亲爱的 Stacked 团队，

我们是你们编辑部的忠实读者，关注多年，正打算踏入新加坡房地产市场——希望能借助你们见多识广的建议。我和伴侣目前有点进退两难；我们各自每月收入约 S$30k，各自有 S$600k 现金，且都是首次购房者。

我们都28岁，住在父母家中，暂时并没有必须自住的需求（当然如需也不介意）。我们目前的想法是：

1) 以“业主+居住者”的方式购买一套转售HDB；5年后其中一人的名字可“解放”出来购买私人房产。但缺点是起初无法整套出租，同时一位伴侣需在市场外等待5年，尤其是我们并不需要入住该单位却又必须履行居住义务

2) 我们各自购买一套私人公寓，c.$1.5-2mm

3)（有些不切实际）但也可能把资源合并购买一套有地住宅，尽管这更不现实且风险更高；此外我们认为有地住宅空置率更高，净租金回报率可能更低，所以大概率不会选择这一条。

非常感谢，期待你们的回复！如需更多信息我们也很乐意提供。

你们好，

感谢来信，也很高兴听到你们喜欢我们的内容。

先简单自我介绍一下，我是 Jared。作为一名房地产经纪人，我重视与每位客户建立真实的连接。虽然数字很重要，但我相信这种人与人之间的互动对于有效的合作与沟通同样关键。

在探讨你们考虑的选项前，我们先评估一下你们的财务承受能力。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

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可负担能力

合并可负担能力（购买私人房产）

说明金额
28岁、固定每月合计收入$30K、利率4.8%时的最高贷款额$3,144,862 (30-year tenure)
现金$1,200,000
贷款 + 现金合计$4,344,862
BSD（以$4,344,862计）$200,291
估算可负担价位$4,144,571

个人可负担能力

在此计算中，我将假设你们的收入相同，均为$15K/月。

购买一套HDB

说明金额
28岁、固定月收入$15K、利率4.8%时的最高贷款额$785,344 (25-year tenure)
现金$600,000
贷款 + 现金合计$1,385,344
BSD（以$1,385,344计）$40,013
估算可负担价位$1,345,331

购买一套私人房产

说明金额
28岁、固定月收入$15K、利率4.8%时的最高贷款额$1,572,431 (30-year tenure)
现金$600,000
贷款 + 现金合计$2,172,431
BSD（以$2,172,431计）$78,221
估算可负担价位$2,094,210

从你们的财务能力看，你们考虑的三种方案都大概率可行。我们逐一梳理。

潜在路径

鉴于你们提到并不一定要搬离父母的家，但对此也持开放态度，那么这次置业的主要目的，是自住还是投资？先厘清目标，有助于选择更契合你们诉求的路径。

选项1：先买一套HDB，待HDB达到Minimum Occupation Period (MOP)后再购买第二套房产

由于HDB价格更可负担，此选项风险较低。但正如你们所言，HDB 的相关管制较多，且会面临5年的机会成本。

反过来看，你们可以利用这段时间观察市场、为下一套房产累积更多资金。既然有替代居住安排，一旦HDB满MOP，选择空间就会更大。你们可以：

  • 继续住在HDB，同时购买一套新盘用于投资
  • 购买一套新盘，继续与父母同住，并将HDB出租
  • 购买一套私人转售房产，将两套房都出租，自己继续与父母同住
  • 购买一套私人转售房作为自住，同时出租HDB
  • 将私人转售房与HDB两套都出租，自行在心仪地段租房居住
年份HDB 转售价格指数非有地私人住宅价格指数
2013-Q4145.8147.6
2014-Q4137142.5
2015-Q4134.8137.4
2016-Q4134.6133.8
2017-Q4132.6135.6
2018-Q4131.4146.8
2019-Q4131.5149.6
2020-Q4138.1153.3
2021-Q4155.7168.4
2022-Q4171.9182.1
2023-Q4180.4194.2
平均2.30%2.90%

相比私人住宅市场，HDB 市场以为大众提供可负担住房为主，受更严格的规管与调控。因此，从投资角度看，持有私人房产通常会优于HDB。

尽管HDB 因入场成本较低，账面租金回报率通常较高，但前5年无法整套出租是个限制。不过若以自住为考量，HDB 因总体持有成本更低，在财务上更合适。

以$1.3M的预算，你们基本可覆盖市场上大部分HDB 户型。根据预期持有期长短，筛选合适房源时的考量会有所不同。

你们的年龄是一个优势。若假设作为“居住者”的那一方在未来5年收入不变，其最高可贷额度不会因年龄影响（贷款年限仍为30年）。加之这5年间的资金累积，届时预算更充裕、可选范围也更广。

以10年为期做测算。假设你们以$1M购买一套HDB，并在前5年MOP 期间出租两间卧室，每间$1,000（注意仍需本人入住）；随后5年按5%租金回报率整套出租。

说明金额
购买价格$1,000,000
BSD$24,600
现金$600,000
所需贷款$424,600
说明金额
BSD$24,600
利息支出（假设利率4%，25年期）$147,335
物业税$22,400
市镇会服务与维护费（假设$90/月）$10,800
租金收入$370,020
中介费（每2年支付一次）$14,580
总收益$150,305

再假设你们在5年后以$1.5M购买第二套房。我会看两个情境：将其出租并继续与父母同住，或搬入自住。

若以3%租金回报率出租时的费用

说明金额
BSD$44,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$180,347
物业税$33,000
管理费（假设$300/月）$18,000
租金收入$225,000
中介费（每2年支付一次）$12,150
总成本$63,097

若搬入自住时的费用

说明金额
BSD$44,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$180,347
物业税$9,900
管理费（假设$300/月）$18,000
总成本$252,847

我将基于过去10年的平均增值率做一个简单的潜在收益投影：HDB 为2.3%，非有地私人住宅为2.9%。

HDB 的潜在增值

时间段房价增值
起始点$1,000,000$0
Year 1$1,023,000$23,000
Year 2$1,046,529$46,529
Year 3$1,070,599$70,599
Year 4$1,095,223$95,223
Year 5$1,120,413$120,413
Year 6$1,146,183$146,183
Year 7$1,172,545$172,545
Year 8$1,199,513$199,513
Year 9$1,227,102$227,102
Year 10$1,255,325$255,325

公寓的潜在增值

时间段房价增值
起始点$1,500,000$0
Year 1$1,543,500$43,500
Year 2$1,588,262$88,262
Year 3$1,634,321$134,321
Year 4$1,681,716$181,716
Year 5$1,730,486$230,486

若两套都出租的总收益：$255,325 + $230,486 + $150,305 - $63,097 = $573,020

若出租HDB并自住公寓的总收益：$255,325 + $230,486 + $150,305 - $252,847 = $383,270

选项2：你们各自购买一套私人房产

这里的组合很多，但在不了解你们具体买房目标的情况下，很难精准推荐。既然你们目前并不急于搬家，我也暂且假设短期内未必马上组建家庭。若以投资为优先，各自持有一套物业，的确能最大化你们的资源。

鉴于你们有替代居住安排，不妨考虑购买两套新盘，采用渐进式付款计划。不过，随着交付项目增多及宏观经济不确定性加大，租赁市场可能受影响放缓，这在过去几个季度已有所体现。

时期非有地私人住宅租金指数季度%变化
2022Q1120.34.1
2022Q2128.87.1
2022Q3139.58.3
2022Q41507.5
2023Q1159.36.2
2023Q21632.3
2023Q3163.30.2
2023Q4160.4-1.8

虽然短期内无法立刻出租，但渐进式付款计划会让项目建设初期的月供保持在可承受范围内。

若你们各自购买一套$1.8M的新盘，潜在成本如下：

说明金额
购买价格$1,800,000
BSD$59,600
现金$600,000
所需贷款$1,259,600
阶段占购房价的%放款金额预计每月供款预计每月利息预计每月本金持续时间利息总成本
完成地基0%$0$0$0$06-9 months (from launch)$0
完成钢筋混凝土结构9.98%$179,640$259$599$8586-9 months$5,391
完成砖墙5%$90,000$389$899$1,2883-6 months$5,394
完成天花/屋面5%$90,000$518$1,199$1,7173-6 months$7,194
完成电线/管道5%$90,000$648$1,499$2,1473-6 months$8,994
完成道路/车库/排水5%$90,000$778$1,799$2,5773-6 months$10,794
取得TOP25%$450,000$1,426$3,299$4,725Usually one year until CSC$39,588
法定完工证书（CSC）15%$270,000$1,815$4,199$6,014Until property is sold (57 months)$239,343

*我假设每个阶段均按最长时间计算

购买两套新盘的用意，是在SSD 期满后视情况出售。不过为公平对比，我将以10年持有期来评估潜在成本与收益。同样看两种情境：两套都出租、你们继续与父母同住；或其中一套自住、另一套出租。

在TOP后以3%回报率出租时的成本

说明金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$316,698
物业税$54,720
管理费（假设$300/月）$21,600
租金收入$324,000
中介费（每2年支付一次）$14,580
总成本$143,198

*项目取得TOP后才需缴纳物业税与维护费

若在TOP后搬入自住时的成本

说明金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$316,698
物业税$17,280
管理费（假设$300/月）$21,600
总成本$376,298

*项目取得TOP后才需缴纳物业税与维护费

若两套房的增值与过去10年非有地私人住宅的平均增值率2.9%一致：

时间段房价增值
起始点$3,600,000$0
Year 1$3,704,400$104,400
Year 2$3,811,828$211,828
Year 3$3,922,371$322,371
Year 4$4,036,119$436,119
Year 5$4,153,167$553,167
Year 6$4,273,609$673,609
Year 7$4,397,543$797,543
Year 8$4,525,072$925,072
Year 9$4,656,299$1,056,299
Year 10$4,791,332$1,191,332

若两套都出租的总收益：$1,191,332 - ($143,198 x 2) = $904,936

若一套出租、一套自住的总收益：$1,191,332 - $143,198 - $376,298 = $671,836

为更全面，也来看看若改为买2套转售房产时的成本与收益。

说明金额
购买价格$1,800,000
BSD$59,600
现金$600,000
所需贷款$1,259,600

我同样看两种情境（时间线与新盘一致）：若两套都出租、你们继续与父母同住；以及前4年两套都出租，第5年起搬入其中一套。

若两套都以3%租金回报率出租10年的成本

说明金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$454,386
物业税$91,200
管理费（假设$300/月）$36,000
租金收入$540,000
中介费（每2年支付一次）$24,300
总成本$125,486
2套物业的总成本$250,972

若先出租4年、后自住6年的成本

说明金额
BSD$59,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$454,386
物业税$53,760
管理费（假设$300/月）$36,000
租金收入$216,000
中介费（每2年支付一次）$9,720
总成本$397,466

若两套都出租的总收益：$1,191,332 - $250,972 = $940,360

若前4年两套都出租、第5年起搬入其中一套的总收益：$1,191,332 - $125,486 - $397,466 = $668,380

由此可见，购买2套新盘与2套转售房在潜在成本与收益上的差异并不显著。不过，这也高度取决于你们最终购买的具体项目，因为不同项目的租金回报与升值幅度会有差异。

选项3：购买一套有地住宅

以$4M预算，你们有机会购得一套建筑面积约1,500至3,000 sq ft 的有地住宅。根据面积与地段，亦有可能选择永久地契项目。不过，有地住宅通常坐落在更为静谧、配套与可达性较弱的区域，这种私密性也意味着相较HDB 或公寓，租赁需求可能较低。

若把永久地契有地住宅作为“长期自住”的目标，这是一种稳健策略。但考虑到你们目前28岁，未必正准备安顿在“最后的家”。以短中期投资的角度买有地住宅，未必最合宜，尤其是涉及更高的持有、装修与维护成本时。

我也会在同样的两个情境下，估算该选项的潜在成本与收益：若将房屋出租、你们继续与父母同住；以及先出租4年、第5年起搬入自住。

说明金额
购买价格$4,000,000
BSD$179,600
现金$1,200,000
所需贷款$2,979,600

若以2%租金回报率出租10年的成本（有地住宅的租金回报率通常较低）

说明金额
BSD$179,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$1,074,855
物业税$324,000
维护费用（假设$5000/年）$50,000
租金收入$800,000
中介费（每2年支付一次）$54,000
总成本$882,455

*有地住宅的维护成本较难精准估算，通常按周期或按需进行保养，以上仅为粗略估计。需注意，此路径风险更高，房屋可能需要翻修才能达到可出租状态。

若先出租4年、后自住6年的成本

说明金额
BSD$179,600
利息支出（假设利率4%，30年期）$1,074,855
物业税$239,880
维护费用（假设$5000/年）$50,000
租金收入$320,000
中介费（每2年支付一次）$21,600
总成本$1,245,935

*有地住宅的维护成本较难精准估算，通常按周期或按需进行保养，以上仅为粗略估计。

若房价按过去10年有地私人住宅2.98%的平均增幅增长：

时间段房价增值
起始点$4,000,000$0
Year 1$4,119,200$119,200
Year 2$4,241,952$241,952
Year 3$4,368,362$368,362
Year 4$4,498,540$498,540
Year 5$4,632,596$632,596
Year 6$4,770,647$770,647
Year 7$4,912,813$912,813
Year 8$5,059,214$1,059,214
Year 9$5,209,979$1,209,979
Year 10$5,365,236$1,365,236

若将该物业出租的总收益：$1,365,236 - $482,455 = $882,781

若先出租4年、第5年起自住的总收益：$1,365,236 - $1,085,935 = $279,301

你们该怎么做？

我们快速回顾3个选项的潜在成本与收益。

选项持有物业数量物业价值成本潜在收益盈亏平衡所需的年化回报率%
先买HDB，待HDB 达到Minimum Occupation Period (MOP)后再买第二套2$2.5M若两套都出租：$87,208 (Gains)
若出租HDB并自住公寓：$102,542		若两套都出租：$573,020
若出租HDB并自住公寓：$383,270		若两套都出租：-0.35%
若出租HDB并自住公寓：0.4%
你们各自购买一套私人房产（2个新盘）2$3.6M若两套都出租：$286,396
若一套出租、一套自住：$519,496		若两套都出租：$904,936
若一套出租、一套自住：$671,836		若两套都出租：0.77%
若一套出租、一套自住：1.36%
你们各自购买一套私人房产（2个转售）2$3.6M若两套都出租：$250,972
若前4年两套都出租、第5年起搬入一套：$522,952		若两套都出租：$940,360
若前4年两套都出租、第5年起搬入一套：$668,380		若两套都出租：0.68%
若前4年两套都出租、第5年起搬入一套：1.37%
购买一套有地住宅1$4M若将物业出租：$882,455
若先出租4年、第5年起自住：$1,245,935		若将物业出租：$882,781
若先出租4年、第5年起自住：$279,301		若将物业出租：1.15%
若先出租4年、第5年起自住：2.43%

鉴于“潜在收益”并非保证，且高度取决于实际挑选的项目，我更关注相对可预测的“潜在成本”。

若以投资为主，我不建议此时购买有地住宅，因为其成本显著更高、租赁需求/回报率也更低。

虽然“先买HDB、再买第二套”在成本上最低，但并未将你们的资源充分发挥——前5年无法整套出租HDB，这是一段不短的时间。同时，HDB 市场增速较慢且受管制属性更强，未必是最佳的投资选择。

在三种方案中，从投资角度看，选项2（购买两套私人房产）最为可取。考虑到购买两套新盘与两套转售房的成本差异不大，最终选择取决于你们的偏好。你们甚至可以“新盘+二手”搭配，以分散风险。私人房产在出租上的限制更少，通常可以更快投入出租；若选择新盘，建设期的渐进式付款也不会对现金流造成过大压力。

最后，虽然前文未涉及，但如果你们寻求更大空间的公寓，也可以考虑直接购买一套4卧室的公寓。

以刚超过$4 million的合并可负担能力，你们找到宽敞单位并不困难。为保留长期持有2套房产的可能性，可考虑其中一方持有99%、另一方持有1%的产权，以降低未来“脱钩”时的成本。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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