多数人都知道百万组屋常见的区域；Bishan、Queenstown、Tanjong Pagar 等地在榜单上频频出现，早已不足为奇。然而，百万组屋的数量每年都在增长；截至 2024 年 1 月，我们以74 宗此类交易创下新高纪录。到目前为止，26 个 HDB 城镇中只有 4 个并不在某处出现百万组屋（而且“接近百万”的组屋也在不断增多）。本周，我们挑选了一些较为冷门、也更令人意外的地点：

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1. Bukit Batok Central and Bukit Batok Street 25

月份城镇房型地址楼层范围面积（平方米）类型租约开始价格
2023-05BUKIT BATOKEXECUTIVE289D BT BATOK ST 2504 TO 06165Maisonette1997$1,088,000
2023-11BUKIT BATOKEXECUTIVE627 BT BATOK CTRL13 TO 15143Maisonette1997$1,030,000
2023-04BUKIT BATOKEXECUTIVE289A BT BATOK ST 2513 TO 15144Apartment1997$1,008,888
2022-07BUKIT BATOKEXECUTIVE289D BT BATOK ST 2504 TO 06165Maisonette1997$1,005,000
2023-11BUKIT BATOKEXECUTIVE288B BT BATOK ST 2513 TO 15144Apartment1998$1,000,000

这些单位之所以能冲上百万，主要是因为面积较大。大多数为双层复式，且 HDB 已不再兴建此类户型。位于 Bukit Batok Street 25 的位置其实也比表面看起来要便捷——虽然 Bukit Batok MRT（NSL）并不算近或可步行到达，但如 506 等巴士服务可在 10 分钟内把住户送到地铁站。邻里的心邻商场 West Mall 规模不小，除了常见的餐饮、超市、药房等设施外，还有影院。 

另需注意，Bukit Batok MRT 与 Jurong East 仅相隔一站，后者可便捷通达 IMM、JEM 以及即将推出的综合体 J’Den等商场。Jurong East 被视为新加坡的“第二个 CBD”，各类主要配套基本齐全。

另外，从该区搭乘如 174 的巴士可直达配套完善的 Beauty World MRT（DTL）。 

Bukit Batok Central 的该单位并非复式，但其价值来自更接近 MRT 的位置优势。Bukit Batok 站与 West Mall 均在该座楼下的步行可达范围内。 

2. Block 181 Bukit Panjang

月份城镇房型地址楼层范围面积（平方米）类型租约开始价格
2023-09BUKIT PANJANGEXECUTIVE181 JELEBU RD28 TO 30127Premium Apartment2003$1,020,000

Bukit Panjang 并非人们通常会预期出现百万组屋的地方，但去年在 181 座就有一套成交。该座紧邻 Hillion Mall（Hillion Residences 的综合开发一部分），住户在超市、美食广场、药房等日常配套上的便捷度与公寓住户相近。

Bukit Panjang Plaza 与 Junction 10 也在步行范围内；叠加周边众多邻里商店与便利店，这里的生活配套可谓相当出色。 

Downtown Line 的 Bukit Panjang MRT 就在旁边，Bukit Panjang LRT（通往 Choa Chu Kang MRT 站（NSL，JSL））亦只需短步即达。Choa Chu Kang 站旁即是 Lot One，这是当地主要的心邻商场之一。

这里成交的为面积较大的 executive 户型，价格由此不难理解；不过尽管目前价格不低，凭借优秀的配套，未来仍有上行空间。就“较旧”组屋的语境而言，这里其实并不算老——建于 2003 年。

3. Jurong East Street 21 and Toh Guan Road

月份城镇房型地址楼层范围面积（平方米）类型租约开始价格
2023-09JURONG EASTEXECUTIVE287B JURONG EAST ST 2116 TO 18143Apartment1998$1,020,000
2023-06JURONG EASTEXECUTIVE285C TOH GUAN RD10 TO 12145Maisonette1998$1,018,000
2023-07JURONG EASTEXECUTIVE285C TOH GUAN RD13 TO 15145Maisonette1998$1,018,000
2023-02JURONG EASTEXECUTIVE287C JURONG EAST ST 2119 TO 21143Apartment1998$1,008,000
2022-12JURONG EASTEXECUTIVE287D JURONG EAST ST 2107 TO 09145Maisonette1998$1,000,000
2023-02JURONG EASTEXECUTIVE287B JURONG EAST ST 2116 TO 18143Apartment1998$1,000,000
2023-12JURONG EASTEXECUTIVE285C TOH GUAN RD07 TO 09145Maisonette1998$1,000,000

Jurong East 近年已成为零售热点，JEM、IMM、Westgate、即将登场的 J’Den 等商场在此集聚。此处的组屋与该大型枢纽相距不远，甚至可步行至 Jurong East MRT（EWL，NSL，JEL），或步行至更近的 Toh Guan MRT（JEL，预计 2027 年启用）。该站距 Jurong East 交汇站仅一站，将使出行更加便捷（即便目前已相当便利）。

这一带适合希望拥抱更大面积（不少为 executive 或复式），同时又想较为贴近 Jurong East 的买家。考虑到裕廊片区正在持续发展，尽管多数单位已逼近 25 年屋龄（大多于 ‘98 年落成），仍具一定潜力。 

Toh Guan 一带的另一个优势，是比 Jurong East 的喧闹与人潮略为远离，同时又保持了便利的距离。

4. A cluster at Pasir Ris

月份城镇房型地址楼层范围面积（平方米）类型租约开始价格
2022-09PASIR RISEXECUTIVE130 PASIR RIS ST 1107 TO 09188Maisonette1994$1,238,000
2022-05PASIR RISEXECUTIVE156 PASIR RIS ST 1307 TO 09189Maisonette1995$1,138,888
2024-01PASIR RISEXECUTIVE584 PASIR RIS ST 5310 TO 12151Maisonette1995$1,030,000
2023-05PASIR RISEXECUTIVE537 PASIR RIS ST 5104 TO 06148Maisonette1992$1,000,000
2023-07PASIR RISEXECUTIVE601 ELIAS RD10 TO 12150Apartment1995$1,000,000

尽管 Pasir Ris 传统上以较为亲民的房价著称，这里的部分 executive 户型仍已迈过 $1 million 的门槛。这很大程度上与面积有关，不少成交单位为双层复式。 

其中值得一提的是 587 座与 534 座，二者几乎是刚刚触及百万价位；这些单位不仅为复式，且在 Pasir Ris MRT（EWL，CRL）的步行范围内。车站旁即是 White Sands Mall，这是该社区的主要心邻商场。 

601 座的单位虽不在地铁站附近，但紧邻 Elias Mall，且历来不乏$800,000 以上的交易。从这里前往 Pasir Ris MRT 多半需要搭巴士（除非你能接受较长距离步行），但有 Elias Mall 在侧非常实用；这是由 HDB 运营的商场，餐饮选择众多，基本日常所需都能覆盖。 

未来该座附近还会有一座地铁站（Elias MRT），但距离落成尚早，预计大约在 2032 年。

5. A cluster in Woodlands

月份城镇房型地址楼层范围面积（平方米）类型租约开始价格
2023-07WOODLANDSEXECUTIVE816 WOODLANDS ST 8207 TO 09177Apartment1994$1,150,000
2022-11WOODLANDSEXECUTIVE834 WOODLANDS ST 8307 TO 09189Apartment1994$1,100,000
2023-01WOODLANDSEXECUTIVE830 WOODLANDS ST 8310 TO 12192Apartment1994$1,090,000
2023-08WOODLANDSEXECUTIVE805 WOODLANDS ST 8107 TO 09189Apartment1994$1,080,888
2023-02WOODLANDSEXECUTIVE808 WOODLANDS ST 8104 TO 06192Apartment1994$1,080,000
2023-05WOODLANDSEXECUTIVE849 WOODLANDS ST 8207 TO 09177Apartment1995$1,060,000
2023-02WOODLANDSEXECUTIVE807 WOODLANDS ST 8110 TO 12192Apartment1994$1,050,000
2022-05WOODLANDSEXECUTIVE832 WOODLANDS ST 8310 TO 12189Apartment1994$1,040,000
2022-07WOODLANDSEXECUTIVE412 WOODLANDS ST 4107 TO 09179Apartment1995$1,038,000
2023-12WOODLANDSEXECUTIVE807 WOODLANDS ST 8104 TO 06192Apartment1994$1,038,000
2024-02WOODLANDSEXECUTIVE849 WOODLANDS ST 8210 TO 12176Apartment1995$1,038,000
2023-12WOODLANDSEXECUTIVE847 WOODLANDS ST 8201 TO 03179Apartment1995$1,036,000
2022-05WOODLANDSEXECUTIVE805 WOODLANDS ST 8107 TO 09189Apartment1994$1,030,000
2023-11WOODLANDSEXECUTIVE420 WOODLANDS ST 4104 TO 06177Apartment1995$1,025,000
2023-03WOODLANDSEXECUTIVE820 WOODLANDS ST 8204 TO 06179Apartment1995$1,023,000
2022-08WOODLANDSEXECUTIVE308 WOODLANDS AVE 110 TO 12192Apartment1994$1,020,000
2022-11WOODLANDSEXECUTIVE807 WOODLANDS ST 8110 TO 12192Apartment1994$1,020,000
2022-12WOODLANDSEXECUTIVE807 WOODLANDS ST 8107 TO 09192Apartment1994$1,016,800
2023-08WOODLANDSEXECUTIVE849 WOODLANDS ST 8204 TO 06179Apartment1995$1,015,000
2023-02WOODLANDSEXECUTIVE807 WOODLANDS ST 8110 TO 12189Apartment1994$1,010,000
2023-09WOODLANDSEXECUTIVE835 WOODLANDS ST 8304 TO 06189Apartment1994$1,005,000
2022-09WOODLANDSEXECUTIVE307 WOODLANDS AVE 104 TO 06189Apartment1994$1,000,000
2022-11WOODLANDSEXECUTIVE404 WOODLANDS ST 4104 TO 06176Apartment1995$1,000,000
2023-05WOODLANDSEXECUTIVE307 WOODLANDS AVE 107 TO 09189Apartment1994$1,000,000
2024-01WOODLANDSEXECUTIVE847 WOODLANDS ST 8201 TO 03176Apartment1995$1,000,000

我们多次提到，随着价格走高，“便宜的” Woodlands 或许正在成为过去。Woodlands North Coast是一个重要的转型项目，Woodlands 未来或将重演 Jurong East 的发展路径。 

Woodlands Street 81 至 83 一带的单位，很可能因这一利好而升值。其中如 816 座，介于 Woodlands MRT（NEL，TEL）与 Woodlands North MRT（TEL）之间的位置相当均衡，既能便捷抵达镇中心，也利于对接未来的 Woodlands North Coast 开发。 

在此期间，多条巴士线路（如 911）可短驳至 Causeway Point——该区的主要心邻商场（亦紧邻 Woodlands MRT）。或者，步行范围内还有较小型的社区商场 Woodlands North Plaza，设有熟食中心、各类餐饮与 Giant 超市，足以满足日常所需。 

至于 Avenue 1 一带的单位，距 Woodlands MRT 更远，但更靠近 Marsiling MRT（NSL）。两站之间仅相隔一站，前往 Causeway Point 仍算便捷。Woodlands Street 31 对面自成一圈便利商圈：这里有 Sheng Siong 以及众多商店与餐饮；Marisiling 站旁亦有 NTUC FairPrice。 

该区不少单位可眺望 Marsiling Park 的绿意，高价位源自绿化与开阔空间，与可达性及周边配套之间实现了良好平衡。Woodlands Avenue 1 目前仍相对低调，随着更多买家留意到这里，价格进一步走高并不令人意外。 

6. Yishun Avenue 4 and Street 61

月份城镇房型地址楼层范围面积（平方米）类型租约开始价格
2023-01YISHUNMULTI-GENERATION666 YISHUN AVE 407 TO 09179Multi Generation1987$1,080,000
2022-10YISHUNEXECUTIVE661 YISHUN AVE 410 TO 12164Apartment1992$1,078,000
2023-02YISHUNEXECUTIVE652 YISHUN AVE 407 TO 09181Apartment1992$1,068,000
2022-10YISHUNMULTI-GENERATION666 YISHUN AVE 410 TO 12164Multi Generation1987$1,062,500
2023-04YISHUNEXECUTIVE661 YISHUN AVE 404 TO 06181Apartment1992$1,051,800
2023-05YISHUNEXECUTIVE661 YISHUN AVE 407 TO 09164Apartment1992$1,050,000
2022-02YISHUNEXECUTIVE652 YISHUN AVE 404 TO 06187Apartment1992$1,038,000
2022-05YISHUNEXECUTIVE664 YISHUN AVE 407 TO 09181Apartment1992$1,000,888
2022-06YISHUNEXECUTIVE608 YISHUN ST 6101 TO 03164Apartment1992$1,000,000

需注意，部分单位为更大的 multi-generational 户型，这也部分解释了较高的价格。位于 Yishun Avenue 4 的单位位置便利（其中 666 座几乎与 Wisteria Mall 相邻）。周边的 Yishun Ring Road 也已相当成熟，遍布小型便利店、迷你超市与餐饮。 

学校因素亦显著影响价格，这里名校 Chung Cheng High 对大多数楼座而言都在招生距离内。Avenue 4 周边还有多所学校处于优先招生范围，包括 Orchard Park、Northbrooks、Huamin、Naval Base 与 Northland Primary。 

虽然地铁站不在步行范围内，但如 805 等巴士服务约 10 分钟即可抵达 Yishun MRT（NSL）。严格来说 Khatib 更近，但多数住户可能直接前往 Yishun，因为那里也是本区主要心邻商场 Northpoint 的所在地。 

考虑到本区整体发展，不难理解为何 HDB 放弃了“成熟/非成熟”分级；Yishun 过去被归类为非成熟，但这里的配套往往令这一划分备受质疑。 

Street 61（608 座）的单位与 Avenue 4 相距不远。但你距离 Yishun MRT 仍然算不上近。你依然可以通过巴士衔接地铁，因此对希望远离 Yishun Central 喧闹的家庭而言，并非重大取舍。对部分人来说，更贴近当地公园、环境更安静，可能更有吸引力。家长也许会看重它比 Avenue 4 更接近 Chung Cheng，孩子步行上学相对合理。 

不过，这里确实会失去 Avenue 4 所拥有的对 Wisteria Mall 的便捷可达性。

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