转售组屋价格的涨势或许正在放缓，但仍高于新冠疫情前的任何水平；从目前的情况来看，$500,000 的转售5房式组屋似乎已成为过去。还是说未必？事实证明，从我们在 2023 年所见的情况来看，在某些地区仍然勉强可能。若你的预算有限，但又必须购买一套转售5房式组屋，以下这些城镇可供参考：

先看看 2023 年5房式组屋的价格走势

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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非成熟组屋区价格走势

非成熟2023-H12023-H2
城镇平均价格平均屋龄成交量平均价格平均屋龄成交量价格变动
BUKIT BATOK$763,76911109$760,95313153-0.4%
BUKIT PANJANG$629,5012485$633,953251160.7%
CHOA CHU KANG$589,03222166$595,355222001.1%
HOUGANG$679,73724119$687,979261681.2%
JURONG EAST$645,5333539$634,4923666-1.7%
JURONG WEST$597,88524181$591,19824269-1.1%
PUNGGOL$673,53813246$686,427133601.9%
SEMBAWANG$603,98418110$610,027181451.0%
SENGKANG$633,31317287$641,910183471.4%
WOODLANDS$592,62822275$598,553243121.0%
YISHUN$638,27620149$653,321211702.4%

成熟组屋区价格走势

成熟2023-H12023-H2
城镇平均价格平均屋龄成交量平均价格平均屋龄成交量价格变动
ANG MO KIO$785,7823449$820,94931754.5%
BEDOK$701,7653479$707,850361390.9%
BISHAN$899,1073442$924,45733612.8%
BUKIT MERAH$876,6192971$977,400299711.5%
BUKIT TIMAH$991,944352$1,064,4443797.3%
CENTRAL AREA$1,230,625188$1,212,861228-1.4%
CLEMENTI$840,8023333$915,25826348.9%
GEYLANG$790,1073825$793,97838440.5%
KALLANG/WHAMPOA$846,6993246$904,13329626.8%
MARINE PARADE$864,9244916$891,09348203.0%
PASIR RIS$652,4523098$672,42729993.1%
QUEENSTOWN$993,1032826$951,3083526-4.2%
SERANGOON$670,5363227$740,991333910.5%
TAMPINES$696,81128191$696,46031234-0.1%
TOA PAYOH$907,1313055$912,24929590.6%

总体而言，与去年相比变化不大；较为突出的为 Bukit Merah 和 Serangoon。Bukit Merah 的大幅上涨源自一笔创纪录的$1.45 million 交易，而在去年较早时我们也曾指出 Serangoon 转售价格的回升。

City Vue @Henderson Review

更广泛来看，许多 HDB 城镇的价格动力有所减弱，这为买家带来一线希望。我们也注意到 HDB 在 2022/23 年大幅增加了供应，随着这些新组屋陆续达到 MOP 并进入转售市场，我们不认为会重演前几年的那种陡峭涨势。

接下来看看我们找到的最便宜的组屋在哪

屋龄是一个因素；如果只看绝对最低总价，往往会落到最老的单位。这并不一定适合所有人（例如，如果租约不能持续到最年轻借款人年满 95 岁，CPF 的使用会受限）。因此我们改为按屋龄分组呈现。

此外，我们知道 HDB 现已不再使用成熟与非成熟的分类；但我们仍沿用此区分，因为大多数新加坡人仍以此来评估所在社区。

先从非成熟 HDB 城镇开始

非成熟组屋（屋龄少于 10 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
CHOA CHU KANG485A CHOA CHU KANG AVE 504 TO 061132016$570,000
WOODLANDS787D WOODLANDS CRES04 TO 061122015$570,000
YISHUN335C YISHUN ST 3104 TO 061122015$575,000
WOODLANDS519 WOODLANDS CRES04 TO 061122015$575,000
WOODLANDS511 WOODLANDS CRES04 TO 061122015$580,000
CHOA CHU KANG810A CHOA CHU KANG AVE 504 TO 061132016$580,000
YISHUN428B YISHUN AVE 104 TO 061122015$580,000
WOODLANDS777 WOODLANDS CRES07 TO 091122015$583,000
CHOA CHU KANG490D CHOA CHU KANG AVE 504 TO 061132016$590,000
YISHUN770 YISHUN AVE 1104 TO 061122015$590,000
CHOA CHU KANG488D CHOA CHU KANG AVE 507 TO 091132016$590,000
CHOA CHU KANG810B CHOA CHU KANG AVE 504 TO 061132016$595,000
CHOA CHU KANG817B KEAT HONG CL04 TO 061132018$598,000

非成熟组屋（屋龄 11 - 20 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
SENGKANG440B FERNVALE LANE07 TO 091112004$515,000
WOODLANDS638 WOODLANDS DR 7504 TO 061102004$520,000
SEMBAWANG119B ADMIRALTY LINK07 TO 091112004$520,000
SEMBAWANG493 ADMIRALTY LINK04 TO 061112004$525,000
SEMBAWANG507C WELLINGTON CIRCLE07 TO 091102004$525,000
SEMBAWANG120B ADMIRALTY LINK10 TO 121102004$525,000
WOODLANDS653 WOODLANDS DR 7504 TO 061102004$528,000
WOODLANDS638 WOODLANDS DR 7507 TO 091102004$528,000
SENGKANG416B FERNVALE LANE04 TO 061122004$530,000
SEMBAWANG402 ADMIRALTY LINK07 TO 091112004$530,000
WOODLANDS638 WOODLANDS DR 7510 TO 121102004$530,000
SEMBAWANG491 ADMIRALTY LINK10 TO 121112004$530,000
SEMBAWANG120D ADMIRALTY LINK04 TO 061122004$530,888
WOODLANDS690E WOODLANDS DR 7504 TO 061102004$532,000
WOODLANDS634 WOODLANDS DR 7510 TO 121102004$533,000
WOODLANDS689C WOODLANDS DR 7504 TO 061102004$535,000
WOODLANDS689A WOODLANDS DR 7513 TO 151102004$535,000
WOODLANDS690C WOODLANDS DR 7504 TO 061102004$540,000
SEMBAWANG413 SEMBAWANG DR10 TO 121102006$540,000
SENGKANG416C FERNVALE LANE19 TO 211122004$540,000
WOODLANDS687A WOODLANDS DR 7516 TO 181102004$541,888
PUNGGOL106D PUNGGOL FIELD04 TO 061102004$545,000
WOODLANDS659 WOODLANDS DR 7513 TO 151102004$545,000

非成熟组屋（屋龄 21 - 30 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
SENGKANG186A RIVERVALE DR04 TO 061152000$478,000
CHOA CHU KANG221 CHOA CHU KANG CRES04 TO 061102003$478,000
CHOA CHU KANG679 CHOA CHU KANG CRES04 TO 061102002$488,000
SEMBAWANG353B ADMIRALTY DR04 TO 061182001$488,000
SEMBAWANG120D ADMIRALTY LINK04 TO 061102001$490,000
SEMBAWANG119B ADMIRALTY LINK10 TO 121102001$490,000
PUNGGOL104B EDGEDALE PLAINS04 TO 061122003$495,000
CHOA CHU KANG785 CHOA CHU KANG CRES04 TO 061102002$495,000
CHOA CHU KANG683B CHOA CHU KANG CRES04 TO 061102002$495,000
CHOA CHU KANG684A CHOA CHU KANG CRES04 TO 061102002$496,000
JURONG WEST276C JURONG WEST ST 2504 TO 061112002$498,000
SENGKANG188C RIVERVALE DR04 TO 061092001$498,888

非成熟组屋（屋龄超过 30 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
WOODLANDS141 MARSILING DR10 TO 121171976$418,000
WOODLANDS137 MARSILING DR13 TO 151181977$430,000
JURONG WEST197D BOON LAY DR04 TO 061201976$450,000
JURONG EAST60 PANDAN GDNS10 TO 121141979$450,000
WOODLANDS37 MARSILING DR04 TO 061241978$460,000
JURONG WEST200 BOON LAY DR04 TO 061211976$470,000
JURONG WEST351 BOON LAY DR07 TO 091131976$470,000
CHOA CHU KANG18 TECK WHYE LANE04 TO 061191979$478,000
WOODLANDS36 MARSILING DR04 TO 061231976$480,000
JURONG WEST367 BOON LAY DR07 TO 091211976$480,000
JURONG WEST444 BOON LAY DR07 TO 091121976$480,000
JURONG EAST413 PANDAN GDNS07 TO 091141979$480,000
WOODLANDS123 MARSILING DR13 TO 151241978$480,000
WOODLANDS123 MARSILING DR19 TO 211171976$480,000
JURONG WEST427 BOON LAY DR04 TO 061201976$480,888
WOODLANDS129 MARSILING RD04 TO 061211985$482,000
JURONG WEST339B JURONG WEST ST 9304 TO 061221989$482,000
WOODLANDS125 MARSILING DR04 TO 061241978$485,000
WOODLANDS120 MARSILING DR07 TO 091181977$485,000
JURONG WEST197D BOON LAY DR10 TO 121211976$485,000
CHOA CHU KANG13 TECK WHYE LANE16 TO 181191979$485,000
JURONG WEST260 BOON LAY DR07 TO 091201976$488,000
JURONG EAST21 PANDAN GDNS04 TO 061171979$488,888
JURONG WEST200 BOON LAY DR07 TO 091221976$488,888
WOODLANDS831 WOODLANDS ST 1304 TO 061211985$490,000
WOODLANDS137 MARSILING DR10 TO 121241978$490,000
CHOA CHU KANG425 TECK WHYE LANE13 TO 151191979$490,000
WOODLANDS370 MARSILING DR16 TO 181181977$490,000
YISHUN333A YISHUN ST 2204 TO 061221987$495,000
CHOA CHU KANG141 TECK WHYE LANE16 TO 181191979$495,000

总体来看，5房式组屋最便宜的非成熟城镇是 Woodlands、Choa Chu Kang、Sembawang 和 Sengkang。

不过，如果看最老的单位，Jurong West（较少情况下还有 Jurong East）开始出现。这仍与城镇发展的根源有关；直到 1980s，Jurong 都是制造业中心。位于 Jurong West 的组屋最初主要用于安置蓝领工人，因此最早期的单位起始价格就较低。

jurong west central design 1

也可能是因为靠近 MRT 站的 Jurong East 巨变远远领先于我们在 Jurong West 看到的变化。一边是以 JEM、Westgate、IMM 等为代表、零售实力雄厚的“第二个 CBD”；而 Jurong West 仍更多被视为“that place where foreign workers like to rent。”不过，随着 Jurong 的转型持续推进，这一点在未来几年很可能会改变。

相对而言，在较新的 HDB 组屋当中，Yishun 更为常见。撇开那些玩笑不谈（Yishun 一直背负着有些名不副实的“怪异”名声），许多新加坡人仍然觉得 Yishun 位置偏北、略显偏僻，不过随着去中心化推进，这点可能会逐步改善。况且，像 Northpoint City 这样的配套加入，意味着你并不需要离开 Yishun 就能享有常见的餐厅/咖啡馆与商店。

一个值得注意的现象是，如果你愿意选择屋龄 21 年以上的非成熟组屋，价格可以低于 $500,000。 对于非成熟城镇，若想要更新的单位，5房式价格才会攀上 $500,000 以上。

现在看看成熟城镇

成熟组屋（屋龄少于 10 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
TAMPINES491G TAMPINES ST 4510 TO 121132018$748,000
TAMPINES494H TAMPINES ST 4507 TO 091132018$748,888
TAMPINES14 TAMPINES ST 8604 TO 061142017$758,000
TAMPINES494J TAMPINES ST 4504 TO 061132018$762,000
TAMPINES870A TAMPINES ST 8604 TO 061132017$770,000
TAMPINES716 TAMPINES ST 4504 TO 061132018$770,000
TAMPINES703 TAMPINES ST 4504 TO 061132018$775,000
TAMPINES494H TAMPINES ST 4510 TO 121132018$775,000
TAMPINES494H TAMPINES ST 4507 TO 091132018$780,000
TAMPINES714 TAMPINES ST 4507 TO 091132018$788,000
TAMPINES498A TAMPINES ST 4510 TO 121132018$788,888
TAMPINES871C TAMPINES ST 8604 TO 061142017$790,000
PASIR RIS520 PASIR RIS ST 5107 TO 091132015$790,000
TAMPINES497G TAMPINES ST 4507 TO 091132018$795,000
TAMPINES926 TAMPINES ST 8610 TO 121142017$795,000
PASIR RIS526D PASIR RIS ST 5113 TO 151132015$798,888

成熟组屋（屋龄 11 - 20 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
KALLANG/WHAMPOA21 JLN TENTERAM19 TO 211052004$758,000
KALLANG/WHAMPOA14 UPP BOON KENG RD04 TO 061102006$775,000
KALLANG/WHAMPOA4C JLN TENTERAM25 TO 271052004$778,000
BUKIT MERAH50 DEPOT RD16 TO 181152006$790,000
KALLANG/WHAMPOA14A JLN TENTERAM22 TO 241052004$790,000

成熟组屋（屋龄 21 - 30 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
TAMPINES455 TAMPINES ST 3404 TO 061211996$585,000
PASIR RIS146 PASIR RIS ST 1104 TO 061261994$600,000
TAMPINES373 TAMPINES ST 3307 TO 091261996$600,000
PASIR RIS180 PASIR RIS ST 1107 TO 091261994$600,000
SERANGOON523 SERANGOON NTH AVE 404 TO 061211997$603,000
PASIR RIS225 PASIR RIS ST 2107 TO 091341994$610,000
TAMPINES339 TAMPINES ST 3304 TO 061221996$618,000
PASIR RIS750 PASIR RIS ST 7104 TO 061211996$620,000
PASIR RIS751 PASIR RIS ST 7107 TO 091281996$622,000
PASIR RIS214 PASIR RIS ST 1304 TO 061281995$625,000
PASIR RIS757 PASIR RIS ST 7110 TO 121261996$627,000
PASIR RIS725 PASIR RIS ST 7107 TO 091281996$628,000
BEDOK771 BEDOK RESERVOIR VIEW04 TO 061152000$630,000
TAMPINES342 TAMPINES ST 3307 TO 091281996$630,000
TAMPINES450A TAMPINES ST 3410 TO 121211997$630,000
PASIR RIS255 PASIR RIS ST 2107 TO 091271994$630,000
TAMPINES345 TAMPINES ST 3304 TO 061341996$630,000
PASIR RIS721 PASIR RIS ST 7104 TO 061281996$630,000
PASIR RIS627 PASIR RIS DR 304 TO 061201995$630,000
PASIR RIS182 PASIR RIS ST 1107 TO 091251995$630,000
PASIR RIS760 PASIR RIS ST 7104 TO 061271996$633,888
PASIR RIS626 PASIR RIS DR 304 TO 061221995$635,000
PASIR RIS661C PASIR RIS ST 7104 TO 061261996$635,000
ANG MO KIO725 ANG MO KIO AVE 404 TO 061341996$635,000
PASIR RIS113 PASIR RIS ST 1107 TO 091271995$635,000
TAMPINES360 TAMPINES ST 3404 TO 061211997$635,000
PASIR RIS184 PASIR RIS ST 1107 TO 091281994$638,000
TAMPINES366 TAMPINES ST 3407 TO 091211997$638,000
TAMPINES367 TAMPINES ST 3404 TO 061211996$640,000
TAMPINES367 TAMPINES ST 3404 TO 061221997$640,000
TAMPINES712 TAMPINES ST 7104 TO 061201997$642,000
PASIR RIS228 PASIR RIS ST 2104 TO 061341994$643,000
PASIR RIS760 PASIR RIS ST 7107 TO 091251996$645,000
SERANGOON512 SERANGOON NTH AVE 404 TO 061211997$645,000
PASIR RIS756 PASIR RIS ST 7107 TO 091271996$645,000
TAMPINES707 TAMPINES ST 7107 TO 091201997$645,000
PASIR RIS458 PASIR RIS DR 1004 TO 061271996$645,000
TAMPINES867 TAMPINES ST 7213 TO 151201997$648,000
TAMPINES346 TAMPINES ST 3304 TO 061361996$648,000
PASIR RIS741 PASIR RIS ST 7104 TO 061271996$648,000

成熟组屋（屋龄超过 30 年）

城镇地址楼层范围面积租约起始价格
BEDOK413 BEDOK NTH AVE 104 TO 061211980$508,000
TAMPINES294 TAMPINES ST 2204 TO 061261985$545,000
BEDOK613A BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091201982$548,000
BEDOK723 BEDOK RESERVOIR RD04 TO 061261985$550,000
GEYLANG7 EUNOS CRES04 TO 061231977$560,888
BEDOK761 BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091211982$568,000
BEDOK670 CHAI CHEE ST04 TO 061211981$570,000
BEDOK604 BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091211982$573,800
BEDOK671 CHAI CHEE ST04 TO 061211981$575,000
BEDOK613A BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091211981$580,000
BEDOK604 BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091211982$582,000
TAMPINES388 TAMPINES ST 2204 TO 061211985$582,888
BEDOK54 CHAI CHEE ST10 TO 121211981$583,000
BEDOK30 NEW UPP CHANGI RD04 TO 061181977$585,000
TOA PAYOH218 LOR 8 TOA PAYOH16 TO 181171976$588,000
GEYLANG6 EUNOS CRES13 TO 151231977$588,000
GEYLANG997B UBI AVE 104 TO 061221989$588,000
TAMPINES279 TAMPINES ST 2210 TO 121261985$590,000
BEDOK629 BEDOK RESERVOIR RD04 TO 061231982$590,000
BEDOK710 BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091221982$590,000
GEYLANG15 EUNOS CRES04 TO 061231977$590,000
PASIR RIS551 PASIR RIS ST 2104 TO 061281993$590,000
BEDOK621 BEDOK RESERVOIR RD04 TO 061211980$590,000
BEDOK748B BEDOK NTH ST 413 TO 151171978$590,000
BEDOK612 BEDOK RESERVOIR RD04 TO 061201982$592,000
BEDOK90 BEDOK NTH RD10 TO 121171978$592,000
KALLANG/WHAMPOA113 UPP BOON KENG RD13 TO 151171976$595,000
BEDOK415 BEDOK NTH AVE 107 TO 091211980$595,000
BEDOK603 BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091211983$595,000
BEDOK142 BEDOK RESERVOIR RD04 TO 061221986$595,000
BEDOK710 BEDOK RESERVOIR RD10 TO 121231982$595,000
BEDOK722 BEDOK RESERVOIR RD07 TO 091211980$595,000
GEYLANG997C UBI AVE 104 TO 061221989$595,000
GEYLANG13 EUNOS CRES04 TO 061171977$596,888
TAMPINES279 TAMPINES ST 2204 TO 061211985$598,888

对于成熟城镇，已经没有任何 5 房式组屋低于 $500,000 了。我们找到的绝对最低价是位于 Bedok、屋龄 30+ 年的单位，价格为 $508,000。

话虽如此，若你想要较新的 5 房式，Tampines 通常是更便宜的选择。价格仍在 $740,000 以上，但如果你要 10 年以内的更新单位，这或许已是能找到的最低价了。

不过，Tampines 面积很大：即便它是区域中心，许多最好的资源仍集中在 Tampines Central——这里有大量商场、办公空间、Tampines MRT 站等。像 Tampines Street 45 这类更靠近 Tampines East MRT 的地段，与这个热点相距较远；因此便利程度可能存在较大差异。

Bedok South Horizon 100 top view buildings

在最老的单位中，Bedok 相当常见。顺带一提，Bedok 曾是新加坡最大的城镇（但在 90 年代中期被 Tampines 取代，其后又被 Jurong West 赶超，如今最大的为 Hougang）。

不过，与 Tampines 一样，这里范围也很大；而且虽然被称为成熟区，部分地段仍然有些不便。比如 Bedok North Avenue 1 与 Bedok Reservoir，看起来就与设有 Bedok Point、以及即将推出的Sky Eden等配套的 Bedok Central“相隔甚远”。因此，尽管我们可以告诉你最便宜的 5 房式在这里，但该片区范围实在太大，难以一概而论。

可以肯定的是，这些并不是“便宜”的价格——事实上，如果这是你自上个十年后首次查看转售价，可能会觉得惊讶。但这就是当下的市场现实；如果你预算有限又能等待，不妨先加入 BTO 的队伍。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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