新加坡购房者一向对“公平”格外敏感。
说到某些昂贵的商品或体验，像 $2,700 psf 这样的数字，或许也就让我们感叹一声、耸耸肩。至于房产，我们也能接受挤进两房单位，哪怕厨房没有工作阳台。
但有一件事真让人无法忍受：插队。
我想，新加坡人本就对插队深恶痛绝；一到买房，我们更像被训练去遵守我称之为“程序性公平”的原则。
抽号、BTO 选房、开盘当天的选房时段——即便结果不尽如人意，最后拿到朝向不理想的单位，多数人也会在心里安慰自己：好吧，至少大家都得遵守同一套麻烦规则。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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这也是为何一句“某新盘有 20% 的单位被经纪买走”会引发如此强烈的反应。
我说的是近期围绕新盘 VIP 预览的种种不满。报道点名指出，房产经纪在公众开卖前就能优先挑到最好的单位。
这种情况在 Emerald of Katong（第 15 邮区）于 2024 年 11 月推出时就已出现。846 个开售单位中，据称有 173 个被房产经纪买下，占前述的 20%。
后续报道显示，2024 年 9 月至 2025 年 10 月期间，经纪通过优先队列在多个开盘中至少买下了 635 套新公寓单位，约占那近一整年内所有新推私宅的 4.2%。
如果你对多数开发商的新盘定价策略不熟悉，通常最早期阶段售出的单位，价格会比正式开盘后更低。
随着项目逐步去化，多数开发商会提价，尤其在项目接近完工时。因此，等项目几年后进入转售市场，最早期的 VIP 买家往往更有机会获得更可观的利润。部分相关数据我们已在这里整理。
这一颇具争议的话题已引起房产经纪行业监管机构——地产代理理事会（CEA）的关注，并就 VIP 优先问题与各经纪公司进行了沟通。
他们关切的是：既然负责营销项目的经纪能更早接触到房源，并在看似最划算的价格下挑到最好选择，普通买家是否因此处于劣势。
于是便有了当下的争论：VIP 预览是否应照旧继续？或者至少，是否该对可预先售予经纪的数量设限？
坊间也有声音质疑，房产经纪是否该被允许参与此类优先销售。比如，一位读者就觉得，若买方经纪自己也在同一新盘买了一套，总有点儿“不对劲”。她认为，当经纪在销售该盘、推动去化上有个人利益时，很难完全站在买家立场行事。
不过，在我看来，“公平”的根本问题相当棘手。
设想某开发商在推出一个 500 户的项目时，想在公众开卖前先卖出 30 户给长期客户。依我看，很难将这件事定性为“天生不公平”。
这毕竟是私人住宅开发，而非公共住房项目。从商业角度看，给予特定客户优先权完全说得过去——这不只包括经纪，也包括回头客、业务伙伴、一次性购入多套的买家，甚至员工。类似做法在其他行业也并不罕见。若 Rolex 或 Hermes 设有优先队列，也没人会特别惊讶。
一些“解法”在落地时会碰到问题。比如，有人建议为公众选房开始前的预售设置数量上限。表面上看是好主意，但怎样才算“公平的上限”？
例如，为什么 10% 的上限就被视为公平，而提高到 20% 就不公平了呢？
也有人建议干脆把房产经纪排除在 VIP 认购之外。就直觉而言，多数人或许会同意，应区分参与该项目营销、具有既得利益的经纪，和单纯为自住而买的经纪。但这需要一种“执法式监管”，很可能并不现实：你得去调查每一位经纪购房者的真实意图。
我认为当前的讨论可能抓错了重点。
在我看来，很难要求作为私人企业的开发商不去奖励客户，或不去争取早期销售。更关键的是透明度。或许，我们只需更清楚地披露（不包括 URA caveats）VIP 阶段究竟卖出了多少单位。
这样一来，当公众选房开始时，潜在买家就能更清楚掌握该新盘的销售进度与去化情况。同样地，若参与该项目营销的经纪在 VIP 阶段有购买，也应一并披露。
这比设定武断的上限，或对流程进行“执法式监管”，要更可行得多。
但这公平吗？我认为这始终是主观问题，不过至少可以说会更公平一些。
与此同时，其他房产新闻……
- 一套已全额还清、还能带来租金收入的公寓，若面临租期递减，你是否该卖？我们在这篇读者问答里给出建议。
- 新的en-bloc 规则变动或将重燃市场对老旧公寓的兴趣，但前提条件不少。
- Tropicana Cenang Langkawi 是一个全新的综合体项目。若你喜欢珍南海滩或浮罗交怡，我们实地走访带回了更近距离的观察。
- Aspen Heights 也许不像 Ardmore Park 那样耳熟能详；但在 Orchard 和 River Valley 区域，它的两房单位表现最佳。点此了解更多，看看 Stacked Homes 读者在关注什么。
Weekly Sales Roundup (27 July - 02 August)
最贵的5宗新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| AMBER HOUSE | $5,449,928 | 1744 | $3,125 | FH |
| THE CONTINUUM | $5,105,000 | 1905 | $2,679 | FH |
| UNION SQUARE RESIDENCES | $4,671,000 | 1518 | $3,078 | 99 yrs (2024) |
| DUNEARN HOUSE | $3,898,000 | 1184 | $3,292 | 99 yrs |
| HUDSON PLACE RESIDENCES | $3,807,000 | 1432 | $2,659 | 99 yrs (2025) |
最便宜的5宗新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| NEWPORT RESIDENCES | $1,439,000.00 | 452 | $3,183.00 | FH |
| DUNEARN HOUSE | $1,494,000.00 | 527 | $2,833.00 | 99 yrs |
| NARRA RESIDENCES | $1,504,000.00 | 721 | $2,085.00 | 99 yrs (2025) |
| CANNINGHILL PIERS | $1,519,000.00 | 538 | $2,822.00 | 99 yrs (2021) |
| PENRITH | $1,600,000.00 | 614 | $2,608.00 | 99 yrs (2024) |
二手市场最贵的5宗成交
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| LEEDON RESIDENCE | $14,300,000 | 4704 | $3,040 | FH |
| GRANGE RESIDENCES | $10,800,000 | 2852 | $3,786 | FH |
| THE VIEW @ MEYER | $10,000,000 | 4209 | $2,376 | FH |
| THE DRAYCOTT | $7,180,000 | 2637 | $2,723 | FH |
| DUCHESS RESIDENCES | $4,600,000 | 1905 | $2,414 | 999 yrs (1875) |
二手市场最便宜的5宗成交
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 产权年限 |
| IDYLLIC SUITES | $673,000 | 441 | $1,525 | FH |
| CASA CAMBIO | $735,000 | 581 | $1,265 | FH |
| PARC IMPERIAL | $755,000 | 441 | $1,711 | FH |
| ECO | $858,000 | 635 | $1,351 | 99 yrs (2012) |
| CAMBIO SUITES | $860,000 | 506 | $1,700 | FH |
盈利最高的5宗成交
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 盈亏（S$） | 持有期 |
| LEEDON RESIDENCE | $14,300,000 | 4704 | $3,040 | $3,750,000 | 10年 |
| FABER GARDEN CONDOMINIUM | $3,666,000 | 1873 | $1,957 | $2,846,000 | 22年 |
| THE VIEW @ MEYER | $10,000,000 | 4209 | $2,376 | $2,820,000 | 16年 |
| GRANGE RESIDENCES | $10,800,000 | 2852 | $3,786 | $2,800,000 | 9年 |
| THE ESTA | $3,660,000 | 1464 | $2,500 | $2,444,880 | 18年 |
亏损最大的5宗成交
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 盈亏（S$） | 持有期 |
| ORCHARD SCOTTS | $3,775,000 | 2282 | $1,654 | -$884,334 | 16年 |
| HELIOS RESIDENCES | $3,130,000 | 1281 | $2,444 | -$350,000 | 12年 |
| THE BERTH BY THE COVE | $1,610,000 | 1012 | $1,591 | -$100,000 | 13年 |
| ONE BALMORAL | $1,300,000 | 592 | $2,196 | -$97,000 | 9年 |
| MIDTOWN MODERN | $1,110,000 | 409 | $2,714 | -$93,000 | 5年 |
回报率最高的5宗成交（ROI%）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 回报率（%） | 持有期 |
| FABER GARDEN CONDOMINIUM | $3,666,000 | 1873 | $1,957 | 347% | 22年 |
| MALVERN SPRINGS | $2,780,000 | 1324 | $2,100 | 221% | 24年 |
| THE HILLSIDE | $2,650,000 | 1528 | $1,734 | 202% | 28年 |
| THE ESTA | $3,660,000 | 1464 | $2,500 | 201% | 18年 |
| YEW MEI GREEN | $1,598,000 | 1572 | $1,017 | 199% | 20年 |
回报率最低的5宗成交（ROI%）
| 项目名称 | 成交价（S$） | 面积（SQFT） | $PSF | 回报率（%） | 持有期 |
| ORCHARD SCOTTS | $3,775,000 | 2282 | $1,654 | -19% | 16年 |
| HELIOS RESIDENCES | $3,130,000 | 1281 | $2,444 | -10% | 12年 |
| MIDTOWN MODERN | $1,110,000 | 409 | $2,714 | -8% | 5年 |
| ONE BALMORAL | $1,300,000 | 592 | $2,196 | -7% | 9年 |
| CASA CAMBIO | $735,000 | 581 | $1,265 | -6% | 6年 |
成交构成
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