根据《土地征用法》（Land Acquisition Act），新加坡政府拥有相当大的权力可收回土地，无论是永久地契或其他类型。所幸，自 1960 年代之后，这项权力被相对节制地使用——当年主要是为建设大量住房与重组城市结构所需。然而，这并不意味着此后不再启用——即便在近年，它仍偶有动用，令部分私人业主颇感意外。以下梳理：
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什么是《土地征用法》（Land Acquisition Act）？
该法允许政府为符合公共利益的开发用途而收回私人持有的土地。虽然近年来并未大规模动用，但在一段时期（1959 至 1984 年），该法被用来收回约 177 平方公里的土地，当时约占新加坡总面积的三分之一。
只需满足三项简单条件：
5 (1) 只要需要征用任何特定土地 –
- 用于任何公共目的
- 由任何个人、公司或法定机构，为进行任何在部长看来具有公共利益、公共效用或符合公共利益的工程或事业；或
- 用于任何住宅、商业或工业用途
这并非毫无争议。你会遇到人强烈反对为转售给私人开发商而征收住宅用地，并质疑此举是否算作“具有公共效用”或“符合公共利益”。
（但那只是他们的看法，政府在法律上可以这么做）
政府真的会“低价收地”吗？
这是许多业主常见的担忧。若土地被征回，而补偿金额偏低导致严重亏损怎么办？让我们看看这种担忧源自何处：
早年，政府征地的补偿并非依据征用当日的地价。以 1987 年的征地为例，所支付的价格按 1973 年的估值计算；而在 ‘87 至 ‘93 年间的征地，则按 1986 年的估值计算，等等。由于土地价格往往随时间上涨，这通常意味着亏损。这很可能就是旧时“政府低价拿地”抱怨的源头。
不过后来有了改变。自 2007 年 2 月 12 日起，该法获修订，改为采用当前市值（即实际征收当日的估值）。因此，从那时起被征地的业主，相较于父辈祖辈时代，待遇大为改善。
近年的征地案例及相关议题：
1. Chuan Park 停车场案例
在 2003 年 6 月，Chuan Park（1985 年落成的有期限地契公寓）被征收了 220 平方米土地 以配合 Circle Line 的需要。受影响的面积约等于 17 个停车位；当居民得知补偿为 $1 时，难免颇为不满。
不过，也有人认为，此次征地将使 Lorong Chuan MRT 站紧邻 Chuan Park 公寓；以区区 17 个车位的面积换取由此带来的房价提振，已足够公平。
纸面上似乎说得通，但直到今天，仍有人对此争论不休。我们认为，此类情形极易引发误解，进而助长有关政府“低价征收房产”的传言。
2. 教会停车场事件
这在上文同一链接中亦有提及。在该案例中，一所教会以 $1 的补偿失去了部分停车场。但这一次，是因为规划上的混淆：该地块被划为“道路”用地。
（若被划为道路用地，业主获赔 $1 并不意外，因为该土地事实上无法作其他用途）。
结果证明这是标注错误；在澄清后，政府提供了 $64,000 的补偿。但在此之前，“政府 $1 征地”的传言已再度流传开来。
（那几位因 17 个车位仅获 $1 的 Chuan Park 住户，大概也会对此有所感触！）
3. 因 Thomson-East Coast Line 需要而被征收的住宅
2016 年，Katong 一带有 15 套住宅因 Thomson-East Coast Line（TEL）建设被征收。其中包括 6 套半独立屋与 9 套步梯公寓，总补偿 $45 million。
折算约为 $1,270 psf，一些业主提出上诉。其中一人声称，$1,300 至 1,600 psf才算公允。出于好奇，我们查了一下，结果证明他并不正确。
2016 年的平均水平为 $1,189 至 $1,273 psf，至今年 5 月最新升至 $1,636 psf。因此，考虑到搬迁带来的不便，这对当时居民而言其实算是中规中矩的一笔补偿。
4. 68 to 74 Thomson Road 案例
我们在早前文章中已详述此事。简而言之，这是一栋 1964 年落成的永久地契建筑。因 North South Corridor（NSC）土方工程影响其结构完整性，工程师认定继续居住存在重大安全隐患。
我们不清楚本案的具体补偿金额，但同样有业主感到吃亏。此事带来的启示是：永久地契并不能成为免于征地的护身符。对于地段极为核心的资产（例如位于主要区域枢纽的永久地契物业），一旦需要新建道路或轨道连接，其风险也需认真评估。
多数人也不会预料到，征地会取代（可能更为慷慨的）集体出售。
5. 征用你公寓之下的空间
2015 年，《国家土地法》（State Lands Act）获修订：你名下住宅用地的垂直所有权仅延伸至地下 30 米；更深处由政府掌管。修订亦允许政府在无需先取得地表土地的情况下，直接取得上空及地下空间的权利，但这对一般屋主的影响并不大。
为何突然关注你家地下的空间？理由似乎在于地下城市。与其只向上发展，未来的新加坡或将更多向下建设，把道路等基础设施安置到地表之下。这甚至有助于缓解用车问题：道路可置于地下，地表则主要留给行人使用。
目前尚未看到这方面的具体影响，真正落地恐怕也尚需时日。届时，公众将如何看待在住宅下方开挖公路、轨道等隧道工程，值得关注。
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