许多新加坡人都清楚最低自住年限（MOP）的主要弊端：随口一问，最常见的回答是“哦，你不能出售或出租，所以等于在亏钱。”虽然那确实是主要问题之一，但我们也注意到，很多人往往忽略了其他因素；在接受为期5年，甚至10年（针对Prime 和 Plus 组屋）的MOP之前，务必把这些潜在缺点考虑在内：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
从投资之外的角度看待组屋
从财务角度看，MOP 的缺点是显而易见的。私宅价格几乎每年上涨，且通常跑赢转售组屋的资本增值。因此，你等得越久，未来无法升级的风险就越大。
还存在关于租约折旧与“99年定时炸弹”的担忧，这对私宅的租赁产权同样适用，就像对HDB组屋一样。但至少，私宅还有更高概率通过集体出售（en-bloc）被开发商收购，而HDB屋主则完全依赖政府。
（除非有一天政府决定允许私人开发商参与HDB组屋的集体出售，但我们并不指望这会发生）。
那么对于纯自住者，或无意升级的人呢？事实证明，MOP 也会影响到他们。请考虑以下因素：
最后，还有禁忌与迷信的问题——虽然听起来琐碎或可笑，但对那些深信不疑的人而言，后果却十分真实。
1. MOP 可能在多年间影响学龄子女
小学为6年，中学为4年。谈到Prime或Plus组屋的10年MOP，一些敏锐的读者已提出这一问题。
如果小学与中学都在附近，自然再好不过；但也有只靠近小学、不靠近中学的情况，反之亦然；中学与大专教育之间也可能如此。因此，随着MOP更长，你所选单位的地理位置——即便最初对孩子而言很便利——未来也可能演变为更漫长的通勤旅程。
挑战在于，人们往往容易低估其影响，事后才后悔。有些买家或许认为孩子多走15至20分钟也无妨；但当你把来回时间一并计算、且持续几年时，其影响就相当可观。我们也别忘了，学校也可能搬迁，而在5年限制期内，这会非常不便。
因此，在挑选特定单位前，我们建议你稍作策略思考：等到孩子要升学时，你是否已走出MOP？若即便如此你仍坚持该地点，这会如何影响孩子的通勤时间（从而也影响其自由时间与学习时间）？
2. MOP 可能让你与噩梦般的邻居“被困在一起”
这可能是MOP最糟糕的一面，也是购买BTO组屋的最大风险之一（因为若是转售组屋，你更有机会多次探访并及时发现“问题邻居”）。
关于恶邻居的报道多不胜数，从把湿透的衣物晾得到处滴水、到欠高利贷的住户、再到患有强迫性囤积等心理状况的邻居。以2022年为例，曾有260起囤积个案久拖未决，因要让囤积者改变实在艰难（当然，这并非一夜之间就能解决的状况）。
顺带一提，囤积问题可能蔓延到公共走廊，你可能不得不反复在虫害防治上花上一大笔钱（多半是徒劳，因为你的囤积邻居会继续滋生害虫）。
对许多屋主而言，唯一的解决办法就是出售并搬离；但若你被MOP“卡住”，而当局又不同意给予提前出售的特批，你就无法这么做。倘若遇上10年MOP，这种处境只会更糟。
3. “问题单位”难题难解
这里有一个案例：一位屋主整整5年都在与渗入屋内的粪臭味周旋（公平起见，我们注意到该单位为DBSS，由私人开发商建造，并非政府兴建）。
尽管理想中我们会认为每个单位的问题都能解决，但无论是HDB还是私宅，偶尔还是会出现“问题货”——无论承包商来过多少次、做过多少次修复，都难以在短期内根治。
若没有MOP，至少还有最后一招可以出售搬走（祝未来买家好运）。但在MOP生效时，就无法“踢皮球”了：若买到“问题货”，你将被迫持有5或10年。这也是为何聘请专业验屋师，在此之前再购买该单位，完全有其必要。
4. 面对重大人生变动时灵活性受限
我们理解HDB需要严格把关；否则，大家可能都会想早卖单位，理由包括办公室搬迁、孩子意外转学、祖父母搬离等。
鉴于这并不现实，大多数在MOP前申请出售的上诉（除非是死亡、离婚等情况）往往会被驳回。这意味着，一旦你经历重大人生变动，MOP可能会让你陷入昂贵或不舒适的处境。我们常见的情形包括：
- 幼儿园搬迁或关闭，或原本照看孩子的祖父母搬离，导致育儿支持中断
- 因裁员等被迫换工作，新工作地点距离住家通勤需1小时或更久
- 父母、兄弟姐妹或子女被迫搬来同住；你希望出售并换更大的单位，但MOP才进行到第1或第2年
- 学校也可能在你MOP期间搬迁，导致孩子的通勤距离与作息被打乱
基于以上原因，靠近MRT站或拥有较多巴士路线 r确实很重要，即便此刻你的办公室或孩子的学校就在马路对面。你永远不知道何时会改变。
其次，尽管你可能认为选择更小的单位可以省钱，但请想一想，若你日后需要更大的空间、却又被MOP限制住，会发生什么。
关于禁忌与迷信的棘手问题
不论你是否相信迷信、鬼神等，事实是总有人深信不疑；而当他们认为自己的单位因某些原因“触霉头”，这会对他们的身心健康造成严重影响。
没有人愿意困在一间让自己时刻感到危险、厄运缠身的房子里。但不言而喻，“闹鬼”或“风水不好”并不是允许某人在MOP结束前出售单位的可行理由。
（否则，人们就会在想提前出售时随意以此为由，滥用制度）。
对于那些对此深有感受、却又在5或10年内无法搬离的屋主来说，这可能是个严峻的两难。对此我们也很难给出答案，毕竟我们的专长在房地产，而非心理学或灵异领域。
我们能给出的最好建议是：千万别忽视与你同住的家人的感受。即便你不相信，这也可能对他们造成影响；而你不希望等到意识到必须搬走时，却被MOP困住动弹不得。
5年或整整10年的承诺都不算短；我们甚至斗胆说，对许多人而言，时间的承诺可能比资本的承诺更难承受。因此，在购屋时请别只看数字，也别把所谓的“感觉对不对”当作可笑的小事；它真的很重要。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments