为何2026年部分新盘公寓销售率超90%——而另一些却滞后

今年第一季度的新盘市场表现亮眼，部分项目销售成绩尤为突出，整体动能强劲，预计在接下来数个月仍将延续。

总体而言，今年前三个月共推出六个私人住宅新盘，包括两个EC、两个综合体项目以及两个公寓项目。

已推出的新项目包括 Coastal Cabana（EC，748套）、Nara Residences（540套）、Newport Residences（综合体，246套）、River Modern（455套）、Rivelle Tampines（EC，572套）以及 Pinery Residences（综合体，588套公寓）。

总体上，这些项目为市场带来逾3,100套新的私人住房（含EC），购房需求与新增供应基本匹配，示范单位到访量高，转化为认购日的高去化率。

从我们对今年迄今一手市场的观察，销售数据与买家情绪清楚表明：开发商所采取的策略——推出相对更小的户型，并通过更高效的平面设计以控制总价——整体上已见成效。

今年以来，不同区域与地段的新盘各有侧重，面向广泛的本地买家群体。在 Core Central Region (CCR)，Newport Residences 与 River Modern 的推出，为向往市中心生活的买家提供了新的机会。

与此同时，在郊区（即 Outside Central Region (OCR)），诸如 Narra Residences 与 Pinery Residences 等新盘为HDB升级族进入私人住宅领域铺路。EC板块尤为活跃，Rivelle Tampines 与 Coastal Cabana 相继入市，部分满足了本地自住者对新EC的巨大需求。

以下为截至目前这些项目的整体表现概览。

1. Newport Residences

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Newport Residences 是1Q2026在CCR入市的两大全新项目之一，其市场定位相当明晰：永久产权（近期CCR新盘多为99年地契），位于中央商务区，且起价低至 $1.3 million。

由 CDL 开发，该项目为原 Fuji Xerox Towers 的重建。全新的45层综合体涵盖豪华公寓、服务式公寓、甲级写字楼，以及一层的零售与餐饮裙楼。包括住宅在内的整个综合体称为 Newport Plaza。

住宅单元位于大楼高区，第23^rd至第45^th层。于1月31日-2月1日的周末开售时，项目售出140套，约占246套中的57%，平均成交价为 $3,370 psf。

尽管首周末销量少于上季度部分新盘的成绩，但对于高总价的CCR项目而言，这已是不错的表现。销售随后持续推进，依据4月2日上传的成交数据，项目至今已售出183套。

截至目前项目取得相对强劲的成绩与延续性的动能，或可归因于 CDL 采取的定价策略。

尽管首发 $PSF 较高，Newport Residences 的户型做得更为紧凑，从而保持了相对可控的入场总价。这扩大了潜在买家的池子，也与寻求在CBD内、易于出租的一卧中央地段公寓的投资者产生共鸣。

吸引更多人居住于CBD，是政府将中央商业区重塑为由居住与商业共同组成、并由生活配套与社区设施支撑的长期城市规划。

Newport Plaza 的开发将为CBD的渐进式转型贡献一环。不过这需要时间，我们的判断是，一些买家可能更倾向于观望其演变。

2. River Modern

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River Modern 是1Q2026在CCR开售的另一新盘。项目位于 River Valley Green，与 Newport Residences 相比，其目标买家画像有所不同，销售结果也显著更强。

这是 GuocoLand 打造的临河项目，亦是开发商时隔近十年继2017年在 Robertson Quay 的 Martin Place 推出 Martin Modern 后，在该区域的第二个公寓项目。

River Modern 于3月7-8日周末开售，当日售出约410套，约占455套的90%，平均成交价为 $3,266 psf。

这一成绩主要归因于 River Modern 的定位与 River Valley 的买家基盘。该优质住宅板块位置居中，但更贴近生活配套，更适合家庭居住，且对自住者而言社区整体更为熟悉。

此外，River Modern 入市时，优质的 District 9 并无其他大型私人住宅项目在售，有助于其在初期销售期内集中吸引买家的关注。

3. Narra Residences

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与1Q2026新盘市场中的部分“抢眼选手”相比，540套的 Narra Residences 是OCR内相对较弱的新盘之一。

该项目由 Apex Asia 与 Santarli Realty 牵头的开发商财团联合开发，于1月31日-2月1日的周末开售——与 Newport Residences 同周。

位于 Dairy Farm Walk 的项目售出122套（23%），平均成交价为 $2,148 psf，入场价约从 $998,000 起。在我们看来，这样的去化在该片区并不罕见。Dairy Farm 周边的项目历来更偏向于平稳消化，而非开盘当周末的“爆发”。

根据4月2日下载的成交记录，项目累计售出共138套（25%），平均价格不变。

对部分买家而言，低于 $1 million 的起价具备吸引力；但也有人认为，考虑到周边部分项目的转售价位，其相对性价比并不突出。

Dairy Farm 片区的私人住宅需求多来自自住者，尤其是来自邻近 Bukit Panjang 与 Bukit Batok 的HDB升级族。Narra Residences 将本区的新盘价格标杆推至 $2,180 psf，这对部分在该区物色新盘的买家而言，或许难以接受。

自2023年以来，Narra Residences 已是 Dairy Farm/Bukit Panjang 一带推出的第5个新盘。其他项目包括 Dairy Farm Residences、The Botany at Dairy Farm 与 Hillhaven。

虽然 Narra Residences 并非定价失当，但在相对短时间内频繁推出新盘，难免带来供给“过饱和”的效应。选择越多，买家越不急于下定，这很可能也是该盘目前去化节奏较慢的原因之一。

4. Pinery Residences

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Pinery Residences 是上季度在OCR开售的另一新盘。该综合体由 Hoi Hup 与 Sunway MCL 联合开发，位于 Tampines West，并与 Downtown Line 的 Tampines West MRT 站直接连通。

Pinery Residences 亦以“已售占比”角度，与邻近的 Rivelle 并列成为1Q2026的畅销新盘。

Pinery Residences 于3月28-29日周末开售，售出544套，约占588套的92%，平均成交价为 $2,546 psf。价格区间从两卧 $1.49 million 至五卧 $3.71 million。

该销售成绩尤为突出之处在于，所有两卧户型均已售罄，三卧户型也几近被“扫空”。

异常强劲的销售主要归因于项目所处位置。Tampines 为成熟社区，需求稳固、配套完善，且公共交通网络发达。

尽管 Pinery Residences 并不位于 Tampines 的核心位置，但该区有直达 Tampines Central 的巴士连接，后者集聚多家商场与商业楼宇。作为东部区域中心，Tampines 亦是多数买家熟悉的社区：无需对区域反复权衡，许多人甚至在此成长。

其综合体属性亦增添吸引力，商场主力租户包括 Fairprice 超市与 Kopitiam 食阁。这些便利在一定程度上弥补了 Tampines West 相对有限的本地配套选择。

该盘的热销也与“时机”有关：Tampines 及周边多个社区在2026年有大量HDB组屋达到MOP，转化为对 Pinery Residences 等新盘的集中需求。

此外，邻近的EC——Rivelle Tampines——在 Pinery Residences 前一周开盘。该EC认购火爆，未中签或不符合资格的买家，或将目光转向了 Pinery Residences。

5. Rivelle Tampines (EC)

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Rivelle Tampines 是位于 Pinery Residences 对面的572套EC；若临街的私人综合体都能接近“售罄”水平，作为受补贴的EC，Rivelle 很难不交出相近的成绩。

我们也认为，Pinery Residences 的商业部分 Pinery Mall，以及与 Tampines West MRT 站的新连通，同样将惠及 Rivelle Tampines 的住户。

简言之，买家以EC的价格，享有同等的配套与便捷。

Rivelle Tampines 售出529套（93%），平均成交价为 $1,893 psf，入场价约从 $1.59 million 起。这一销售结果使其成为自2017年 Hundred Palms Residences 以来表现最强劲的EC首发。

除与私人住宅相比更为可负担的EC定价之外，Rivelle Tampines 亦受益于我们为 Pinery Residences 提及的同类优势：成熟、熟悉的居住城镇；今年庞大的HDB升级池；以及今年东部不预期再有其他EC开盘。

Rivelle Tampines 的余量很可能将很快售罄；而在 Pinery Residences 亦录得92.5%去化的情况下，买家的“退路”并不多——想要把握机会者需尽快行动。

6. Coastal Cabana (EC)

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Coastal Cabana 是2026年的首个EC新盘，为当季一手市场定下基调。入市时项目平均价为 $1,734 psf，入场价约从 $1.4 million 起；共售出504套，约占748套的67%。

Coastal Cabana 是1月份表现最好的项目，贡献了当月新盘销量约一半；但公允而言，其作为EC的属性，在受补贴的定价加持下，是推动需求的关键因素。

不过，Coastal Cabana 与 Rivelle Tampines 的差异突显了“位置”的重要性。Pasir Ris 自有其吸引力，但目前并未如 Tampines 般迎来大量达到MOP的组屋潮。因此，即便存在坚实的基础需求，销售节奏仍更为温和。Pasir Ris 虽也是成熟社区，但并无如 Tampines 般“区域中心”的红利。

这并不意味着 Coastal Cabana 产品力较弱；它只是没有像 Rivelle Tampines 那样，恰逢大量HDB升级族“过路”的时间窗口。

纵观1Q2026的六个新盘，整体一手市场呈现的是“韧性犹在、但买方更为挑选”的需求特征。

这已不同于后疫情时期那种“普遍热度”的新盘行情。当时受经济复苏与新盘供应充足的共同推动，多数新盘都录得强劲去化。

如今，买家在购房选择上更为挑剔，也更注重横向比较与信息把握。

CCR 仍将是变化最大的板块。本地买家更愿意探索在该区域置业的可能。位于核心区的开发商亦已看到，关键在于以“可接受的总价”策略推出产品；只要提供面积合理的户型，就更有机会争取到本地买家。

展望后市，随着买家越来越“懂行”，开发商的容错空间也会随之收紧，同样的趋势大概率还将延续。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。