根据《Land Acquisition Act》，新加坡政府对土地拥有相当大的征收权，不论是永久产权还是其他产权。所幸，自上世纪60年代（当时为大规模住房建设与城市重整所必需）过后，这项权力总体上运用得相当克制。但这并不意味着从未启用——即便在近年，仍偶有动用，令部分私人业主措手不及。下面为你梳理：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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什么是《Land Acquisition Act》？
该法允许政府为“公共利益”相关的开发项目征收私人土地。虽然近年启用频率不高，但在一段时期（1959 至 1984 年），政府曾据此征收约 177 平方公里的土地，约占当时新加坡国土面积的三分之一。
其核心可概括为三个基本条件：
5 (1) Whenever any particular land is needed -
- For any public purpose
- by any person, corporation or statutory board, for any work or an undertaking which, in the opinion of the Minister, is of public benefit or of public utility or in the public interest; or
- for any residential, commercial or industrial purposes
这并非没有争议。有人强烈反对为转售给私人开发商而征收住宅用地，并质疑此举是否属于“公共用途”或“符合公共利益”。
（但那只是他们的看法，而法律上政府确实可以这样做）
政府真的会“低价收地”吗？
这是许多业主的共同担忧：一旦被征地，若补偿偏低，会否遭受重大损失？先来看看这种担忧的由来：
早年，政府征地的补偿并非按征收当日市价计算。比如 1987 年的征收，补偿按 1973 年的价值来定；而 1987 至 1993 年间的征收，则按 1986 年的价值计算，等等。鉴于土地价格通常随时间走高，这往往意味着业主吃亏。这很可能就是过去人们抱怨政府“低价收地”的缘起。
随后已作出调整。自 2007 年 2 月 12 日起，法令被修订为按“现行价值”（即征收当日的实际价格）计算。因此，自那时起被征地的业主，相较我们的父母辈或祖父母那代，待遇更为合理。
最近一些征地案例及相关议题：
1. The Chuan Park 停车场案例
2003 年 6 月，Chuan Park（一座 1985 年竣工的租赁型公寓）为配合 Circle Line 建设，被征收了 220 平方米的土地。受影响区域约等同于 17 个停车位；当居民得知补偿金额为 $1 时，难免不满。
不过，当时的说法是，同一次征收将使 Lorong Chuan MRT 站与 Chuan Park 公寓比邻而居；由此带来的房价提振，相较于区区 17 个车位的面积损失，足以构成一种“总体公平”。
纸面上似乎说得通，但直到今天，我们仍不时听到相关争论。我们认为，这类情形很容易引发误解，进而助长“政府低价征收物业”的说法。
2. 教会停车场事件
这在上文链接中也有提及。该事件中，一所教会以 $1 的价格失去了部分停车场。而这一次，缘于规划标注的混淆：该区域被划为“道路”。
（若被划为道路，用地基本无法作其他用途，所有者获赔 $1 并不意外）。
事实证明，这是误标。待问题厘清后，政府给出了 $64,000 的补偿。不过在此之前，“政府以 $1 征地”的说法已再度甚嚣尘上。
（拿到 $1 补偿、失去 17 个车位的 Chuan Park 居民，想必对此也颇有感触！）
3. 因 Thomson-East Coast Line 施工需求而被征收的住宅
2016 年，Katong 区共有 15 套住宅因 Thomson-East Coast Line（TEL）建设而被征收，包括 6 套半独立式洋房与 9 套步梯公寓（walk-up apartments），合计补偿 $45 million。
折算约 $1,270 psf，部分屋主提出上诉。其中一位认为，$1,300 至 1,600 psf才算公平。出于好奇，我们核对了一下，结论是他并不正确。
2016 年的平均价约为 $1,189 至 $1,273 psf，并在今年 5 月最后一次走高至 $1,636 psf。若再把搬迁带来的不便成本计入，对居民而言，这其实是一笔中规中矩的交易。
4. Thomson Road 68 至 74 号案例
我们在一篇文章中已详细讨论过。简而言之，这是一栋 1964 年竣工的永久产权大楼。因 North South Corridor（NSC）的土方工程影响其结构安全，工程师认定大楼已不适合继续居住。
此案的具体补偿金额我们不得而知，但亦有业主认为待遇不公。此事的重要提醒在于：永久产权并非抵御征地的“护身符”。对于地段极其核心的资产（如位于重要枢纽的永久产权物业），一旦需要新建道路或轨道连接，相关风险亦值得重新审视。
多数人也未曾想到，征地可能会取代（或许更为慷慨的）en-bloc sale。
5. 征用你公寓下方的空间
2015 年，《State Lands Act》被修订：你住宅正下方至 30 米深度的土地归你所有；超过该深度则归政府所有。修订也允许政府在不先征收地表的情况下，直接取得空域与地下空间的权益，但这对一般屋主影响不大。
为何突然关注你房子下面的土地？原因似乎在于地下城市的构想。未来的新加坡，或许不止“向上”建，也要“向下”拓展，将道路与其他基础设施安置在地表之下。这甚至可能有助于缓解我们的用车问题：道路下沉入地下，地表则主要留给行人使用。
目前尚未见到这方面的具体影响，真正落地恐怕仍在遥远的将来。若终有一日成行，公众将如何看待在自家住宅下方铺设隧道公路、轨道交通等设施，届时自见分晓。
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