有时，开盘售况一般，或在高位入手的公寓，会显得并非理想投资；但在房地产里，关键往往在于持有能力。只要拿得住，结果就可能迎来反转。
出现这种反转的原因各不相同：例如疫情催生的居住需求、市场对某些户型（如更大面积）的偏好转变，乃至同片区更高定价的新盘带动等。
自上轮金融危机末期至近年的疫情阶段，我们见证了市场在一两年内急转直下或迅速回升的速度，以及二手公寓由此出现的变化。以下这些项目，早年曾一度不顺，随后逐步走上正轨：
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1. Tree House
Tree House 是吉尼斯世界纪录保持者：它拥有全球最大的垂直花园（2,289 sqm 的垂直绿化立面）。2010 年推出时，它堪称新加坡“最绿”的项目——还特意选在地球日进行预览，预览阶段推出的 350 套单位中，售出率达 85%。其一大卖点是，整栋建筑每年在能源与用水方面可节省约 $500,000。除垂直绿化外，它也是最早大量采用隔热窗等节能装置的项目之一。
这座 429 户的租赁地契公寓在 2012 至 2017 年间曾出现较大亏损，主要因 2013 年后市场自高位回落所致。2014 年 12 月一笔成交在不到两年内亏损 $250,000，也拖累了当期均价。此后情况转好，Tree House 目前共有 268 笔盈利交易、仅 13 笔亏损，且近年的亏损幅度也明显收窄。
如今，Tree House 主要受自然爱好者青睐，因其坐落于 Chestnut 与 Dairy Farm Nature Parks 之间。这里的绿意可与 Bukit Timah 比肩，但价格低得多：Tree House 一套 861 sq. ft. 的单位最低成交价约为 $1.2 million，对 HDB 升级族，甚至部分首置买家而言，仍在可承受范围内。
相对的“不足”在于环境更为清幽，距离购物中心与 MRT 站也更远。不过，对 Tree House 的目标客群而言，这或许恰恰是加分项而非减分项。
成交记录
| 楼层 | 面积 (平方英尺) | 购买价 | 售出价 | 购买日期 | 售出日期 | 盈亏 ($) | 盈亏 (%) | 类型 |
| #21 | 797 | $870,000 | $1,260,000 | 17 Dec 2020 | 5 Mar 2024 | $390,000 | 44.8% | 盈利 |
| #21 | 797 | $960,000 | $870,000 | 15 Nov 2013 | 17 Dec 2020 | -$90,000 | -9.4% | 亏损 |
| #1 | 1,012 | $965,000 | $1,290,000 | 16 Apr 2019 | 9 May 2023 | $325,000 | 33.7% | 盈利 |
| #1 | 1,012 | $1,200,000 | $965,000 | 29 Oct 2013 | 16 Apr 2019 | -$235,000 | -19.6% | 亏损 |
| #22 | 797 | $855,000 | $1,200,000 | 22 Jun 2018 | 13 Apr 2023 | $345,000 | 40.4% | 盈利 |
| #22 | 797 | $890,000 | $855,000 | 26 Mar 2013 | 22 Jun 2018 | -$35,000 | -3.9% | 亏损 |
| #1 | 1,959 | $1,620,000 | $2,135,000 | 22 Aug 2016 | 16 Sep 2022 | $515,000 | 31.8% | 盈利 |
| #1 | 1,959 | $1,750,000 | $1,620,000 | 7 Jan 2014 | 22 Aug 2016 | -$130,000 | -7.4% | 亏损 |
| #8 | 1,249 | $1,260,000 | $1,560,000 | 20 Feb 2018 | 20 Aug 2021 | $300,000 | 23.8% | 盈利 |
| #8 | 1,249 | $1,400,000 | $1,260,000 | 5 Aug 2013 | 20 Feb 2018 | -$140,000 | -10.0% | 亏损 |
2. Urban Vista
Urban Vista 仍在扭转之中。这座 582 户的租赁地契公寓，位于 Tanah Merah MRT 站（EWL）附近，早年一度同时遭遇多重不利因素。
首先，2013 年市场见顶后的回落，在开发商初售阶段便已对其造成冲击：
根据 Square Foot 数据，2013 年市场高峰期的中位价为 $1,503 psf，至 2014 年 5 月开发商售罄时已降至 $1,217 psf。其后，Urban Vista 交出 74 笔盈利对 68 笔亏损的并不轻松的成绩单。亏损主要来自较早期买家，因其买入点过于接近峰顶。
其次，Urban Vista 也受“鞋盒单位热”退潮所累。2013 年前，将一房单位用于出租投资的思路炙手可热。Urban Vista 拥有不少小型阁楼单位，这类格局在 2017 年前后市场转软时已不再吃香。
此外，片区内的其他新盘也加剧了竞争，例如定价更具吸引力的 Grandeur Park Residences。
| 年份 | Urban Vista | Grandeur Park Residences | PSF 对比 |
| 2017 | $1,432.00 | $1,389.31 | 3.07% |
| 2018 | $1,433.58 | $1,544.98 | -7.21% |
| 2019 | $1,405.89 | $1,535.00 | -8.41% |
| 2020 | $1,281.82 | $1,513.78 | -15.32% |
| 2021 | $1,374.03 | $1,588.49 | -13.50% |
| 2022 | $1,283.33 | $1,651.50 | -22.29% |
不过，迹象显示正逐步回暖，例如今年 5 月的最新一笔成交，在仅 3 年持有期后实现 $180,000 的盈利。推测而言，这或与 Tanah Merah 因新盘 Seneca Residence 而再度受到关注有关。Sceneca Residence 带来的新增配套，以及其 $2,068+ psf 的定价，也可能促使买家以新的眼光审视周边的转售选择。Urban Vista 与 The Tanamera、Optima 等公寓或将因此受益。
成交记录
| 楼层 | 面积 (平方英尺) | 购买价 | 售出价 | 购买日期 | 售出日期 | 盈亏 ($) | 盈亏 (%) | 类型 |
| #2 | 431 | $578,000 | $680,000 | 6 Aug 2019 | 18 Apr 2024 | $102,000 | 17.6% | 盈利 |
| #2 | 431 | $593,312 | $578,000 | 11 Apr 2013 | 8 Jun 2019 | -$15,312 | -2.6% | 亏损 |
| #13 | 1,249 | $1,300,000 | $1,475,000 | 10 Feb 2020 | 5 Aug 2024 | $175,000 | 13.5% | 盈利 |
| #13 | 1,249 | $1,308,000 | $1,300,000 | 5 May 2014 | 2 Oct 2020 | -$8,000 | -0.6% | 亏损 |
| #7 | 441 | $630,000 | $650,000 | 8 Jun 2018 | 29 Apr 2022 | $20,000 | 3.2% | 盈利 |
| #7 | 441 | $696,409 | $630,000 | 15 Apr 2013 | 6 Aug 2018 | -$66,409 | -9.5% | 亏损 |
| #14 | 624 | $870,000 | $860,000 | 21 Sep 2020 | 30 Oct 2023 | -$10,000 | -1.1% | 亏损 |
| #14 | 624 | $966,297 | $870,000 | 5 Aug 2013 | 21 Sep 2020 | -$96,297 | -10.0% | 亏损 |
| #1 | 603 | $800,000 | $785,000 | 16 Oct 2018 | 24 Feb 2022 | -$15,000 | -1.9% | 亏损 |
| #1 | 603 | $829,094 | $800,000 | 22 Apr 2013 | 16 Oct 2018 | -$29,094 | -3.5% | 亏损 |
3. D’leedon
D’leedon 自一开始便是一次大胆尝试：在 Farrer/Holland V 一带推出一座租赁地契的超大型项目（1,715 户）。要理解其特殊性，需考虑到 Holland V 周边自由持有公寓并不少（对比之下，更显得租赁地契逊色），且这里属于黄金地段：人们通常在这类位置更期待私密与小体量，而非超大社区。
另需注意，D’Leedon 于 2010 年 11 月推出时，还一度是新加坡史上规模最大的私人公寓（现已被 Treasure at Tampines 超越）。
因而，当时坊间有不少质疑，认为该盘会因内部竞争过多而遭投资者回避。以今天的标准来看——当我们已习惯了 Treasure at Tampines 超 2,200+ 户的规模——这些担忧如今看来未免有些可笑，但在当年却被认真对待。
开局因此略显摇摆，部分首批买家——可能也拿不准合理价位——出现了亏损（350 笔盈利对 25 笔亏损）。不过如今，D’leedon 已成为 Holland V 附近最知名的选择之一，关于规模过大的顾虑基本已被抛诸脑后。
其核心仍在于区位优势：从 D’leedon 步行可达 Farrer Road MRT（CCL），只需一站到 Holland V、两站到 One-North。随着 One-North 科技园持续发展，周边住宿需求的上升有助于弱化 D’leedon 较大体量带来的压力。（别忘了，这里也靠近如 Nanyang 等知名小学。）
此外，自疫情以来，大型社区的需求日益明晰。无论是因设施更为齐全，还是社区空间更显宽敞，如今都颇受新加坡家庭，尤其是有孩家庭的欢迎。
成交记录
| 楼层 | 面积 (平方英尺) | 购买价 | 售出价 | 购买日期 | 售出日期 | 盈亏 ($) | 盈亏 (%) | 类型 |
| #25 | 1,399 | $2,050,000 | $2,850,000 | 3 Oct 2017 | 19 May 2023 | $800,000 | 39.0% | 盈利 |
| #25 | 1,399 | $2,315,060 | $2,050,000 | 8 Mar 2013 | 10 Mar 2017 | -$265,060 | -11.4% | 亏损 |
| #12 | 2,013 | $2,750,000 | $4,000,000 | 4 Apr 2017 | 15 May 2023 | $1,250,000 | 45.5% | 盈利 |
| #12 | 2,013 | $2,785,110 | $2,750,000 | 20 Mar 2013 | 4 Apr 2017 | -$35,110 | -1.3% | 亏损 |
| #23 | 1,216 | $1,850,000 | $2,300,000 | 9 Jul 2018 | 9 Nov 2023 | $450,000 | 24.3% | 盈利 |
| #23 | 1,216 | $1,886,320 | $1,850,000 | 26 Feb 2013 | 7 Sep 2018 | -$36,320 | -1.9% | 亏损 |
| #28 | 1,076 | $1,750,000 | $2,000,000 | 23 May 2018 | 14 Mar 2024 | $250,000 | 14.3% | 盈利 |
| #28 | 1,076 | $1,815,660 | $1,750,000 | 8 Apr 2013 | 23 May 2018 | -$65,660 | -3.6% | 亏损 |
4. Palm Gardens
Palm Gardens 为一座 694 户的租赁地契公寓，邻近 Keat Hong LRT（可接驳至 Choa Chu Kang MRT 站，NSL、JRL）。属较早期项目，2000 年落成；以其楼龄来看，维护得相当不错。
Palm Gardens 一直相对低调。它位于 Choa Chu Kang 一带，位置便利但不算热闹。经 Keat Hong LRT 可快速到达 Lot One 与 CCK MRT 站；若不介意一次 LRT 接驳，社区枢纽近在咫尺。未来 Jurong Region Line 的 Choa Chu Kang West 会更近一些，但仍需步行一段距离。总体而言，Keat Hong 一带的 HDB 组屋区相当成熟，咖啡店、便利店等民生配套齐全；CCK Market and Hawker Centre 也在步行范围内。
需要指出的是，Palm Gardens 虽鲜少“出圈”，但表现不俗——共有 134 笔盈利，仅 7 笔亏损。过去虽不抢眼，如今或许因“面积大、总价更亲民”而重回聚光灯下。这里的三房户型多在 1,200+ sq. ft.，成交价约为 $1.28 million（$1,062 psf）。
对卖家与买家而言都颇具吸引力：许多卖家当年以 $600 至 $700 psf 买入，如今获利亮眼；而买家若要买新盘三房，价格大约要翻倍（且未必能买到同等宽敞的面积）。预计这股热度仍会持续，并进一步推升二手价格。
成交记录
| 楼层 | 面积 (平方英尺) | 购买价 | 售出价 | 购买日期 | 售出日期 | 盈亏 ($) | 盈亏 (%) | 类型 |
| #2 | 1,216 | $806,000 | $986,000 | 17 Jul 2017 | 2 Apr 2022 | $180,000 | 22.3% | 盈利 |
| #2 | 1,216 | $935,000 | $806,000 | 3 Jul 2013 | 17 Jul 2017 | -$129,000 | -13.8% | 亏损 |
| #10 | 1,206 | $730,000 | $885,000 | 6 Oct 2016 | 14 Jul 2021 | $155,000 | 21.2% | 盈利 |
| #10 | 1,206 | $760,000 | $730,000 | 4 Apr 2016 | 10 Jun 2016 | -$30,000 | -3.9% | 亏损 |
| #7 | 958 | $818,000 | $950,000 | 25 Apr 2019 | 22 Aug 2022 | $132,000 | 16.1% | 盈利 |
| #7 | 958 | $860,000 | $818,000 | 22 Jan 2013 | 25 Apr 2019 | -$42,000 | -4.9% | 亏损 |
| #7 | 1,206 | $870,000 | $940,000 | 26 Jul 2017 | 10 Jun 2021 | $70,000 | 8.0% | 盈利 |
| #7 | 1,206 | $980,000 | $870,000 | 1 Apr 2013 | 26 Jul 2017 | -$110,000 | -11.2% | 亏损 |
5. Q Bay Residences
Q Bay Residences 与其邻居 Santorini 和 The Alps，虽位于成熟的 Tampines，却一度被视为较为“偏僻”。这主要因为一提到 Tampines，多数人首先想到的是 Tampines Hub（即地铁站、商场与办公楼聚集的区域）。
但 Q Bay Residences 更靠近 Bedok 与 Tampines（Tampines West）的交界处。与 Tampines Hub 形成鲜明对比，这里绿意更浓。Tampines Quarry 与 Bedok Reservoir 近在咫尺，户外氛围十足。
Q Bay Residences 是一座 630 户的租赁地契公寓，充分利用了周边景致及毗邻 Temasek Polytechnic 的优势。虽然步行至 MRT 稍远，但门外即有巴士站（如 23 号）可直达 Tampines MRT（DTL, EWL）与枢纽。因此，若不介意一次巴士接驳，这里的实际便利性比纸面上看起来更高。
该盘早期的亏损，很大程度上源于在市场高位时入市。这从开发商开盘价即可见一斑：
在 2013 年高点时价格为 $1,012 psf，至 2014 年开发商售罄时回落至 $900 psf。此后价格花了一段时间才恢复。尽管如此，Q Bay 目前已录得 153 笔盈利，仅 14 笔亏损。
Q Bay 走势向上，今年 4 月一笔交易在仅 3.4 年内实现 $295,000 的盈利。随着 Tampines West 一带持续发展，加之大众对 Tampines 的认知不再只局限于 Hub，该片区的二手公寓很可能会获得更多关注。
成交记录
| 楼层 | 面积 (平方英尺) | 购买价 | 售出价 | 购买日期 | 售出日期 | 盈亏 ($) | 盈亏 (%) | 类型 |
| #14 | 517 | $590,000 | $770,000 | 7 Oct 2019 | 2 Aug 2024 | $180,000 | 30.5% | 盈利 |
| #14 | 517 | $629,630 | $590,000 | 19 Feb 2013 | 10 Jul 2019 | -$39,630 | -6.3% | 亏损 |
| #2 | 764 | $678,999 | $795,000 | 25 Aug 2017 | 8 Oct 2021 | $116,001 | 17.1% | 盈利 |
| #2 | 764 | $733,910 | $678,999 | 8 Feb 2013 | 25 Aug 2017 | -$54,911 | -7.5% | 亏损 |
| #16 | 1,292 | $1,250,000 | $1,450,000 | 14 Jun 2018 | 23 Dec 2021 | $200,000 | 16.0% | 盈利 |
| #16 | 1,292 | $1,351,690 | $1,250,000 | 8 Mar 2013 | 14 Jun 2018 | -$101,690 | -7.5% | 亏损 |
| #12 | 1,119 | $1,190,000 | $1,350,000 | 14 Aug 2017 | 6 Sep 2021 | $160,000 | 13.4% | 盈利 |
| #12 | 1,119 | $1,230,390 | $1,190,000 | 5 Apr 2013 | 14 Aug 2017 | -$40,390 | -3.3% | 亏损 |
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