打算到柔佛退休：要不要把我们在新加坡的$3M房子换成一套$1.5M的公寓？

你好，Stacked， 

我和太太明年都将年满70岁，正在评估今后的居住安排。我已退休6年，太太也在逐步淡出工作，计划在2028年前退休。

我们的目标是精简生活，同时变现部分资产以支撑退休。我们名下目前有：

• 一套位于 Limau Rise 的租赁地契排屋，是我们的现居所。我们留意到附近类似房产近期成交价约 $3 million。
• 一栋位于柔佛新山、已全款付清的永久地契独立屋，目前估值约 RM3 million (约 S$900,000，撰文时估算)。

我们原本计划等JB 房子所在一带的 RTS 明年通车后再搬过去。这也会实质缩短太太前往 Woodlands 上班的通勤时间。

同时，我们也为儿子买了一套转售四房式 HDB。我们打算用出售 Limau Rise 房子的款项来支付这笔购置。他会与我妹妹和我们的帮佣同住；我们也会留一间房，方便我们回新加坡时落脚。我们仍希望在这里保留一个据点，既便于就医，也能与亲友保持近距。

不过接下来我们的意见不一。太太认为应再买一套两房永久地契公寓，预算不超过 $1.5 million，这样既能在新加坡拥有自住房，也可作为长期的保值资产，日后传承给儿子。

但我在想，这是否属于不必要的开销。反正他日后会继承我们的资产，而我们在新加坡也已有落脚处，未必还需要再添置一套。

1. 我们是否该尽早出售 Limau Rise 的排屋？未来 5 年，地契折旧的负面影响会不会显著加剧？
2. 从长远看，是否在 2 至 3 年后出售新山的独立屋更明智？这样可让我们摆脱同时打理两处房产的负担，并把所得用于出行或在该区域停留时按需租房？

期待你们的看法。

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你好，感谢来信！

谈到长期置业规划，许多人以为，最不确定的是首次踏入市场的购房者。但我们往往忽略，临近或进入退休，同样充满未知。即便步入晚年，这依然是人生的新阶段，不确定性难免。

遗憾的是，年长者犯错的回旋余地更小。这个阶段的规划周期更短，一旦出现重大的财务失误，留给修正的时间也更有限。

因此，随着你们步入这个阶段，采取更为防守的策略更为明智。首要目标应是把资产配置成在未来数年能提供财务安全、灵活性与安心感的结构。

在我们看来，诸如追求房产回报最大化之类的考量，此时应退居次位。

所以，核心不在于哪处房产能跑赢另一处，而在于如何在生活方式、流动性与传承之间取得平衡。可从以下几方面着手：

• 是否应现在出售 Limau Rise 的排屋
• RTS 开通后，是否值得继续持有新山的独立屋
• 两房公寓是否符合你们的退休需求

最后，我们也会讨论一些超出纯财务层面的因素。

首先，是否应现在出售 Limau Rise 的排屋，以尽量降低地契年限缩短对资本价值的侵蚀？

为评估这一问题的财务层面，我们分析了 99 年租赁地契排屋随屋龄增长的表现。我们将项目按屋龄分组，观察各组在过去 10 年的表现。

我们仅采用转售与次级市场交易数据，剔除了开发商一手销售。

租期起始年份	租期起始于 2005 至 2014 年	租期起始于 1995 至 2004 年	租期起始于 1985 至 1994 年	租期起始于 1975 至 1984 年	租期起始于 1974 年及更早
当前屋龄	屋龄 11 至 20 年	屋龄 21 - 30 年	屋龄 31 至 40 年	屋龄 41 - 50 年	屋龄 51 年以上

年份	租期起始于 2005 至 2014 年	租期起始于 1995 至 2004 年	租期起始于 1985 至 1994 年	租期起始于 1975 至 1984 年	租期起始于 1974 年及更早
2015	$1,055	$763	$871	$701	$213
2016	$964	$754	$812	$646	$124
2017	$908	$772	$850	$754	$160
2018	$893	$824	$806	$652	$155
2019	$939	$842	$867	-	$229
2020	$871	$791	$866	$571	$179
2021	$1,013	$891	$947	$717	$461
2022	$1,053	$1,037	$1,120	$748	$458
2023	$1,135	$1,116	$1,293	$894	$211
2024	$1,194	$1,126	$1,278	$886	$325
2025	$1,124	$1,237	$1,436	$880	$264
年化	0.64%	4.95%	5.13%	-	2.16%

根据我们整理的数据，结论比预期更耐人寻味，也并不完全符合普遍认知。

首先，我们未见到明确证据显示租赁地契排屋一到 30、40 年屋龄就会明显贬值。相反，屋龄约 21 至 40 年（租期起始于 1985 至 1994 年）的房屋，在过去十年录得最强的年化涨幅 5.13%。

我们认为，原因在于地契年限只是影响资本价值的诸多因素之一。土地面积、地段、屋况，以及周边有地住宅的供给等，足以抵消屋龄增加带来的负面效应。

我们确实持续观察到地契折旧开始显著显现负面影响的节点，是当屋龄跨过 50 年——也就是租期起始于 1974 年或更早的房屋。在这一批次的有地房屋中，价格涨势明显放缓，甚至出现回落。

至于最新的一批（租期起始于 2005 至 2014 年），年化涨幅较低，主要因为其起步价本就高于老房。较高的入市价格，缩短了其实现可观百分比涨幅的跑道。

接着，我们把 Limau Rise 一带的 Limau Villas（有地排屋社区）与更广泛的第 16 区市场，以及新加坡整体住宅市场作比较。

这有助于更直观地了解 Limau Rise 一带租赁地契有地房的相对表现。

平均 $PSF

年份	Limau Villas（仅排屋）	D16 租赁地契排屋	所有租赁地契排屋
2015	$780	$629	$823
2016	$866	$682	$801
2017	-	$756	$848
2018	$1,084	$742	$831
2019	$1,027	$783	$864
2020	$1,001	$759	$841
2021	$1,127	$823	$955
2022	$1,311	$909	$1,084
2023	$1,439	$954	$1,188
2024	$1,585	$1,042	$1,157
2025	$1,304	$1,119	$1,257
年化	5.28%	5.93%	4.33%

成交量

年份	Limau Villas（仅排屋）	D16 租赁地契排屋	所有租赁地契排屋
2015	1	17	143
2016	3	29	176
2017	-	31	256
2018	1	47	327
2019	1	28	218
2020	4	39	335
2021	1	91	571
2022	4	51	348
2023	3	32	258
2024	2	48	273
2025	3	44	266

同样地，我们仅看到些许迹象显示地契折旧开始侵蚀涨幅。2015 至 2025 年间，Limau Villas 的有地房年化涨幅为 5.28% —— 明显高于整体 99 年租赁地契排屋子市场（4.33%），也与同期第 16 区 5.93% 的年化涨幅大体相近。

不过需要提醒的是，Limau Villas 属较小体量的有地住宅区，因此成交量自然偏低，多数年份仅有 1 至 4 宗排屋交易。这意味着价格走势更容易受极端个案与样本偏小的影响。

无论如何，我们的结论是：若你们决定出售位于 Limau Rise 的排屋，理由不应仅仅是担心未来因地契缩短而导致资本价值被侵蚀。

基于其他退休考量，你们或许仍会选择出售，但就我们的研究而言，暂未看到“地契折旧”已构成迫在眉睫的风险。

在 RTS 通车前，保留新山的独立屋是否合理？

从生活方式角度看，保留这处新山房产是有道理的。除了太太通勤时间更短外，你们也能亲身体验 RTS 所带来的更短跨境时程、便利性与可靠性。

这将有助于你们其后做出更有把握的决定。距离 RTS 开通也不算久，约 6 个月后，首班载客列车将自 Woodlands North 或 Bukit Chagar 站发车。

对于寄望因 RTS 竣工而出现显著房价跃升，我们持保留态度。其一，由于缺乏类似项目的先例，难以判断它将如何影响 Woodlands 或新山的楼市。

我们也无法判断其影响已在多大程度上被计入上述两地——Woodlands 与 Bukit Chagar 一带——的房价中，亦不确定开通运营后是否还会出现具意义的变化。

此外，抱持同样想法的业主并不少。若许多人也等待 RTS 开通后再出售，那么 2027 年这两区的挂牌量可能激增，整体上反而不利于你们以理想价格售出新山房产。

因此，围绕 RTS 进行“择时”操作，投机成分很高，应当审慎。

我们之所以建议先观望，更多是基于生活层面的考量，例如亲自体会未来跨境通勤的节奏，以及新山相对更可负担的生活成本等。

两房永久地契公寓，适合作为替代资产吗？

按价格带来看，我们回顾过去十年 1 房、2 房与 3 房单位的表现。

年份	1 房	2 房	3 房
2015	$1,537	$1,216	$1,086
2016	$1,653	$1,258	$1,134
2017	$1,637	$1,321	$1,154
2018	$1,588	$1,358	$1,201
2019	$1,576	$1,399	$1,227
2020	$1,519	$1,338	$1,164
2021	$1,547	$1,384	$1,253
2022	$1,617	$1,509	$1,375
2023	$1,726	$1,664	$1,493
2024	$1,790	$1,774	$1,578
2025	$1,828	$1,829	$1,674
年化	1.75%	4.17%	4.42%

整体而言，成交数据显示，1 房单位的涨幅往往较弱，原因在于潜在转售买家群体更小。多数转售公寓买家是有家庭的 HDB 升级者，他们对空间的需求往往超过 1 房单位所能提供。

至于 2 房与 3 房，表现差异不大。鉴于你们已进入退休阶段，我们更倾向于选择更保守、总价更低的 2 房配置。

话虽如此，这只是对整体市场的横向比较，并不意味着每一套 2 房都会如此表现。项目所在的地段、楼龄与户型格局等因素，仍会显著影响转售表现。

既然你们也考虑传承，最好先与儿子沟通他在地段和户型方面的偏好。相较于是否永久地契，这一点更为重要。

下一步，我们需要讨论你们对永久地契的偏好——这往往会显著抬高购置成本。

但这未必总是划算。先看过去十年租赁地契与永久地契的表现差异：

年份	99 年租赁地契非有地私宅（转售）	999 年/永久地契非有地私宅（转售）
2015	$1,051	$1,366
2016	$1,140	$1,393
2017	$1,123	$1,461
2018	$1,164	$1,524
2019	$1,189	$1,572
2020	$1,159	$1,488
2021	$1,227	$1,586
2022	$1,370	$1,709
2023	$1,516	$1,799
2024	$1,616	$1,856
2025	$1,683	$1,940
年化	4.82%	3.57%

可以看到，由于永久地契房产价格更高，其按百分比计算的涨幅反而往往较弱。就获利而言，永久地契并非一定更优；有时很难为其溢价找到充分理由。

另一个考量——我们在这里有较详细讨论——是多数公寓项目大约在第 19 至 24 年便进入重建周期。无论这些公寓是租赁地契还是永久地契皆然；因此，若以传承为目的，值得思考是否真的有必要为永久身份支付溢价。

整体而言，我们不建议把地契年限视为决定性因素。诸如户型（例如是否 2 卫）、地段，以及你孩子本人的偏好，权重更高。

我们也建议不要完全排除租赁地契：也许能找到一套租赁地契公寓，既满足上述要求，又可避免为永久地契支付额外成本。

以下为在约 $1.5 million 预算内，较有机会找到 2 房单位的部分区域

区域	99 年租赁地契非有地私宅（转售）	999 年/永久地契非有地私宅（转售）
5	$1,403,709	$1,535,953
8	$1,467,595	$1,538,896
12	$1,368,746	$1,413,124
13	$1,498,542	$1,512,168
14	$1,532,067	$1,129,118
16	$1,309,674	$1,465,000
17	$1,029,550	$1,214,555
18	$1,164,207	$1,408,293
19	$1,305,430	$1,254,909
20	$1,612,562	$1,491,362
21	$1,446,231	$1,812,708
22	$1,350,100	-
23	$1,192,291	$1,558,450
25	$950,968	-
26	$1,285,926	$1,755,442
27	$1,102,551	$1,379,629
28*	$1,111,838	$1,058,000

*第 28 区永久地契单位均价异常偏低，主要因该区此类单位极少，成交量也很低。样本有限时，一两宗较低价的成交就可能过度拉低平均值。这不应被理解为第 28 区永久地契会比租赁地契更便宜。

下表对上述两种方向作一览对照

	出售 Limau Rise，保留 JB 独立屋	两处皆售，改购 2 房公寓
在新加坡的据点	回新加坡时可暂住你儿子的组屋	拥有一套独立的新加坡自住房
在 JB 的安排	保留独立屋，待 RTS 开通后再评估是否契合你们的生活方式	在 JB 无固定住所，但可更灵活地按需租住或在区域内旅行
可动用的退休资金	资金更充裕，因为保留 JB 独立屋、暂不再进行新购置	较少，因为部分出售所得需再投入 2 房公寓
日常维护负担	相对较高，仍需打理 JB 独立屋	更低，仅需打理一套较小的新加坡公寓
生活方式灵活度	可先试水 JB 生活，再决定长期安排	更贴近在新加坡的家人；需要时再在 JB 租住
资产保全与传承	保留一项海外永久地契资产，但日后对你儿子而言，管理或处置可能不如本地资产便利	保留一项在本地更易于管理和处置的资产
适用情形	适用于尚不确定 JB 是否适合你们退休生活的情形	适用于优先简化事务、释放退休资金并保留独立新加坡据点的情形

结论

结合你们的优先事项，我们倾向先出售 Limau Rise 的排屋。至于新山的独立屋，建议至少等到 RTS 通车后再作定夺，并在亲身感受其对生活方式的影响后，才决定是否在新加坡购买公寓。

但这不应伴随对 RTS 会如何推高房价的过高预期。

至于 Limau Rise 的排屋，数据并不显示需要因担忧地契折旧而急于出手。更有力的出售理由在于：它似乎已不再契合你们对未来生活方式的设想。在你们仍具备选择空间之际，释放这项资产的价值，或能更好地支撑退休规划。

若最终仍计划在新加坡购置公寓，2 房似乎是较为稳妥的平衡点：既可在本地自成一处独立据点，便于就医与陪伴家人，整体负担也在可控范围内。但我们更强调地段、孩子的实际需要与价格，而非是否永久地契。

鉴于你们所处的人生阶段，我们建议优先优化自己的退休，而非过早追求对最终遗产的最大化。

只要退休财务稳固、居住安排适当，未来仍有充足机会调整乃至提升你们的传承安排。切勿让目标偏移，变成一味追求留下规模最大的房产组合。

着眼于把最具实际用处的房产留给受益人，而非最豪华、最能获利的那一套。

最后，建议把你们的儿子（或遗产规划师，如有）纳入讨论。根据他本人未来的住房与家庭计划，你们打算留给他的单位类型会有所不同，这也将影响地段、户型与成本等购置决策。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文