常言道，别只盯着球本身，而要看它会飞向哪里。近几年，$1 million 组屋的成交量飙升，尽管它们（目前）仍只占少数。于是，我们把目光放到更具潜力的转售组屋——那些正一步步逼近 $1 million 门槛、却尚未触及的房子。以下是 $900,000+ 转售组屋占比的上升轨迹：
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这些接近百万价位的组屋，这些年数量如何变化？
此处所称“接近”$1 million，是指总价介于 $900,000 与 $1 million 的组屋：
| 年份 | <900k 或 >1m | 介于 900k & 1m 之间 | 总计 | 占比 |
| 2012 | 23,161 | 37 | 23,198 | 0.16% |
| 2013 | 16,045 | 52 | 16,097 | 0.32% |
| 2014 | 16,065 | 31 | 16,096 | 0.19% |
| 2015 | 17,680 | 100 | 17,780 | 0.56% |
| 2016 | 19,226 | 147 | 19,373 | 0.76% |
| 2017 | 20,310 | 199 | 20,509 | 0.97% |
| 2018 | 21,334 | 227 | 21,561 | 1.05% |
| 2019 | 22,004 | 182 | 22,186 | 0.82% |
| 2020 | 23,137 | 196 | 23,333 | 0.84% |
| 2021 | 28,646 | 441 | 29,087 | 1.52% |
| 2022 | 25,973 | 747 | 26,720 | 2.80% |
| 2023 | 24,862 | 912 | 25,774 | 3.54% |
| 2024 | 21,457 | 1,059 | 22,516 | 4.70% |
几项值得关注的趋势：
1. 这些成交仍属少数，但增长很快
从更宏观的层面看，1,059 宗成交在整个市场中并不算多。总价介于 $900,000 与 $1 million 的房源，占全部转售成交仍不到 5%；从舆论的呈现也可见一斑。（例如，中介与媒体总爱把这些高价成交放在头条，细想之下，这恰恰说明它们仍非常态。）
我们也要指出，就比例而言，2012 到 2013 年从 37 增至 52 宗（约 40.5%）的增幅，反而比 2023 到 2024 年（约 17%）更大。
尽管如此，10 年间的攀升仍可谓惊人。2012 年全年，全国仅有 37 套房子成交价达到 $900,000+，占比远不到 1%。而如今呢？据一线反馈，分析师与中介都告诉我们，每个 HDB 镇区至少都有 1 宗 $900,000+ 成交。
虽然这类成交依旧罕见，市场似乎正逐步将其“常态化”。
2. 高价组屋似乎更能抵御 2014 年的降温措施
到 2013 年，转售组屋价格高企，政府出台了更强力的措施。HDB 停止公布 Cash Over Valuation（COV）数据，并将 MSR 上限定为 30%。
这些举措对整体转售市场影响显著，COV 水平随即大幅回落。在政策落地后的几年里，零 COV 的成交一度成为常态；转售市场也几乎连续走弱了 8 年，直到疫情后住房供应吃紧，行情才出现回暖。
下面这张快照或许更能说明问题。自 2014 年大幅回调以来，所有房型、所有镇区的转售组屋平均价格如下：
然而，若看 $900,000+ 房源的数量，它们似乎逆势而上，一路增长至 2018 年，仅在 2018/19 年出现回落（部分与 en-bloc 热潮的退潮有关，这也加剧了对租约年限递减的担忧）。
这表明，即便在 MSR 约束与停止公布 COV 数据共同拖累大市的阶段，买家仍愿为 $900,000+ 的房子支付高价。这很可能反映了此类房源的地段优势——在 Plus 与 Prime 推出之前，新供应无法在这些黄金地段加以“复制”。
3. 对租约年限递减的担忧减少了
$900,000+ 价位及以上的组屋，多半屋龄较高。其中不乏已不再兴建的maisonettes 和 jumbo flats；稀缺性也在一定程度上推升了价格。
（一个例外是较新的 DBSS 项目，来自 2000 年代，但这些也算不上新，建于 2005 至 2012 年间。）
不过，如今对租约年限递减的担忧似乎已不那么明显。曾有一段时期它对市场情绪的影响更深（见第 2 点）；但也许是后疫情时期住房短缺，再加上房价屡创新高的消息，让买家更快释怀。
推测而言，诸如Lease Buyback Scheme（LBS）等计划，以及将组屋更多视为居所而非投资品的取向，或许也在促成这一变化。年长的新加坡人若只是想在好地段安度余生，可能并不在意是否“买贵了”。转售价差、租金回报等因素对他们而言或许意义不大；对于 60 多岁至 70 多岁的人来说，哪怕 30 年的剩余租约也足够了。
4. 短期内，Plus 和 Prime 模式可能会支撑而非压低这些价格
从长期来看，若热门地段的房源供应增加，价格有可能趋于温和。对于打算长期（甚至终身）自住的买家而言，10 年 MOP 之类的限制并不重要；因此，在传统热点地区，更高的供应所带来的影响并不会因这些限制而改变。
不过在短期内，情况可能相反。我们已听到在 Kallang - Whampoa、Bukit Merah、Queenstown 等热点地区，转售屋主的“销售话术”：自家房子与 Prime 项目位置相同，却没有那些束缚——没有 10 年 MOP、没有 clawback、也没有资格限制等。因此，抬高要价似乎有其依据；这确实不无道理。
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