看穿公寓示范单位的诀窍（大多数买家从不这样做）

衣橱里总有一只 Birkin，地板上却从不见 Playstation。 

我说的是示范单位，而现在正是合适的话题：Canberra Crescent Residences、River Green、Promenade Peak 等一系列新盘即将登场。 

你大概知道示范单位展示的是对户型过于乐观的想象。但很多人心底仍会相信，只要装修/软装足够给力，他们真的可以拥有那样的家。 

这也是我一直想找到这些示范单位背后设计者的原因。市面上确实有专业公司，例如 D’Perception Ritz 和 Tong Hai Yang Construction，都是众所周知的行家，对手法也相当坦率。但要是问到成本多少，你更可能听到一段“杀人自白”，而不是一个直截了当的数字。

设计师风格的定制木作（也就是不随单位交付的那种）？设计师级的窗饰？尺寸偏小、造型浮夸的沙发？仿佛由瓦尔哈拉诸神亲手锻造的灯具？很可能你还没走出客厅，账单就已冲上五位数以上；而这还不包括红酒、鞋子和名贵包包。 

还有示范单位所透露的买家画像

几乎每个示范单位都会强调卧室里的衣柜，以及摆放名牌包鞋的地方。但你又有多常见到示范单位把一个“男士天地”美化出来：摆着 PS5，一摞无价的复古主机，再把一把电吉他和桌上足球台硬塞进次主卧套房？

（如果他们点香薰蜡烛，我愿意相信那味道大概介于 Cheeto 粉和 Fabreeze 之间）

但这并非毫无道理；因为设计师和开发商清楚，很多时候妻子/母亲/女友可能握有最后的否决权。或许并非总是如此，但某个隐身的精明研究者已经计算过：这种情况出现的频率足够高。

还有一个常见做法是：只要楼盘的营销宣称“家庭导向（family-oriented）”，示范单位就倾向于布置一间婴儿房。可在现实中，很少有屋主会做一间“全套”的婴儿房：彩虹独角兽墙纸、城堡造型的床都不便宜，而且等孩子到 13 岁（甚至更早）通常就会觉得尴尬了。 

那为什么不干脆用普通的儿童房，就像大多数真实屋主会做的一样？略带引导性的答案是：如果这套三卧里装了婴儿房，它或许会提醒你，总有一天你可能会有孩子，或再添一个；于是你也许就会选择三卧，而不是那间“紧凑型两卧”。 

还有你往往会从阳台进入示范单位，仿佛一只迷路的鸽子。我去过的示范单位，没有一家是从真正的入户门进入——你本以为这是个重要考量。但我猜，没有人会在看到 1.2 米宽的入户门时就决定“哇，我现在就签 OTP。” 阳台/客厅一线最有冲击力，所以我们被引导从那里踏入；可在现实里，只有身手不凡的小偷才能率先看到那一面。

这是一层营销幻象的面纱，精心校准，正好拨动你的心理杠杆。

我觉得一个很妙的办法，是用现实去打破户型 

Stacked 目前还没让我这么干，但等我找得到机会，我一定会：把户型图和 3D 渲染拿来，然后塞进一屋子真实居住多年后会累积的东西： 

下陷的巨型沙发、舍不得丢的坏掉按摩椅（因为它“已经贴合了我们的体型”）、用过两次就束之高阁的网球拍和高尔夫球杆、各类电子……东西，电线在房间里四处蔓延。还有，厨房被评估练习册和 10-year series 历届试卷堆满——因为那是新加坡家庭最常用的“补习角”。 

如果在这一切之后，户型看起来仍然体面，那我们就能确定：这是套可以住上几十年的公寓单位。示范单位展示的是最佳状态，现在不妨看看它的“最差状态”。

不过眼下，当你踏进示范单位，有个小技巧或许有用：拿出手机看看你现在住处的照片，并把那些——包括凌乱——在你面前的空间里“对投”出来。这会帮助你看穿浮华。

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每周销售汇总（30 June - 06 July）

新盘成交价最高前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (平方英尺)	$PSF	地契年限
32 GILSTEAD	$15,000,000	4176	$3,592	FH
ONE MARINA GARDENS	$4,981,601	1647	$3,025	99 yrs (2023)
NAVA GROVE	$3,910,800	1550	$2,523	99 yrs (2024)
ELTA	$3,611,000	1507	$2,396	99 yrs (2024)
GRAND DUNMAN	$3,552,000	1421	$2,500	99 yrs (2022)

新盘成交价最低前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (平方英尺)	$PSF	地契年限
ONE MARINA GARDENS	$1,197,953	420	$2,854	99 yrs (2023)
NOVO PLACE	$1,393,000	872	$1,598	99 yrs (2023)
AURELLE OF TAMPINES	$1,448,000	840	$1,725	99 yrs (2024)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$1,663,000	678	$2,452	99 yrs (2024)
SORA	$1,851,000	732	$2,529	99 yrs (2023)

二手成交价最高前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (平方英尺)	$PSF	地契年限
LEEDON RESIDENCE	$15,800,000	8051	$1,962	FH
GRANGE RESIDENCES	$9,850,000	2852	$3,453	FH
SEASCAPE	$6,929,000	3380	$2,050	99 yrs (2007)
REGENCY PARK	$5,280,000	2260	$2,336	FH
SHELFORD GREEN	$5,150,000	2842	$1,812	FH

二手成交价最低前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (平方英尺)	$PSF	地契年限
SKIES MILTONIA	$706,000	484	$1,458	99 yrs (2012)
LAVERNE'S LOFT	$780,000	474	$1,647	FH
SOL ACRES	$781,000	495	$1,577	99 yrs (2014)
SYCAMORE TREE	$793,000	409	$1,939	FH
THE TAPESTRY	$795,000	474	$1,679	99 yrs (2017)

获利最大前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (平方英尺)	$PSF	回报	持有期
GRANGE RESIDENCES	$9,850,000	2852	$3,453	$6,503,891	21 Years
GRANGE RESIDENCES	$9,738,000	2852	$3,414	$5,795,823	21 Years
LEEDON RESIDENCE	$15,800,000	8051	$1,962	$3,300,000	8 Years
PARK INFINIA AT WEE NAM	$3,780,000	1410	$2,681	$2,394,000	20 Years
PARK INFINIA AT WEE NAM	$3,800,000	1432	$2,654	$2,200,000	19 Years

亏损最大前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (平方英尺)	$PSF	回报	持有期
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$2,800,000	1733	$1,616	-$1,380,000	12 Years
THE AVENIR	$6,900,000	2411	$2,862	-$1,060,000	4 Years
OUE TWIN PEAKS	$3,680,000	1604	$2,294	-$1,002,076	9 Years
ECO	$958,888	635	$1,510	$3,888	9 Years
STARLIGHT SUITES	$1,680,000	850	$1,976	$10,000	3 Years

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文