新加坡最便宜的HDB多为2房与3房HDB组屋。总价低当然可取，但也没有人愿意与兄弟姐妹、父母、祖父母等一同挤在一套3房HDB里。相当多的新加坡人将居住空间不足视为生育率偏低的原因——而且鉴于HDB买家以家庭为主，面积的重要性或许比私宅市场更高。基于此，我们挑出了目前既能找到最便宜的、也能找到面积最大的HDB组屋的区域：

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按市镇划分的最便宜与最大HDB组屋

市镇面积最低 $平均 $最高 $
JURONG WEST151 - 159 sqm$690,000$776,439$915,000
BUKIT BATOK152 - 165 sqm$713,000$860,000$1,088,000
CHOA CHU KANG152 - 157 sqm$745,000$795,981$885,888
JURONG EAST155 - 162 sqm$750,000$802,700$910,000
WOODLANDS151 - 192 sqm$750,000$934,373$1,150,000
TAMPINES151 - 166 sqm$760,000$883,471$1,060,000
BUKIT PANJANG151 - 155 sqm$778,000$822,000$900,000
PASIR RIS151 - 165 sqm$780,000$896,926$1,030,000
YISHUN154 - 181 sqm$808,000$945,457$1,080,000
BEDOK151 - 164 sqm$810,000$866,200$928,000
HOUGANG151 - 157 sqm$815,000$930,813$1,150,000
GEYLANG153 - 160 sqm$850,000$928,250$1,028,000
SERANGOON151 - 156 sqm$850,000$975,644$1,100,000
ANG MO KIO156 - 176 sqm$895,000$1,050,250$1,200,000
BISHAN151 - 182 sqm$908,000$1,199,326$1,480,000
KALLANG/WHAMPOA153 - 157 sqm$930,000$976,950$1,050,000
QUEENSTOWN154 - 155 sqm$958,000$1,079,000$1,200,000
TOA PAYOH151 - 166 sqm$990,000$1,065,000$1,160,000
CLEMENTI151 - 162 sqm$1,088,000$1,094,000$1,100,000
BUKIT TIMAH154 - 154 sqm$1,288,000$1,324,000$1,360,000

以下为2023年最大且最便宜HDB组屋的成交金额。请注意，我们将“最大”的HDB界定为至少150 sqm及以上，因此仅统计面积超过该数值的HDB：

裕廊西最便宜与最大的HDB组屋

月份市镇HDB房型完整地址楼层面积 (sqm)租约起始价格
2023-09JURONG WESTExecutive Maisonette556 JURONG WEST ST 4201 TO 031511986$690,000
2023-04JURONG WESTExecutive Apartment709 JURONG WEST ST 7107 TO 091541993$695,000
2023-08JURONG WESTExecutive Apartment362 YUNG AN RD04 TO 061541995$700,000
2023-08JURONG WESTExecutive Apartment761 JURONG WEST ST 7404 TO 061521995$720,000
2023-01JURONG WESTExecutive Maisonette469 JURONG WEST ST 4101 TO 031511985$722,000

在武吉巴督最便宜与最大的HDB组屋

月份市镇HDB房型完整地址楼层面积 (sqm)租约起始价格
2023-01BUKIT BATOKExecutive Maisonette326 BT BATOK ST 3301 TO 031531985$713,000
2023-03BUKIT BATOKExecutive Maisonette356 BT BATOK ST 3101 TO 031541986$750,000
2023-12BUKIT BATOKExecutive Maisonette222 BT BATOK EAST AVE 301 TO 031571985$750,000
2023-03BUKIT BATOKExecutive Apartment406 BT BATOK WEST AVE 713 TO 151521993$778,000
2023-06BUKIT BATOKExecutive Maisonette344 BT BATOK ST 3401 TO 031541986$795,000

蔡厝港最便宜与最大的HDB组屋

月份市镇HDB房型完整地址楼层面积 (sqm)租约起始价格
2023-01CHOA CHU KANGExecutive Apartment754 CHOA CHU KANG NTH 507 TO 091521995$745,000
2024-02CHOA CHU KANGExecutive Maisonette120 TECK WHYE LANE04 TO 061541989$750,000
2023-03CHOA CHU KANGExecutive Maisonette207 CHOA CHU KANG CTRL04 TO 061541989$770,000
2024-01CHOA CHU KANGExecutive Apartment755 CHOA CHU KANG NTH 504 TO 061541995$777,000
2023-03CHOA CHU KANGExecutive Maisonette207 CHOA CHU KANG CTRL01 TO 031541989$780,000

裕廊东最便宜与最大的HDB组屋

月份市镇HDB房型完整地址楼层面积 (sqm)租约起始价格
2023-04JURONG EASTExecutive Maisonette327 JURONG EAST ST 3104 TO 061551985$750,000
2023-04JURONG EASTExecutive Maisonette325 JURONG EAST ST 3107 TO 091551985$750,800
2023-10JURONG EASTExecutive Maisonette337 JURONG EAST AVE 104 TO 061571985$800,000
2023-12JURONG EASTExecutive Apartment223A JURONG EAST ST 2107 TO 091621993$910,000

兀兰最便宜与最大的HDB组屋

月份市镇HDB房型完整地址楼层面积 (sqm)租约起始价格
2024-01WOODLANDSExecutive Apartment142 MARSILING RD04 TO 061581995$750,000
2023-03WOODLANDSExecutive Apartment848 WOODLANDS ST 8204 TO 061611995$800,000
2023-02WOODLANDSExecutive Apartment322 WOODLANDS ST 3201 TO 031721994$810,000
2023-10WOODLANDSExecutive Apartment142 MARSILING RD01 TO 031731995$818,000
2023-07WOODLANDSExecutive Apartment830 WOODLANDS ST 8304 TO 061761994$830,000

1. 令人意外的部分成交价在$800,000或以下

过去数年的走势让人普遍预期，大型HDB（150 sqm或以上）几乎都会触及$1 百万（或至少$900,000+）；但从上述成交可见，仍有相当数量的Executive Apartment（EA）与复式单位可在$800,000或以下入手。 

executive maisonette floor plan 1

以可负担性来看，这笔账该怎么算？

以兀兰一套$800,000的EA为例。假设银行贷款最高成数为75 per cent，则需$40,000现金与$160,000 CPF，其余$600,000由贷款覆盖。 

若贷款年限为25年、采用4 per cent per annum的地板利率，月供约为$3,167。鉴于MSR（Mortgage Servicing Ratio）为30 per cent，借款人合计月收入需约$10,556。

截至2023年，住户月收入中位数为$10,869——因此理论上，约有一半的新加坡家庭可负担此类面积的HDB；前提是愿意选择如兀兰这类更“亲民”的地段。 

不过，症结在于HDB估价：

2. 多数买家的难点在于HDB估价

以我们的经验，多数买家并不难满足MSR，难点反而在现金部分：至少5 per cent的现金首付*，以及任何可能的COV（Cash Over Valuation）。 

以上述案例为例，HDB对该单位给出的估价很可能低于要价（例如这套$800,000的EA，估价或许为$750,000。HDB在估价方面相对保守）。 

由于住房贷款只能覆盖估价或成交价孰低者，超出部分（即要价与估价之间$50,000的COV）须以现金支付。若再叠加银行贷款所需的最低现金首付，部分买家在前期现金支出上会较为吃力。 

我们也从实务中发现，EA与复式单位的屋主往往期待更高的COV，原因在于其房型稀缺；他们也明白未来大概率无法再拥有同类房型。因此，即便在较“便宜”的HDB市镇，首次置业者要入手这些单位仍可能面临困难。 

*以上针对银行贷款；若为HDB贷款，最低首付为价格或估价（取较低者）的15 per cent，且这15 per cent可由现金与CPF以任意组合支付。 

3. 考虑到片区蜕变，裕廊东的价格意外“亲民”

需要说明的是，裕廊东仅有4宗成交，但这些价格出乎意料地有竞争力，因而仍值得一提。裕廊东经历了显著转型，被定位为新加坡的“第二个CBD”：从如今聚集在Jurong East MRT站周边的一系列商场、办公与娱乐设施即可见一斑（JEM、Westgate、即将到来的J’Den、IMM等）。

jurong east location

相应地，J’Den近期高价且快速的去化，正好反映了需求的上升。 

因此，不排除这4宗成交可能是裕廊东“大面积且更可负担”的HDB的“最后身影”，价格或许不会在当前水平停留太久。 

4. 多数单位的租约年限消耗仍未过半

与中峇鲁或女皇镇等常见热点相比，上述较为“便宜”的区域一个优势在于租约年限的消耗程度。 

诚然，这些EA与复式单位多属较老的HDB；但兀兰的单位多建于1990年代，其他多数也在1980年代中期。这距离其99年地契仍未过半，因此即便是50岁的买家，一般也能在无额外限制下购买（例如无需按比例限制使用CPF资金，因为该HDB极可能可供居住至最年轻买家年满95岁）。 

若你在这些HDB市镇与热门地段之间权衡，除了更低总价外，这一点也值得纳入考量。 

我们仍不至于称这些HDB组屋为“便宜” 

对于首次置业者或预算有限者而言，即便在较“便宜”的HDB市镇，EA或复式单位（maisonette）大概率仍超出能力范围——或许更稳妥的路径，是先从较小的转售或BTO组屋起步，再择机换大。 

但如果你当下急需一套可以立即入住的大面积HDB，毕竟新加坡国土不大；即便从兀兰通勤到办公室，多半也不会超过一小时（或者商量下在家办公……）

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