$3,129,280	-47%	17.7
TURQUOISE	08/09/2025	$3,298,000	-$2,925,490	-47%	17.9
TURQUOISE	05/08/2025	$3,100,000	-$2,357,270	-43%	17.8
MARINA COLLECTION	04/07/2025	$4,950,000	-$3,675,000	-43%	17.5
CLIVEDEN AT GRANGE	06/01/2025	$4,800,000	-$3,056,100	-39%	17.4

涨幅居前的转售单位，持有期普遍长达约二十年，甚至更久。因此，这些顶尖成交主要受益于长期升值。

表现靠后的多为 Turquoise，核心问题似乎是入场价过高。不过，无论是 Turquoise、Marina Collection，还是 Cliveden at Grange，其定位本就更倾向自住享受而非投资。

2025年的租赁市场

租赁合约数量（不含EC）

市场分段	2024	2025	% Change
CCR	25,723	24,953	-2.99%
OCR	33,939	31,681	-6.65%
RCR	28,900	27,885	-3.51%
总计	88,562	84,519	-4.57%

租金水平

市场分段	2024（中位数 price psf）	2025（中位数 price psf）	% Change
CCR	$5.52	$5.68	2.90%
OCR	$4.22	$4.30	1.90%
RCR	$5.19	$5.36	3.28%
总计	$4.87	$4.99	2.46%

此次租金的回升是从较低基数出发，因为2024年的租赁市场偏弱。签约数量较去年继续下滑，但这未必完全代表市场走弱（可能仅是此前租客签了更长期的合约）。

整体而言，我们今年看到的是后疫情复常的延续。2022年因外籍员工回流新加坡，租金曾急剧上升；随后在2023与2024年回落。到了2025年末，小幅回升显示市场趋于稳定并回归常态。

值得注意的是，市场曾推测对外国人的高额 ABSD 会促使更多人转而租房而非买房，但目前尚未看到租金或价格出现明显的激增。

2025年租金回报率最高的项目（来自squarefoot）

地区	项目	地契年限	落成	平均价格	成交宗数	平均租金（$PSF PM）	租约数量	租金回报
21	THE HILLFORD	60 YRS FROM 2013	2016	$1,446	15	$7.28	80	6%
14	PAVILION SQUARE	FREEHOLD	2018	$1,526	5	$7.32	25	5.80%
14	# 1 SUITES	FREEHOLD	2016	$1,259	4	$5.68	21	5.40%
14	WING FONG COURT	FREEHOLD	1997	$988	4	$4.27	10	5.20%
5	PARC IMPERIAL	FREEHOLD	2010	$1,817	8	$7.57	86	5%

2025年租金回报率最低的项目（来自squarefoot）

地区	项目	地契年限	落成	平均价格	成交宗数	平均租金（$PSF PM）	租约数量	租金回报
20	FLAME TREE PARK	FREEHOLD	1989	$1,820	6	$2.71	13	1.80%
20	SIN MING PLAZA	FREEHOLD	1992	$1,664	6	$2.65	11	1.90%
10	FOUR SEASONS PARK	FREEHOLD	1994	$3,374	4	$5.32	36	1.90%
10	ARDMORE PARK	FREEHOLD	2001	$4,197	7	$6.62	52	1.90%
10	THE DRAYCOTT	FREEHOLD	1980	$2,240	8	$3.52	23	1.90%

The Hillford 属于60年地契、成本较低的项目，因此几乎总是位居毛租金回报榜首。

除此之外，结果并不出人意料。与预期一致，较高的租金回报多来自价格更低的资产，反之亦然。上述许多项目为较老旧的楼盘，因此成本更低、毛回报更高。

2025年 HDB 转售市场

HDB 转售成交量

2025 Year End Review Of The Singapore Property Market 6

2024	27,832
2025	24,784
% Change	-10.95%

如前所述，2025年的转售选择更为有限，且这种情况在2026年或将延续。对于 HDB 卖家而言，若希望升级，置换房产的成本仍是持续的顾虑。

HDB 价格走势

2025 Year End Review Of The Singapore Property Market 7

	2024		2025
户型	成交量	平均psf价格	成交量	平均psf价格	平均psf价格变化%
1 ROOM	11	$759	5	$804	5.85%
2 ROOM	798	$703	824	$748	6.32%
3 ROOM	6,793	$601	6,078	$642	6.85%
4 ROOM	11,988	$618	10,717	$662	7.06%
5 ROOM	6,469	$578	5,704	$618	7.03%
EXECUTIVE	1,767	$560	1,452	$593	5.97%
MULTI-GENERATION	6	$619	4	$657	6.21%

各类户型在2025年价格均继续走高，涨幅大致集中在 5 至 7 per cent。另一个关键结论是，涨势依旧集中在较大户型。

与去年的报告一致，4房与5房再次录得最高的涨幅。鉴于许多三卧或以上的公寓总价已超出 HDB 升级客的 $1.8 million 至 $2 million 舒适区，不少升级客或转向更大的转售组屋作为替代。

不过，我们预计从明年开始这里会出现变化。这源于2025年 SERS 的终结：老旧组屋不再有可预见的 SERS 计划，因此也就没有所谓的“希望溢价”——即便是在 Queenstown 或 Toa Payoh 这类核心地段的老屋。

未来几年，这会否推动转售价回落，值得关注。

2025年 BTO 新推

Estate	BTO Name	Launch Date	Est. Completion	Type	Units
Kallang/Whampoa	Tanjong Rhu Parc Front	February 2025	48 months	Prime	812
Queenstown	Stirling Horizon	February 2025	55 months	Plus	1,126
Woodlands	Woodlands North Verge	February 2025	47/48 months	Standard	1,563
Yishun	Chencharu Vines	February 2025	37 months	Standard	848
Yishun	Chencharu Green	February 2025	38 months	Standard	683
Bukit Merah	Alexandra Peaks	July 2025	56 months	Prime	498
Bukit Merah	Alexandra Vista	July 2025	47 months	Prime	609
Bukit Panjang	Bangkit Breeze	July 2025	35 months	Standard	643
Clementi	Clementi Emerald	July 2025	34 months	Prime	753
Sembawang	Sembawang Beacon	July 2025	36 months	Standard	775
Tampines	Simei Symphony	July 2025	42 months	Standard	380
Toa Payoh	Toa Payoh Ascent	July 2025	41 months	Prime	741
Woodlands	Woodlands North Grove	July 2025	55 months	Standard	1,148
Ang Mo Kio	Oak Ville @ AMK	October 2025	49 months	Plus	1,425
Bedok	Ping Yi Court	October 2025	33 months	Standard	862
Bishan	Bishan Terraces	October 2025	47 months	Plus	538
Bukit Merah	Berlayar Residences	October 2025	56 months	Prime	880
Bukit Merah	Redhill Peaks	October 2025	53 months	Prime	1,021
Jurong East	Teban Heights	October 2025	48 months	Standard	638
Sengkang	Fernvale Plains	October 2025	32 months	Prime	1,037
Toa Payoh	Mount Pleasant	October 2025	59 months	Prime	1,348
Yishun	Chencharu Grove	October 2025	31 months	Standard	826
Yishun	Yishun Glade	October 2025	31 months	Standard	569

如今政府已通过 Plus 与 Prime（含 10-year MOP 及其他资格限制）来平衡成熟地段的公平性，因此在 Toa Payoh、Bukit Merah、Clementi 等热门地段再度推出新组屋已不罕见。

2025年仅有两场 EC 推出。考虑到私人公寓中家庭型单位价格偏高，它们的快速售罄并不令人意外：

2025年推出的 EC

项目	单位数	累计已售单位	2025年最低$PSF	2025年最高$PSF	2025年中位数$PSF	去化率
AURELLE OF TAMPINES	760	760	$1,650	$1,966	$1,769	100.00%
OTTO PLACE	600	586	$1,621	$1,926	$1,754	97.67%

2025年的公寓市场出现了有趣的取舍：与其追求更大空间，买家更青睐地段优越的住宅；为更中心、更体面的地段而牺牲面积，成为主流选择。

我们也看到新加坡公民与永久居民重新「回到」CCR；虽然明年（2026年）将有更多新盘重回 OCR，但这会留下影响：如今，比以往更有动力将 9、10、11 区塑造成更均衡、更适合家庭的社区。

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