亲爱的 Stacked 团队，

我们非常喜欢你们的内容，关注多年。如今打算踏入新加坡房地产市场，希望能借助你们的专业建议。我们有点两难：我们俩各自月入约 S$30k，手头各有 S$600k 现金，均为首次购房者。

我们都 28 岁，目前与父母同住，暂时没有必须搬出自住的迫切性（当然需要时也不介意）。我们目前的想法是：

1) 以“主要买方 + 登记居住者”的方式购买一套转售 HDB；5 年后可释放其中一人的名下资格去购买私人住宅。缺点是起步无法整套出租，同时其中一方要在场外等待 5 年；尤其我们并不需要入住该组屋，却仍须履行自住义务。

2) 我们各自购买一套私人公寓，预算约 $1.5-2mm

3)（略显不切实际）把资金合并购买一套有地住宅。但这样风险更高、可行性也较低；而且我们认为有地住宅空置率更高、净租金回报更低，因此大概不会走这条路。

非常感谢，期待回复！如需更多信息我们也乐于补充。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你们好，

感谢来信，也很高兴得知你们喜欢我们的内容。 

简单介绍一下，我是 Jared。作为一名地产经纪，我重视与每位客户建立真诚的连结。数字固然重要，但我相信“人”的因素同样关键，有助于更高效的沟通与合作。

在讨论各项方案前，先评估一下你们的可负担能力。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

点击了解更多 这里。

可负担能力

合并可负担额度（购买私人住宅）

项目金额
28 岁、固定合并月收入 $30K、利率 4.8% 下的最高贷款额$3,144,862 (30-year tenure)
现金$1,200,000
贷款 + 现金合计$4,344,862
按 $4,344,862 计算的 BSD$200,291
预计可负担价格$4,144,571

个人可负担额度

此处假设你们二人的月收入均为 $15K。 

购买 HDB

项目金额
28 岁、固定月收入 $15K、利率 4.8% 下的最高贷款额$785,344 (25-year tenure)
现金$600,000
贷款 + 现金合计$1,385,344
按 $1,385,344 计算的 BSD$40,013
预计可负担价格$1,345,331

购买私人住宅

项目金额
28 岁、固定月收入 $15K、利率 4.8% 下的最高贷款额$1,572,431 (30-year tenure)
现金$600,000
贷款 + 现金合计$2,172,431
按 $2,172,431 计算的 BSD$78,221
预计可负担价格$2,094,210

以你们的实力，这三条路径基本都行得通。我们逐一拆解。 

潜在路径

既然你们不迫切搬离父母家、但也不排斥搬出，这次买房究竟是以自住还是以投资为主？先厘清目标，有助于选择更契合的路径。 

选项 1：先买 HDB，待 HDB 满足 Minimum Occupation Period (MOP) 后再购第二套房

由于 HDB 入场价更亲民，此选项风险较低。但正如你们所言，HDB 受监管较多，且存在 5 年的机会成本。

反过来，你们也可以利用这段时间观察市场、为下一套房累积更多资金。既然自有替代居所，待 HDB 满足 MOP 后，可操作的组合很多，例如：

  • 留在 HDB 自住，同时再购一套新盘作投资
  • 购买新盘，自己继续与父母同住，将 HDB 出租
  • 购买一套私人转售房，自己与父母同住，同时把两处物业都出租
  • 购买私人转售房自住，并将 HDB 出租
  • 将私人转售房与 HDB 均出租，自己在心仪地段租房
HDB Resale Price Index against the non-landed private Property Price Index, 2013 to 2022
年份HDB 转售价格指数非有地私人住宅价格指数
2013-Q4145.8147.6
2014-Q4137142.5
2015-Q4134.8137.4
2016-Q4134.6133.8
2017-Q4132.6135.6
2018-Q4131.4146.8
2019-Q4131.5149.6
2020-Q4138.1153.3
2021-Q4155.7168.4
2022-Q4171.9182.1
2023-Q4180.4194.2
平均2.30%2.90%

除了监管更严格，HDB 的市场也比私人住宅更受管制，其首要目标是为大众提供可负担住房。因此，从投资角度看，持有私人住宅通常更占优。 

尽管 HDB 因入场成本较低，账面租金回报率往往更高，但前 5 年无法整套出租是一大掣肘。若从自住角度考量，HDB 因总成本更低而更划算。

以 $1.3M 预算，基本可覆盖市面大多数 HDB。至于选哪一类，需视持有期而定，考量因素会不同。

你们的年龄是一大优势。假设登记为“居住者”的一方在未来 5 年收入不变，其最高贷款额不会因年龄而下降（年限仍可达 30 年）。加上这 5 年可继续累积资金，届时预算更充裕、可选面更广。

我们以 10 年为期，来测算潜在成本与收益。为便于计算，假设你们以 $1M 购入一套 HDB，并在前 5 年 MOP 期间（仍需自住）把两间卧室各以 $1,000 出租；其后 5 年整套出租，假设租金回报率 5%。

项目金额
购买价$1,000,000
BSD$24,600
现金$600,000
所需贷款$424,600
项目金额
BSD$24,600
利息支出（假设利率 4%，25 年期）$147,335
房产税$22,400
市镇理事会服务 & 保养费（假设 $90/月）$10,800
租金收入$370,020
中介费（每 2 年一次）$14,580
总收益$150,305

假设你们在第 5 年以 $1.5M 购入第二套物业。我们看两个情景：继续与父母同住并将该单位出租，或搬入自住。

若以 3% 租金回报率出租的成本

项目金额
BSD$44,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$180,347
房产税$33,000
管理费（假设 $300/月）$18,000
租金收入$225,000
中介费（每 2 年一次）$12,150
总成本$63,097

若自住的成本

项目金额
BSD$44,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$180,347
房产税$9,900
管理费（假设 $300/月）$18,000
总成本$252,847

接下来基于过去 10 年的平均涨幅进行简单测算：HDB 为 2.3%，非有地私人住宅为 2.9%。

HDB 的潜在增值

期间房价增值
起点$1,000,000$0
Year 1$1,023,000$23,000
Year 2$1,046,529$46,529
Year 3$1,070,599$70,599
Year 4$1,095,223$95,223
Year 5$1,120,413$120,413
Year 6$1,146,183$146,183
Year 7$1,172,545$172,545
Year 8$1,199,513$199,513
Year 9$1,227,102$227,102
Year 10$1,255,325$255,325

公寓的潜在增值

期间房价增值
起点$1,500,000$0
Year 1$1,543,500$43,500
Year 2$1,588,262$88,262
Year 3$1,634,321$134,321
Year 4$1,681,716$181,716
Year 5$1,730,486$230,486

若两套均出租的总收益：$255,325 + $230,486 + $150,305 - $63,097 = $573,020

若出租 HDB、搬入公寓自住的总收益：$255,325 + $230,486 + $150,305 - $252,847 = $383,270

选项 2：各自购买一套私人住宅

这里有不少路径；在未先明确你们的购置目标前，我难以给出最契合的建议。既然你们并不急于搬家，我暂且假设你们短期内不打算组建家庭。若以投资为先，各自持有一套无疑最能发挥资金效率。

鉴于你们还有其他居所，也可考虑购买两套新盘，采用进度款支付。不过，随着项目集中交付，叠加经济不确定性，租赁市场的影响或将显现——近几个季度已可观察到放缓迹象。 

期间非有地私人住宅租金指数季度 % 变动
2022Q1120.34.1
2022Q2128.87.1
2022Q3139.58.3
2022Q41507.5
2023Q1159.36.2
2023Q21632.3
2023Q3163.30.2
2023Q4160.4-1.8

虽然交房前无法出租，但新盘的进度款机制能让前期月供压力更轻。 

我们来看，若你们各自以 $1.8M 购入一套新盘，可能涉及的成本。 

项目金额
购买价$1,800,000
BSD$59,600
现金$600,000
所需贷款$1,259,600
阶段购价占比拨款金额预计月供预计月息预计月供本金持续时间累计利息成本
基础工程完成0%$0$0$0$06-9 个月（自开盘起）$0
钢筋混凝土结构完成9.98%$179,640$259$599$8586-9 个月$5,391
砌墙完成5%$90,000$389$899$1,2883-6 个月$5,394
天花/屋面完成5%$90,000$518$1,199$1,7173-6 个月$7,194
水电管线完成5%$90,000$648$1,499$2,1473-6 个月$8,994
道路/停车场/排水完成5%$90,000$778$1,799$2,5773-6 个月$10,794
取得 TOP25%$450,000$1,426$3,299$4,725通常至取得 CSC 约 1 年$39,588
法定完工证（CSC）15%$270,000$1,815$4,199$6,014直至出售物业（57 个月）$239,343

*上述各阶段均按最长周期估算

购买两套新盘的思路，是在 SSD 期满后择机出售。不过，为便于比较，我同样以 10 年持有期评估潜在成本与收益，并分别考量两种情景：两套均出租、你们继续与父母同住；以及一套自住、一套出租。

TOP 后以 3% 租金回报率出租的成本

项目金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$316,698
房产税$54,720
管理费（假设 $300/月）$21,600
租金收入$324,000
中介费（每 2 年一次）$14,580
总成本$143,198

*房产税与管理费仅在项目取得 TOP 后才需缴纳

TOP 后自住的成本

项目金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$316,698
房产税$17,280
管理费（假设 $300/月）$21,600
总成本$376,298

*房产税与管理费仅在项目取得 TOP 后才需缴纳

若两套物业的涨幅与过去 10 年非有地私人住宅的平均涨幅 2.9% 持平：

期间房价增值
起点$3,600,000$0
Year 1$3,704,400$104,400
Year 2$3,811,828$211,828
Year 3$3,922,371$322,371
Year 4$4,036,119$436,119
Year 5$4,153,167$553,167
Year 6$4,273,609$673,609
Year 7$4,397,543$797,543
Year 8$4,525,072$925,072
Year 9$4,656,299$1,056,299
Year 10$4,791,332$1,191,332

若两套均出租的总收益：$1,191,332 - ($143,198 x 2) = $904,936

若一套出租、一套自住的总收益：$1,191,332 - $143,198 - $376,298 = $671,836

为完整起见，我们也看一下若改为购买 2 套转售房的成本与收益。 

项目金额
购买价$1,800,000
BSD$59,600
现金$600,000
所需贷款$1,259,600

同样考量两种情景（时间线与新盘一致）：两套均出租、你们继续与父母同住；以及前 4 年均出租，第 5 年起搬入其中一套自住。

若两套均以 3% 租金回报率出租 10 年的成本

项目金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$454,386
房产税$91,200
管理费（假设 $300/月）$36,000
租金收入$540,000
中介费（每 2 年一次）$24,300
总成本$125,486
两套合计总成本$250,972

若先出租 4 年、后自住 6 年的成本

项目金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$454,386
房产税$53,760
管理费（假设 $300/月）$36,000
租金收入$216,000
中介费（每 2 年一次）$9,720
总成本$397,466

若两套均出租的总收益：$1,191,332 - $250,972 = $940,360

若前 4 年都出租、第 5 年起搬入一套自住的总收益：$1,191,332 - $125,486 - $397,466 = $668,380

可见，购买 2 套新盘与 2 套转售房在潜在成本/收益上的差距并不大；但实际结果仍高度取决于你们挑选的具体项目，其租金回报与涨幅可能不同。

选项 3：购买有地住宅

以 $4M 的预算，大致可买到建筑面积约 1,500 至 3,000 平方英尺的有地住宅。视面积与地段而定，也可能买到永久地契。不过，有地住宅多位于相对更为幽静、可达性较弱、周边配套较少的区域，这也是其私密性的另一面。如你们所言，其租赁需求相较 HDB 或公寓往往更低。

若将永久地契有地住宅作为长期自住的“安家之所”，不失为一种可行策略。但以你们 28 岁的年纪，短期内未必会锁定“最终居所”。在持有成本更高（尤其是装修与维护）的前提下，将有地住宅作为短中期投资未必稳妥。

我们同样以两种情景来估算：继续与父母同住、将房屋出租；以及先出租 4 年，第 5 年起自住。 

项目金额
购买价$4,000,000
BSD$179,600
现金$1,200,000
所需贷款$2,979,600

以 2% 租金回报率出租 10 年的成本（有地住宅的租金回报率通常更低）

项目金额
BSD$179,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$1,074,855
房产税$324,000
维护成本（假设 $5000/年）$50,000
租金收入$800,000
中介费（每 2 年一次）$54,000
总成本$882,455

*有地住宅的维护成本难以精准预估，通常按周期或随需而作，以上仅为粗略估算。且此路径风险更高，房屋可能需额外修缮方能达到可出租状态。

先出租 4 年、后自住 6 年的成本

项目金额
BSD$179,600
利息支出（假设利率 4%，30 年期）$1,074,855
房产税$239,880
维护成本（假设 $5000/年）$50,000
租金收入$320,000
中介费（每 2 年一次）$21,600
总成本$1,245,935

*有地住宅的维护成本难以精准预估，通常按周期或随需而作，以上仅为粗略估算。 

若按过去 10 年 landed 私宅平均涨幅 2.98% 计算：

期间房价增值
起点$4,000,000$0
Year 1$4,119,200$119,200
Year 2$4,241,952$241,952
Year 3$4,368,362$368,362
Year 4$4,498,540$498,540
Year 5$4,632,596$632,596
Year 6$4,770,647$770,647
Year 7$4,912,813$912,813
Year 8$5,059,214$1,059,214
Year 9$5,209,979$1,209,979
Year 10$5,365,236$1,365,236

若将该物业出租的总收益：$1,365,236 - $482,455 = $882,781

若先出租 4 年，第 5 年起自住的总收益：$1,365,236 - $1,085,935 = $279,301

你该怎么选？

先快速回顾一下这 3 个选项的潜在成本与收益。

选项持有物业数量物业价值成本潜在收益达到盈亏平衡所需的年化回报%
先购买 HDB，待 HDB 满足 Minimum Occupation Period (MOP) 后再购买第二套房2$2.5M若两套均出租：$87,208（收益）
若出租 HDB、搬入公寓自住：$102,542		若两套均出租：$573,020
若出租 HDB、搬入公寓自住：$383,270		若两套均出租：-0.35%
若出租 HDB、搬入公寓自住：0.4%
你们各自购买一套私人住宅（2 套新盘）2$3.6M若两套均出租：$286,396
若一套出租、一套自住：$519,496		若两套均出租：$904,936
若一套出租、一套自住：$671,836		若两套均出租：0.77%
若一套出租、一套自住：1.36%
你们各自购买一套私人住宅（2 套转售）2$3.6M若两套均出租：$250,972
若前 4 年都出租、第 5 年起搬入一套自住：$522,952		若两套均出租：$940,360
若前 4 年都出租、第 5 年起搬入一套自住：$668,380		若两套均出租：0.68%
若前 4 年都出租、第 5 年起搬入一套自住：1.37%
购买有地住宅1$4M若出租该物业：$882,455
若先出租 4 年、第 5 年起自住：$1,245,935		若出租该物业：$882,781
若先出租 4 年、第 5 年起自住：$279,301		若出租该物业：1.15%
若先出租 4 年、第 5 年起自住：2.43%

鉴于潜在收益没有保证，且高度依赖你们最终选择的具体物业，我更看重相对可预测的“潜在成本”。

如果主要目标是投资，目前我不建议购买有地住宅：其成本显著更高，租赁需求与回报也更低。

先买 HDB 再买第二套的确成本最低，但由于前 5 年无法整套出租，难以最大化利用资源；再加上 HDB 市场涨幅相对温和且受管制较多，未必是最佳的投资选项。

三者之中，从投资角度看，选项 2（购买两套私人住宅）最为有利。考虑到两套新盘与两套转售在成本上的差异不大，具体选择可依你们偏好而定，也可一新一转以分散风险。相较于 HDB，私人住宅的出租限制更少，能更快产生租金现金流；若选择新盘，施工期的进度款也不会对现金流造成过大压力。

最后，尽管上文未展开，若你们希望兼顾空间与自住，也可以考虑直接购买一套 4 房型公寓。

在合并可负担能力略高于 $4 million 的情况下，挑到宽敞单位并不困难。若希望长期保留两套物业，可采用一人持有 99%、另一人持有 1% 的方式，以降低将来分拆产权的成本。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文