Hundred Palms、Riverfront Residences 或 Tampines Trilliant——对于年轻家庭而言，今天哪一个更值得购买？

您好，Stacked，

我是一位有一个 8 个月大宝宝的购房者。我的首要目标是在中长期获得强劲的资本增值，目前主要关注 D19 的住宅，但也对其他选择持开放态度。

我在 D19 对比了两个项目：

1. Hundred Palms Residences（Yio Chu Kang）——一座 EC，2024 年 12 月已满 MOP。我看到其表现稳健（自推出以来 +157%，并在 2025 年 10 月创下 S$2,055 psf 的纪录）。但我担心，作为新买家，如今入场价已是“完全私有化”后的水平，最好的涨幅可能已经被首批业主获取。

2. Riverfront Residences（Hougang Ave 7）——一座公寓，入场 psf 更低（约 S$1,725），三房户型更大（1,066–1,292 sq ft），剩余租期更长（约 93 年），且 Cross Island Line 与 Paya Lebar Air Base 重开发等潜在催化剂尚未完全反映在价格中。

对于三房「Premium」户型而言，Riverfront Residences 似乎拥有更有吸引力的每平方英尺价格与更大的升值空间。但由于我也有年幼孩子，靠近优质学校与亲子友好配套同样重要。

我的核心问题：

1. 在 Hundred Palms 与 Riverfront Residences 之间，若今天作为新买家入场，就资本增值而言，你们会推荐哪一个？

2. 我是否应考虑 Tampines Trilliant（D18）？其位于 Tampines Central、双线 MRT、且未来可衔接 Cross Island Line 的位置看起来很有吸引力——虽然其租期已剩约 88 年。

谢谢。

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你好，感谢来信！

你提出了两个方向相反的问题：一是这三个项目中哪里仍然存在上行空间；二是哪个项目更能满足一个年轻家庭的日常所需。两者都很重要，我们在回答你的问题时，会一直记住这两者之间的张力。

在进入分析前，有一点需要更正。

Hundred Palms Residences 目前尚未完全私有化。它于 2024 年 12 月满 5 年 MOP，这意味着新加坡公民与永久居民（PR）如今可以在公开市场上购买。

EC 的“完全私有化”是指外国买家也可以购买单位，这仅在满 10 年时才发生，本项目约在 2029 年。作为新加坡公民或 PR，你并不受限于在此购买，但未来的转售买家池会略微收窄，不过考虑到对外国买家征收 60% ABSD，这个影响在数量上可能可以忽略。

接下来，让我们看看我们整理的数据所显示的内容。

三者对比一览

三者三房单位的定价都处在相对接近的区间内，这意味着问题的重点并非入场价，而更在于每个项目所处的增长周期位置。

项目	落成年份	项目规模	三房平均价格（2025 年成交）	平均户型面积（基于成交）	距 MRT 的距离	1km 内学校
Hundred Palms Residences	2019	531	$1,799,539	984	- 步行不足 10 分钟可达未来的 Serangoon North MRT 站（预计 2030 年完工） - 目前无法步行到任何 MRT 站	- Roysth School - Hougang Primary School - Xinmin Primary School - Yio Chu Kang Primary School
Riverfront Residences	2023	1472	$1,748,588	987	- 无可步行到达的 MRT 站	- Holy Innocents' Primary School - CHIJ Our Lady Of The Nativity - Punggol Primary School
The Tampines Trilliant	2015	670	$1,791,842	1,084	- 步行 10 分钟到 Tampines MRT 站	- Poi Ching School - Gongshang Primary School - Angsana Primary School - Tampines North Primary School

根据我们汇总的数据，Hundred Palms Residences 的平均价格为 $1,827 psf，位居三者之首，其次是 Riverfront Residences 的 $1,772 psf。Tampines Trilliant 的 psf 相对较低（$1,648 psf），但其更大的平均户型面积（约 1,084 sq ft）使得总价与前两者大致相当。

同样值得注意的是，Hundred Palms Residences 与 Tampines Trilliant 都是 EC，属于在全面私有化前受公共住房规则与持有期限制的产品；而 Riverfront Residences 则是私人公寓。

尽管有此区别，两座 EC 目前的 psf 价格仍高于 Riverfront Residences。这反映了各自地段的持续需求，但也意味着 EC 买家通常从“低于市场的开盘价”过渡到“公开市场定价”时所获取的重定价抬升，已在很大程度上实现。

正如你所观察到的，作为转售买家入场，你是在强劲的初始涨幅阶段之后进入。

与你周边项目相比，你在为哪些因素付费？

价格本身并不能决定一个项目的优劣。要评估定位，还需与同一片区内买家可以选择的替代项目进行对比。

Hundred Palms Residences 与周边替代项目对比（三房，2025 年成交）

项目	落成年份	项目规模	地契	三房平均 $PSF（2025 年成交）	三房平均价格（2025 年成交）	平均户型面积（基于成交）
REGENTVILLE	1999	580	99 年	$1,203	$1,361,711	1132
THE GARDEN RESIDENCES	2021	613	99 年	$1,851	$1,546,513	834
THE WATERLINE	2013	103	永久地契	$1,466	$1,713,963	1170
HUNDRED PALMS RESIDENCES	2019	531	99 年	$1,827	$1,795,397	983
TERRASSE	2014	414	99 年	$1,605	$1,812,500	1133
AFFINITY AT SERANGOON	2023	1052	99 年	$1,881	$1,931,116	1028
NOUVELLE PARK	1994	108	永久地契	$1,357	$1,937,000	1442
FONTAINE PARRY	2010	125	999 年	$1,408	$2,095,000	1566
KENSINGTON PARK CONDOMINIUM	1987	310	999 年	$1,649	$2,615,000	1577

以 $1,827 psf 而论，Hundred Palms Residences 与 The Garden Residences 与 Affinity at Serangoon（均为较新的 99 年公寓）处在同一价位层级。更多信息可查看我们对二者的 comparison of the two projects in this article。

曾让 Hundred Palms Residences 相对周边公寓显得“划算”的价差已不复存在。如今你买到的是一座坐落在安静住宅区的 99 年项目，其定价基本反映了这类住房的市场水平。

Riverfront Residences 与周边替代项目对比（三房，2025 年成交）

项目	落成年份	项目规模	地契	三房平均 $PSF（2025 年成交）	三房平均价格（2025 年成交）	平均户型面积（基于成交）
EVERGREEN PARK	1999	394	99 年	$1,112	$1,234,778	1112
KINGSFORD WATERBAY	2018	1165	99 年	$1,431	$1,337,103	935
HERON BAY	2015	394	99 年	$1,340	$1,465,000	1095
THE FLORIDA	2000	496	99 年	$1,082	$1,488,228	1377
BOATHOUSE RESIDENCES	2015	493	99 年	$1,364	$1,536,389	1128
RIO VISTA	2004	716	99 年	$1,175	$1,634,805	1408
RIVERSAILS	2016	920	99 年	$1,476	$1,692,306	1160
RIVERFRONT RESIDENCES	2023	1472	99 年	$1,772	$1,743,857	983
PARC VERA	2014	452	99 年	$1,560	$1,826,378	1173

与此同时，Riverfront Residences 是其直接腹地内最新落成的项目，其 $1,772 psf 的平均价格也体现了这一点。与 Kingsford Waterbay、Heron Bay 与 Riversails 相比，它明显高于周边更老的项目——后者通常以更大的户型、但更低的总价入场。

支撑 Riverfront 定价竞争力的部分原因在于项目体量：其拥有 1,472 个单位（几乎是 Hundred Palms 531 个单位的 3 倍），转售供应远高于市场上大多数公寓，这在短期内往往会抑制定价能力。

就 Riverfront Residences 而言，其价格轨迹与其说是位置，不如说是“当一个超大体量项目同时拥有大量卖方与稳定买方群体时会发生什么”。

The Tampines Trilliant 与周边替代项目对比（三房，2025 年成交）

项目	落成年份	项目规模	地契	三房平均 $PSF（2025 年成交）	三房平均价格（2025 年成交）	平均户型面积（基于成交）
ARC AT TAMPINES	2014	574	99 年	$1,368	$1,461,577	1071
PINEVALE	1999	322	99 年	$1,102	$1,510,689	1372
THE ALPS RESIDENCES	2019	626	99 年	$1,513	$1,511,859	999
Q BAY RESIDENCES	2016	630	99 年	$1,495	$1,665,646	1115
THE SANTORINI	2017	597	99 年	$1,482	$1,682,500	1136
THE TROPICA	2000	537	99 年	$1,294	$1,682,698	1303
WATERVIEW	2014	696	99 年	$1,519	$1,729,182	1138
THE TAPESTRY	2021	861	99 年	$1,704	$1,777,269	1046
THE TAMPINES TRILLIANT	2015	670	99 年	$1,648	$1,837,530	1137
CITYLIFE@TAMPINES	2016	514	99 年	$1,601	$1,855,854	1160

Tampines Trilliant 的 $1,648 psf 将其置于淡滨尼转售市场的较高端。更具参考意义的是 The Tapestry：它于 2021 年落成（比 Tampines Trilliant 晚 6 年），当前却以高出 $56 psf 的价格成交。

在同一区域内，较新的项目价格却低于更旧的项目，说明了一个具体因素：Tampines Trilliant 靠近 Tampines MRT 与 Tampines 区域中心的地段溢价，似乎正支撑其价格水平——而周边较新的项目并未在同等程度上受益。

价格随时间的变动

三者自落成以来均录得价格上涨，但轨迹及其背后的原因并不相同。

年份	Hundred Palms Residences	D19 非有地私宅	全体非有地私宅
2022	$1,420	$1,294	$1,473
2023	$1,631	$1,456	$1,595
2024	$1,865	$1,540	$1,681
2025	$1,834	$1,605	$1,756
年化	8.91%	7.44%	6.04%

年份	Riverfront Residences	D19 非有地私宅	全体非有地私宅
2019	$1,396	$1,076	$1,346
2021	$1,455	$1,146	$1,354
2022	$1,515	$1,294	$1,473
2023	$1,635	$1,456	$1,595
2024	$1,667	$1,540	$1,681
2025	$1,731	$1,605	$1,756
年化	3.65%	6.89%	4.54%

年份	The Tampines Trilliant	D18 非有地私宅	全体非有地私宅
2016	$821	$857	$1,248
2017	$866	$864	$1,293
2018	$1,021	$938	$1,323
2019	$988	$936	$1,346
2020	$1,042	$940	$1,280
2021	$1,102	$1,009	$1,354
2022	$1,266	$1,147	$1,473
2023	$1,409	$1,325	$1,595
2024	$1,521	$1,413	$1,681
2025	$1,656	$1,456	$1,756
年化	8.11%	6.07%	3.86%

基于我们对成交数据的分析，Hundred Palms Residences 与 Tampines Trilliant 的年化增长都跑赢了各自所在分区与更广泛的市场；相较之下，Riverfront Residences 落后于三项基准。

不过，关于 EC 的数字需要更细致的解读。

Hundred Palms Residences 的相关成交数据自 2022 年起才更具参考价值，此前的个别“特批”MOP 前成交并不代表公开市场状况。其年化率是从相对压缩的时间窗口计算而来，且从较低的起点跃升，导致数字被抬高。

Tampines Trilliant 也面临类似情况：落成后头几年成交稀少，且并不具有代表性。这是 EC 的典型轨迹：早期买家在项目从“低于市场的开盘价”走向公开市场定价过程中受益。亮眼的增长数字体现的是“重定价”的过程，而非今天入场的转售买家仍可获取的持续资本利得。

至于 Riverfront Residences，3.65% 的年化并不一定是疲弱信号。大体量、转售供应充沛的项目通常需要更长时间才能建立价格动能，因为任何时点都存在较多可售单位。随着项目成熟，这一点是否会改变，才是对具有中长期持有计划的买家更相关的问题。

从现在起，哪些因素可能推动价格走高？

项目	潜在增值驱动因素
Hundred Palms Residences	- 即将开通的 Serangoon North MRT 站提升通达性（预计 2030 年投入运营） - Hougang Central 即将推出的综合体开发可能带来价格支撑，预估土地保本价格约 ~$2,245 psf ppr
Riverfront Residences	- Hougang Central 即将推出的综合体开发可能带来价格支撑，预估土地保本价格约 ~$2,245 psf ppr
The Tampines Trilliant	- 靠近 Tampines 区域中心，因其区域枢纽地位带来持续需求

一个可能加速 Hundred Palms Residences 价格增长的直接催化剂是 Cross Island Line（CRL，跨岛线）上的 Serangoon North MRT 站按计划在 2030 年开通。

该项目目前无可步行到达的 MRT 站。一旦车站开通，基于历史数据，交通改善通常能为住宅市场价格带来良好支撑。

话虽如此，2030 年仍有数年之遥，实际涨幅还取决于彼时的大盘环境。

若 Hougang Central 的政府售地（GLS）地块以约 $2,245 psf ppr 的土地保本价推进，Hundred Palms 与 Riverfront 都有望受益。当新项目以较高地价入市时，其标杆效应往往会在时间维度上抬升周边转售价，尤其当该开发还为片区带来新增配套时。

Paya Lebar Air Base 的重开发对 Riverfront Residences 来说是更长期的利好。空军基地的全面搬迁将释放大量土地，重开发预计在未来十年陆续推进。但其对周边住宅市场的整体影响，目前仍难以精确判断。

对于 Tampines Trilliant，短期内缺少能引发更陡峭涨势的新催化剂。其 MRT 可达性、商场近距与区域中心腹地等优势已基本被市场定价，这也是其较周边新项目仍具溢价的原因。该项目的投资逻辑，更建立在成熟、便利地段带来的稳定性之上，而非对新增基础设施的预期。

这对年轻家庭意味着什么

在宜居性方面，三者的差异最为明显；对有宝宝的家庭而言，这往往是最直接影响日常生活的考量。

项目	对年轻家庭的优势	权衡点
Hundred Palms Residences	- 安静、低密度的住宅社区 - 家庭友好环境，1km 内有多所学校 - 更新的项目与现代化设施	- 目前无法步行到 MRT 站（暂时） - 与更中心的位置相比，周边配套较少
Riverfront Residences	- 最新落成，设施现代 - 临近公园连道与户外空间（如 Serangoon River） - 1km 内亦有多所学校	- 无可步行到达的 MRT 站 - 项目体量较大，日常体感可能更为拥挤
The Tampines Trilliant	- 步行可达 Tampines MRT 与多家大型商场 - 便民配套与日常便利性最强 - 1km 内有多所学校 - 户型更大，更适合家庭	- 项目相对更早期

三者 1km 内都有若干小学可选，而 1km 正是小一报名（Phase 2B）中最关键的距离带。Hundred Palms 可触达 Roysth School 与 Hougang Primary School 等；Riverfront 靠近 Holy Innocents' Primary School 与 CHIJ Our Lady of the Nativity；Tampines Trilliant 的 1km 内则有 Poi Ching School 与 Gongshang Primary School。

根据你在来信中分享的情况，你的孩子大约会在 2031 至 2032 年进入小一报名阶段。届时你所处的学区将直接影响选择。因此，若认真考虑某个具体单位，务必核实其 1km 内的具体学校名录，而非仅参考上述项目层面的汇总。

在日常宜居性上，Tampines Trilliant 具备明显的实用优势。Tampines Mall、Century Square 与 Tampines 1 均在步行范围内，MRT 枢纽也让通达性更为直接。Hundred Palms 与 Riverfront 的环境更为安静，但安静的代价是多数日常琐事需要依赖私家车或公共交通。

你该怎么选？

三者均位于成熟住宅区，入场价大体相近。它们之间的差异，与其说是品质，不如说是各自当下所处的周期位置，以及这如何与你的真实目标对齐。

对于 Hundred Palms Residences 与 Tampines Trilliant，推动亮眼“年化涨幅”的那段成长故事，基本已超出新入场转售买家的可及范围。从 EC 的开盘价，经 MOP 到公开市场定价的重定价过程已然发生。未来的升值更可能与 D18、D19 的大盘同步，而非像历史数据所暗示的那样大幅跑赢。

Riverfront Residences 则处于公寓生命周期的相对早期阶段。其年化涨幅落后于分区与全国均值，部分原因在于其体量较大、且新落成的大盘通常需要数年时间才能建立转售动能。对计划持有 10 年或更久的买家而言，当前价格自此向上的调整空间相对更大，尤其若 Hougang 的 GLS 地块按计划推进时更是如此。尽管这并非保证，但相较另外两者，它确实提供了更大的可能性。

话说回来，有关宜居性与生活方式的考量不应退居其次。一套不适合你家庭日常的房子，会带来长期累积的摩擦与成本。

若公共交通的可达性与周边配套的便利性对你的家庭至关重要，Tampines Trilliant 的优势一目了然。相较于淡滨尼较新的项目，其更低的 psf 也暗示其地段溢价尚未被完全消化。

若你能接受 Hundred Palms Residences 或 Riverfront Residences 当下在通达性上的不足，以换取更安静的环境与更长的剩余租期，那么两者也都是可行之选；其中，Riverfront 对于此阶段入场的买家，可能拥有更长的上升跑道。

归根结底，选择取决于你如何权衡这两组变量。至于上述基础设施催化能否在你的具体持有期内转化为你所期望的超额表现，仍需时间验证。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文